דו"ח מרכז טאוב שפורסם השבוע, מראה כי בשנים האחרונות ב נרשמה שוק הדיור בישראל עליית מחירים מהירה, הנובעת מצד אחד מגידול בביקוש, בעיקר עקב ריבית נמוכה ומיסוי מועדף, ומצד אחר מהיצע קשיח, הנובע הן מהביורוקרטיה הסבוכה המעורבת בתהליך הבנייה, הן מניגוד עניינים מובנה במישור המקומי, והן מהשכיחות הגבוהה של הדיור המשותף בישראל, המהווה מחסום להתחדשות עירונית. בטווח הקצר, כדי לצמצם את הביקוש מומלץ למסות את ההכנסה המתקבלת מתשלומי שכירות באופן שווה למיסוי ההכנסה משוק ההון.

על פי הדו"ח, בטווח הארוך, כדי לאפשר היצע גמיש יותר של דיור ובמטרה לצמצם את התנודתיות הרבה בשוק זה, מומלץ לפשט ולבזר את תהליכי התכנון, האישור והפיקוח על הבנייה, להעביר את ההכנסות מפיתוח ואת האחריות לבניית התשתיות הנדרשות לרשויות המקומיות ולאפשר מכירת בנייני דירות משותפים ברוב מיוחס מקרב הדיירים, כחלופה לתמ"א 38 ולתכניות פינוי- כל עוד ,. כמו כןבינוי הדבר אינו פוגע בהקמת תשתיות לאומיות עתידיות ובאיכות הסביבה, רצוי להעביר את זכויות הקניין על שיעור גדול מהקרקעות לרשויות מקומיות ולידיים פרטיות.

על פי דו"ח מרכז טאוב, העלייה שחלה במחירי הדיור בין 2007 ל-2013 – יותר מ-50 אחוז – היא כיום המכשול המרכזי ברכישת דירה עבור משפחות רבות, ובעיקר משקי בית צעירים ומעוטי הכנסה. הירידה החדה בשיעורי הריבית עקב המשבר הכלכלי העולמי, בשילוב העובדה שמיסוי שוק ההון יצר יתרון יחסי להשקעה בנדל"ן, הביאו לידי עלייה חדה בביקוש לדירות. עקב חסמים מערכתיים נוקשים היצע הדיור לא עלה במידה דומה, וכך נוצרה תחרות בין משקיעים למשקי בית צעירים על מלאי מוגבל של דירות חדשות. התוצאה היא עליית מחירים ודחיקת רגליהם של משקי בית חסרי אמצעים, הנאלצים להתגורר בשכירות אצל אותם משקיעים בעלי דירות. הציפייה שמחירי הדירות יישארו גבוהים, ואף ימשיכו לעלות בטווח הנראה לעין, נעשתה לנבואה המגשימה את עצמה והובילה ליצירתה של בועת הנדל"ן הנוכחית. למרות מאמצי הממשלה להגדיל את ההיצע, שוררת בציבור מידה רבה של ספקנות בדבר כנות רצונה של הממשלה ויכולתה לתרום לירידת מחירים של ממש. מטרתו של פרק זה היא לפרט את הגורמים לעליות המחירים, לנתח את השפעתן של עליות אלו על החברה הישראלית, וכן לסקור את צעדי המדיניות המתבקשים.

בדו"ח מדגישים כי בישראל של 2014 הקיטוב בין עשירים לעניים, בין אלו שיש להם לאלו שאין להם – חד מתמיד. בעלי הדירות, ובעיקר משקי בית מבוגרים ובעלי הכנסה גבוהה, נהנו בשנים האחרונות מזינוק מרשים בערך נכסיהם, ואף השקיעו חלק מנכסיהם הפיננסיים בנדל"ן כדי ליהנות עוד יותר מעליית המחירים. לעומתם, אלו שלא הייתה ברשותם דירה, בעיקר משקי בית צעירים ומעוטי הכנסה, נאלצו לבחור בין משכנתה מכבידה ובין מחירי שכירות מאמירים הנוגסים חלק גדול מהכנסתם, מקשים עליהם לצבור חסכונות ומרחיקים עוד יותר את החלום לדירה משלהם.

עוד מדגישים בדו"ח, כי המשך עליות המחירים יוסיף להעמיק את הפערים הכלכליים בין עניים לעשירים ובין צעירים למבוגרים. לעומת זאת, ירידה מהירה וניכרת במחירים, או במילים אחרות התפוצצות הבועה, אמנם תיטיב עם אלו שאין בבעלותם דירה, אך תפגע במשקי הבית שהשקיעו בדירה, וכן בחברות הבנייה ובעובדי הענף. בתרחיש גרוע במיוחד, היא עלולה אף להביא לידי פגיעה גם ביציבות הבנקים ובמשק הישראלי בכללותו, כפי שקרה במיתון האחרון בארצות הברית. הגורם הראשוני לעליית מחירי הדיור בישראל היה הריבית הנמוכה שהונהגה בעקבות המשבר הכלכלי העולמי. ככלכלה קטנה ופתוחה, ישראל אינה יכולה לחרוג במידה רבה מסביבת הריבית הבין-לאומית בלי להיפגע משינויים חדים בשער החליפין. כמו כלכלות אחרות בעולם שלא נפגעו מהמיתון אך נאלצו להפחית את הריבית, גם בישראל הייתה התוצאה עלייה במחירי נכסים מניבי תשואה, והנדל"ן בכללם. עם זאת, את ממדי העלייה במחירי הדירות ואת העובדה שעלייה זו עדיין נמשכת ניתן לייחס מצד אחד למיסוי המקל על ההשקעה בנדל"ן, שהעצים את ההשפעה של ההפחתה בשיעור הריבית במשק על הביקושים בשוק זה, ומנגד לחסמים נוקשים העומדים בפני הגדלת היצע הדירות. כדי להתמודד עם בועת המחירים הנוכחית בשוק הנדל"ן בטווח הקצר, יש לתקן תחילה את העיוות במערכת המס ולמסות באופן שוויוני הכנסה משכירות ומתשואה על נכסים פיננסיים. מיסוי שוויוני יותר יפחית את הביקוש להשקעה בנדל"ן, וכן יאפשר כניסת חברות המתמחות בהשכרת דירות לשוק השכירות, ובתוך כך פיתוח היצע של שכירות ארוכת טווח.

בטווח הארוך, על פי דו"ח מרכז טאוב, כדי להוזיל את מחירי הדירות ולמנוע תנודתיות יתר והיווצרות בועות נוספות, יש לטפל מערכתית בחסמי צד ההיצע. במישור הארצי, שליטת המדינה בקרקעות והריכוזיות הרבה של התהליך התכנוני הביאו את ישראל לידי מצב של צפיפות מחיה מהגבוהות בעולם המפותח. על המדינה להתפרק מבעלותה על כלל קרקעות הלאום, ולהסתפק באדמות המיועדות לפיתוח תשתיות בקנה מידה ארצי או הנחוצות להגנה על ערכי טבע לאומיים.

במישור המקומי, העלות הגבוהה של פיתוח תשתיות גורמת לרשויות המקומיות להתנגד לבנייה רוויה בתחומן, שכן בנייה רוויה היא גירעונית עבורן. לפיכך, יש לרכז את המשאבים, ההוצאות והסמכויות בקנה מידה מקומי, ולהפוך את הרשויות המקומיות למקור סמכות בלעדי עבור כלל היבטי פיתוח הקרקע, בעוד המנגנונים המרכזיים ממונים על הפיקוח ועל התיאום בקנה מידה לאומי. מתכונת שבה הסמכות לאשר פיתוח, ההכנסות מהפיתוח והאחריות להקמת תשתיות מתאימות מרוכזות כולן במקום אחד, תאפשר קיצור ניכר של ההליך הביורוקרטי ובנייה מואצת בתגובה לעלייה בביקושים.

נוסף לחסמים אלו בנייני דירות משותפים, הנפוצים כל כך בישראל, הם חסם להתחדשות עירונית, שיכולה להגדיל מאוד את ההיצע באזורי הביקוש. עיבוי עירוני באמצעות פינוי-בינוי, או חיזוק והוספה למבנים קיימים , כרוך בטרחה רבה עבור הדיירים, עקב הצורך להתגורר בשכירות בתקופת הבנייה, או לחיות בתוך אתר בנייה למשך תקופה ממושכת. עבור דיירים רבים, ובייחוד קשישים ונכים, הדבר אינו כדאי. לפיכך, מומלץ להוסיף אפשרות למכירת הבניין ברוב מיוחס מקרב הדיירים, שיטה הנהוגה במקומות רבים בעולם המתאפיינים בשכיחות גבוהה של בנייני דירות משותפים. התשתית החוקית של פינוי-בינוי יכולה להתאים גם למתכונת זו: החלטה ברוב מיוחס והטלת אחריות משפטית על דיירים סרבנים. זאת ועוד, כדי לאפשר עיבוי עירוני ניכר בגוש דן, בירושלים ובחיפה יש צורך דחוף במערך יעיל וזמין של תחבורה ציבורית התואמת את צפיפות האוכלוסייה וצרכיה.

לבסוף, יש להשקיע בשיפור החינוך ובאפשרויות התעסוקה בפריפריה, ולחבר אותה למרכזים העירוניים הקיימים באמצעות תשתית תחבורה מתאימה. יש להיזהר מלשחזר את הטעות המזיקה של תמ"א 35, שהתיימרה לחזק את הפריפריה על ידי הגבלת היצע הדיור במרכז.

משבר הדיור הנוכחי הוליד שלל אמצעי מדיניות: מצד אחד צעדים מבורכים המתמקדים בחלק מצווארי הבקבוק של היצע הדיור, כגון הרפורמות ברשות מקרקעי ישראל, במ נהל התכנון ובחוק הבנייה; ומצד אחר תכניות שכמה מהן כרוכות בעלות גבוהה ותועלתן מוטלת בספק. אפשר לקבל את תכנית מע"מ בשיעור

אפס על דירות לצעירים כהחלטה פוליטית לגיטימית, הנוקטת העדפה מתקנת ביחס לצעירים חסרי דיור לעומת מבוגרים משפרי דיור או רוכשי נדל"ן להשקעה. עם זאת, אין בתכנית זו משום פתרון לחסמים בצד ההיצע, ולכן היא אינה מקרבת את המשבר הנוכחי לקצו ואינה תורמת למניעת המשבר הבא. זאת ועוד, במצב של היצע קשיח, סביר מאוד שחלק ניכר מההנחה במע"מ תגיע לבסוף לכיסי היזמים.

עוד נכתב בדו"ח כי "לעומת תכנית מע"מ בשיעור אפס, לתכנית מחיר המטרה אין כל הצדקה פוליטית-אידאולוגית, וכל תכליתה היא ליצור תחרות בין קבלנים, שתתורגם להוזלת מחירים עבור הרוכשים. אלא שיש חשש רב שההוזלה תבוא על חשבון איכות הגימור ורמת האבזור בהתאם. סביר כי אמצעי מלאכותי זה, המנסה לדמות תחרות באמצעים ביורוקרטיים במקום להסיר את החסמים המונעים אותה, לא יביא תועלת של ממש".

בדו"ח מדגישים כי "מצוקת הדיור הנוכחית אינה גזירה משמים. צמצום הביקוש באמצעות מיסוי ההכנסה משכירות, בד בבד עם הסרת החסמים בצד ההיצע, יתרמו להוזלת המחירים, ישפרו את איכות הבנייה וימנעו תופעות דומות בעתיד. הטיפול חייב להיות מעמיק וזהיר, שכן צעדים שיביאו לבנייה ירודה, בלי התחשבות בזמינותן של תשתיות מתאימות ותוך פגיעה אפשרית באיכות הסביבה, עלולים לגרום יותר נזק מתועלת".