בין אם הילדים עזבו את הבית, קיבלתם דירה בירושה או שאתם סתם רוצים  לעבור דירה, תמיד עולה השאלה, האם למכור את הדירה או להשכיר אותה? ואם עוברים דירה, אולי כדאי להשכיר ולשכור? כמו תמיד התשובה היא תלוי.

יש גורמים רבים המשפיעים על הסוגיה כמו מצב כלכלי, אורך רוח לחפש שוכרים לתחזק דירה בשכירות. הכנסה קבועה לעומת הכנסה מיידית ועוד.

ההיבטים העיקריים הקובעים בשיקול הם כאמור המצב הכלכלי, המיסוי ומחירי הנדל"ן ולאחרונה גם עניין ההתחדשות העירונית.  כך שהתשובה משתנה הן בשל הצרכים הפרטיים והן בשל מצב השוק והחקיקה. כל אלו הם מצבים משתנים.

מצב השוק

בנוגע למחירי הדירות, אם הם בעלייה מומלץ להמתין, אולי תמכרו ביותר. שימו לבאם המכירה היא גם לצורך קנייה זה יותר מורכב – כי גם הדירה שתקנו תהיה יקרה יותר. אם המחירים בירידה, כדאי למכור מהר לפני שירדו יותר והדירה תאבד מערכה. אם השוק בקיפאון, כל מקרה לגופו בהתאם למצב הנכס ולמטרות המכירה. אם השוק בעלייה והנכס עומד מובן שכדאי להשכיר אותו.

מצב כלכלי

לי נראה שהמצב הכלכלי האישי הוא קריטי יותר ושאלת הצרכים האישיים היא שאלה שקל יותר לענות עליה מאשר לנתח את השוק. כך למשל אם קיבלתם דירה בירושה ויש לכם הלוואות שונות יקל עליכם לפרוע את החוב באמצעות מכירה. עם זאת, בטווח הארוך אפשר ליהנות מעליית הערך ומהשבחת הנכס. עדיין צריך להשוות בין ההכנסה משכירות לריבית על החוב או אפשרות השבחה של הנכס לעומת השכירות.

דוגמה אחרת היא מבוגרים עם קצבה נמוכה או מי שאין לו הכנסה קבועה. השכרת דירה יכולה לספק כסף נזיל  לטווח ארוך במקום הכנסה מעבודה או קצבה כגדולה יותר.

מיסוי

לאחר שבדקתם את  מצב השוק והמצב הכלכלי מגיע שלב המיסוי, שמסובך יותר. כך למשל מוכרי דירה יחידה פטורים ממס. אם זו דירה שנייה, תצטרכו לשלם מס השבחה.

עם זאת, אם מדובר בדירה בירושה שתמכרו באופן מיידי לא תשלמו מס, אלא אם כן המוריש היה חייב במס שבח. על דירה במתנה תחויבו במס שבח ובמס רכישה.

עם זאת, אם תמתינו כמה שנים עד מכירת הדירה במתנה תהיה פטורים ממס שבח ומס רכישה. בדירה מירושה המצב הפוך, אם תמתינו כמה שנים תשלמו מס שבח על כל השבחה שנעשתה בנכס מאז קיבלתם את הדירה.

לפחות לגבי דירה במתנה או בירושה לא כדאי למהר למכור את הנכס כי  לפחות מבחינת המיסוי כל עוד מחזיקים בדירה אתם לא משלמים מס. אם מוכרים  המצב תלוי בהשבחת הנכס לעומת התשואה שתרוויחו, לפחות לגבי דירה בירושה.

אם אתם משפרי דיור, כלומר קונים דירה ומוכרים דירה ובבעלותכם דירה אחת , אזי יש לכם פרק זמן של 18 חודשים כדי שלא תשלמו מס על שתי הדירות. אז עדיף להמתין לפחות שנה וליהנות מהשכירות ומהשבחה אפשרית של הנכס.

על דירה שנייה בבעלות, גם אם הדירה במתנה, המסים מורכבים יותר ומגיעים עד 25%. במצב דברים זה עדיף להמתין עם המכירה.

התחדשות עירונית ופינוי-בינוי

שיקול נוסף הוא מיזמים של התחדשות עירונית. אםם אלו צפויים בטווח סביר בבניין שלכם או בשכונה שלכם ברור שמוטב להשכיר. אך אם הפרויקט מתעכב ולא בטוח שייצא לפועל, אפשר למכור בהתאם לצרכים המיידיים שלכם.

קבלני מחירי למשתכן יוכלו להשכיר את הדירות הנותרות בשוק החופשי

תנו לנו לעשות לכם סדר: מה עדיף – לקנות דירה, לשכור דירה, או…לקנות ולהשכיר?