הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל אביב שבמינהל התכנון החליטה להגיש ולהפקיד תוכנית במתחם חוף התכלת בדרום מערב הרצליה, בשטח 2,000 דונם. מדובר בתוכנית מתארית לאיחוד וחלוקה בין בעלי הקרקע בעתיד.

התוכנית קובעת את זכויות הבנייה בקרקע שבשלבי תכנון.  התוכנית הומלצה להפקדה על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה הרצליה, אך טרם הוגשה לוועדה המחוזית. לאחר אישורה הסופית של התוכנית וקביעת זכויות הבנייה במתחם, יתבצע הליך איחוד וחלוקה בין הבעלים לפי התוכנית שהוועדה המחוזית יוזמת .

המהלך הנדיר של ייזום והגשת תוכנית  נובע מכך שהקו הירוק של הרכבת הקלה עתיד לעבור במתחם, על קרקעות בבעלות פרטית. בחודש ספטמבר 2018 פנתה נתיבי תחבורה עירוניים לוועדה המחוזית כדי לבחון אפשרות להכניס את בעלי הקרקעות המופקעות לתוכנית העתידית בחלק שאינו מיועד להפקעה, ובכך ילא יצטרכו לשלם פיצויי הפקעה לבעלי הקרקעת בתוואי הרכבת. בעלי קרקע מופקעת שיודיעו כי הם מעוניינים לקבל פיצויי הפקעה במקם זכויות בנייה, יהיו זכאים לכך. מה התנאי למימוש התוכנית? צריך כי תוכנית האיחוד והחלוקה תאושר בתוך 10 שנים. אם התוכנית לא מאושרת עד אז, יהיו בעלי הקרקע המופקעת זכאים לפיצויי הפקעה בלבד.

בוועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל אביב ציינו כי הקו הירוק בין הרצליה ובין תל אביב מהווה את השלד התכנוני בתחום התוכנית העתידית בחוף התכלת, וקיומו מאפשר העצמה משמעותית של זכויות הבנייה, כמו גם הגדרת ייעודי קרקע בשימושים מעורבים הכוללים מגורים, מלונאות, מסחר ותעסוקה. בתחום התוכנית מתוכננות כמה תחנות רכבת קלה המיועדות לשמש את תושבי השכונה העתידית.

במרכז הסוגיה עולה השאלה האם הרכבת הקלה היא תשתית ארצית שמחייבת פיצויי הפקעה מהמדינה, או שהיא דווקא תשתית מקומית ששכונת מגורים מתוכננת בסמוך לה צפויה ליהנות ממנה. בשנים האחרונות המדינה לא מאשרת זכויות בנייה במקום פיצויי הפקעה, כאשר מדובר בתשתיות לאומיות כמו סלילת כבישים ארציים, הקמת מסילות ברזל ואפילו גנים לאומיים, כי זו טעות להשית על בעלי קרקעות בתוכנית מסוימת את הפיצויים בגין הפקעת קרקעות לטובת תשתיות ארציות שכל אזרחי המדינה נהנים מהן.

בנת"ע טענו כי הרכבת הקלה כלל אינה תשתית ארצית, אלא תשתית מקומית עם תחנות איסוף שמשביחות את הסביבה הקרובה להן. ולכן, טענו בנת"ע, יש מקום להכניס את בעלי הקרקעות המופקעות בחוף התכלת לתוכנית האיחוד וחלוקה עם בעלי הקרקעות הלא מופקעות, כיוון שכולם ייהנו מהשבחת הקרקע בגלל תחנת הרכבת הקלה העתידית.

נראה כי משרד המשפטים קיבל את עמדת נת"ע: "במקרה של חוף התכלת, אין מניעה לבחון אישור תוכנית אשר עיקריה קביעת גבולות מתחם לתכנון עתידי תוך שימור זכויות של בעלי קרקע המיועדת לרכבת קלה לצורך איחוד וחלקה בעתיד, בכפוף להצדקה תכנונית".

הוועדה המחוזית לתכנן ובנייה תל אביב החליטה לאמץ את חוות הדעת של משרד המשפטים ואפשרה מהלך זה, הכרוך ביזום תוכנית. להחלטה זו השלכה רבה מאוד על מקומות נוספים שבהם עובר תוואי הרכבת הקלה, ושגם בהם עתידות להיות מופקעות קרקעות לטובת הקמת הרכבת.