כל עסקת נדל"ן צריכה להיעשות תוך תשומת לב גבוהה על רקע הסכומים הגבוהים שמונחים כאן על כף המאזניים. התנאים הנוכחיים של שוק הנדל"ן הפכו אותו לזירה פוטנציאלית של השקעה, כשמנגד אנשים נכסים עליו מהסיבה הבסיסית ביותר – הם צריכים מקום להתגורר בו הרי. כך או כך, שאלה שעולה תמיד היא מהן הדרכים הכדאיות ביותר להיכנס לעולם זה ואילו החלטות יכולות להיות נכונות עבור הפרט בנקודת הזמן הנוכחית. אין לכך תשובה חד משמעית, אבל במדריך הבא ננסה לעשות קצת סדר בבלאגן ולהתייחס למאפיינים, ליתרונות ולחסרונות של כל דרך התנהלות.

רכישת דירה

האופציה הראשונה להיכנס לתחום הנדל"ן היא פשוט לרכוש דירה באופן עצמאי, בין אם למגורים ובין אם להשקעה. במקרה הזה יש מספר יתרונות ביחס לאלטרנטיבה של שכירות. רכישת דירה מאפשרת לכם להצטייד בנכס משלכם, על כל המשמעויות של כך. רבים יציינו כי יש בתנאים האלה הצדקה ל"זריקת" כסף עבור המשכנתא ועלויות אחרות, וזאת בהשוואה לשכירת דירה בה התשלום הוא עבור נכס שאמנם מתגוררים בו – אבל לא מחזיקים בו בשום שלב.

רכישת דירה היא עסקה כלכלית מורכבת, שהעלויות שלה אינן בטלות בשישים. כאשר היא מתבצעת על הצד הטוב ביותר, אנחנו יכולים לצפות בהרבה מקרים לפתרון דיור שישמש אותנו שנים על גבי שנים. כאשר מעוניינים לעבור נכס אפשר למכור את הנכס הנוכחי בסכום גבוה יותר (ראו סקירה בהמשך) או לבצע גרירה של המשכנתא.

בצד השלילי, הככל שהסכום גבוה יותר הרי כך גדלים הסיכויים שיהיה צורך במשכנתא גבוהה (ויקרה) יותר – תנאי המשכנתא תלויים גם באחוז המימון שלה ביחס לנכס. לכן אנחנו למעשה משלמים סכום של עשרות ולרוב מאות אלפי שקלים עבור ריבית המשכנתא למשל. אם תבצעו חישוב בסיסי ולא מחייב באמצעות אחד ממחשבוני המשכנתא הפזורים באינטרנט, תגלו שעל משכנתא בגובה של מיליון שקל הניתנת לתקופה של 20 שנה, ובחישוב ריבית שנתית ממוצעת של 3.5%, הצפי הוא לכ-400,000 שקל ריבית והצמדה ללא הצמדה למדד ולסכום שעשוי להיות גבוה מכך פי שניים במקרה בו המשכנתא כן צמודה. זוהי דוגמא סכמטית וממש לא מחייבת, אבל כזו שכן מאפשרת להבין את הלך הרוח: בעסקת רכישת דירה יש עלויות שמייקרות אותה בצורה משמעותית.

גם מי שאינו מתכוון להיות משקיע נדל"ן ירצה לראות בהמשך לכך את המגמות בתחום הנדל"ן באזור המבוקש. אם הצפי הוא לירידת מחירים, יכול להיות שרעיון רכישת הדירה בנקודת הזמן הנוכחית יהפוך לקוסם פחות.

שכירת דירה

כאשר אנחנו שוכרים דירה, אנחנו לא מתכוונים לקבל בעלות על הנכס אלא "רק" להתגורר בו. מבחינה כלכלית גובה שכר הדירה תלוי במאפייני הנכס והאזור בו היא ממוקמת גם יחד, אבל הצפי הוא לכמה אלפי שקלים בחודש. לכל עסקת שכירות יש את המאפיינים שלה, אבל בדרך כלל השוכר אינו צריך לשלם על התחזוקה השוטפת של הדירה או על נזקים שאינו אחראי להם באופן אישי (אחריות שמוטלת על בעל הדירה, הלא הוא המשכיר). אם מוסיפים לכך את העובדה שבשכירת דירה משלמים נטו על המגורים בדירה, ולא על משכנתא וריבית משכנתא, הרי שהעלויות עשויות להיות נמוכות בהשוואה לרכישת דירה. מכיוון שאין צורך להשתמש בכל החסכונות שנצברו כדי לממן את העסקה, נשארים עם תזרים מזומנים בשוטף שאפשר להפוך אותו להשקעה שיכולה להניב רווחים. מי שאין לו בנקודת הזמן הנוכחית מספיק הון לרכישת הדירה, יוכל באמצעות שכירה שלה להמתין "עד יעבור זעם" (מחירי הדירות ירדו ו/או ההון העצמי שלו יגדל), ובכך לשפר את נקודת הפתיחה שלו בעת הרכישה. כך הוא יוכל להימנע מאותם תשלומי עתק על הלוואות וריביות, המייקרים כאמור את עסקת הנדל"ן המתגבשת בפועל.

בצד השלילי, שכירות דירה אינה נוחה לאורך זמן עבור ישראלים רבים. במדינה שלנו לא נהוגה עדיין שכירות ארוכת טווח, ולכן החשש של השוכרים הוא ממצב בו הם יצטרכו להחליף כתובת אחת למספר שנים לפחות, החלפה שהיא הכל חוץ מנוחה: הילדים עשויים להחליף מסגרת לימודית, עלול להיווצר מרחק ממקום העבודה, ארגון הדירה מחדש והובלת הפריטים כרוכים במאמצים ובעלויות וכן הלאה. בנוסף התשלומים עבור השכירות אינם מהווים נכס ולא מקרבים את המתגוררים בדירה לעבר נכס הרשום על שמם, כפי שהשאיפה היא במקרה של דירה למגורים.

חשש אחר הוא שבעל הדירה יערים קשיים על השוכרים, למשל רצון שלו להעלות את שכר הדירה בלי שיש לכך בהכרח סיבה מוצדקת. כאשר ידם של המשכירים על העליונה עלולים לחוש השוכרים בעמדת נחיתות, או אפילו שאין להם זכויות משמעותיות.

משנים את החוקים: רכישה והשכרת דירה

בשנים האחרונות הגבולות בישראל בין רוכשי דירה לבין משקיעים הולכים ונעשים מטושטשים הרבה יותר. כאשר הריביות על השקעות "מסורתיות" נושקות לרצפה, וכשמחירי הדיור גבוהים ונמצאים עדיין במגמת עלייה בלא מעט אזורים, יש שבוחרים לרכוש דירה במטרה לגרוף ממנה רווחים כעבור מספר שנים – בין אם באמצעות השכרת הדירה לאחרים (מצב בו השכירות יכולה לשלם למעשה את המשכנתא), בין אם על ידי מכירה של הנכס כעבור מספר שנים כאשר עלותו גבוהה יותר ובין אם בשילוב של שני אפיקי ההכנסה הפוטנציאליים האלה.

רכישת דירה לצרכי השקעה כמוהה כרכישת דירה לכל צורך אחר. זוהי עסקת נדל"ן שמצריכה הוצאה גבוהה ולרוב גם לקיחת משכנתא. יחד עם זאת, במקרה הזה שיקולים אחרים אמורים להיכנס לתוך המשוואה. הביקוש העתידי לנכס הוא סוגיה שלא תמיד שמים אליה כאשר רוכשים נכס למטרות מגורים, אבל היא אחת המרכזיות שנכנסות לתמונה במקרה של דירה להשקעה: כי אם הדירה נפלאה, אבל נמצאת באזור ללא ביקוש משמעותי בקרב שוכרים או רוכשים פוטנציאליים, הרווח עליה צפוי לרדת וכך גם רמת האטרקטיביות של העסקה שנערכה.

העלויות הנלוות קיימות בכל אחד מהאפיקים של רכישת או שכירת דירה, וגם במקרה של רכישה לצרכי השקעה אי אפשר להתעלם מהן: ביצוע תיקונים שוטפים בנכס (אשר האחריות עליהם היא של בעל הדירה) או אפילו עלות עקיפה של חודש בו אין בדירה שוכרים. לא תמיד קל להעריך את העלויות האלה, ולפעמים הן גבוהות יותר ממה שמתכננים. בנוסף לכך יש את הקושי המובנה בהתמודדות מול שוכרים: החל מקושי לאתר שוכרים טובים ועד להתנהלות מולם כאשר הם כבר מתגוררים בנכס. מה עושים כאשר שכר הדירה מתעכב? מה הדין כאשר השוכרים גורמים לנזק ישיר לדירה? כיצד ניתן להתמודד עם תקופות של ביקוש נמוך לנכס? וכן הלאה.

לסיכומו של עניין, נראה שקשה עד בלתי אפשרי לספק תשובה חד משמעית לשאלת הצעד הבא שלכם בזירת הנדל"ן הכלכלית. חשוב לשים לב שיש מאפיינים משפיעים שקשורים למבצעי העסקאות, למאפייני הנכס וגם למגמות מיקרו ומאקרו בתחום – נניח מחירי עסקאות רכישת נדל"ן בהשוואה לדמי השכירות הממוצעים, שצפויים להשתנות יותר מפעם אחת בתקופה של שנים ספורות קדימה (או אפילו עשרות שנים). קחו בחשבון שמה שנכון בנקודת הזמן הנוכחית עשוי להיות שונה בזמנים אחרים, כך שבכל מקרה מומלץ לשקול מספר אופציות ולעמוד על היתרונות והחסרונות של כל אחת במקרה שלכם.