מעודכן ל-08/2021

תמ"א 38 – מה זה ומה ההבדל בינה לבין תמ"א 38/2? האם בעלי הדירות מרוויחים מיישום תוכניות כאלו? כן, אבל הדרך מלאה חתחתים;  איך לעשות זאת בדרך הקלה, להשיג דירה גדולה יותר, משודרגת ושווה יותר בלי להוציא כסף מכיסכם! – כל התשובות במדריך שלנו – 

מצטערים שהתחלנו כך, לא מתכוונים להפחיד אתכם. זו פשוט המציאות. אבל אפשר להתכונן אליה. הצעד העיקרי שנקטה המדינה במסגרת ההיערכות לרעידות אדמה חזקה הוא תכנית המתאר הארצית מס' 38, או כפי שהיא מוכרת בקיצור – תמ"א 38. התכנית, שנכנסה לתוקף במארס 2005, נועדה לחזק את היסודות של מבנים ישנים, שהוכח כי הם עלולים לקרוס בעת רעידת אדמה חזקה. בארץ אותרו אז כ-1.1 מיליון דירות בבנייני מגורים שיש לחזק את יסודותיהם. התכנית חלה על מבנים שההיתר לבנייתם הוצא לפני ה-1 בינואר 1980, למעט מבנים אותם פטר התקן הישראלי לרעידות אדמה.

הרעיון שמאחורי תמ"א 38 לא דרש השקעה כספית מצד המדינה או הדיירים: קבלני בניין יחזקו מבנים, יוסיפו ממ"דים, מעליות ומרפסות לטובת הדיירים, וזאת תמורת אישור לבנות בבניין דירות נוספות אותן יוכלו למכור. רעיון מעולה ממנו כולם מרוויחים – הקבלן שמקבל זכויות בנייה, הדיירים שמקבלים חינם מיגון נגד רעידות אדמה והשבחה של הנכס שלהם, והמדינה שאינה צריכה לממן  מיגון של תושביה.

16 שנה לתכנית התמ"א –  50,000 דירות שופצו בתוכנית

בפועל – לפי נתוני משרד הבינוי והשיכון, עד 2018 חוזקו כ-כ-50,000 דירות (בינהן גם כאלו שנכללות בבניינים משופצים בשלב זה). רוב הבקשות מגיעות מאזורי ביקוש רמת גן, רעננה, תל אביב, שמצד אחד זה מבורך, כי הפרויקטים מקטינים את צפיפות הבנייה; ואולם, דווקא בערים כמו אילת, בית שאן, לוד ואחרות שניזוקו בעבר מרעידות אדמה, אין כמעט בנייה במסגרת תמ"א 38. למה זה קורה? כי הקבלנים מעדיפים לבנות במקומות בהם יוכלו למכור את הדירות הנוספות בקלות יותר. יש לציין, כי עיריות ירושלים, חיפה, רמת-גן וגבעתיים, רעננה ובפריפריה הרחוקה יותר מעודדות את פעילות התמ"א בערים אלו; דווקא בתל אביב, העיר הצפופה בארץ, ששם ייזום פרויקטי תמ"א משגשג, רק כשליש מהבקשות שהוגשו – אושרו.

בשנתיים האחרונות יש זינוק בהתעניינות בתמ"א 38, בעיקר על רקע ההצלחה של פרויקטים שכבר הושלמו בהצלחה. עם זאת, כאמור, מספר הפרויקטים שיצאו לדרך עדיין מצומצם, והסיבה המרכזית היא לאו דווקא נכונות הרשות המקומית, אלא יכולת ההתארגנות של הדיירים; יחסי האמון בין בעלי הדירות, יחסם לדירה (בית מגורים, ירושה או נכס להשקעה), יכולת לשתף פעולה כקבוצה  – כל אלה מרכזיים להצלחת מימוש התוכנית. לטענת יזמים רבים, בעלי הדירות מתעניינים בסוגיה הכלכלית של מקסום רווחיהם האישיים הרבה יותר משמעניינת אותם העובדה, שהם נמצאים בסיכון גבוה למצוא עצמם בחורבות ברעידת אדמה חזקה.

מהי תמ"א 38?

תמ"א 38 היא תכנית מתאר ארצית שנכנסה לתוקף במארס 2005 לשיפוץ וחיזוק מבנים ישנים יחסית נגד קריסה בעת אירוע של רעידת אדמה חזקה.

על אילו מבנים חלה התכנית?

מדובר בבנייני מגורים משותפים בעלי התנאים הבאים: 1. היתר הבניה שלהם הוצא לפני ה-1 בינואר 1980.  2. המבנה אינו עומד בתקן הישראלי 413 של עמידות ברעידת אדמה. לכך נדרש אישור של מהנדס מוסמך. 3. המבנה לא נקבע להריסה על פי תוכנית או על פי צו סופי של בית משפט. 4. הבית המשותף הוא בן שתי קומות ומעלה ושטחו הכולל עולה על 400 מ"ר.

מה אמורים הדיירים לקבל מהקבלן?

תוספת בנייה של עד 25 מ"ר לכל דירה, באמצעות חדר נוסף, מרפסת, מחסן, התקנת מעלית חדישה (אם אפשרי מבחינת החלל הפנימי של המבנה), חנייה (אם יש שטח), שיפוץ חיצוני לבניין ולגינה, שיפוץ ושדרוג הלובי וחדר המדרגות, מערכת האינטרקום ותיבות הדואר, שדרוג תשתיות הבניין לרבות צנרת המים, הביוב, גז וכד',  שיפוץ חדר האשפה, המקלט וחדרי אופניים/עגלות.

יש לציין, כי הטבות אלו תלויות באישור התוכניות בוועדה המקומית. מאחר שהחוק מאפשר לרשות המקומית לקבוע את המדיניות שלה ביחס לתמ"א 38, יכולות ההטבות להשתנות מרשות לרשות.

ההטבות האלו מתורגמות לכסף – השבחה מאוד גדולה של ערך הדירה, במקרים מסוימים גם מעל 40% – קראו כאן על השבחת הדירות בתוכניות תמ"א 38

מה מקבל הקבלן/היזם?

בתמורה להטבות שהוא נותן לדיירי הבניין, זוכה הקבלן לקבל תוספת יחידות דיור בבניין. מדובר בדרך כלל בקומה וחצי באזור המרכז וב-2.5 קומות באזורי הפריפריה. יחידות הדיור נבנות בקומת עמודים, אם קיימת,על גג הבניין, ואם גודל המגרש מאפשר הוא יכול לבנות אגף חדש למעטפת החיצונית של המבנה. יחידות הדיור החדשות יהיו שוות אף יותר מהדירות יד-שנייה שבאותו בניין, מה גם שבמקרים רבים הדירות הנוספות הן פנטהאוזים ודירות גג, או דירות גן, למשל. הקבלן גם פטור, בעקבות תיקון 3 לתמ"א 38, מתשלום היטל השבחה.

המשמעות היא הרבה כסף – היזם/ קבלן לא ייקח את העבודה אלמלא הוא ירוויח, והחישוב שלו אחרי ההוצאות השוטפות משאירות לו ברוב המקרים רווח נאה.

בכמה מעלה תמ"א 38 את ערך הדירה ?

מומחים בשוק הנדל"ן מעריכים, כי השבחת בניין במסגרת תמ"א 38, שמוסיפה מעלית, מרפסות, חניה, ממ"דים וכמובן חיזוק היסודות, יכולה להביא לייקור הדירות בו ב-30%-40%.

הוספת החדר (ממ"ד בדרך כלל) לדירה היא המשמעותית ביותר בהעלאת ערך הדירה. מדובר בדירה של 3 חדרים שהופכת לדירת 4 חדרים, דירת 4 חדרים שהופכת לדירת 5 חדרים וכן הלאה. התוספת לשווי הדירה יכולה להגיע ל-20% ואף יותר.

הוספת מרפסת בשטח 12 מ"ר יכולה להעלות את ערך הדירה ב—5%-10%.

מעלית מוסיפה את התוספת המשמעותית ביותר לבעלי הדירות בקומות הגבוהות – כ-5% בממוצע.

השיפוץ החיצוני של הבניין, שהוא חלק בלתי נפרד כיום מתהליך תמ“א 38 יכול לתרום לעלייה של 10% בשווי הדירה.

חניה באזור תל אביב למשל יכולה להביא לתוספת של 5%-15% מערך הדירה. את החניה ניתן למכור או להשכיר למבקשים רבים בעיר הסובלת ממצוקת חניה. במקרים בהם לא ניתן להוסיף חנייה פרטית מקורה, רשאים הדיירים לדרוש כופר חנייה. כופר חנייה הוא תשלום העומד על כ-14 אלף דולר לחניה, שהקבלן מחויב לשלם לרשות המקומית אם לא עמד בהוראת החוק המחייבת בניית מקומות חנייה עבור הדיירים. בעיקרון, הרשויות המקומיות אמורות להשתמש בכספי כופר החנייה כדי לבנות חניון ציבורי לתושבי הבניין, אך במקרים שהרשויות המקומיות לא בונות חניון כזה, רשאים הדיירים לתבוע את כספי הכופר כשמדובר כאמור בסכום לא מבוטל.

זמן ביצוע הפרויקט

חצי שנה-שנה לקבלת היתר הבנייה ועוד 24-18 חודשים לביצוע הבנייה בפועל.

מהי תמ"א 38/2? 

לאחר שהוחל בביצוע תמ"א 38 נמצא, שבניינים רבים לא יעמדו בתקן לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה (תקן 413), גם אם יבוצע בהם חיזוק. המחוקק מצא פתרון לבעיה זו ובפברואר 2010 הוכנס  תיקון לתמ"א 38 (תמ"א 38/2), המאפשר להרוס בניין קיים ישן שעומד בתנאי התמ"א הרגילה ולבנות במקומו בניין חדש (דומה לתכנית פינוי-בינוי, שבבסיסה התחדשות עירונית ולא חיזוק מבנים. ר.מ.). על פי התיקון, בניית הבניין מחדש תבוצע תוך תכנון מחודש שעומד בתקנים ההנדסיים המחמירים ביותר למניעת קריסה בזמן רעידות אדמה.

לאור הקושי במציאת קרקעות פנויות לבנייה במרכז הארץ, מהווה תמ"א 38/2 פוטנציאל משמעותי לבינוי של מגדלי מגורים מודרניים באזור זה. התיקון מחייב גם להוסיף במבנה החדש חניות מקורות לכל בעלי הדירות (לרוב חניה תת-קרקעית), לובי מודרני, מפלסים אחידים וממ"ד בכל דירה.

מתי עדיפה תמ"א 38/2 על תמ"א 38?

כאמור, כשחיזוק ושיפוץ לא יביאו את הבניין לעמידה בתקן 413, או כשמשתלם יותר כלכלית לבנות בניין מחדש מאשר לשפץ אותו. תיקון 2 גם מקל על דיירים שאינם מעוניינים להתגורר בבניין בזמן הבנייה בתנאים לא נוחים. מהנדסי הבניין ימליצו בדרך כלל כי הקמת מבנה חדש עדיפה על פני חיזוק מבנה ישן.

על פי התיקון, המבנה החדש ייהנה מתוספת בנייה לעומת המבנה הישן על בסיס תוספת קומות בהתאם מכוח תמ"א 38 ומכוח התב"ע המקומית, שבה שטחי בניה בלתי מנוצלים, תוספות והקלות כמותיות. השיקול אם להוציא לפועל פרויקט שכזה תלוי גם בתוכנית העירונית ובמיקום הנכס.

מה מקבלים הדיירים?

במהלך בניית הבניין החדש, מפונים בעלי הדירות מדירותיהם למגורים בשכירות, כשדמי השכירות לרבות עלויות העברת תכולת הדירות, מהדירה הישנה לדירה החלופית ומהדירה החלופית לדירה החדשה, משולמים ע"י היזם/הקבלן עמו התקשרו.

בסוף הפרויקט בעלי הדירות מקבלים דירה חדשה וגדולה יותר בבניין חדש לחלוטין, כששווי דירה כזאת גדול מזה של דירה משודרגת במסגרת תמ"א 38. כל העלויות, התשלומים, המיסים והאגרות הכרוכים בעסקה לרבות אלו החלים על בעלי הדירות (כגון מס שבח, היטל השבחה, שכר טירחת עו"ד לדיירים ןכד'), משולמים ע"י ועל חשבון היזם/הקבלן עמו התקשרו בעלי הדירות.

מה מקבל היזם?

על כל יחידת דיור קיימת, יקבל הקבלן בין 2.5 ל-3 יחידות דיור חדשות. בבניין בן 8 יחידות דיור קיימות יקבל היזם 18-25 דירות נוספות אותן יוכל למכור לשוק החופשי.

למדריך פינוי בינוי

מדריך מס רכישה

מדריכי דירה ומשכנתא

מי היזמים הפועלים בתחום?

יש עשרות יזמים וקבלנים הפעילים בתחום, חלקם חברות בנייה וותיקות ומוכרות ואחרים שקמו בשנים האחרונות כמתמחים בתמ"א 38. רצוי לבחור יזם וקבלן מנוסים בתחום, לראות פרויקטים שבנו ולקבל משובים מהדיירים בפרויקטים אלה. כדאי לבדוק את החוסן הפיננסי של היזם/קבלן כדי לא להגיע למצב שבו הקבלן פושט רגל באמצע הפרויקט. כשיש ליווי בנקאי או של מוסד פיננסי מוכר אחר, הנושא נבדק בקפדנות על ידי המממן וחוסך לכם את המאמץ.

שלבי הביצוע?

. התהליך יכול להתחיל על ידי הדיירים, ששמעו על תכנית תמ"א 38 ותמ"א 38/2 ומגלים עניין בשל ההטבות הגלומות בתכניות, או מצד יזם שפונה ביוזמתו אל דיירי בניין העומד בתנאי תכניות התמ"א.

השלב הבא הוא בדרך כלל אסיפת דיירים שבה מסביר היזם, או מישהו אחר בעל ידע בתחום, על משמעות פרויקט תמ"א 38. השלב הזה מתקיים לאחר בדיקה ראשונית אם המבנה עומד בקריטריונים של תמ"א 38.

הרוב הנדרש לביצוע תמ"א 38 ותמ"א 38/2

לאחר הסכמה עקרונית באסיפת הדיירים לקידום הנושא נדרשת הסכמה בכתב מרוב הדיירים.

כשמדובר בתמ"א 38 (חיזוק ושיפוץ) נדרשת החתמה של 66% מהדיירים. לתמ"א 38/2 (הריסה ובנייה) נדרשת החתמה של 80% מבעלי הדירות. וועד הבית ניתן להיעזר בקבלן הבנייה המיומן בהסברה לשכנוע השכנים. שכן סרבן יכול לעכב את הפרויקט ואף לעצור אותו לחלוטין. עם זאת, בתי המשפט נוטים לטובת הרוב ונגד השכנים הסרבנים בדרך כלל.

לא פעם יש התנגדויות גם מצד שכנים בבניינים סמוכים. הועדה המקומית עלולה לעיתים שלא לאשר תוספות בניה רק משום החשש שיוגשו נגדה תביעות בידי בעלי נכסים בבניינים הסמוכים. עם זאת, התנגדויות מבניינים שכנים כמו – הסתרת אור, חסימת אוויר – נדחות על הסף בידי הוועדות המקומיות.

לקחת ייעוץ מקצועי

לפני שבוחרים יזם ומנהלים אתו מו"מ, מומלץ לבעלי הדירות לקבל ייעוץ משפטי וגם ייעוץ תכנוני –הנדסי, ולא לוותר על אדריכל ושמאי. לא כדאי להסתמך רק על המידע התכנוני שמביא היזם/הקבלן. ברמת גן היה מקרה של תמ"א 38 בו קיבל היזם זכויות בנייה של קומה עם 3 דירות על גג הבניין, אבל בפועל בנה גם דירה קטנה בקומת הקרקע על חשבון חדר האשפה.

הדיירים יכולים להיות היזם, האם כדאי?

העלות הממוצעת של פרויקט תמ"א 38 היא כ-10 מיליוני שקלים.  אין מניעה, שדיירי הבניין המשותף יממנו את חיזוק ושיפוץ הבניין מכספם ויחלקו את הרווחים ממכירת הדירות הנוספות; כלומר, הדיירים הופכים ליזמים ושוכרים שירותי קבלן בנייה. התופעה הזאת מאפיינת יותר את תל אביב, למשל, שם מתגוררים יותר בעלי אמצעים. זאת אחת הביקורות על התכנית, שנכשלה לחלוטין בפריפריה. עם זאת, ברוב המקרים בעלי הדירות מעדיפים להתקשר עם יזם/קבלן חיצוני  – מצד אחד הם משלמים ליזם/ קבלן, אבל זה חוסך מהם כאבי ראש, התעסקות גדולה, וגם, יש לומר, התנהלות לא נכונה. אחרי הכל, מה להם וליזמות נדל"ן (אלא אם יש בינהם מומחים בתחום).

חתימה על הסכם עם היזם/קבלן

הדיירים באמצעות בא כוחם חותמים על הסכם לביצוע הפרויקט עם היזם/הקבלן, שאחראי כל הכנת והגשת תכניות וקבלת ההיתרים הדרושים.

מימון הפרויקט

היזם יכול לממן את הבנייה מהונו העצמי, והוא יכול להיעזר במימון; עומדות בפניו שתי אפשרויות מימון בדרך כלל: הבנקים, שאינם ששים להשקיע בתכניות תמ"א בשל המרכבות שלהן, וקרנות השקעה ומימון שקמו בשנים האחרונות כשראו את הפוטנציאל האדיר של מיליארדי שקלים הגלום בתכניות  התמ"א. הקרנות המתמחות במימון תכניות תמ"א מציעות מימון תמורת חלק מהרווח על הפרויקט. את הכסף הן מגייסות מגופים פרטיים, גופים עסקיים וגופים מוסדיים, שגם הם החלו להיכנס לתחום בשנים האחרונות. בין הקרנות הפעילות בתחום:  מגדל שוקי הון, דייברגון, שחקים, קרנות 38, טופ קפיטל ואחרות.

גם הבנקים וגם הקרנות בודקים את היזם ואת יכולתו הפיננסית, כשהם דורשים בדרך כלל הון עצמי של 25% מהיקף ההשקעה. יש מקרים בהם הדיירים מוכנים להשתתף בהון העצמי של היזם. היתרון לדיירים בליווי בנקאי או קרן מימון הוא שגופים אלה יבצעו את הבדיקות הרלבנטיות אודות היזם ויעניקו לו מימון רק אם ימצאו אותו מתאים לביצוע פרויקט. הגופים המממנים יבדקו בזכוכית מגדלת את היתכנות הפרויקט (דו"חות אפס), את החוזה שחתם מול הדיירים, ובמקרים רבים תדרוש הקרן אף בטחונות מוצקים יותר כדוגמת ערבות אישית. בנוסף, הכסף בחשבון וגם הרווח מהפרויקט משועבדים לבנק. כל אלו מקנים ביטחון נוסף לדיירי הבניין שבפרויקט.

במסגרת הענקת המימון, הבנק או הקרן מפעילים שמאי מטעמם המלווה את הפרויקט באופן שוטף, שומר על  השמאי בוחן את ההשקעות שבוצעו, מפקח על המכירות של הדירות החדשות ועל הכספים המתקבלים מהן ומתריע לבנק ולדיירים על חריגות בפרויקט.

מימון בנקאי לתמ"א 38 כולל גם מתן ערבויות חוק מכר לרוכשי הדירות החדשות וכמו כן כולל ערבות לדיירים הקיימים לגבי השלמת עבודות החיזוק והשדרוג של הבניין.  בדרך כלל יש גם ביטוח ל

לבדוק גם את הקרן

 כפי שקרן מימון משתדלת לאתר את היזמים הנכונים, כך גם רצוי שיזמים יעבדו עם קרן מנוסה בתחום. מדובר בתחום שבו צצות בעיות לאורך הפרויקט שמצריכות לצד המומחיות הביצועית של היזם  גם מומחיות מימונית מצידה של הקרן. לכן, על היזם החיצוני או הדיירים, במקרים נדירים בהם הם היזמים וזוכרים קבלן בנייה, לבדוק את הקרן עמה הוא עומד לחתום הסכם מימון –  לבדוק עם אילו יזמים עובדת הקרן, אילו פרויקטים כבר מימנה ולשמוע חוות דעת.

כיצד יכולים הצדדים להגן על האינטרסים שלהם?

פרויקטים מסוג תמ"א 38 מוגדרים מבחינה משפטית כעסקת מכר לכל דבר. במסגרת ההסכם, הדיירים מוכרים את זכויות הבניה שלהם בבניין ליזם ובתמורה היזם מתחייב לספק להם שירותי בניה. כדאי לעגן בהסכם את כל ההגנות האפשריות על האינטרסים והזכויות של שני הצדדים במסגרת ההסכם.

הבטוחה ליזם – הערת אזהרה

ישנם תרחישים מהם חוששים יזמים בהם אחד הדיירים או יותר חוזר בו מההסכם, או שהוא מוכר את הדירה לאחר מבלי שהרוכש חתם על ההסכם, או שחלק מהדיירים מנסים לבצע עסקה עם יזם אחר. כדי להגן על זכויות הבנייה אותן רכש על היזם לרשום הערת אזהרה לטובתו בלשכת רישום המקרקעין. הערת האזהרה מהווה בטוחה ליזם במקרים של תרחישים כנ"ל. במסגרת פרויקט מסוג תמ"א 38 (חיזוק ושיפוץ) נהוג כי היזם ירשום הערת אזהרה רק על זכויות הבניה אשר מוצמדות לתת חלקה חדשה בבניין. במקרה של תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה) תירשם הערת אזהרה על דירות הדיירים עצמן.

על עורכי הדין של הדיירים לדרוש מהיזם, במסגרת ההסכם ביניהם, יפוי כח למחיקת הערת האזהרה, כך שבמקרה בו היזם מפר את ההסכם וההסכם מתבטל, תהיה בידי הדיירים אפשרות למחוק את הערות האזהרה. יש לציין, כי בפועל לשכות רישום המקרקעין מקשות על מחיקת הערות אזהרה ואז יש צורך לפנות לערכאות משפטיות לצורך המחיקה.

הבטוחות לדיירים – ערבויות

לא פעם קורה, שלמרות שהיזם נבדק ונמצא מבטיח, הוא חלילה נקלע לפשיטת רגל ועוצר את הפרויקט באמצע מסיבה זו ואולי גם אחרת. כיצד יכולים הדיירים להגן על עצמם מפני אפשרות כזאת? לדרוש ערבויות במסגרת ההסכם עם היזם – סוגית הערבויות היא אחת מהסוגיות החשובות ביותר בהסכמים מסוג תמ"א 38 ואין להתפשר בה. יש לתת את הדעת לגבי ערבויות שניתנות לדיירים במסגרת הסכמי מימון חיצוניים של היזם עם בנק או קרן מימון ולנהוג בהגינות ולא לאלץ את היזם לתת ערבויות כפולות – גם לגוף המממן וגם לדיירים. עורכי הדין של שני הצדדים אמורים למנוע מצב כזה.

אם הקבלן עוצר הבנייה כי פשט רגל – אלו ערבויות לדרוש בפרויקט תמ"א 38 (חיזוק ושיפוץ)?

ערבות ביצוע – ערבות כספית להבטחת השלמת הבנייה במידה והקבלן מפסיק את עבודתו ומפר את ההסכם. סכום ערבות הביצוע המקובל הינו בין 20%-40% מעלויות הבניה לפרויקט.

ערבות בדק – בפרויקט מסוג תמ"א 38 לא חלות הוראות חוק המכר (דירות) תשל"ג 1973 בכל הקשור לאחריות על תוספות הבנייה ותקופות בדק, ולכן חשוב לקבוע בהסכם הוראות מפורשות ולדרוש ערבות בדק. ערבות זו ניתנת לדיירים עם סיום הפרויקט וקבלת הבניין המשופץ והמחוזק למשך תקופה של שנה.כדי להבטיח תיקון ליקויים בהרחבות וברכוש המשותף בו בוצעו עבודות ע"י היזם.

ב. תמ"א 38/ 2 (הריסה ובניה)

1. ערבות חוק מכר – מדובר בערבות אשר ניתנת לדיירים לפני ובסמוך למועד פינוי דירתם והדיירים מחזיקים בערבות עד למועד קבלת דירתם החדשה. תנאי מימוש הערבות הם בהתאם להוראות חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974, והינה זהה בתנאיה לערבות אשר מקבלים רוכשי דירות מקבלנים. כשלפרויקט יש ליווי בנקאי או על ידי מוסד פיננסי מוכר אחר, הסיכויים שהפרויקט יושלם גבוהים יותר בטרם תמומש ערבות המכר על ידי הדיירים.
2. ערבות דמי שכירות – ערבות בגובה דמי השכירות לכל תקופת הבנייה המוחזקת בנאמנות אצל העורך דין של הדיירים. הערבות מיועדת להגן על הדיירים ממקרה שבו היזם מפסיק לשלם את דמי השכירות או שהפרויקט נעצר.

ישנן בטוחות נוספות שיכולות להגן על הדיירים כמו, ערבות בדק, ערבות תשלום מס שבח שתחול על היזם, ערבות להבטחת רישום הבית המשותף וזכויות הדיירים בדירות ועוד. הבטוחות נדרשות בהתאם לאופי הפרויקט וזהות היזם; במקרים רבים הדרישות לבטוחות מצד הדיירים מפילות פרויקטים לפני שהתחילו, כי מדובר בערבויות שעולות כסף רב ליזם. עם זאת – הדיירים צריכים להגן על עצמם ככל שהם יכולים בעצה אחת עם עורכי הדין שלהם.

היבטי מיסוי

ליזם רציני (ואפשר גם הדיירים עצמם) אמור להיות יועץ מס המומחה בעסקות מסוג תמ"א 38 שילווה את היבטי המיסוי של הפרויקט מול רשויות המס והרשות המקומית, שששה בדרך כלל למצות כל מס או היטל.

אחד המסים הנגבים על ידי הרשות המקומית הוא היטל השבחה –  הוא אמור להתייחס אך ורק לשטח שבו התבצעה ההרחבה או הבנייה החדשה. חלק מהרשויות המקומיות פוטרות מתשלום עבור התקנת מחסן או בניית מרפסת שנעשו במסגרת תכנית תמ"א 38. במידה ואין פטור כזה מומלץ לנסות לבקש הפחתה בגובה ההיטלים. העריה עלולה לדרוש גם היטל מס על הרחבות קודמות; אם אין בידי בעלי הדירות קבלות על תשלום מס להרחבות הקודמות הם יכולים להציג מסמכים כמו אישור על העדר חובות לרשות המקומית.

את מס השבח על הדירות החדשות משלם היזם; יש גם היטלי פיתוח תשתיות – .אם בעלי הדירות שילמו בגין פיתוח תשתית אחת כגון סלילת כביש, הם פטורים מתשלום עבור שדרוג תשתיות הביוב והניקוז שנמצאות מתחת לאותו הכביש.

ארנונה – יש לצפות לגידול במיסי העריה עקב הגדלת והשבחת הדירה.

מס רכישה – מוטל במקרה שהיזם מוכר את זכויותיו בפרויקט תמ"א ליזם אחר. החלטה מהשבועות האחרונים מבדילה בין זכויות הנמכרות כאופציה (עוד אין היתר בנייה והסכם מימון), כשאז אין מס רכישה על הזכויות, לבין מכירת זכויות בשלבי עבודות מעשיים. יש מקרים בהם יזמים מעכבים את ביצוע הפרויקט מסיבות שונות, וההחלטה תסייע בהעברת הפרויקט ליזם אחר והשלמתו.

למה תמ"א 38 קצת תקוע?

למרות כל הסיבות הטובות תמ"א 38 יחסית תקוע, אם כי בשנתיים האחרונות – 2016, 2017, הפרויקטים דווקא מקבלים תאוצה – יש לא מעט פרויקטים ויש התקדמות במקומות מסוימים, אבל היא עדיין איטית. הרשויות המקומיות עוצרות חדשות לבקרים את התוכניות, ויש מקומות שפשוט החליטו על עצירה מוחלטת. הסיבה העיקרית – תשתיות. ברשויות המקומיות טוענים (ועם צדק רב בדבריהם) שלא ניתן לבנות ולבנות מבלי לדאוג לתשתיות – כבישים, חניות, גנים , בתי ספר ועוד. אי אפשר לתקוע את העיר בתושבים אבל לא לספק להם תשתיות ולכן ערים רבות קבעו – "Hold" ועצרו את התקדמות. מה יהיה במהשך? ממש לא ברור, אבל בינתיים נראה שכל עוד לא ישלימו את התשתיות במקומות התקועים, לא יהיה שם קל של תמ"א 38 כפי שהוערך תחילה. במקומות עם תשתיות זה יתקדם, רק שאין הרבה מקומות כאלו.

תמ"א 38 – פחות בינוי וחיזוק יותר הריסה ובנייה מחדש  

תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים נגד רעידות אדמה (תמ"א 38 ) הולכת ומורגשת באזורים שונים בארץ, אבל דווקא בשנת 2016 נרשמה ירידה בבקשה להיתרים. בשנת 2016 היקף היתרי הבנייה שבוקשו לפרויקטים של תמ"א 38 ירד לכ-600, כאשר מספר הדירות הכולל בפרויקטים האלו ירד מ-12 אלף לכ-9 אלף דירות.

עם זאת, כמות ההיתרים בפועל (היתרים שאושרו) עלתה ומסתכמת בכ-430 היתרים.

הירידה בבקשות נובעת, בין היתר, מהפחתה בפועל של זכויות הבנייה במסגרת תוכניות תמ"א.  עד שנת 2016 היתה גישה של ועדת הערר המחוזית של תל אביב שסיפקה הקלות נרחבות ואישורי בנייה נרחבים בפרויקטים הלאו. אבל, על פי מדיניות שגובשה על ידי עו"ד  מיכה גדרון,  ולפיה הוענקו זכויות בנייה נדיבות באופן חסר פרופורציה לפרויקטי התמ"א, נקבע כי אופן חישוב הזכויות יהיה שונה ויצמצם בפועל את הזכויות. היזמים מנגד, טוענים שהחישוב החדש פוגע מאוד בכדאיות הכלכלית של הפרויקטים.

חילוקי הדעות נמשכו עד שהמדינה הגדירה תיקון לתמ"א, שעבר בנובמבר 2016 – 3א'.  עד שהתיקון עבר – היה חוסר וודאות וקיפאון בהיתרי הבנייה. זה מסביר את הירידה בהיתרים בשנת 2016, אך במקביל חשוב להסביר כי המסלול של הריסה ובנייה מחדש הפך בעקבות התיקון ובכלל לכדאי יותר על פני האלטרנטיבות הקיימות. האפשרות של עיבויי וחיזוק נחותה מבחינת כדאיות כלכלית, והמגמה הזו נמשכת לתוך 2017 – יותר הריסה ופינוי, פחות בינוי וחיזוק.

ויש גם תקלות בתמ"א 38

פרויקט תמ"א 38  ברחוב עין גדי 27 בשכונת ארנונה בירושלים החל לפני 9 שנים, אבל כבר 5 שנים שהוא תקוע. העבודות לביצוע הפרויקט החלו בשנת 2011 ונעצרו לאחר שנה. הסיבה – מחלוקת בסין היזמים. את הפרויקט יזמו שני עורכי דין, שחתמו על הסכם עם בעלי הדירות כבר לפני 9 שנים.אבל, עורכי הדין הסתכסכו,  הפרויקט ננטש, ובעלי הדירות מתגוררים בעצם באתר בנייה. זאת ועוד – על הדירה יש הערת אזהרה לטובת היזמים, ולא ניתן להחליף את היזמים הקימים ביזמים אחרים. להרחבה בגלובס

לסיום וסיכום – מה צריך לעשות כדי להצליח בתמ"א:

ביקורת סופית של הבנייה החדשה באמצעות גורמי מקצוע, רישוי ותקינה.

רישום מחדש של זכויות בית משותף.

איזה כיף – יש בית גדול יותר, סביבת מגורים מודרנית ונעימה וגם נכס שמחירו עלה בעשרות אחוזים.

יש קשיים במימוש פרוייקט תמ"א, אבל הם ניתנים לטיפול. התועלת והערך הכספי ממימוש הפרויקט הם גבוהים בהרבה מההתמודדות עם כמה משוכות. אם תיצמדו לכללים שפורטו במדריך לעיל ותיעזרו באיש מקצוע, שיבדוק את הפרויקט הספציפי שלכם, הדרך להצלחה די מובטחת.

מדריכים קשורים:

40% השבחה בתמ"א 38! 

מדריך מס רכישה

מדריכי דירה ומשכנתא

פינוי בינוי – כל מה שצריך לדעת

שר האוצר, משה כחלון, פעל בתקופת הכהונה שלו כשר אוצר, להוזלת ביטוחי החיים למשכנתא. במסגרת זו פרסם אגף שוק ההון במשרד האוצר תקנות הקובעות לראשונה תקרה לעמלת סוכנים, המשולמת בביטוח חיים למשכנתא. מהלך זה הוזיל את עלויות ביטוח חיים למשכנתא ובהחלט מקל על ציבור רוכשי הדירות ונוטלי המשכנתאות.

הוזלת העמלות עבור שיווק פוליסות ביטוח החיים למשכנתא

שיעור העמלה המרבי עבור שיווק פוליסות ביטוח חיים למשכנתא לא יעלה, על פי התקנות, על 20% מסך הפרמיה המשולמת, זאת בניגוד לכ- 40% ששולמו לפני שהתקנות אושרו. רכישת הפוליסות מחויבת על ידי הבנקים, אשר דורשים מכל מי שנוטלים משכנתאות, לרכוש פוליסת ביטוח חיים. חלק ניכר מפוליסות אלה משווק על ידי סוכנויות ביטוח של הבנקים עצמם. ואולם חלק משמעותי מפוליסות הביטוח משווק על ידי חברות ביטוח וגורמים פיננסיים אחרים.

במקביל לכניסת התקנות לתוקף פרסמה מי שהיתה המפקחת על הביטוח, דורית סלינגר, מחשבון ביטוח חיים. המחשבון מאפשר השוואת מחירים בחברות השונות. מדובר במהלכים משלימים שיגבירו את התחרות בענף ויפחיתו את מחירי הביטוח.

הפחתת הפרמיה בביטוח החיים

במקביל להפחתת העמלות, הופחתו גם הפרמיות עבור ביטוח החיים. זאת, עקב התארכות תוחלת החיים בישראל והפחתת הסיכון לחברות המבטחות. נכול לשנת 2022, העלות עבור מבוטח או מבוטחת באמצע שנות העשרים, עם בריאות תקינה, עשויה לנוע בטווח שסביב 10 שקלים לחודש, עבור תמורה של מיליון שקלים שתשולם למוטבים בביטוח החיים, במקרה שהמבוטח הלך לעולמו בנסיבות הנזכרות בפוליסה. עבור מבוטחים בשנות הארבעים, הפרמיה יכולה להגיע לכדי 17 שקלים לחודש, ועבור מבוטח בשנות החמישים ויותר, הפרמיה יכולה להגיע לכדי 50 שקלים בחודש. גם זה לא הרבה, בהתחשב בתמורה המובטחת למוטבים בפוליסה.

כלכלני בנק לאומי סבורים כי  שיעור השינוי השנתי של המדד (המצוי כיום בסביבה שלילית) צפוי להמשיך לעלות באופן הדרגתי (דהיינו, להיות פחות שלילי), ולצאת מהתחום השלילי לקראת סוף השנה. זאת, בין היתר בשל המשך העלייה במחירי הדיור וציפיות להמשך מגמת ההתמתנות בקצב ירידת מחירי המזון. הם מעריכים כי האינפלציה בשנה הקרובה תמשיך להיות מתונה ונמוכה ממרכז יעד יציבות המחירים, אולם לא צפויה להיות שלילית. משמעות העניין היא שרוכשי דירות שלקחו משכנתא צמודת מדד יאלצו לקראת סוף השנה לשלם יותר.

כזכור, מדד המחירים לצרכן לחודש מאי עלה ב–0.2%, ותרם לעלייה מתונה בסביבת האינפלציה. ב-12 החודשים האחרונים ירד המדד ב-0.4% (מאי 2015 בהשוואה למאי 2014), נתון המשקף שינוי מסוים לעומת החודש הקודם (ירידה של 0.5%). אולם, בנטרול השפעת סעיף הדיור, המתבסס ברובו על מחירי שכר הדירה, המדד ירד בשיעור משמעותי יותר (1.2%). דהיינו, עדיין מדובר בסביבת אינפלציה נמוכה.

עליות המחירים המשמעותיות בחודש מאי חלו ברכיבים הבאים: פירות וירקות – הודות לעלייה חדה ביותר במחירי הפירות, בעיקר על רקע גורמים עונתיים; תרבות ובידור – על רקע עלייה חדה במחירי ההבראה והנופש, בעיקר בשל גורמים עונתיים, ולאור ההתאוששות המתונה בתיירות הנכנסת; וסעיף הדיור (מחירי שכירות בחוזים מתחדשים) שעלה ב-0.3%, בעיקר בשל גורמים עונתיים. בהקשר זה נציין כי סעיף הדיור עשוי להפתיע כלפי מעלה במדדים הבאים, על רקע ההתפתחויות האחרונות בנוגע לרפורמות הצפויות בשוק הדיור, כגון: העלאת מס הרכישה והחוק להקפאת שכר הדירה.

מליאת הכנסת אישרה בקריאה טרומית את הצעת חוק הגנת הצרכן המחייב עוסק, לפני שהוא נוקט בהליכים לגביית חוב, לשלוח לצרכן שלא שילם חיוב במועד התראת תשלום הכוללת את שם העוסק, פירוט החוב ואופן חישובו ואסמכתא לביצוע העסקה ולקיום החוב.

בדברי ההסבר להצעה נכתב: "לאחרונה אנו עדים לתופעה לפיה צרכנים רבים מקבלים מכתבים מאיימים מעורכי דין, הנשלחים במסגרת הליכי גבייה הנעשים באופן לא תקין. כמו כן, צרכנים מקבלים מכתבים מאיימים במסגרת הליכי גבייה בהוצאה לפועל, פעמים רבות על לא עוול בכפם, תוך שהם אינם מכירים כלל את החברה אשר בשמה טוענים עורכי הדין לחוב."

ח"כ חסון: כולנו מכירים את פרשת אקיוטק, אתה מוצא את עצמך מול חובות שרובם קשורים לריביות שהצטברו  מזמן. גם כשבאים לגבות חובות יש לעשות זאת בדרך שקופה והגיונית, ולא להפעיל לחץ של עורכי דין מטעם ואיומים משפטיים בתחילת הליך הגבייה. זכותו של צרכן לקבל את כל המידע באופן מרוכז ומסודר – הוא לא צריך להתחנן ולחפש בנרות את פרטי ההתקשרות שהייתה לו עם החברה, ולא לנסות ולפצח את אופן חישוב החוב והריבית. במהלך העבודה בוועדות אנסה להביא את החלת החוק גם על רשויות ציבוריות – כולל עיריות ורשויות מקומיות. צעד כזה ייתן את המענה המלא לנושא ההתרעה בפני גביית תשלום".

דירקטוריון הבינלאומי החליט היום להנחות את הנהלת הבינלאומי לפעול  לצורך אישורם והוצאתם לפועל של מיזוגם של פאג"י ויובנק, חברות בנות של הבינלאומי בבעלות מלאה, לתוך הבנק הבינלאומי. תאריך המיזוג הקובע לצרכי מס של יובנק נקבע ל – 30 לספטמבר 2015 ושל פאג"י   ל-31 לדצמבר. המיזוגים יושלמו כאשר יתקיימו כל התנאים המתלים והם כפופים  לאישורים רגולטורים.

הבנקים פאג"י ויובנק הן חברות בת בנקאיות המוחזקות בשיעור מלא של 100% על ידי הבנק הבינלאומי.  המהלך הוא על רקע הוראות רגולטוריות שהביאו להגבלת אפשרויות הצמיחה של  בנקים אלה  וכן משיקולים עסקיים וכלכליים בראשם  התייעלות והעמקת הסינרגטיות.

לאחרונה  הוחמרו הוראות רגולטוריות הנוגעות לפעילותם של  בנקים בשוק ההון,  בתחומי האשראי ובתחומים נוספים וכפועל יוצא נפגעה הרווחיות ואפשרות הצמיחה  של יובנק ופאג"י . בנוסף השינויים הרגולטוריים גורמים לריבוי פונקציות מטה הנדרשות לכל בנק מה שלא מאפשר קיום מטות יעילים ורזים כיאה לבנקים קטנים כמו פאג"י ויובנק. המיזוג יאפשר גם חיזוק והעמקת הסינרגטיות, חיסכון במשאבים הניהוליים, חיסכון בעלויות תפעול,   וחיסכון בכפילויות תפקידים ומכאן התייעלות שתשפר את יכולת ההתמודדות  של הקבוצה  בזירת התחרות במערכת הבנקאית.

לאחר המיזוג שמובל על ידי מנכ"לי הבנקים- ינון שויקה מנכ"ל פאג"י ואבי שטרנשוס מנכ"ל יובנק, הסניפים ועובדי הסניפים, הן של פאג"י והן של יובנק , ימשיכו לפעול באופן בו פעלו טרם המיזוג, עם אותה מתכונת עבודה ובאותו אופן ואופי פעילות. גם העובדה שכבר כיום פועלים שני בנקים אלה באמצעות מערכת המחשב הקבוצתית של הבינלאומי תביא לשמירה על רצף השירות ולכך שמהלך המיזוג צפוי לעבור ללא תמורות ושינויים ללקוחות הבנקים שימוזגו.

שר הבינוי, יואב גלנט, ערך היום סיור בערים נצרת עילית ונצרת ועמד מקרוב על התנהלות הדיור הציבורי. השר הגיע בליווי ראש העיר נתנאל טויטו, מנכ"ל המשרד אשל ארמוני, מנכ"ל עמידר ראובן קפלן וגורמים נוספים מהמחוז וחברת עמידר. בעת הזו, ממתינים תקופה ארוכה למעלה מ-2,000 זכאים לדיור ציבורי. בנוסף, מצב חלק מעשרות אלפי הדירות של הדיור הציבורי אינו ראוי למגורים.

לאחר הביקור וכחלק ממהלך אסטרטגי בנושא הדיור הציבורי הנחה שר הבינוי על הפעולות הבאות: אכלוס הדירות הפנויות, על סמך הגמשת קריטריונים נקודתית, שתקבע בין משרד הבינוי והרשות המקומית הרלבנטית. בכל פרויקט דיור חדש יוקצו עד 5% מהדירות לדיור ציבורי בכל הארץ. תוך 5 שנים ישופצו מירב הדירות הישנות, המופעלות ע"י עמידר, עמיגור והחברות העירוניות.

השר גלנט הבהיר במהלך הסיור: "משימת הטיפול בדיור הציבורי הינה משימה חברתית מהמעלה הראשונה. הדיור הציבורי הינו מענה חיוני לאוכלוסיות חלשות בחברה הישראלית, לצד הטיפול האינטנסיבי בפתרונות דיור בכלל המדינה, נרכז מאמץ מיוחד במתן פתרונות של דיור ציבורי לאוכלוסיות נזקקות".

תמ"א 38 אמור להיות אחד הפתרונות למצוקת הדיור ולמחירי הדירות. אבל, מסתבר שהתהליך מאוד איטי, עד שהוא יתורגם לתוצאות משמעותיות על כל שוק הדירות המקומי, ייקח זמן. מעבר לכך, פרויקטים של תמ"א 38, שהמדינה הגדירה כבעלי עדיפות לאומית תורמים לדיירים שכן מדובר בחיזוק ומיגון מבנים, והפחתת סיכונים במקרה של רעידת אדמה. ובכל זאת, התהליכים איטיים.

חיים שלום, קבלן העובד בגבעתיים שסבור שהתהליך בגבעתיים איטי ואפילו קפוא, מסביר מה קרה בחודשים האחרונים -"ישנה אי וודאות רבה בנושא ההתחדשות העירונית בגבעתיים, מסמך המדיניות הזמני של העירייה אינו בהיר ואינו ממצה. אתה מגיש בקשה להיתר שעונה על כל דרישות העירייה, ומחזירים לך אותה עם לא פחות משלושה עמודים של ריג'קטים שכל מטרתם לבלום ביצוע של פרויקטים בעיר".

"להצלחת תמ"א 38 דרושים חזון, מעוף ומדיניות תכנונית מקיפה, אלמנטים שחסרים מאוד באגף ההנדסה בעיר", מסביר גיא ששון, יו"ר ועדה מוניציפלית בארגון הקבלנים מחוז דן, "לא ייתכן שתושבי העיר גבעתיים פונים אלי מדי יום ומראים את רצונם העז לביצוע פרויקטים של תמ"א 38 ומנגד קיים גוף מקצועי, אגף ההנדסה,שבאופן עקבי דוחה, מעכב, משנה ומוציא את הרוח מהמפרשים לכל פרויקט תמ"א 38. יתרה מזאת, אנשי התכנון ומהנדס העיר עסוקים בכיצד למנוע את הבניה ולעצור את תמ"א 38 במקום לחשוב כיצד יש לייצר תקציבים ופתרונות תשתית לתמיכה באותן יחידות דיור שיצטרפו לעיר. לצערי הם מכשילים את העיר ומעל לכל מייעצים לראש העיר עד כמה התוכנית וההתחדשות העירונית לא טובה לגבעתיים ולכן שלא באשמתו, נראה שראש העיר בעיקר החליט שלא להחליט ותמ"א 38 איננה מתקדמת".

אתר סטוקר (Stocker.co.il), המדווח על אחזקות ותנועות של גופים מוסדיים  בדק מיהן קרנות הסל הזרות המוחזקות ביותר בגופי הפנסיה.  נכון לסוף השנה שעברה החזיקו גופי ההשקעה המוסדיים בקרנות סל הנסחרות בחו"ל (ETF: Exchange-Traded Funds) בהיקף כולל של כ-75 מיליארד שקל, אחזקה הגדולה ב-62% מאחזקות הציבור כולו בתעודות סל על מדדים זרים אשר נסחרות בבורסה בת"א. כ-71 מיליארד שקל מוחזקים על ידי גופים המנהלים חיסכון לטווח ארוך.

בקרב קרנות הנאמנות הישראליות, קרן הסל הפופולרית ביותר היא SPY, קרן סל על מדד S&P בה מושקעים כ-300 מיליון שקלים.  קרן סל נוספת המוחזקת על ידי קרנות הנאמנות הישראליות –  CIU קרן שעוקבת אחרי מדד  אגרות חוב של חברות אמריקאיות לטווח של בין שנה ועד 10 שנים. ה

קרנות סל מובילות נוספות המוחזקות על ידי קרנות הנאמנות הישראליות הן קרן סל העוקבת אחר אגרות חוב של ממשלת ארה"ב לתקופה של מעל שנה (TIP), קרן סל העוקבת אחר אגרות חוב של חברות אמריקאיות לתקופה של מעל חודש ועד 5 שנים (FLOT) וקרן העוקבת אחר אגרות חוב קונצרניות לטווח של שנה ועד 3 שנים (סימול SCPB).

בקרב גופי החיסכון ארוך הטווח, קרן הסל הפופולרית ביותר היא זו העוקבת אחר המגזר הפיננסי בארה"ב (XLF). בין החזקותיה הבולטות של הקרן, שהיקף החזקות המוסדיים בה מסתכם בכ-3.3 מיליארד שקל,  נמנים ענקי הפיננסים האמריקאים, וולס פארגו, ג'י פי מורגן, בנק אוף אמריקה, סיטי וגם ברקשייר הת'אווי . הקרן הניבה תשואה של 88% ב-5 השנים האחרונות, אך מתחילת השנה התשואה אפסית.

קרן סל נוספת המועדפת על המשקיעים המוסדיים (2.9 מיליארד שקל) היא ה-ETF על מדד S&P500 (SPY). מיד אחריה ניצבת קרן סל העוקבת אחר ענקיות התרופות האמריקאיות (XLV), אליה חשופים המוסדיים בכ-2.4 מיליארד שקל. בין החזקותיה הבולטות נמנות ג'ונסון אנד ג'ונסון, פייזר, מרק וגיליאד. תשואת הקרן ב-5 השנים האחרונות עמדה על 184% ומתחילת השנה על 8.5%.

סוגרות את הרשימה ה-ETF העוקבת אחר מדד Russel 1000 (XD9U), וזו העוקבת אחר מדד נאסד"ק 100 (סימול QQQ), שזכו להשקעה של 1.9 מיליארד שקל כל אחת.

ביטוח החובה שלכם עומד לרדת. משרד האוצר מסר  כי בעלי רכב יקבלו בחזרה כ­1.5 מיליארד שקל, כספים שהצטברו  בקרן קרנית, לפיצוי נפגעי תאונות דרכים.

ההחזר הכספי ייעשה באמצעות הוזלת תעריפי ביטוח החובה לרכב בשלוש השנים הקרובות. הצעד הזה של שר האוצר משה כחלון, שרת המשפטים איילת שקד והממונה על שוק ההון, ביטוח וחיסכון דורית סלינגר, הוא בהחלט בכיוון הנכון. אבל שימו לב לבעיה הגדולה

נניח שביטחתי רכב במשך שנים ובעצם שילמתי בעודף. מגיע לי החזר, אבל נניח שהחל מהשנה האחרונה אין לי רכב, אז אין איך להחזיר לי את הכסף ששילמתי בעודף!  ההחזר כאן הוא לא ישיר למי ששילם יותר. הדוגמה הזו אולי קיצונית, אבל יש מקרים נופסים – משפחה שהיו לה שני רכבים ועשכיו שלושה, או הפוך – משפחה שהיה לה רכב אחד ועכשיו שניים. נו באמת, אם כבר עושים משהו, תעשו אותו כמו שצריך.

ואיך ההחזר הזה יעשה בפועל – החזר הכספים יהיה דרך  הוזלת תעריפי ביטוח החובה לרכב בשלוש השנים הקרובות. בשנה הקרובה שיעור ההוזלה יהיה 17%, שזה סדר גודל של 200-250 שקל;  בשנה השנייה ההנחה תהיה 13% 170-200 שקל;  בשנה השלישית 5% (40-50 שקל).

אז קודם כל, באמת תודה, היה מקום לפתוח בזה. זה נהדר לקבל כספים בחזרה, רק שזה צריך להיות הוגן והגון.  אנחנו משלמים במשך שנים בעודף, זה קרה מכיוון שקרנית הקרן לפיצוי נפגעי תאונות דרכים שהוקמה מכוח חוק הפיצויים לנפגעי תאונות דרכים, קיבלה כספים רבים מדי ונוצר לה עודף. הכספים שהיא קיבלה הגיעו מתשלומי הביטוח שלנו. הקרן משתמשת בכספים האלו  בפיצוי נפגעים בתאונות דרכים במקרים של תאונת פגע וברח, וגם במצבים (נדירים במיוחד) בהם המדינה מסייעת לנפגעי תאונות דרכים אם חברת הביטוח נקלעה למצוקה כלכלית. אבל, בפועל כאמור הקרן הזו תוקצבה ביתר, על חשבון משלמי הביטוחים, ואם הסיבה היא תאונות פגע וברח בהיקף נמוך מהתחזית, אז כמובן שזה מבורך.

ההחזר יהיה החל משנת 2016 וכל אזרח יכול לקבל החזר מלא על שלוש שנים מלאות.  בפועל, זה לא יקרא החזר, זו תהיה הנחה אוטומטית שתופעל דרך חברת הביטוח.

בעקבות המשבר הפיננסי האחרון בנק ישראל בוחן את האפשרות להחיל ביטוח פיקדונות בבנקים גם בישראל. בישראל קיימת ערבות ממשלתית משתמעת, אולם אין מנגנון של ביטוח פיקדונות. על רקע זה בנק ישראל בוחן את היתרונות והחסרונות הגלומים בהסדר זה ואת הצורך והאפשרות להחילו בישראל.

המשבר הפינסים בסוף העשור הקודם הבליט ארבע עובדות/ התפתחויות. ראשית, ביטוח פיקדונות אינו מייתר את הצורך ברשת הגנה כוללת, במיוחד כאשר מדובר בבנקים בעלי חשיבות מערכתית. הקישוריות בין המערכת הבנקאית לשווקים מצביעה על כך שמשברי מימון בשוקי ההון יכולים לזלוג בקלות לבנקים, ומשברי מימון בבנקים יכולים לזלוג במהירות לשוקי ההון ואף לכלכלה הריאלית. ההיסטוריה מלמדת כי כאשר משבר ריאלי נובע ממשבר פיננסי, הוא עמוק וארוך יותר. הסיכון המערכתי הנשקף מזליגה כזו מדגיש עד כמה חשוב להרחיב את רשת הביטחון גם למוסדות לא-בנקאיים.

שנית, אחד הכלים המשמעותיים בערכת הכלים לטיפול בבנק כושל (resolution) – במיוחד במקרה של בנקים בינוניים וגדולים – הוא קרן ייעודית. לרוב מדינות אירופה לא הייתה ב-2008 כל קרן ייעודית שכזו, ואם היו קרנות הן צברו רק סכומים נמוכים. לכן גוש האירו גיבש לאחרונה חקיקה חדשה, וזו מעבירה אותו להסדר של קרן אירופית כוללת למימון משברים פיננסיים בעתיד. קרן זו אמורה להחליף בעתיד את המנגנון הבודד לטיפול בבנק כושל.
שלישית, לאחרונה מסתמנת בעולם נטייה לצמצם את החשיפה של כספי הציבור לסיכון הנובע מהצורך לחלץ בנקים כושלים, בפרט בנקים גדולים ובינוניים. מסמכי המדיניות של הרגולטורים בחו"ל דנים בהרחבה בכך שראוי כי בעלי מניות ואג"ח לא-מובטחות (non-secured) יישאו בעלויות הכרוכות בכשל הפירמה לפני שיינתן סיוע ממשלתי.
לבסוף, לפני המשבר ניסו מדינות רבות לצמצם את ההשפעה השלילית שיש לביטוח הפיקדונות על משמעת השוק ועל הסיכון המוסרי באמצעות רמה נמוכה של כיסוי ביטוחי ו/ או ביטוח משותף. זאת מתוך כוונה לתמרץ את המפקידים הקמעונאים המבוטחים – כמו גם גורמים אחרים – לנטר את המוסדות הפיננסיים. תוצאות המשבר מצביעות על כך שניסיון זה נכשל, ונכון לשנת 2013 רק שלוש מדינות הותירו ביטוחים כאלה.
לקחי המשבר הפיננסי הובילו את הארגון הבין-לאומי של מבטחי הפיקדונות (IADI, International Association of Deposit Insurers) לפרסם בנובמבר 2014 עדכון לעקרונות הליבה של מערכת יעילה לביטוח פיקדונות. הפרסום כולל 16 עקרונות, והם נוגעים בין השאר לבהירות המטרות של התכנית לביטוח הפיקדונות, לסמכויות המבטח, לעצמאותו, לקשריו עם שאר הגורמים המשתתפים ברשת ההגנה הפיננסית, לרמת הכיסוי הביטוחי, לפיקוח והניטור, למשתתפי התכנית (דרישה שכל הבנקים ישתתפו בה), למקורות המימון ולשימושיהם, ועוד.

רכישות הזוגות הצעירים של דירות התמתנה ברבעון הראשון של השנה. הגידול ברכישות  היה 12% , לאחר גידול חריג של 36%  שנרשם ברבעון האחרון אשתקד, עם תום ההמתנה לתוכנית מע"מ אפס. כך עולה מדוח שפרסם עכשיו הכלכלן הראשי של האוצר.  רכישת דירות חדשות ע"י סגמנט זה רשמה גידול של 30%, לעומת גידול של 90% האחרון אשתקד. התמתנות הרכישות של סגמנט זה בפלח השוק של דירות יד שניה הייתה משמעותית אף יותר: גידול של 5% , לעומת 21% , בהתאמה.

ברבעון הראשון של 2015 נרכשו כ 32 אלפי דירות, גידול של 13% בהשוואה לרבעון הקודם – והרמה השנייה בגובהה מתחילת העשור הקודם. פלח השוק של הדירות החדשות היה זה שהוביל את הגידול בעסקאות, עם גידול של 21%
בהמשך לגידול חריג של 52% שנרשם ברבעון האחרון אשתקד, עם תום ההמתנה לתוכנית מע"מ אפס. סך העסקאות בדירות חדשות הגיע לעשרת אלפי דירות, הרמה הגבוהה ביותר לפחות מאז תחילת העשור הקודם.

רכישת דירות יד שניה רשמה שיעור גידול של 12% , בדומה לגידול ברבעון האחרון אשתקד. סגמנט השוק של המשקיעים היה זה שהוביל את הגידול בעסקאות ברבעון הראשון, עם גידול של 25% . משקלו בסך העסקאות עלה ל 27.5% מסך העסקאות הגיעה רמת פעילות המשקיעים לרמתה הגבוהה ביותר מאז הרבעון האחרון . של 2014 . הגידול החד ברכישות המשקיעים הושפע בחלקו מגורמים אזוריים, בפרט באזור באר שבע, ובחלקו מירידת הריבית הריאלית של בנק ישראל. באזור נתניה הגיעו רכישות המשקיעים לרמתן הגבוהה ביותר, לפחות מאז תחילת העשור הקודם. שליש בלבד מהגידול מיוחס לרכישות תושבי החוץ באזור. רמות השכר של המשקיעים "הכבדים" באזור זה אינן תואמות את שווי הדירות שבבעלותם.


ב- 1 ליולי מס הרכישה למשקיעים יעלה לשיעור של 8% עד 10% , במרכז הבניה הישראלי מעריכים היום כי לאור החלטת הממשלה שיעורם של המשקיעים מקרב רוכשי הדירות יזנק ביוני לכ- 35% וכי אלפי משקיעים ימהרו לרכוש דירות בטרם כניסת ההחלטה לתוקף. המשמעות של העלאת מס הרכישה היא תוספת של עשרות אלפי שקלים עבור המשקיעים. כך לדוגמא משקיע שירכוש דירה בכ- 1 מיליון ₪ עד סוף חודש יוני ישלם 50 אלף ₪ מס ומי שיקנה אחרי ישלם כ- 80 אלף ₪ . מנתוני מרכז הבניה הישראלי  עולה כי שיעורי המשקיעים בירידי הדירות שנערכו עד כה נעו בין 20% ל – 25%  וכעת  מבחינת הנתונים של אלפי הנרשמים ליריד הנוכחי שיעורם עומד לזנק לאור החלטת הממשלה.

בסוך השבוע הבא יערוך מרכז הבניה הישראלי בשיתוף עם אתר יד2 את יריד הדירות הארצי בסימן המשקיעים וחברות הבניה יציעו מגוון של פרויקטים כדאיים להשקעה בכל רחבי הארץ במחירים החל מ- 690 אלף שקל

טל ספיבק סמנכ"ל מרכז הבניה הישראלי מציין, כי בין החברות שישתתפו ביריד: אחים דוניץ, אפי קפיטל, שיכון ובינוי, היילנד, לוינשטיין, קבוצת כנען, אמירי גן,  אפריקה ישראל, בוני התיכון, אשדר, אפריקה ישראל מגורים, דונה, פרשקובסקי, רייסדור ועשרות חברות נוספות.

לצד חברות הנדל"ן ישתתפו ביריד מומחי ייעוץ משכנתאות מבנק מזרחי טפחות. כמו כן יוקם מרכז ייעוץ עם לרוכשי הדירות שיכלול עו"ד המתמחה בתחום המקרקעין , עו"ד המתמחה בתחום המיסוי , מעצבת פנים ויועצים פיננסים שיתנו ייעוץ חינם למשתתפים ביריד .במסגרת היריד יוקם מרכז עסקאות שיאפשר לרוכשים לסגור חוזים במקום על מנת להספיק וליהנות מהטבת המס.