הביקוש לדירות לא עוצר וממשיך לשבור שיאים, בעיקר על רקע אי הודאות לגבי גיבושה של תוכנית ממשלתית בנושא הדיור, לצד סביבה של ריביות נמוכות. כך קובעים כלכלני בנק לאומי בסקירה שפרסמו.

בחודש אפריל השנה נמכרו 2,937 דירות חדשות שנבנו ביוזמה פרטית וציבורית (נתונים מנוכי עונתיות). מדובר בהיקף מכירות גבוה מרמת השיא של החודש הקודם, על אף שנתוני החודשים האחרונים עודכנו כלפי מעלה. דבר שמצביע על המשך הנסיקה בביקוש לדירות מתחילת השנה לרמת שיא בראייה היסטורית. קצב המכירות השנתי באפריל משקף היקף שיא של למעלה מ-35 אלף דירות חדשות (ראה/י תרשים) – עלייה חדה ביותר של כ-68% ביחס לאפריל אשתקד.

מתחילת השנה (ינואר-אפריל) חלה עלייה חדה במכירות לעומת התקופה המקבילה אשתקד (כ-44%), ואף ביחס לשנים קודמות. נתונים אלו, מעידים על תנודתיות בהיקף המכירות אשר הינה, בין היתר, תוצאה של אי הוודאות הנוגעת למדיניות הממשלתית בנושא הדיור ושיקולי משקיעים התרים אחרי חלופות להשקעות פיננסיות. במקביל, התגברות הביקושים לדיור הובילה לירידה במספר חודשי ההיצע (מספר החודשים שידרשו בכדי למכור את המלאי הקיים של דירות חדשות ביזמה פרטית בקצב המכירות הנוכחי) אשר עומד כיום על 8.1 – הנתון הנמוך ביותר מאז ינואר 2011, ובתוך הטווח בו ישנם לחצים לעליות מחירים.

במבט קדימה, נראה שהפעילות בחודשים הקרובים תוסיף להתאפיין ברמה גבוהה של אי וודאות עד לגיבוש המדיניות הממשלתית בנושא. לכן, אנו מעריכים כי תימשך מגמת הגידול בביקושים בשוק הדיור במהלך החודשים הקרובים (בין היתר, גם כפיצוי על הירידה בפעילות שחלה בחלק משנת 2014 ועל רקע רמת השפל של הריבית), דבר שצפוי להוביל לעלייה נוספת במחירי הדירות החדשות בתקופה הקרובה.

עלייה בהיקף התחלות הבנייה ברביע הראשון של השנה, תואמת את הציפיות לגידול בהיקף הבנייה ב-2015. ברביע הראשון של השנה הסתכמו התחלות הבנייה בכ-11.6 אלפי יחידות דיור (נתונים מנוכי עונתיות). רמה זו משקפת קצב שנתי של 46.5 אלפי יחידות דיור – גבוה מהממוצע הרב-שנתי, וגבוה בכ-9.5% בהשוואה לרביע הרביעי של שנת 2014, בו הסתכמו התחלות הבנייה בכ-42.5 אלפי יחידות דיור, במונחים שנתיים. מדובר בהיקף התחלות הבנייה הגבוה ביותר מאז הרביע הראשון אשתקד. מבחינה של נתוני המגמה (ממוצע נע, מנוכה עונתיות) עולה כי ההתחלות נמצאות במגמת עלייה בשני הרביעים האחרונים, לאחר שלושה רביעים רצופים של ירידות (ראה/י תרשים).

היקף התחלות הבנייה ביזמה פרטית (המהווה כ-80% מכלל הפעילות) היה גבוה בכ-11.4% ברביע הראשון של השנה בהשוואה לרביע הקודם, ומשקף רמת שיא מאז הרביע הרביעי של שנת 2012. עלייה זו בהיקף הבנייה, חלה במקביל לעלייה בביקוש לדירות חדשות מאז חודש ספטמבר 2014, אשר הגיע לרמות שיא בחודשיים האחרונים (כפי שהוצג בפסקה הקודמת). ייתכן שהביקושים הגבוהים תומכים בציפיות לעלייה במחירי הדיור, ועל כן מסייעים ביצירתם של פרויקטים חדשים בעלי היתכנות כלכלית, דבר שתורם להתעוררות מסוימת בקצב פעילות הבנייה. התפתחות זו, באה לידי ביטוי בשיפור הניכר במדדי הפעילות והציפיות של החברות הפועלות בענף הבינוי בחודשים האחרונים, כפי שעולה מסקר מגמות בעסקים של הלמ"ס. הנתון האחרון שפורסם (יוני 2015) הוא הגבוה ביותר מאז תחילת הסקר בדצמבר 2010.

החשיבות של הגברת קצב הבנייה בולטת על רקע העובדה כי הגורם הדומיננטי לעליית מחירי הדיור הוא המחסור בהיצע הדירות. למרות זאת, מבחינה כמותית, היקף התחלות הבנייה לא הגיע לרמתו הנדרשת לצורך מיתון עליית המחירים. יתרה מזאת, בשנת 2014 שוק הדיור התאפיין ברמת אי וודאות גבוהה, שנוצרה בעיקר בשל ההמתנה לצאתן לפועל של רפורמות ממשלתיות שונות (בעיקר בצד ההיצע), אשר תרמה להיקף התחלות בנייה נמוך מהרצוי (כ-44 אלף יחידות דיור) ולהיווצרותו של "וואקום" בהיצע הדירות, אותו יש למלא חזרה.

לסיכום, ברביע הראשון של השנה חל אמנם גידול בהיקף התחלות הבנייה, אולם עדיין היקף בנייה זה משקף היצע דירות נמוך ביחס להיצע הרצוי (לפחות 45-50 אלף יחידות דיור בשנה), דבר אשר עשוי לפגוע במידת ההצלחה למתן את קצב עליית המחירים בטווח הקצר. במבט קדימה, אנו מעריכים שבשנת 2015 יחול גידול בהיקף התחלות הבנייה (בין היתר, כ"תיקון" להיקף הנמוך ב-2014), אשר צפוי לעמוד על כ-45 אלף דירות בשנה זו