למה הדירה של השכן יקרה יותר משלי?

מחירי דירות עם אותו מספר חדרים, אותו שטח במ"ר ובאותו בניין, יכולים להיות שונים בפערים של עד עשרות אחוזים. ממה נובעים פערי המחירים? התשובות במדריך לרוכשי ומוכרי דירות על הגורמים המשפיעים על מחיר הדירה. מדובר באותה דירה ובאותו בניין, כך שהתנאים הסביבתיים ומצב הבניין – שווים.

בדירות חדשות – הקומה ומועד הרכישה

כשמדובר בדירה חדשה מקבלן, הקריטריון היחיד שמבדיל בין מחירי אותה דירה הוא הקומה בה היא ממוקמת.

ככל שהקומה גבוהה יותר, מחירה יקר יותר. בפריפריה הרחוקה אנחנו מדברים על הפרשים של כ-10,000 שקל בממוצע בין קומה לקומה; ככל שמתקרבים למרכז הפערים גדלים גם ל-15,000-20,000 שקל, (ברמת-גן וגבעתיים, הפערים יכולים להגיע גם ל-30 אלף שקל) כשבמגדלי המגורים היוקרתיים, כמו אלו שקמו בתל אביב בשנים האחרונות, ההפרש בין קומה לקומה יכול להגיע גם ל-50-70 אלף שקל, כך שההפרש בין דירה בקומה שנייה לדירה בקומה 20 יכול להגיע למאות רבות של אלפי שקלים.

אבל מסתבר, שזו לא הבעיה אצל רוכשי דירות היוקרה במגדלים, שכן ברוב המקרים הקומות הגבוהות והיקרות הן שנמכרות ראשונות. פעם היו דירות שפונות דווקא לחזית יקרות יותר, במשך תקופה ארוכה (ותלוי במיקום), העורף נחשב עדיף. היום לרוב אין הבדל משמעותי בין מחיר דירה הפונה לחזית לבין דירה עורפית; יכול להיות פער במחירים בין דירה שפונה לנוף לים, לבין דירה שפונה לבניין ממול.

מועד הרכישה

קבלנים רבים יוצאים במכירת דירות מוקדמת, עוד לפני שהניחו לבנה אחת בבניין. למכירה כזאת קוראים "פריסייל" (מכירה מוקדמת, בעברית), והיא מעניקה הנחות לרוכשים של 10%-15%, ממחיר אותה דירה מוכנה. כמובן, שמי שרוכש דירה "על הנייר" לוקח סיכון כלשהו לגבי עמידת הקבלן בהתחייבויותיו, אבל כיום יש ערבויות, וגם בודקים את מצבו הכלכלי של הקבלן, ולכן מדובר בסיכון נמוך.

מועד נוסף בו ניתן למצוא דירות בהנחה – כשהבניין מוכן ומאוכלס (ואפילו קצת קודם), אבל נותרו בו מספר דירות שלא נמכרו. הקבלן שואף לסיים את מכירת הדירות ולכן מעניק הנחות לקונים את הדירות שלא חפצו בהן (בדרך כלל 5%-10%), ואף תקבלו הטבות כמו חניה נוספת, אם תעמדו על המקח.

למה יש פער מחירים בין הקומות?

קומה ראשונה היא הזולה ביותר, משום שהיא סובלת מחסרונות של רעש, כולל זה שמגיע מהחניה בבניין, משחקי הילדים ורעש הרחוב בכלל; היא גם נחשבת להכי פחות פרטית, כי ניתן "להציץ" לנעשה בה מכל קומה גבוהה יותר בבניינים ממול. בבניין עם נוף לים, או כל נוף אחר, דירה בקומה ראשונה, נהנית הכי פחות מנוף זה. ככל שהקומה גבוהה יותר, החסרונות האלה מורגשים פחות, ולכן המחיר עולה. קריטריון זה אינו תקף בדירות גן, שמתומחרות גם על הגינה הצמודה, ששוויה בדרך כלל כחצי חדר.

דירת יד-שנייה – קומה וגם קריטריונים נוספים

גם בבניינים לא חדשים, הקומה בה ממוקמת הדירה, יש לה השפעה על מחיר הדירה, אבל היא פחות בולטת מאשר בבניינים חדשים.

בבניינים שנבנו ללא מעלית, הקומה האחרונה היא דווקא הזולה ביותר – גם בגלל מספר המדרגות שנדרש לטפס עליהן כדי להגיע לדירה, וגם משום שהיא נמצאת מתחת לגג הבניין, מה שאומר אפשרות לרטיבות בגשמים בחורף, ודירה חמה בקיץ, בגלל השמש הקופחת על גג הבניין.

כיום, כשכל בניין משותף חדש כולל מעלית, המצב הפוך; כלומר, ככל שהדירה ממוקמת בקומה גבוהה יותר, מחירה גבוה יותר, אך כאמור, יש להתחשב בגורמים נוספים, ולעיתים דירה בקומה ראשונה תימכר במחיר גבוה יותר מדירה זהה בגודלה בקומה שמינית.

מה עוד משפיע על מחיר דירות בגודל זהה באותו בניין?

• מרפסת שמש מעלה את מחיר הדירה ב-10%
• נוף פתוח בבניין יוקרתי יעלה את מחיר הדירה ב-100-200 אלף שקל, לעומת דירה דומה שמשקיפה לבניין ממול או גגות של דודי שמש.

הישראלים לא אוהבים נוף לבית עלמין, ולכן מיקום כזה של דירה יכול להוריד את מחירה ב-5% ואף יותר, לעומת אותה דירה באותו בניין שפונה לכיוון אחר.

• החלוקה הפנימית של הדירה – 3 חדרי שירותים בהם אחד לאורחים בכניסה, למשל, מעידים על יוקרה, והמחיר שלה יהיה גבוה יותר (הפרש של עשרות אלפי שקלים) מזו שמסתפקת בשני שירותים ובוודאי – אחד. דירה שיש בה חדר ארונות תעלה יותר מדירה שאין בה חדר ארונות. הדירה צריכה להתאים לצרכיו ולתרבות הדיור של הקונה, ולעיתים גם מה שלכאורה מוסיף מחיר, הקונה לא יסכים לשלם את התוספת הזאת.
• דוד שמש – לא ממש מוסיף למחיר הדירה, אבל מהווה גורם מסייע למכירת הדירה.
• דירה ללא מזגן, תימכר בכ-10,000 שקל פחות מדירה עם מזגן מפוצל.
• חימום דירתי של הרצפה או רדיאטורים מובנים – נחשב יוקרתי ומייקר את מחיר הדירה באחוזים בודדים.
• דירה משופצת (ריצוף חדש, מטבח חדש, אמבטיה ושירותים משופצים) תעלה יותר אפילו ב-15% לעומת אותה דירה שאינה משופצת. דירה מוזנחת עם רטיבויות, קירות מתקלפים וכד', תעלה פחות מדירה ב"מצב סביר" – בדרך כלל בהתאם לשווי השיפוץ להביא אותה ל"מצב הסביר".
• חזית לעומת עורף – כיום, אין הבדל בין דירה הממוקמת בחזית או דירה הממוקמת בעורף הבניין, כי יש מי שמעדיפים חזית ויש מי שמעדיפים עורף. היום גם דירת עורף היא לאו דווקא הדירה היותר שקטה מזו שבחזית, כי במקרים רבים היא מעל חניית הדיירים.
• כיוונים – דירה הפונה לדרום ומזרח נחשבת לדירה חמה למזג האוויר הישראלי, ולכן פחות אטרקטיבית. בכל מקרה, הכיוונים אינם משפיעים משמעותית על מחיר הדירה; הם משפיעים יותר על החלטת הקונה אם בכלל לקנות את הדירה.
• חניה – דירה שאין לה חניה צמודה, מחירה יהיה נמוך ב-5% בממוצע מדירה דומה שיש לה חניה צמודה. בתל אביב, שבה המחסור בחניה משווע, הפערים יכולים להגיע גם ליותר מ-10%.
• מחסן צמוד – תוספת של מחסן צמוד לדירה (אטרקטיבית יותר ממחסן בקומת אחסון במרתף או בחניון המשותף) ייקר את מחיר הדירה באחוזים בודדים תלוי בגודלו.

רכישת דירה מקבלן

יד שנייה – איך רוכשים דירה?

יועץ משכנתא – יתרונות וחסרונות

רכישת דירה להשקעה

---

איך מתמחרים דירה כשיש דירות דומות בבניין

כשמוכרים או קונים דירה בבניין שבו נמכרו לאחרונה דירות דומות, קל להניח שהמחיר צריך להיות זהה. אבל ההבדלים הקטנים, קומה, כיוון, נוף, שיפוץ, מרפסת או חניה, יכולים להשפיע על המחיר. כדאי לבנות טבלה שמשווה בין הדירה לבין העסקאות האחרונות לפי כל פרמטר. גם מצב הבניין, כמו מעלית, חיזוק או תוכנית התחדשות עירונית, עשוי להסביר הבדלי מחיר בין דירות סמוכות.

גם מועד העסקה משנה. עסקה שנעשתה לפני שנה או שנתיים משקפת את מצב השוק באותו זמן. לכן כדאי להשתמש בנתוני עסקאות עדכניים, ולשקול הערכת שמאי כשמדובר בהחלטה גדולה.

דוגמה: נניח שבבניין נמכרה לפני שנה דירת 4 חדרים בקומה 2 ב-1,900,000 שקל. דירה זהה בקומה 6 עם נוף פתוח עשויה להיות מתומחרת גבוה יותר, למשל ב-2,050,000 שקל, בתנאי שהשוק לא השתנה. כל המספרים כאן היפותטיים.

איפה מוצאים נתוני עסקאות?

באתרים רשמיים שמפרסמים עסקאות נדל"ן שדווחו לרשות המסים.

האם שיפוץ מעלה את המחיר?

בדרך כלל כן, אבל לא תמיד בגובה ההשקעה.

מתי כדאי להזמין שמאי?

כשהפער בין המחיר המבוקש לבין העסקאות הקודמות גדול, או לפני משכנתא.

צעדים מעשיים – למה הדירה של השכן יקרה יותר משלי

1. לאסוף נתוני עסקאות אחרונות בבניין ובסביבה.
2. להשוות כל עסקה לפי קומה, כיוון ומצב.
3. לבדוק את מועד כל עסקה.
4. לשקול הערכת שמאי לפני החלטה סופית.

עוד באתר הון בנושא: מחשבון מחירי הדירות