נשיא התאחדות בוני הארץ ניסים בובליל אמר בכנס השנתי של התאחדות קבלני השיפוצים – "כולנו ירוקים, כולנו רוצים לבנות ירוק. יש עכשיו רעיון חדש ונהדר, הצעה להפוך את תקן הבנייה הירוקה הוולנטרי למחייב. אבל, שוכחים עניין חשוב –  זה יעלה את מחירי הדירות, בדיוק בניגוד למדיניות הממשלה להוריד את מחירי הדירות. התקן של הבנייה הירוקה הוא וולנטרי, זה לא סתם ככה. גם הממשלה עצמה לא בונה, בנייה ירוקה. בנינו השנה 700 גני ילדים למדינה, אף אחד מגנים האלו לא ירוק. למה? כי אין כסף לבנייה ירוקה. לקבוע עכשיו שהתקן יהיה מחייב זה דבר שלא יעלה על הדעת".

בכנס התייחס בובליל לתחום השיפוצים – "ענף השיפוצים הוא ענף ענק שמגלגל מיליארדי שקלים. וכבר שנים רבות מאוד שהוא ענף לא מוסדר, ללא נהלים ותקנים. צריך לאפשר לפועלים בתחום ללמוד ולקבל הסמכה והדרכה כמו שצריך. מדובר באנשים שעוסקים עשרות שנים במקצוע והם לא יכולים להסדיר את הרישיון שלהם. מכריחים אותם לצאת ולעבוד בניגוד לחוק. להיות עבריינים בעל כורחם". בתגובה אמר מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון שלמה בן אליהו – "נפעל לקדם את הסדרת תחום השיפוצים. כל גורמי ענף הבנייה צריכים לפעול בשיתוף פעולה בעניין זה. אני אפעל להסדרת הענף. לפעמים באים אליי בטענות שאני מייצג את הקבלנים ואני מסביר לכולם שזה חלק משמעותי מהעבודה. מי מבצע את העבודה בשטח? החלטות הממשלה? לא. אלו הקבלנים. אנחנו מתמודדים עם מספר בעיות בענף. הסדרת תחום השיפוצים זה אחד מהם יחד עם מחירי הדיור הגבוהים. האחריות היא שלנו, של משרד השיכון, ואנחנו לא נגלגל את האחריות הזו לאף אחד אחר".

פרופ' יעקב פרנקל עומד להיכנס לתפקיד נגיד בנק ישראל, ונראה שהשאלה הבוערת והחשובה ביותר היא – האם הוא ימשיך עם הקו של קודמו, פרופ' סטנלי פישר וישאיר את הריבית נמוכה (ואולי אף ימשיך להוריד אותה)?.

ריבית נמוכה אמורה לחזק את ההשקעות ואת הצמיחה במשק; ריבית נמוכה אמורה לחזק את היצואנים,  בעיקר מאחר שהיא אמורה להשאיר את הדולר חזק ביחס לשקל. בעולם גלובלי שהכספים זזים ממקום למקום בלחיצת כפתור, משקיעים ברחבי העולם מחפשים מקומות בהם הריבית גבוה, ומאחר שהריבית בארץ עדיין גבוה מהריבית בשוקי המערב לרבות בארה"ב, יש עדיין נהירה של דולרים להשקעות סולידיות כאן. מרווח הריבית הוא הגורם לכך, ובמקביל להזרמה הזאת, שער הדולר נחלש  – ממירים דולרים לשקלים (מוכרים דולרים קונים שקלים). לכן, ככל שהמרווח ריבית קטן יותר והסיכון למשקיעים גדל, כך הזרימה של הכספים לכאן יורדת.

זה היה  ההסבר העיקרי של פישר להפחתות הריבית, אבל על הדרך הוא חימם את שוק הדיור. שוק הדירות למגורים הוא שוק שנשען על אשראי, והאשראי בשנים האחרונות הפך ליותר ויותר זול. אנשים רצו לקנות דירות כי הם העריכו שהאשראי הזול הוא הזדמנות פז (ואולי בצדק). חלק משמעותי מהעלייה מחדה במחירי הדירות בשנים האחרונות מיוחס לריבית הנמוכה, וזה הנזק האדיר שפישר משאיר לנגיד הבא – יעקב פרקל. ומה יעשה הנגיד הבא?

הוא מקבל מצב בעייתי מאוד, מצד אחד – העלאת ריבית אמנם תעזור למיתון מחירי הדירות, אבל תרע את מצב היצואנים, תקטין השקעות ותפגע בצריכה ובצמיחה. מצד שני, המשך המגמה של הפחתות הריבית, עשויה להמשיך את המגמה של עליות המחירים בשוק הדירות.

מצב שוק הדירות בקדנציה הקודמת של פרנקל (1991 עד 2001), היה שונה מהיום. אז אמנם תנאי הבסיס היו שונים – בשוק הדירות נרשמו אמנם עליות מחירים אבל, הן נבעו מהעלייה מברית המועצות כשבמקביל המדינה עצמה דאגה להגדלת היצע הדירות. כלומר, צד ההיצע טופל ועזר לרסן את מחירי הדירות, בעוד שהיום, טוענים רבים, קיימת בעיה בצד ההיצע – המדינה לא משחררת קרקעות, תהליכי הבנייה אורכים (מעל 10 שנים עם האישורים), ובכלל – קשיים בירוקרטים ורגלוטורים מכבידים על הגדלת היצע הדירות. מעבר לכך אז הריבית היתה גבוה (רוב הזמן)  ולמרות זאת נרשמו עליות מחירים; אבל, אולי מהשהכי חשוב זה להבין איך פרנקל התמודד עם בעיות שזיהה. אז, הבעיה הגדולה היתה אינפלציה ופרנקל עשה הכל כדי להילחם בה, כולל להשתמש בנשק הריבית (ריבית גבוה מונעת צמיחה וביקושים ופגועת באינפלציה). השאלה, אם כך, אם פרנקל יעריך שמחירי הדירות היא בעיה אקוטית או לא.

פישר העריך שהיא בעיה, אבל לא גדולה מדי. כשנשאל על העניין אמר – "הערך המוסף של הייצוא הוא 28%-30%  מהתמ"ג, והערך המוסף של ענף הבנייה הוא כ-8%. לא משתמשים בריבית כדי לטפל במחירי הדיור על חשבון היצוא. לו עשינו זאת, היינו גורמים לייסוף, לצמיחה יותר נמוכה, ולאבטלה גבוהה יותר. זוהי תוצאה שלא יכולה להיות מקובלת. הדרך להפחית את המחירים היא להגדיל את ההיצע".

פרנקל לא אמר זאת, אבל לאחרונה (רק לפני שלושה חודשים) הוא התבטא בעניין הריבית – "אני באופן אישי יכול לומר שלא הייתי רוצה להיות נגיד בנק מרכזי בתקופה הנוכחית, כאשר הריבית אפסית, משום שבמצב כזה אי אפשר לעשות כמעט כלום".

אלפא פלטיניום קרנות נאמנות משיקה קרן נאמנות חדשה –  "אלפא פלטיניום אקסטרים ת"א 100 פי 3". כשמה כך היא – אמורה לספק תשואה של פי 3 ממדד ת"א 100 לטוב ולרע.  בחברה מסבירים כי הקרן מיועדת למגוון רחב של משקיעים, ובהם לקוחות פרטיים, שחקני אופציות מעו"ף ושחקני בורסה נוספים שעד כה לא יכלו לפעול בפוזיציית לונג על מדד ת"א 100 בגלל היעדר כלים מתאימים בשוק.

באלפא פלטיניום רואים במדד ת"א עוגן משמעותי, להערכתם כי מדד תל אביב 100 הינו המדד המוביל בשיעורי החשיפה של יועצי ההשקעות והציבור, לעומת שאר המדדים בבורסה הישראלית. בקרן החדשה לא ייגבו דמי ניהול, אולם ייגבה שיעור הוספה בגובה של 0.4%.

 נזכיר, כי אלפא פלטיניום השיקה לאחרונה קרנות נאמנות בסדרת קרנות האקסטרים שכללה ארבע קרנות אקסטרים ממונפות על מגוון מדדים, בלונג ובשורט.

אז כמה עולה בניה ירוקה? הקבלנים טוענים שמדובר בתוספת של כ-60 אלף שקל , אבל משרד האנרגיה משיב לטענותיהם ומעריך – "התוספת בגין הבניה הירוקה מסתכמת ב-5.2 אלף שקל בלבד".

משרד האנרגיה והמים משווה בעצם בין חישוב העלויות הנוספות כפי שעשו הקבלנים (התאחדות בוני הארץ)   לבין חישובו בכל סעיף וסעיף. במשרד האנרגיה מעריכים כי עלות הגדלת השטח הבנוי מסתכמת ב-4 אלף שקל בלבד בעוד שהקבלנים העריכו כי מדובר בתוספת בסך 12.5 אלף שקל. במשרד האנרגיה לא חושבים שיש עלות נוספת בגין תוספת חללים בגין תכנון חלונות, וכן הם לא לוקחים בחשבון זיגוג כפול; מימון של זמן בינוי נוסף, קיר מסיבי במקום קירות גבס, ועלויות נוספות שהקבלנים סבורים שהן קיימות. למעשה, במשרד האנרגיה מעריכים כאמור את עלות הגדלת השטח ב-4 אלף שקל, כשחוץ מזה תהיה עלות של 1 אלף שקל בגין בידוד תרמי נוסף וכ-220 שקל בגין איטום תרמי נוסף לגג. שלוש סעיפים אלו מגיעים לכ-5.2 אלף שקל.

הקבלנים מעריכים את שלוש הסעיפים האלו ב-22 אלף שקל – 10 אלף כאמור לתוספת חללים בגין חלונות; 7.6 אלף שקל בגין בידוד תרמי נוסף לקירות בחוץ; כ-2 אלף שקל איטום תרמי נוסף לגג.

אז מי צודק? כמה באמת עולה בניה ירוקה? מסתבר שהתשובה גם כאן תלויה בנקודת ההתייחסות ובאינטרסים. האמת היא כנראה איפשהו באמצע.

הקבינט לקידום התחרותיות ולהורדת יוקר המחיה בראשות שר הכלכלה, נפתלי בנט, אישר את הצעת החוק להגברת התחרותיות בענף המלט. ההצעה היא להקמת מפעל נוסף והגברת התחרות בתחום המלט, נוסף על מפעל נשר.

המלט הוא חומר גלם חשוב בבניית דירות למגורים, ובעיקר בתשתיות, לרבות גשרים וכבישים. חלקו של המלט בעלות הדירה מהווה על פי ההערכות כ-2%, אולי מעט יותר. המלט מהווה כ-3.5% ממדד תשומות הבניה, מדד הלוקח בחשבון את כל עלויות הבניה, כשעל פי ההערכות העלויות האלו מהוות כ60% מעלות הדירה, כך שבשקלול משקלו של המלט במדד הבניה, מתקבל שמשקלו מהעלות הכוללת היא כ-2% – לא ביג דיל, אבל גם תחרותיות בחומר גלם זה, עשויה להביא לחיסכון והפחתה מסוימת בעלויות.

היכנסו כאן למדד תשומות הבניה המעודכן

בחודש מאי נלקחו משכנתאות בהיקף של 5.6 מיליארד שקל, אבל מה שאולי מעניין יותר – חלק גדול מהמשכנתאות האלו נלקח במינוף גבוה.  מנתונים של בנק ישראל עולה כי היקף המשכנתאות שניתנו במימון של 60%-75% מערך הדירה (LTV – Loan To Value  של 60% עד 75%) עלה על 2 מיליארד שקל והסתכם ב-2.07 מיליארד. מדובר על קפיצת מדרגה של 53% ביחס לחודש הקודם. עם זאת, מבחינת שיעור המשכנתאות מסך המשכנתאות במינוף כזה אין עליה דרמטית – היקף המשכנתאות בשיעורי מינוף כאלו היהה 36.6% מסך המשכנתאות במאי, לעומת 35.3% באפריל.

במינוף של 45%-60%, נרשם זינוק של 44.7% לרמה של 2 מיליארד שקל. עלייה חדה של 88% נרשמה בנטילת משכנתאות במינופים של 75%-90% מערך הדירה, עם זאת, ם מדובר בסכומים נמוכים  יחסית של 79 מיליון שקל.

בחודש מאי, על רקע העלאת המע"מ שנכנסה לתוקף בחודש יוני, נרשם גידול של כמעט 50% בלקיחת משכנתאות להיקף של 5.6 מיליארד שקל, מתוכם כ-600 מיליון שקל מחזור משכנתאות. מספר המשכנתאות שנלקחו במאי – 8,880;  המשכנתא הממוצעת 635 אלף שקל.בחודש מאי כמות המשכנתאות שמלקחה לרכישת דירה להשקעה עמדה על 1,573 משכנתאות.

על פי נתוני בנק ישראל, 37.5% מסך המשכנתאות במאי ניתנו ללווים שיצטרכו להחזיק למעלה מ-30% מההכנסה החודשית שלהם מדי חודש לבנק. מדובר בירידה לעומת החודש הקודם – שיעור של 39%.

הגידול במשכנתאות במאי הביא את היקף המשכנתאות הכולל ל-232.6 מיליארד שקל, לפני שנה עמד חוב המשכנתא על 210.7 מיליארד שקל.

המועצה הארצית לתכנון ובנייה אישרה את תזכיר החוק בתחום התכנון והבנייה, שמוביל שר הפנים, גדעון סער. המועצה, בראשות מנכ"ל משרד הפנים יגאל צרפתי, ובה גם חברים – נציגי משרדי הממשלה השונים, נציגי הרשויות המקומיות ונציגי ארגונים שונים, תמכה באופן ברור בקידום הרפורמה.

מטרתה של הרפורמה, כפי שהסברנו כאן לאחרונה  – לחסל את הביורוקרטיה בתחום הרישוי ולהעניק סמכויות לוועדות המקומיות במטרה להקל על עומסי בהן נתונות הוועדות המחוזיות. שר הפנים גדעון סער, מנסה לקדם רפורמת מרפסות – רפורמה חקיקתית (כולל תיקוני חקיקה בתחום התכנון והבנייה) שמטרה להפחית את הריכוזיות במנגנון התכנון ולהביא לשיפור השירות לאזרח, לקיצור תהליכים, לצמצום הביורוקרטיה ולהגדלה משמעותית של מלאי יחידות הדיור.

במסגרת הרפורמה יתאפשר בקלות יחסית לערוך שינויים כמו בניית  פרגולה, גידור ביתי, דודי שמש, מחסן, מחסום חנייה וכדומה. במקביל, יוענקו יותר סמכויות לוועדות מקומיות, במטרה לאפשר לוועדות המחוזיות לעסוק בייצור מלאי תכנוני של יחידות דיור.

בכוונת משרד הפנים לקבוע ולהסדיר מסלול מקוצר לתוכניות מצומצמות וכן ייקבע במשרד לוח זמנים מקסימלי לאישור תכנית מיום הגשתה. בכוונת המשרד גם להקים מעין "מכוני רישוי", שאמורים להקל משמעותית על התושבים, כאשר יעניקו להם את האישורים הנדרשים מכלל הגורמים הממשלתיים (מכבי אש, פיקוד העורף, משרד הבריאות והמשרד להגנת הסביבה) תחת קורת גג אחת.

במסגרת הרפורמה תוקם מערכת רישוי ממוחשבת שתאפשר לאזרחים להגיש בקשות בדרך מקוונת.  כל המידע הרלוונטי יוצג באתר אינטרנט וזה אמור כמובן להקל על הציבור.

בין המטרות של הרפורמה הזו – הגדלת שטחי הדירה, ואולי אף הגדלת  היצע הדירות, והקטנת הביקושים.

המפקח על הבנקים בבנק ישראל, דוד זקן,  בדק את  מחירי השירותים הבנקאיים למשקי הבית. הדוח מבוסס על דיווח של הכנסות בפועל של הבנקים ושל חברות כרטיסי האשראי מעמלות שנגבו על ידם במחצית השנייה של שנת 2012.

המפקח מצא שהעלות החודשית הממוצעת לחשבון עו"ש למשקי בית במערכת הבנקאית , על פי פרופיל פעילות אחיד , הסתכמה בכ- 14.1 ש"ח, ירידה של כ- 3% בהשוואה למחצית הראשונה של שנת 2012 (ירידה של כ- 4.8% במונחים ריאליים).

במחצית השנייה של שנת 2012, ההוצאה החודשית הממוצעת בפועל של שירותי חשבון עו"ש נפוצים של משקי בית במערכת הבנקאית, הסתכמה בכ- 13.7 ש"ח, ירידה של כ- 2% בהשוואה למחצית הראשונה של שנת 2012 (ירידה של 3.85% במונחים ריאליים).

בכלל המערכת הבנקאית, ההוצאה החודשית הממוצעת לחשבון בבנק יהב היא הזולה ביותר (כ- 2.8 ש"ח) ובבנק פאג"י היא היקרה ביותר (כ- 25.9 ש"ח).  מבין חמשת הבנקים הגדולים, ההוצאה החודשית הממוצעת לחשבון הזולה ביותר נמצאה בבנק דיסקונט (כ- 13 ש"ח), והיקרה ביותר – בבנק הבינלאומי (17.2 ש"ח).

המפקח על הבנקים בחן את עלות החזקת כרטיס אשראי, והנה המסקנות –  חלה ירידה בהוצאה החודשית הממוצעת בפועל בגין החזקת כרטיס אשראי (מסוג מקומי,  בינלאומי וזהב). על פי דוח המפקח –  במחצית השנייה של שנת 2012, ההוצאה החודשית הממוצעת בפועל של החזקת כרטיס אשראי (מסוג מקומי, בינלאומי וזהב) במערכת הבנקאית, הסתכמה בכ- 6.75 ש"ח, ירידה של כ- 2.1% בהשוואה למחצית הראשונה של שנת 2012 (3.9% ירידה במונחים ריאליים).

כמו כן, נמצא בבדיקה כי ההוצאה החודשית הממוצעת בגין החזקת כרטיסים של ישראכרט, המהווים כ-38% מכלל הכרטיסים, היא כ- 4.5 ש"ח; בגין החזקת כרטיסים של לאומי קארד, המהווים כ- 32% מכלל הכרטיסים, היא כ- 6.8 ש"ח; ובגין החזקת כרטיסים של כ.א.ל, המהווים כ- 30% מכלל הכרטיסים, היא כ- 9.6 ש"ח. במילים פשוטות, עלות החזקת הכרטיסים אצל ישראכרט היא הנמוכה ביותר, ואילו אצל כאל הגבוה ביותר.

מכירת הדירות ביוזמת משרד השיכון והבינוי עלתה בחודש מאי ב-42% ביחס לחודש אפאל ל-464 דירות. מדובר במכירות מוגברות שככל הנראה קשורות להקדמת הרכישות לאור הגדלת שיעור המע"מ ביוני (ל-18%), וכן הכוונה להטיל מס רכישה על משפרי הדיור.

מנתוני משרד השיכון והבינוי עולה כי ב-5 החודשים הראשונים של 2013 (ינואר-מאי) נמכרו 2,450 דירות חדשות ביוזמת משרד הבינוי והשיכון, גידול של 5% ביחס לתקופה המקבילה בשנה הקודמת. בין הערים הבולטות בעסקאות המכירה – בית שמש (245 דירות), באר שבע (224 דירות), מודיעין (217 דירות), יבנה (163 דירות) ורמלה (157 דירות).

מלאי הדירות החדשות המוצעות למכירה ביוזמת משרד השיכון עלה בחודש מאי  ל-6,125 דירות. בסוף אפריל עמד מלאי הדירות על 5,750 דירות, ובסוף 2012 עמד מלאי הדירות על 4,910. כלומר, מלאי הדירות החדשות שמוצעות על ידי המשרד הולך וגדל בחודשים האחרונים. מלאי הדירות מתמקד נכון בסוף מאי באזורים הבאים – יבנה (671 דירות), רמלה (479), ירושלים (476), בית שמש (367) ומודיעין (342).  על רקע, העלייה במלאי הדירות ביוזמת משרד השיכון,  עלה  שיעור המלאי הזה מסך מלאי הדירות החדשות המוצע למכירה במשק, לכ-28%-30% , בהשוואה לכ-23% בסוף 2012.

הפנסיה התקציבית של עובדי המדינה מסתכמת נכון לסוף 2012 ב-572 מיליארד שקל – גידול של 12 מיליארד שקל לעומת סוף 2011. הפנסיה הזו כוללת את העובדים ואת הגימלאים בשרות המדינה. כמחצית מפנסיה זו – 254 מיליארד שקל, היא התחייבות כלפי עובדי מערכת הביטחון.

הפנסיה התקציבית חלה עד שנת 2002 על כל עובד מדינה. מאז עובדים חדשים במגזר הציבורי חסכו דרך פנסיה צוברת (בדומה למגזר הפרטי) וב-2004 גם משרתי הקבע החדשים הצטרפו לפנסיה הצוברת. פנסיה תקציבית נחשבת בטוחה יותר לעובדים וגלומות בה הטבות גדולות לצד סיכון קטן. בפנסיה תקציבית המדינה משלמת מהתקציב שלה את הקצבאות החודשיות , ואין תלות בתשואה שמשיגה קרן הפנסיה.  בפנסיה צוברת, נצברים כספי המעביד לצד כספי העובד והכספים האלו מנוהלים על ידי גוף חיצוני.

החלטת הריבית האחרונה של פרופ' סטנלי פישר – הריבית בחודש יולי 2012 תיוותר ללא שינוי. הוועדה המוניטרית של בנק ישראל החליה שהריבית תישאר ברמה של 1.25%, וזאת לאחר שבחודש שעבר הופחתה הריבית פעמיים בשיעור מצטבר של 0.5% (0.25% בכל פעם).

במהלך 21 החודשים האחרונים הפחית בנק ישראל את הריבית במשק ב-2%, וזאת על רקע ההאטה בעולם ובארץ, והרצון להעלות את הביקושים, להגדיל את הצריכה ולעודד צמיחה. כמו כן, נועדו הפחתות הריבית להילחם בחולשת הדולר ולעודד את היצוא. ברגע שהריביות בעולם ירדו, אזי המשקיעים בעולם הפנו השקעות למקומות שבהן הריבית גבוה באופן יחסי מארה"ב ומדינות מערביות באירופה. פערי הריביות הניבו להם תשואה עודפת, ובין היתר הם הזרימו כספים לכאן וגרמו להיחלשות הדולר. הפחתות הרייבת נועדו לצמצם את הפער בין הרבית בארץ ובעולם, ולהרחיק את המשקיעים שגורמים להיחלשות הדולר.

עם זאת,  הפחתת הריבית מתדלקת את שוק הנדל"ן הנשען על הלוואות / משכנתאות – ככל שהריבית נמוכה יותר כך המוטיבציה של הציבור לרכוש דירות הולכת וגדלה; המימון הזול גורם לביקושים ולעליות מחירים בשוק הדירות.