באפריל 2015 עמדה הכמות המבוקשת של דירות חדשות (דירות חדשות ודירות שלא למכירה) על כ-4,020 יחידות, מתוכן כ-64% דירות חדשות שנמכרו לציבור הרחב והיתרה כ-36% דירות שלא למכירה (לשימוש עצמי של בעל הקרקע, לקבוצות רכישה, להשכרה ועוד). כך עולה מנתונים מוקדמים של סקר התחלות בנייה וסקר מכירת דירות חדשות בבנייה ביזמה פרטית, הנערכים בלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, ביזמה ובמימון של משרד הבינוי, ומנתוני סקר התחלות בנייה ומכירת דירות חדשות בבנייה ביזמה ציבורית, הנערך במשרד הבינוי.

הכמות המבוקשת של דירות חדשות בחודשים ינואר-אוקטובר ירדה ב-13% לעומת אשתקד

הכמות המבוקשת של דירות חדשות (דירות חדשות ודירות שלא למכירה) בחודשים ינואר-אפריל 2015 הייתה גבוהה ב-15.2% מזו שבתקופה המקבילה אשתקד. כמחצית מהכמות המבוקשת של דירות חדשות (דירות חדשות שנמכרו ודירות שלא למכירה) נבנו על קרקעות בבעלות ציבורית. כ-29% מסך כל הכמות המבוקשת של דירות חדשות (דירות חדשות שנמכרו ודירות שלא למכירה) היו במחוז המרכז וכ-10% בלבד במחוז ירושלים. בחודשים אלו נרשמה עלייה, בכמות המבוקשת של הדירות החדשות (דירות חדשות ודירות שלא למכירה), בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד – כ-42% במחוז הדרום, כ-16% בכל אחד מהמחוזות ירושלים והמרכז, כ-13% בכל אחד מהמחוזות תל אביב וחיפה וכ-4% במחוז הצפון.

בבחינת נתוני המגמה של הכמות המבוקשת של דירות חדשות (דירות חדשות ודירות שלא למכירה), נמצא שבשנים האחרונות מסתמנת מגמת עלייה עם תנודות שהגיעה מרמה של כ-2,600 דירות בחודש ב-2008, לכ-3,600 דירות בחודש בתחילת 2011. במהלך שנת 2011 הסתמנה ירידה, ובשנת 2013 שוב עלייה ל-3,900 דירות ומאוקטובר 2013 עד יולי 2014 נרשמה ירידה. החל באוגוסט 2014 מסתמנת שוב עלייה שהגיעה לכ-4,000 דירות בממוצע לחודש בתחילת 2015.

הלמ"ס מדווחת כי כ-10,500 דירות חדשות נמכרו לציבור הרחב, עלייה של 36.1% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. חלקן של הדירות החדשות שנמכרו מסך כל הכמות המבוקשת של הדירות החדשות, נע בין 79% ו-78% במחוזות תל אביב והמרכז, בהתאמה, לבין 32% במחוז הצפון. בתקופה זו נרשמה עלייה במספר הדירות החדשות שנמכרו, בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד במחוז הצפון (כ-90%), במחוז הדרום (כ-40%), בכל אחד מהמחוזות המרכז ותל אביב (כ-34%), במחוז ירושלים (כ-31%) ובמחוז חיפה (כ-23%).

הלמ"ס: גידול של 8.2% בכמות הדירות החדשות המבוקשות במארס

על פי נתוני המגמה, נרשמה עלייה של כ-4.9% בממוצע לחודש במספר הדירות החדשות שנמכרו בחודשים יוני 2014-אפריל 2015, לאחר ירידה של 3.0% בממוצע בחודשים אוגוסט 2013-מאי 2014. זאת לאחר עלייה של כ-1.3% בממוצע לחודש בחודשים אוקטובר 2012-יולי 2013 ושל כ-3.2% בממוצע לחודש במספר הדירות החדשות שנמכרו בחודשים ינואר-ספטמבר 2012.

מספר הדירות שלא למכירה (דירות שנבנות לשימוש עצמי, לקבוצות רכישה, להשכרה ועוד) בתקופה זו היה נמוך ב-10.8% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. חלקה של הבנייה שלא למכירה מסך כל הכמות המבוקשת (דירות חדשות ודירות שלא למכירה) נע בין כ-68% במחוז הצפון לבין כ-22% וכ-21% בכל אחד מהמחוזות המרכז ותל אביב, בהתאמה. בתקופה זו הוחל בבנייתן, של כ-430 דירות בקבוצות רכישה – דירה אחת לכל 24.5 דירות שמכרו קבלנים. לעומת זאת, בתקופה המקבילה אשתקד, הוחל בבנייתן של כ-1,160 דירות בקבוצות רכישה – דירה אחת לכל 6.6 דירות שמכרו קבלנים. בבחינה לפי מחוזות, בתקופה זו, נמצא כי במחוז הדרום הוחל בבנייתן של כ-190 דירות בקבוצות רכישה – דירה אחת לכל  6.7 דירות שמכרו קבלנים ובמחוז תל אביב הוחל בבנייתן של כ-140 דירות בקבוצות רכישה – דירה אחת לכל 13.3 דירות שמכרו קבלנים.

מספר הדירות החדשות שנותרו למכירה בסוף אפריל 2015 – כ-26,360 דירות, מתוכן, כ-33% מוצעות למכירה במחוז המרכז, כ-14% בממוצע בכל אחד מהמחוזות ירושלים, תל אביב והדרום, כ-12%במחוז הצפון וכ-10% במחוז חיפה. על פי נתוני המגמה, במספר הדירות החדשות בבנייה ביזמה פרטית שנותרו למכירה, העלייה שנרשמה ברציפות מחודש דצמבר 2009, התייצבה מחודש מאי 2012, למעט עלייה מתונה בחודשים ספטמבר 2013-יולי 2014 ומאוגוסט 2014 נרשמת ירידה.

על פי המספר הממוצע של דירות חדשות שנמכרו בשלושת החודשים האחרונים פברואר-אפריל 2015, מספר חודשי ההיצע הוא 10; כלומר, מספר החודשים שיעברו עד מכירת כל הדירות החדשות שנותרו למכירה באפריל 2015, הוא כ-14 חודשים במחוז ירושלים, כ-13 חודשים במחוז הצפון, כ-11 במחוז הדרום, כ-10 חודשים במחוז המרכז, כ-9 חודשים במחוז חיפה וכ-8 חודשים במחוז תל אביב; זאת בהנחה שקצב מכירתן יהיה זהה לקצב המכירה בשלושת החודשים האחרונים ושלא יהיו התחלות חדשות.

מעודכן ל-6/2015

מומחים למשכנתאות של מזרחי טפחות ענו בפורום תפוז בנושא משכנתאות לשאלות הגולשים. השאלות כיסו את כל מגוון הנושאים בתחום – מי יכול לקבל, מתי, כמה זמן לוקח, כמה הון עצמי צריך, מה נחשב להון עצמי, איך מחשבים עמלת פירעון, אפשר לקחת משכנתא למגרש ועוד עשרות שאלות. השאלות הרבות  זכו לתשובות מדרור פלדמן, מנהל סקטור מטה המשכנתאות בבנק מזרחי טפחות ושרון בן יהודה, אחראית תפעול ובקרה בחטיבה הקמעונאית בבנק מזרחי טפחות.

מחשבון משכנתא

בדיקת כדאיות מיחזור משכנתא, וכמה עמלת פירעון נשלם?

ריכזנו וערכנו בשבילכם את השאלות והתשובות; מומלץ לקרוא (שימו לב מעודכן ליוני 2015) – מידע חשוב למי שמתכוון לקחת משכנתא או למחזר משכנתא. כמו כן, אתם יכולים (וצריכים) להשתמש במחשבון משכנתא שלנו – תוכלו להגדיר את סכום ההלוואה, הריבית התקופה, לשחק במשתנים האלו ולקבל את ההחזר החודשי הצפוי

יש לנו הון עצמי של 245,000 ₪. אנחנו מרוויחים כ-21,000 ש"ח במשותף. מה הסכום המקסימלי של המשכנתא שהבנק יאשר לנו?

גובה המשכנתא המקסימלית אותה ניתן לקבל תלוי בשיעור המימון האפשרי, בהתאם למגבלות הרגולטוריות שהגדיר בנק ישראל.

כאשר הדירה הנרכשת הנה דירה יחידה בבעלות, ניתן לקבל עד 75% שיעור מימון, ולכן ערך הנכס המקסימלי הינו 980,000 ₪ וגובה המשכנתא המקסימלית היא 735,000 ₪.

כאשר הדירה הנרכשת הנה דירה חליפית (רכישת דירה ובמקביל מכירה של דירה קיימת יחידה), ניתן לקבל עד 70% שיעור מימון, ולכן ערך הנכס המקסימלי הינו 815,000 ₪ וגובה המשכנתא המקסימלית  היא 570,000 ₪.

כאשר הדירה הנרכשת הנה דירה להשקעה, ניתן לקבל עד 50% שיעור מימון, ולכן ערך הנכס המקסימלי הינו 490,000 ₪ וגובה המשכנתא המקסימלית הוא 245,000 ₪.

מעבר לעקרונות הנ"ל, כל בקשה למשכנתא תלויה באישור פרטני של הבנק.

כמו כן, חשוב לקחת בחשבון כי בעת רכישת נכס ישנן הוצאות נלוות אשר נדרש לקחת בחשבון בהון העצמי העומד לרשותכם, כגון תשלומי מיסים, עו"ד, רכישת ריהוט לבית וכדומה.

אפשר לקבל הסבר קצר לגבי הנושא של החתמת ערבים? אני שומעת שלפעמים הבנק דורש ערבים ולפעמים לא. מה התנאים בכל מקרה ואיך נמנעים מזה. יש דבר כזה ערבים להון עצמי? איך מקבלים לזה אישור?

אין כללי אצבע מוגדרים מראש, אשר על פיהם הבנק דורש ערבים. לכל בקשת משכנתא מאפיינים ייחודיים לה וייתכן כי הבנק ידרוש צירוף ערב להלוואה בהתאם לפרמטרים הספציפיים של הבקשה.

אם ישנו ספק מסוים ואתם מעוניינים לבחון את המקרה הפרטי שלכם מומלץ לפנות לבנק ולקבל אישור עקרוני. אישור עקרוני על משכנתא הוא האישור שהבנק נותן לביצוע המשכנתא דרכו. בכדי לקבל אישור עקרוני מהבנק אתם נדרשים להעביר לבנק מסמכים שונים, אשר כוללים, בין היתר אישורי הכנסה והתנהלות עו"ש. פירוט מלא יינתן לכם בעת הפגישה / שיחה עם בנקאי המשכנתאות.

המושג "ערבים להון העצמי" אינו מוכר/ברור לנו.

דרור פלדמן, מנהל סקטור מטה משכנתאות

איך אפשר לדעת בכמה יעריך השמאי את הנכס בשביל האישור העקרוני של המשכנתא? האם נהוג להתייעץ קודם עם שמאי ורק אז לגשת לבנק?

אין דרך לדעת מבעוד מועד בכמה יעריך השמאי את הנכס. במסגרת לקיחת המשכנתא ממציא הבנק ללקוח רשימת שמאים אליהם יכול לפנות לביצוע שמאות, אין אנו יכולים לייעץ על פנייה לשמאי לפני ההגעה לבנק. חשוב לדעת כי ערך הנכס אשר נלקח בחשבון בעת ביצוע משכנתא הינו הערך בחוזה הרכישה או הערכת השמאי, הנמוך מבין השיניים. אישור עקרוני ניתן בהתאם להצרת הלווה על שווי הנכס, ולכן אם בהערכת שמאי נקבע ערך נכס נמוך יותר, נדרש יהיה לקבל אישור חדש בהתאם לקביעת השמאי. חשוב לדעת כי מצב זה יכול להשפיע על סכום ההלוואה ו/או שיעור המימון שאושר. לדוגמה, אם השמאי קבע ערך נכס נמוך יותר, וכתוצאה מכך שיעור המימון עולה מעבר למגבלות בנק ישראל, נדרש יהיה להפחית את הסכום כך שיעמוד במגבלות הרגולטוריות.

אשמח לדעת אם על משכנתא לרכישת דירה לצורך השקעה מקבלים תנאי משכנתא פחות טובים מדירה ראשונה? (הכוונה למישהו שיש לו כבר דירה על שמו)?

תחת הגדרת "תנאי משכנתא" נכנסים מספר פרמטרים שונים ובהם תנאי ריבית, תקופות הלוואה, שיעורי מימון וכדומה.

כאשר רוכשים דירה להשקעה, שיעור המימון מוגבל לעד 50% מערך הנכס הנרכש, וזאת בהתאם להוראות בנק ישראל (שיעור מימון זה נמוך משיעור המימון שניתן לקבל לרוכשי דירה יחידה או דירה חליפית).

מעבר לכך, תנאי הריבית והתקופות נקבעים על  פי מאפייני הבקשה הספציפית וללא קשר האם הדירה הנה להשקעה או לא.

האם מתחילים לשלם על המשכנתא מרגע שיש את האישור או שאפשר לקבוע תאריך שממנו המשכנתא תתחיל לרדת (למשל כמה חודשים לאחר קבלת הדירה)?

תשלום המשכנתא מתחיל מהחודש העוקב לקבלת כספי המשכנתא מהבנק. עם זאת, ניתן לבקש מהבנק לבחון מתן גרייס על התשלומים בתחילת ההלוואה. ניתן לקבל גרייס חלקי (דחיית תשלומי הקרן, כאשר מחזירים את הריבית בלבד) או גרייס מלא (דחיית תשלומי הריבית והקרן). אחד המקרים האופייניים לביצוע דחיית תשלומים כנ"ל הוא כאשר נרכשת דירה מקבלן ומועד הכניסה לדירה הוא בשלב מאוחר, כאשר נדרש לשלם שכירות, עד מועד הכניסה לדירה וכדומה. ביצוע הגרייס מותנה באישור פרטני של הבנק

מה המשמעות של פירעון מוקדם של משכנתא ואיזה עמלות או קנסות יש לתהליך זה?

פירעון מוקדם של משכנתא משמעותו סילוק ההלוואה לפני תאריך סיומה, כפי שנקבע בהסכם ההלוואה שנחתם בין הלקוח לבנק. מדובר במצב בו הלווה מבקש לפרוע את ההלוואה לפני מועד הסיום שלה, או ממקורות עצמיים שלו (הון עצמי) או ע"י ביצוע מחזור משכנתא (סגירת הלוואה קיימת ע"י העמדת הלוואה חדשה בתנאי חדשים).

קנס היציאה, כפי שנוהגים לכנותו, הוא למעשה עמלה בגין סילוק מוקדם של ההלוואה ובדרך כלל הכוונה היא ל"עמלת היוון". כאשר מסלקים, לפני הזמן, את ההלוואה (כולה או רק חלק ממנה), עשוי להיווצר פער בין הריבית הממוצעת בשוק בזמן העמדת ההלוואה לבין הריבית הממוצעת בשוק במועד הפירעון. עמלה זו חלה רק על חלק מהמסלולים (למשל, המסלולים בריבית קבועה) ומחושבת באמצעות נוסחה חיצונית ואובייקטיבית.

האם יש אפשרות לשנות את מספר השנים שהוחלט מראש להחזר המשכנתא? ז"א אם סגרו ל 30 שנה אבל ההכנסה שלנו גדלה ואנחנו רוצים להגדיל את ההחזר ולקצר שנים – האם זה משהו אפשרי?

קיצור שנות הלוואת המשכנתא כתוצאה מעלייה בהכנסות אפשרי לביצוע במסגרת מחזור משכנתא, כלומר סגירת ההלוואה הקיימת ע"י העמדת הלוואה חדשה. ביצוע קיצור התקופה במסגרת מחזור המשכנתא דורש אישור פרטני של הבנק, ובהתאם להצגת אסמכתאות להכנסות העדכניות.

האם אני יכול לפרוע מסלול שלם במשכנתא  וכנגד זה לקצר זמן במסלול אחר ( ללא מחזור ) ?

התשובה היא לא. קיצור התקופה אפשרי רק במסלול בו מבוצע הסילוק, ולא במסלולים אחרים בהלוואה.

האם כסף שמושקע בבורסה יכול להיחשב כהון עצמי?

אשר רוכשים נכס, הבנק דורש כי ההון העצמי ישולם לפני ביצוע המשכנתא. לכן, כסף שמושקע בבורסה יכול להיחשב כהון עצמי, אך הלקוח צריך לקחת בחשבון את זמינותו וגובהו, כך שיוכל לשלם את ההון העצמי לפני.

מה קורה במצב שבו אחרי כמה שנים של החזר משכנתא אחד מבני הזוג מאבד את מקום עבודתו ויש קושי בהחזר המשכנתא?

בנק חשוב שלקוחותיו יוכלו לעמוד בהחזרים החודשיים שלהם. במידה ולקוחות נקלעים לקושי נקודתי בתשלום ההחזר החודשי, מומלץ ורצוי להיכנס לאחד מסניפי הבנק או ליצור קשר טלפוני עם מרכז המשכנתאות בבקשה לבחון חלופות לפתרון.

יכולות להיות מספר חלופות כגון דחיית תשלומים למספר חודשים, ביצוע מחזור משכנתא ופריסתה  לתקופה ארוכה תוך הפחתת ההחזרים החודשיים ועוד.

יש לנו היתרים לבניה של עוד 70 מ"ר, מדובר על בינוי ממשי. האם נכון שניתן לקבל הלוואה לצורך בינוי בשיעור של עד 75% מערך הנכס?  האם נוכל לקבל הלוואה לצורך בינוי למרות שכיום המשכנתא שלנו היא בגובה 50% משווי הנכס; ממי מקבלים הלוואה לבינוי ? זו הלוואה מסחרית או דרך פקיד המשכנתאות?

מידה ומדובר בדירתכם היחידה, ניתן לקבל עד 75% שיעור מימון בהתאם לאישור פרטני של הבנק. קבלת הכספים מותנית, בין היתר, בהצגת היתרי בנייה ותוכניות בנייה, ביצוע שמאות אשר תקבע את ערך הנכס ודרישות פרטניות נוספות של הבנק – בהתאם למאפייני הבקשה.

הבקשה מתבצעת במחלקת המשכנתאות ולא במחלקה המסחרית.

אנו זוג צעיר ומעוניינים לקחת משכנתא יחד עם אימו של בנזוגי שגרה איתנו (גיל 61).התייעצתי עם חברים ואנשים אחרים בתחום ויצאתי מבולבלת פי שתיים. תוכלו בבקשה להסביר לי את הפרוצדורה (גם מבחינת ביטוח וכו'..)?

הפרוצדורה של ביצוע משכנתא אינו משתנה בהתאם לגיל הלווים. ברמה העקרונית, ניתן לאשר משכנתא ללווים בני 61, אך נדרש לקבל אישור פרטני מהבנק בהתאם למאפייני הבקשה שלכם.

בעת לקיחת משכנתא נדרש להמציא ביטוח חיים לכל הלווים בגובה המשכנתא ולתקופת הפריסה. ניתן לבחון ביצוע ביטוח חיים חלקי או פטור מביטוח חיים ללווה המבוגר, כאשר זה תלוי במאפייני הבקשה עצמה (הכנסות המבקשים, היכולת לעמוד בתשלום ההלוואה במידה וחלילה נפטר המבקש ללא ביטוח חיים וכדומה).

חשוב לציין כי דרישת ביטוח חיים למשכנתא הנה דרישה חשובה לבנק וללקוחות כאחד. הביטוח מאפשר כיסוי של חוב המשכנתא בעת פטירה חלילה של אחד הלווים. הביטוח "מגן" על הלקוחות בכך שנטל המשכנתא לא ימשיך על הלווים הנוספים בהלוואה או בני משפחותיהם.

איך מחשבים עמלת פירעון מוקדם? אתם מפרסמים אצלכם את שיעור הריבית הממוצע?  יש לכם מחשבון שמאפשר לחשב את העמלה? איך אפשר לבדוק שהחישוב שלכם נכון?

הנתונים מופיעים באתר בנק ישראל, לרבות נוסחת חישוב העמלה. הבנק מחשב את העמלה בכל הלוואה על פי נוסחה זו.

האם במסלול קל"צ שנלקח ל-20 שנה בריבית של 3% (רק לשם המחשה), ובמידה ועוד 5 שנים שארצה לסגור חלק מהכסף שבמסלול, ובהנחה שתהיה עליית ריבית כלשהי האם עדיין אצטרך לשלם קנסות או שבקל"צ במידה והריבית עלתה מאז הלקיחה אין קנסות ?

במסלול ריבית קבועה צמודה / לא צמודה, במידה וביום הפירעון הריבית הממוצעת בשוק גבוהה מהריבית הממוצעת ביום לקיחת ההלוואה, לא תהיה עמלת היוון.

שרון בן יהודה, אחראית תפעול ובקרה בחטיבה הקמעונאית

אשמח להבין את חישוב עמלת פירעון ואת ההגיון בדבר – אפילו שהמדד והריבית יורדים עדיין היתרה לסילוק נשארת אותו דבר?

ייתכנו שני מקרים בהם במועד סילוק המשכנתא הלקוח חייב לבנק את אותו סכום שלקח:

1. ההלוואה צמודה למדד המחירים לצרכן (או למטבע חוץ) ובתקופה בה התנהלה ההלוואה עלה המדד והשפיע יותר על יתרת קרן ההלוואה לעומת התשלומים השוטפים שבוצעו על חשבון הקרן.
2. בעת פירעון ההלוואה ישנה עמלת היוון (לרוב במסלולי ריבית קבועה) אשר נקבעת לפי נוסחה קבועה ואובייקטיבית, כאשר יתרת הקרן וגובה העמלה יחדיו שווים / גבוהים מגובה ההלוואה המקורי שנלקח

במידה ואני קונה מגרש לבניה עצמית, מה אחוז המשכנתא שניתן לקבל מעלות הבניה + המגרש – ומתי ניתן לקבל אותה?

הלוואה לבנייה עצמית הנה הלוואה לדיור. שיעורי המימון הניתנים לבנייה עצמית זהים לשיעורי המימון שניתן לקבל בעת לקיחת משכנתא לרכישת דירה. נדרש כי שיעור המימון יעמוד במגבלות הרגולטוריות של בנק ישראל.

מהן "ההצמדות" השונות שיש למשכנתא?

קיימת שלושה סוגי הצמדות במסלולי המשכנתא השונים: הצמדה לממד המחירים לצרכן – קרן ההלוואה צמודה לשינויים במדד המחירים לצרכן. הצמדה למטבע חוץ – דולר / אירו – קרן ההלוואה צמודה לשינויים בשער המטבע דולר / אירו. ללא הצמדה – קרן ההלוואה לא צמודה.

האם יש יתרון ללקיחת משכנתא בבנק שבו יש את העו"ש?

אין הכרח לקחת את המשכנתא בבנק בו מתנהל העו"ש (ניתן לקחת משכנתא בבנק מסוים ולהעמיד הוראת קבע לתשלום מבנק אחר). במסגרת לקיחת המשכנתא מומלץ לקבל הצעות מ 2-3 בנקים ולהחליט על הבנק בו תיקחו משכנתא בהתאם לשירות שקיבלתם, לרמת הייעוץ המקצועי ולתנאי הריבית.

עד כמה משפיעה תקופת המשכנתא על תמהיל המסלולים וגובה הריבית?

אחד הפרמטרים המרכזיים אשר משפיעים על סך הכספים שיוחזרו בגין המשכנתא שנלקחה הוא תקופת ההלוואה. ככל שתקופת ההלוואה קצרה יותר כך סך ההחזרים קטנים, זאת מכיוון שכאשר מחזירים את המשכנתא על פני תקופה יותר קצרה הריביות, לרוב, יותר זולות, קרן ההלוואה יורדת יותר מהר ולכן משלמים פחות החזרי ריבית ומדד.

עם זאת, חשוב לקחת בחשבון שככל שתקופת ההלוואה קצרה יותר, ההחזר החודשי גדל ונדרש לבדוק כי ניתן לעמוד בהחזר באופן שוטף.

מה צריך להיות היחס בין ההחזר החודשי למשכורת?

אישור משכנתא במקרה המתואר תלוי בסכום המבוקש. כלומר, נדרש לבחון כמה הון עצמי יש ברשותכם וממנו לגזור את גובה המשכנתא המבוקשת.

ברמה כללית, יחס ההחזר של המשכנתא מהכנסות נטו (לאחר ניכוי הלוואות נוספות, במידה ויש) לא יעלה על 40%.

אני בחופשת לידה, האם אני יכולה לקבל משכנתא?  

כל מקרה נבדק לגופו. הבנק ייבקש לקבל פרטים נוספים במקרה זה, לדוגמה:

1. האם מובטחת החזרה למקום העבודה לאחר תום חופשת הלידה?
2. האם המשכנתא נלקחת לבד או קיימים לווים נוספים אשר ניתן להסתמך על הכנסתם?

הבנק ייבחן את מכלול הנתונים של הבקשה ויכולות ההחזר של המבקשים לטווח קצר וארוך.

במידה ואני מוכר נכס ובינתיים כבר רכשתי דירה ונתתי עליה 10 אחזו בלבד האם אפשר כבר עכשיו לשלם במשכנתא את ה70 אחוזים ולהשלים אחר כך מההון העצמי שלי שיבוא ממכירת הדירה ( יש כבר חוזה מכר)?  

ניתן לבחון אישור המבוקש. תנאי סף הנם תשלום הפיצוי המוסכם בחוזה מההון העצמי של המבקשים (לרוב עומד על 10-15% מעלות הרכישה) ובהצגת אסמכתא לקיום יתרת הכספים (חוזה מכר לדירה בבעלות מהווה אסמכתא טובה).

יכולת ההחזר שלנו עומדת על כ 3000 ₪ ואנחנו מעדיפים לשלם את זה למשכנתא מאשר על שכירות. האם יש אפשרות כזאת או שהסכום נמוך מידי?

סכום זה אינו בהכרח נמוך מדיי. בדיקת היכולת לעמוד בתשלומי המשכנתא תלויה, בין היתר, בשווי הנכס וגובה המשכנתא המבוקשת. בהתאם לנתונים אלה ניתן לבדוק באופן פרטני את אישור המשכנתא המבוקש. אנו ממליצים לכם להיכנס לאחד מסניפי הבנק, כאשר יש ברשותכם את המידע המבוקש, בכדי לבחון אישור עקרוני למשכנתא.

האם נכון שאתם נותנים ריביות יותר טובות על בקשה למשכנתא חדשה על פני מיחזור משכנתא קיימת ?

לא נכון. שוק המשכנתאות הנו שוק תחרותי מאוד. בכל שלב ניתן לבחון מחזור משכנתא, לרבות מחזור המשכנתא לבנק אחר. לאור אפשרות המחזור לבנקים אחרים והתחרות הקיימת בשוק, גם בעת מחזור משכנתא וקיום מו"מ מול הבנק, ניתן לקבל תנאי ריבית מצוינים.

האם לחברת ייעוץ משכנתאות , יש יתרון במו"מ מול הבנק על השגת ריביות יותר טובות ממה שאני אשיג במו"מ עם הבנק ?

לא בהכרח. שוק המשכנתאות הנו שוק תחרותי מאוד ובמידה ותנהל מו"מ מול מספר בנקים, תוכל למצותו בצורה טובה.

שמעתי שיש דבר כזה לקחת משכנתא בקבוצות רכישה. אשמח לשמוע קצת פרטים על מה מדובר?

משכנתא

מגדל מעלה דמי ניהול בקרן הנאמנות מגדל (2B) 25/75 פלוס (מספר קרן: 5101191). החל מה-7 ביוני יהיו דמי הניהול 0.74% בעוד שדמי הניהול עד כה היו 0.49%.

קרן הנאמנות מגדל 25/75 היא אחת מהקרנות הגדולות ביותר בשוק, למעשה, הקרנות המעורבות מסוג 90/10 80/20 זוכות בשנים האחרונות לנסיקה מטורפת בהיקף נכסיהן (הקרנות הגדולות של אלטשולר וילין לפידות  מנהלות כ-5 מיליארד שקל כל אחת). הרעיון המרכזי של הקרנות האלו הוא לספק למשקיע השקעות סולידיות עם קריצה של מניות (לדוגמה –  90/10 מבטא 90% סולידי 10% מניות). הגישה אומרת במילים פשוטות כך – הנכסים הסולידים מניבים תשואה מאוד נמוכה, אז בואו ניקח מעט סיכון  ונשקיע מרכיב נמוך מהתיק באפיקים מסוכנים יותר אבל עם סיכוי לאפסייד/ לרווח. התשואות של הקרנות האלו היו גבוהות בשנתיים האחרונות הן על רקע ירידת הריבית ובהתאמה העלייה במחירי אגרות החוב וגם על רקע הגאות בשוק המניות.

אבל, אנחנו שוב מקלקלים את החגיגה – אגרות החוב כיום הן במקרים רבים מסוכנות אפילו מהמניות – ראו הוזהרתם!

על כל פנים מגדל 25/75 מנהלת כ-1.7 מיליארד שקל והתוספת בדמי הניהול הן עוד 4 מיליון שקל להכנסות השנתיות. מגדל קרנות נאמנות שמנוהלת על ידי שגיא שטיין מנהלת מעל 30 מיליארד שקל והיא הפכה בחודש האחרון לשנייה בתעשיית הקרנות (מבחינת היקף הנכסים המנוהלים) אחרי הראל. מיטב דש שלישית ברשימה.

הקרנות המעורבות שמגדל 25/75 היא חלק מהן נחשבות לקרנות אג"ח, ובצדק – עדיין רוב הסכום המנוהל הוא באג"ח.  הקרנות האג"חיות מכל הסוגים מנהלות  קרוב ל-200 מיליארד שקל מתוך תעשיית קרנות של 262 מיליארד שקל. רוב הכסף בקרנות האג"ח, אגב, הוא כסף מנוהל, להבדיל מכסף פאסיבי בקרנות מחקות.

הקרנות האלו גובות דמי ניהול בשיעורים משתנים, אבל הממוצע מאוד גבוה. למעשה, דמי הניהול בקרנות האג"ח לא משאירות מקום להרוויח. כאשר הציפיות הן לתשואה של עשיריות בודדות, לא מוסרי, לא נכון, לא צודק לקחת דמי ניהול של 0.5%, 0.6%, 0.7% ומעלה. הנה דמי הניהול בקטגוריות השונות –

קטגוריה אג"ח בארץ כללי (כ-30% מהיקף הקרנות). בקטגוריה הזו 281  קרנות נאמנות שגובות דמי ניהול של בין 0% (בקרנות המחקות) ל-2.76% – הממוצע הוא 0.92%

בקטגוריה אג"ח בארץ מדינה (היקף של כ-20% מסך היקף הקרנות) יש 169 קרנות נאמנות ודמי הניהול נעים – בין 0.2% ל-2.47%, כשהממוצע של כל הקבוצה הוא 0.75%.

בקטגוריה אג"ח בארץ חברות והמרה (כ-11% מהיקף הקרנות) יש 151 קרנות. כאן כבר נדרשת מומחיות גדולה יותר בניהול ההשקעות שכן כאן צריך לנתח לו רק את מצבה של כלכלת ישראל, מגמות בריבית בנק ישראל, מצב כלכלי בעולם ונתוני מאקרו, אלא צריך להיכנס לניתוחי חוב של חברות ספציפיות. זאת הסיבה שדמי הניהול בקטגוריה זו גבוהים יותר ביחס לקטגוריות אחרות, וזה מוצדק; ועדיין הממוצע כאן – 1.07% הוא אתגר גדול למנהלי הקרנות האלו

בקטגוריית אג"ח שקליות (10.7% מהיקף הקרנות) יש 149 קרנות, ודמי הניהול נעים בין 0.1% ל-1.57%; הממוצע – 0.68%. לא ייאמן – אג"ח שקליות אלו בעיקר מק"מים ואגרות חוב שקליות של המדינה (לא רק – יש גם שקליות קונצרניות), שהתשואה עליהן לא מגיעה לדמי הניהול הממוצעים האלו. אז מהיכן תגיע תשואה? לא ברור, אולי מהאג"ח הקונצרני, ואולי פשוט לא תהיה כאן (בחלק מרכזי מהקרנות בקטגוריה) תשואה חיובית.

תגידו , זה אמיתי? נגידת בנק ישראל , ד"ר קרנית פלוג, תלמידה של פרופ' סטנלי פישר, שעזב/ ברח את התפקיד (לפני הקטסטרופה), השתתפה בכנס על שוק הנדל"ן וניתחה את הכשלים והסבירה את הפתרונות למחירי הדירות, אבל…אף מילה על הריבית. הריבית לא קשורה, הריבית לא אשמה. מצחיק, מגוחך. אבל, תשאלו כל בר דעת ברחוב והוא יסביר לכם שהריבית הנמוכה מחמחמת את שוק הדירות. כשהריבית תעלה, רק אז תתחיל אולי מגמה של היעצרות וירידת מחירים

בכנס שהתקיים באוניברסיטת תל אביב לרגל חנוכת מכון אלרוב לחקר הנדל"ן בפקולטה לניהול אמרה פלוג – "נעשו ונעשים ניסיונות להגדלת ההיצע בשוק הדירות, ואני חושבת שהוא גדל אבל יש עוד הרבה מה לעשות בכיוון הזה. ברור שכדי להיענות לביקושים צריך להגדיל את היקף הקרקע הזמינה לבנייה כולל באזורי הביקוש. אני חושבת שבמקביל  צריך להגדיל את המלאי התכנוני הזמין כדי להמשיך ולשווק קרקעות גם בהמשך. זה ישפיע גם על הציפיות, וזה משמעותי בשוק הנדל"ן. כמו כן, צריך לטפל בקיצור משך הזמן משלב הייזום ועד לשלב הבנייה. השלב הזה ארוך מדי. צריך לסנכרן בין תוכניות הבנייה לתוכניות בפיתוח. לא פעם יש פרויקטים מוכנים אבל יש מחלף או תשתיות אחרות שלא הושלמו. וזה מסרבל, וזה מעכב את הבנייה. חייבים לעבוד במקביל ולא בטור"

פלוג התייחסהלתוכניות הפינוי בינוי ותמ"א 38 כשלהערכתה – "נושא ההתחדשות העירונית הוא הפוטנציאל העיקרי להגדלת היצע הדירות במרכז. ויש לפעול במישור זה. בנוסף, יש גם לתמרץ רשויות לקדם בנייה למגורים וגם לבחון את סוגיית הארנונה. אנחנו משתתפים בדיון עם גורמים שונים בממשלה בנושא הדיור ולא אכנס לפרטים אבל הממשלה מודעת לצורך לטפל בנושא הדיור. יש לה תפקיד מרכזי ביצירת ההיצע ובקיצור התהליכים כדי שיוכלו להיענות לביקושים. צריכים לקבוע מדיניות עקבית וברורה שתשפיע על הציפיות. הממשלה הציבה את הטיפול בדיור בסדר עדיפות מאוד גבוה ואם תטפל בכל הדברים נראה את הפירות".

באותו כנס התמקדה פלוג בשוק המשכנתאות. פלוג ציטטה מחקרים שנעשו בבנק ישראל כדי להמחיש את הפער בין העשירונים העליונים לעשירונים התחתונים. זה ברור, זה ידוע, אבל זה כל פעם מחדש מחזק את החשיבות שבטיפול בפער בין השכבות ובמחירי הדירות. "רוכשי הדירות בעשירון העליון זקוקים רק ל­60 חודשי הכנסה, בעשירון הנמוך ביותר מדובר על 144 חודשי הכנסה", אמרה פלוג, והמשיכה – "זו התמונה, וחשוב להבין אותה גם כדי לגבש מדיניות בתחום הדיור. אחת הקבוצות שמצבן בעייתי ביותר אלו בעלי ההכנסה הנמוכה בישראל. שיעור משקי הבית שמוציאים יותר מ-40%  על דיור עומד על 35%. זה גבוה, וגבוה גם בהשוואה בין לאומית. במקביל, הממשלה מספקת רשת ביטחון מאוד צנועה בתחום הדיור. היקפי הדיור הציבורי צנועים מאוד. בכל הקשור לסיוע לאנשים ברמות ההכנסה הנמוכות אנחנו מאוד צנועים. גם בהשוואה בין לאומית למדינות אחרות בעולם".

קרנות מניות בחו"ל הניבו החודש למשקיעים את התשואה הגבוהה ביותר העומדת על 1.9%. כך עולה מסיכום חודשי של תשואות תעשיית קרנות הנאמנות  שמפרסם היום מיקי סבטליץ, מנהל קשרי יועצים  בבית ההשקעות מיטב דש. הקרן שרשמה את התשואה החודשית הגבוהה ביותר בחודש מאי היא הקרן "דיביאם 4B גז ונפט" שזינקה ב-11.2%. בצד השני, הקרן שהשיגה למשקיעים את התשואה הגרועה ביותר החודש היא: "מגדל 4D ברזיל ואמריקה לטינית" לאחר שצנחה בכ-6.6%.

קרנות אג"ח כללי, קבוצת הקרנות שגייסה החודש כ-0.7 מיליארד ₪, השיגו במאי תשואה ממוצעת שלילית של 0.2%. החשיפה למניות בקרנות מעורבות כגון: 10/90 ו-20/80 תרמה למשקיעים תוספת תשואה חיובית של 0.1%. קבוצת קרנות אג"ח קונצרני הייתה היחידה מבין כל קבוצות האג"ח ששמרה על יציבות. בלטו קרנות ה-HIGH YIELD עם תשואה של 0.7%. קרנות אג"ח קונצרני ללא מניות רשמו תשואה חודשית של 0.1%, כאשר חשיפה ל-10% הביאה לתוספת משמעותית של 0.2%.

הקרנות הכספיות של מיטב דש איבדו בחודש מאי 893 מיליון שקל

אגרות החוב הממשלתיות הובילו החודש את הירידות. מדד אג"ח ממשלתי כללי רשם החודש תשואה שלילית של כ-1.4%. קרנות אג"ח מדינה, בסיכום מאי, רשמו תשואה שלילית של 0.5% בהובלת קרנות אג"ח מדינה  צמודות מדד לטווח ארוך שירדו החודש ב-0.8%. קרנות אג"ח חו"ל סבלו החודש מעליית תשואות באג"ח ממשלת ארה"ב מחד, ומתיסוף השקל אל מול הדולר מאידך. בסיכום חודש מאי קרנות אג"ח חו"ל הניבו למשקיעים תשואה חיובית של 0.1% בהובלת קרנות אג"ח חו"ל הצמודות לדולר שעלו ב-0.2%, בניגוד לקרנות אג"ח חו"ל הצמודות ליורו שסיימו את החודש עם ירידות שערים של 2.1%.

מדד מיטב דש של תשואות קרנות הנאמנות רשם החודש עלייה קלה כאשר מתחילת השנה הוא עלה ב-2.8%. החודש קרנות האג"ח (קרנות אג"ח כללי, אג"ח מדינה ושקליות) תרמו תרומה שלילית של כ-0.3% למדד תשואות קרנות הנאמנות של מיטב דש שקוזזה ע"י קרנות מניות בארץ ובחו"ל, למרות שמשקלן הוא בסה"כ 9% מכלל הקרנות בתעשייה.

מבחינת הנתונים מתחילת השנה (ינואר-מאי 2015) עולה כי קרנות המתמחות במניות בישראל רשמו מתחילת השנה תשואה חיובית של 14%, התשואה הגבוהה ביותר מכלל האפיקים בתעשיית קרנות הנאמנות.  קרנות המתמחות במניות בחו"ל רשמו מתחילת השנה תשואה של 7%. הקרנות שבלטו בתשואות החיוביות היו קרנות מניות סין, שעלו מתחילת השנה ב-16%, וקרנות מניות אירופה שהניבו למשקיעים תשואה של כ-16.7%.

תעשיית קרנות הנאמנות – פדיונות של 500 מיליון שקל בשבוע

קרנות אג"ח כללי רשמו תשואה חיובית של 2.9% מתחילת השנה – התשואה הגבוהה ביותר מבין קרנות האג"ח, כאשר קרנות אג"ח כללי ללא חשיפה למניות הניבו למשקיעים תשואה של 2.1%. משקיעים שהלכו צעד קדימה והשקיעו בקרנות אג"ח כללי עם חשיפה של עד כ-10% מניות, השיגו תשואה ממוצעת גבוהה יותר העומדת על 2.9%. קרנות עם חשיפה הגבוהה מ-10% הניבו למשקיעים תשואה גבוהה יותר העומדת על 3.5%.

האפיק הקונצרני ממשיך את המגמה החיובית מתחילת השנה – קרנות הנאמנות הקונצרניות ללא מניות עלו מתחילת השנה ב-2.5%, ובהמשך לכך, קרנות אג"ח קונצרני עם חשיפה מנייתית רשמו תשואה גבוהה יותר העומדת על 4%. קרנות ה-HIGH YIELD  הניבו למשקיעים מתחילת השנה תשואה של 4.4%. למרות המימושים החודש, העליות המתמשכות באגרות החוב הממשלתיות מתחילת השנה סייעו לקרנות אג"ח מדינה לרשום תשואה של 2.4% בהובלת  קרנות אג"ח מדינה צמודות מדד לטווח ארוך שעלו ב-4.1%.

טבלת 10 הקרנות הטובות ביותר במאי 2015  מורכבת בעיקר מקרנות מניות בארץ בדגש על קרנות מניות גז ונפט, וקרנות ביוטכנולוגיה. טבלת 10 הקרנות הגרועות ביותר במאי 2015 מורכבת מקרנות מניות בחו"ל, עם דגש על קרנות שווקים מתעוררים, וקרנות עם חשיפה לסחורות. טבלת 10 הקרנות הטובות ביותר מתחילת השנה מורכבת מתערובת של קרנות מניות נדל"ן וקרנות ממונפות בישראל.
טבלת 10 הקרנות הגרועות ביותר מתחילת השנה מורכבת מקרנות מניות ואג"ח בחו"ל, בדגש על קרנות אג"ח הצמוד ליורו וקרנות שווקים מתעוררים.

מעודכן ל-06/2019

הדרך למרפסת – איך מוסיפים מרפסת לדירה? מה היתרונות של המרפסת? כמה זה עולה? וכל מה שצריך לדעת 

בערבי הקיץ החמים מעדיף הישראלי הממוצע לשבת בסלון הממוזג שלו ולצפות בטלוויזיה, אבל בעונות המעבר נמצא אותו רובץ במרפסת הפתוחה שלו (אם יש לו!) עושה ברביקיו למשפחה ולחברים, מתבודד בה עם סיגריה ועיתון, או סתם תופס שמש. אפשרויות הבילוי עם מרפסת הן רבות ומגוונות. עכשיו  הדרך למרפסת (למי שאין) הופכת להיות פשוטה יותר וכלכלית יותר.

מה זאת בעצם מרפסת שמש והאם אפשר לבנות מרפסת כזו?

מרפסת השמש היא כמו חצר קטנה צמודה בלי דשא, ויש גם כאלה שמניחים על רצפתה דשא מלאכותי להגדלת הפנטזיה, או חיפוי דק עץ  להגדלת היוקרה. המרפסת היא גם חלל נוסף בדירה, שאפשר גם לאחסן בו חפצים ולתלות כביסה, אולי למגינת לבם של השכנים ממול.

הקבלנים קלטו מהר מאד את החיבה של הישראלים למרפסת הפתוחה – היום, כמעט כל הדירות החדשות הנבנות בישראל נבנות עם מרפסת צמודה לדירה, כשהטרנד המנצח הוא מרפסת עם מעקות שקופים.

בשנים האחרונות גוברת מאד גם התופעה של בניית מרפסות בבניינים ישנים ביוזמת הדיירים – גם לטובת הנאת בני הבית וגם בשל השבחת הדירה. השמאי ועורך מחירון הדירות לוי יצחק מעריך, כי ערך דירה עולה בעקבות בניית מרפסת בשיעור של 10-15%, אם כי בשוק הדירות מדברים על אחוזים קטנים יותר – 5%-10%. כלומר, דירה בשווי 2 מיליוני שקלים, שוויה יעלה בכ-200 אלף שקל, אם תתווסף לה מרפסת שמש – הרבה יותר מעלות הבנייה של המרפסת עצמה (נושא בו נעסוק בהמשך). דירה עם מרפסת נחשבת יותר אטרקטיבית מדירה ללא מרפסת ולכן גם תימכר במהירות רבה יותר. אחת השאלות הנפוצות של רוכשי דירות יד-שנייה בימינו היא: "יש בדירה מרפסת שמש? מה גודלה?" ככל שהמרפסת גדולה יותר, הדירה נחשבת ליוקרתית יותר.

המרפסת הפתוחה, הנקראת גם מרפסת נוף, או מרפסת שמש (למרות שכיום היא לאו דווקא חשופה לגמרי לשמש), היא בולטת מתוך המבנה. היא בנויה כך שלא ניתן יהיה לסגור אותה ולהוסיף חדר לדירה.

התהליך של הוספת מרפסת פתוחה לדירה קיימת אינו פשוט אך הרבה יותר קל מבעבר בשל היותו פופולארי יותר ויותר. למעשה, ניתן כיום להוסיף מרפסת שמש כמעט לכל דירה ובכל בניין (אפילו בדו-משפחתי…) למעט ברב-קומות. אז אם גם אתם בין המתעניינים בנושא וחולמים על מרפסת, אוויר, אור ונוף פתוח, להלן מדריך כיצד תוכלו לממש חלום זה, הנה הדרך למרפסת –

מרפסת בודדת או לכל הדיירים?

לא כל הרשויות העירוניות מאשרות בנייה של מרפסת בודדת – תל אביב, למשל, ולכן הרבה יותר קל להגיע למימוש התכנית על ידי צירוף כל הדיירים או רובם לתכנית ההשבחה – זה מה שקורה בדרך כלל וזה גם מוזיל עלויות.

דרוש אישור של 75% מדיירי הבניין

ואם לא כל הדיירים רוצים תוספת של מרפסת בגלל מצב כלכלי או אחר? על פי חוק המקרקעין,  נדרש אישור בחתימה של 75% לפחות מדיירי הבניין על מנת לבצע תוספת מרפסות. אתם יכולים לבחור נציגים מקרב הדיירים שידפקו על הדלתות, אם כי ברוב המקרים החברה הבונה מתנדבת לערוך את השיחות האלו עם הדיירים. במקרים רבים זה פותח פתח לסכסוכי שכנים ומלחמות התשה בין התומכים למתנגדים. למתנגדים אין אפשרות לעצור את התהליך, אלא רק להגיש התנגדות. ההתנגדות תידחה אלא אם יש למתנגדים טענה מאוד רלוונטית. בנוסף, אותם דיירים אשר התנגדו או אינם מעוניינים בתוספת מרפסת בדירתם, מוותרים למעשה על שטח הבניה המוסף ובכך מאפשרים לשאר הדיירים להתחלק בשטחים אלה ולהגדיל את המרפסות שייבנו.

גודל המרפסת –

ברוב הרשויות העירוניות מאשרים בנייה של מרפסת עד גודל של 10% משטח הדירה ועד 14 מ"ר, לפי השטח הגדול יותר מביניהם.

במקרים שבהם יש לדיירים אחוזי בנייה שלא נוצלו, העיריה עשויה ללכת לקראתם בגודל המרפסת ולאשר תוספת של כמה מטרים רבועים.

עלויות –  

ההערכה היא שעלות בנייה (כולל עלויות היתרים ויועצים וכולל מע"מ) למ"ר מרפסת היא כ-6,000 ₪, כך שעלות ההקמה של מרפסת בשטח 12 מ"ר תסתכם בכ-72 אלף ₪. חברות הבנייה גם מחלקות את הסכום הכולל לתשלומים.

מיסוי –

בחלק מהרשויות גובים היטל השבחה בגין תוספת המרפסת. לגבי ארנונה – על מרפסת ששטחה עד 14 מ"ר אין תשלום ארנונה על פי חוק. עם זאת, לא כל הרשויות העירוניות מקפידות על כך, וממש לאחרונה הוגשה תביעה ייצוגית נגד עירית בת-ים בשם כל בעלי מרפסות השמש בבת ים. לפי כתב התביעה, נדרשת העירייה לפצות כ־5,200 בעלי מרפסות המתגוררים בעיר בסכום של כשישה מיליון שקלים, על גביית ארנונה שלא כדין.

ייעוץ, בדיקת היתכנות

לאחר שקיבלתם את אישור השכנים והפנמתם את העלויות, כדאי להתקשר עם בעל מקצוע כמו אדריכל או מהנדס; הוא יבדוק היתכנות ויציג בפניכם את החלופות (מרפסת תלויה, מרפסת בעמודות שלמות, סגורה או פתוחה וכד'). האדריכל/המהנדס גם ילווה אתכם בכל הקשור לבדיקה ואישור עקרוני מהרשויות.

יש היום חברות בנייה של מרפסות שעושות בעצמן גם את כל התהליך התכנוני וקבלת ההיתרים. מומלץ לפצל את הבנייה וההליך התכנוני בין שני גורמים, או לפחות לשכור את שירותיו של מפקח בנייה חיצוני לחברת הבנייה. לפני שאתם שוכרים את שירותיה של חברת הבנייה, רצוי שתבדקו אודותיה ותבקשו המלצות.

לפני הבנייה בפועל

צריך לסגור מפרט טכני סופי, להכין תכניות בנייה וקונסטרוקציה, להגיש התכניות לוועדה המקומית לתכנון ובנייה ולקבל היתר בנייה. כל שיפוץ משמעותי של בית פרטי או של בניין משותף מצריך היתר בנייה. מדובר באישור הניתן מטעם הוועדה לתכנון ובנייה להכנסת שינויים במבנה או בשטח. מטרת היתר הבנייה היא לדאוג שכל השטח הכפוף לרשות המקומית, עומד בתקני הבנייה שנקבעו מטעמה לאזור זה. . אם יש הסכמה בין הדיירים, אז תוך 3-4 חודשים אפשר להוציא היתר בנייה. אם אין הסכמה והנושא נדון שוב ושוב בוועדה המקומית לתכנון ובנייה ואולי גם בבתי משפט – התהליך עלול להיגרר שנים.

50 איש במרפסת – העומס המותר

על פי התקן הישראלי מרפסת מתוכננת לשאת עומס של 350 ק"ג על כל 1 מ"ר. לדוגמא, מרפסת של 12 מ"ר מתוכננת לשאת משקל של 4,200 ק"ג (מעל 50 איש) כמובן שהתכנון לוקח בחשבון מקדמי בטחון, כך שהעומס האפשרי בפועל גדול יותר – על אחריותכם.

כמה זמן נמשכת הבנייה עצמה?

בניית מרפסת בודדת לוקחת בין יום לשבוע בדרך כלל, תלוי בשיטת הבנייה. יש שתי שיטות בנייה מקובלות בארץ –

מרפסות מפלדה – "בנייה יבשה"

אלו מרפסות המתבססות על קונסטרוקציית פלדה מוכנה המעוגנת בדרך כלל לעמודי בטון מזוין של הבניין ומורכבת בשטח בתוך פרק זמן קצר ביותר. השיטה מאפשרת בנייה של מספר מרפסות ביום. השיטה נחשבת למתקדמת יותר, אך יש להקפיד על הביצוע שלה ובמיוחד על צורת העיגון. המרפסת גם קלה "יחסית" כ-1 טון לקונסטרוקציה של 12 מ"ר והתקנתה כמעט ואינה מטרידה את שגרת החיים של דיירי הבניין.

מרפסות מבטון – "בנייה רטובה"

השיטה ה"רטובה" היא המסורתית והמוכרת יותר, וגם הזולה יותר. היא כוללת חפירת עמודי בטון ויציקה לאורך הבניין. החסרונות שלה הם שהבנייה מלכלכת, ארוכה יותר (בניית מרפסת נמשכת כשבוע) ועלולה לגרום פגיעה בגינת הבניין בגלל הפיגומים. גם עומסי המשקל שמוסיפות המרפסות אינם עניין של מה בכך; מרפסת בטון שוקלת 7-8 טון ובבניינים ישנים זה משמעותי.

גימור הרצפה

לטובת גימור הרצפה ניתן להשתמש בכל חיפוי חוץ כמו קרמיקה, גרניט פורצלן, ודקים למיניהם; כמו כן ניתן לצבוע בצבעים אפוקסיים או בצבעים המותאמים לצביעת בטון בתנאי חוץ. כדאי לקחת בחשבון כשאתם בוחרים את החיפוי גם את הסיכוי להחלקה בעיקר בתנאי רטיבות להם חשופה המרפסת בגשם.

מעקה המרפסת

ברוב המקרים ההעדפה כיום היא למעקה שקוף של זכוכית עבה העוטף את המרפסת. אבל יש גם אופציות אחרות כמו סורג מתכת, מעקה לבנים ועוד.

ועכשיו כשהמרפסת עומדת איתן, הגיע שלב העציצים והאדניות – לא לוותר על זה וגם לא על ריהוט גינה יפה שמשדרג כל מרפסת. תקפידו לבקש ברז מים וברז גז למרפסת, תקנו גריל משובח ותיהנו.

שורה תחתונה

אתם יכולים תוך חודשים ספורים לשדרג את הדירה שלכם, ליהנות ממרפסת פתוחה, ולהשביח את הדירה  בסדר גודל (לדירה בשווי ממוצע) של כ-100-120 אלף שקל . זו בהחלט נראית עסקה משתלמת!

מדריכים קשורים:

פנטהאוז – יתרונות וחסרונות

דירת גן – יתרונות וחסרונות

פינוי בינוי – כל מהש צריך לדעת

אורביט טכנולוג'יס ספקית מובילה של פתרונות תקשורת לוויינים, מערכות עקיבה ומערכות לניהול תקשורת ושמע למערכות קרקעיות, ימיות, מטוסים וחלל, הודיעה היום על מינויו של המשנה למנכ"ל מר ארז שבירו, לתפקיד מנכ"ל החברה. ארז שבירו יחליף את מר עופר גרינברגר, אשר הודיע על רצונו לסיים את תפקידו.

ארז שבירו מילא בהצלחה שורה של תפקידי ניהול בכיר באורביט מזה 23 שנים, בהם סמנכ"ל בכיר בתחום Aerospace Communication (אירוקום), סמנכ"ל טכנולוגיות (CTO), סמנכ"ל פיתוח עסקי וסמנכ"ל פיתוח והנדסה. שבירו מכהן כמשנה למנכ"ל החברה מזה שנה וחצי והיה שותף מלא ביישום תוכנית הצמיחה של החברה.

אורביט: הזמנת המשך למערכות ימיות בהיקף של כ-5 מיליון שקל

אורביט מדווחת כי לשבירו ניסיון רב שנים בתחומי תעשיית הלוויינות והתקשורת. שבירו הינו בעל תואר ראשון בהנדסת אלקטרוניקה מאוניברסיטת Bridgeport Connecticut בארה"ב ותואר שני במנהל עסקים מאוניברסיטת Harriot Watts באנגליה. דירקטוריון החברה מתכוון להמשיך ולקדם את תוכנית הצמיחה והרווחיות של אורביט, ועל כן בחר למנות את מר שבירו כמנכ"ל החברה ולהבטיח בכך את המשך יישומה.

מר ארז שבירו מסר כי "אני מודה לדירקטוריון החברה על האמון שניתן בי ומאמין כי אורביט נמצאת בעמדה טובה להמשיך ולחזק את פעילותה. אורביט רואה בשנתיים האחרונות ברכה ממוצריה החדשים התורמים רבות הן לצמיחת החברה והן לשיפור ניכר ברווחיות, ומטרתנו תהיה להמשיך מגמה זאת גם בשנים הקרובות. אנו נפעל למימוש הפוטנציאל העסקי הרב הקיים במנועי הצמיחה של אורביט לשנים הקרובות, וכן נבחן דרכים להרחבת פעילותה של אורביט ומקסום היתרונות התחרותיים שלה".

אורביט: ב-2014 עברה לרווח של כ-1.5 מיליון דולר לעומת הפסד של כחצי מיליון דולר ב-2013

מר עופר גרינברגר, מסר היום כי " בתקופתי כמנכ"ל במהלך שלוש השנים האחרונות עברה החברה לרווחיות תוך שיפור מיצובה העסקי והתחרותי והיא ערוכה היום היטב להמשך צמיחה. אני בטוח ביכולתו של מר שבירו להוביל את החברה להמשך צמיחה ומאחל לו ולכלל עובדי אורביט הצלחה".

אלביט מערכות מדווחת כי מערכת Clearvision של אלביט מערכות הותקנה על מטוס ה- Falcon 5X של דאסו, שטקס הגלילה שלו התקיים אתמול בבורדו שבצרפת. החברה מדווחת כי בבורדו, צרפת, התקיים אתמול אחרי הצהריים טקס הגלילה של מטוס ה- Falcon 5X  מתוצרת דאסו, הנחשב למטוס המנהלים המוביל בעולם במונחי נפח פנים וטווח הטיסה. טווח הטיסה של המטוס עולה על 9000 ק"מ, ובכך מתאפשר למטוס לחבר בין ערים המהוות את יעדי הטיסה המבוקשים ביותר.

על גבי המטוס החדש מותקנת המערכת החדשנית Clearvision™ שפותחה על ידי אלביט מערכות, והמיועדת להגביר את יכולת הראיה של הטייס ובכך להגביר את גמישות התפעול של מטוס הפאלקון ליעדים הסובלים לעיתים קרובות מתנאי מזג אויר מגבילים.

לאחרונה דיווחה אלביט מערכות כי חתמה על הסכם לרכישת חטיבת הסייבר והמודיעין של נייס סיסטמס בתמורה לסכום של עד 157.9 דולר, בכפוף למספר התאמות. מתוך הסכום הכולל, 117.9 מיליון דולר ישולמו במזומן במועד השלמת העסקה, הצפוי להתרחש ברבעון השלישי של שנת 2015, בכפוף למספר תנאים. סכום נוסף, בהיקף של עד 40 מיליון דולר, ישולם בכפוף ומותנה בביצועים עסקיים עתידיים של החטיבה הנרכשת. חטיבת הסייבר והמודיעין של נייס מציעה פתרונות המעניקים לכוחות אכיפת חוק וגופי מודיעין כלים ליצירת מודיעין מבוסס תקשורת. ההכנסות של החטיבה בשנת 2014 הסתכמו ברף הגבוה של עשרות מיליוני דולרים.

חטיבת הסייבר והמודיעין של נייס תירכש על ידי סייברביט בע"מ ("סייברביט"), חברה בת של אלביט מערכות, שהוקמה לאחרונה במטרה לאחד את הפעילויות הקיימות של אלביט מערכות בתחומי מודיעין הסייבר והגנת הסייבר. סייברביט תתמקד בשווקים הצומחים של סייבר הן ממשלתיים והן ליישומים אזרחיים ותמנף את הטכנולוגיות והניסיון המבצעי של אלביט מערכות בתחום הסייבר. עדי דר, סמנכ"ל בכיר באלביט מערכות, מונה למנכ"ל סייברביט. עובדי חטיבת הסייבר והמודיעין של נייס יעברו לעבוד בסייברביט.

בתגובה לכוונת שר האוצר משה כחלון להקים גוף על לנושא קידום תכנון קרקע חקלאית למגורים שיהיה באחריות משרד האוצר ומנהל התכנון שיצורף אליו ויהיה מעל לוועדות המחוזיות, אומר היום ארז כהן כי מדובר ב"רעיון מעניין".

ארז כהן, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין: "דעתי על רעיון זה מאוד מעורבת. מחד גיסא מדובר בניסיון מעניין לעקוף את הביורוקרטיה והליכי התכנון המייגעים, לקצר הליכים ולרכז במידת האפשר את מירב הסמכויות בידי רשות על אחת לנושאי תכנון שתהיה בעלת הסתכלות ממלכתית כוללת".

ארז כהן: "דבריו של סטנלי פישר על בועת הנדל"ן מהווים בבואה מדהימה לפיאסקו שהוא עצמו יצר"

כהן מציין כי "הצעד מזכיר, במידה מסוימת, את הוללים שהקים אריק שרון בראשית שנות ה-90, בתקופת גל העלייה ההמוני ממדינות חבר העמים. ואכן באותן שנים היתה עלייה דרמטית בהתחלות הבנייה מכ-20 אלף בלבד בשנות ה-80 לממוצע של 80 אלף התחלות לשנה במחצית שנות ה-90. מבחינה זו הרעיון הוא בהחלט מעניין".

"מאידך גיסא", מוסיף כהן, "קיים כאן חשש אמיתי לטוהר מידות, לריכוז יתר של סמכויות בידי רשות אחת, בניגודי אינטרסים מובהקים בין אותה רשות עליונה לבין הועדות המחוזיות, שלא לדבר על הועדות המקומיות, ללחצים מכל הכיוונים, להתפתחות יתר של תופעות דוגמת "מכערים", כלומר כל מיני מתווכים שונים ומשונים, וליצירת מאבקים בלתי פוסקים בין השלטון המרכזי לבין הרשויות המקומיות".

בשורה התחתונה כותב ארז כהן כי מדובר ב"רעיון בהחלט מעניין, אולם חייבים ללוות אותו ב'מרסנים ומאזנים', זאת על מנת שמבחינת הן אפקטיביות, הן טוהר מידות והן אינטרס ציבורי, יעבור בשלום. כמו כן, חשוב לזכור, יהיה צורך במוקדם או במאוחר ליישם סוף סוף את הרפורמה בחוק התכנון והבנייה שהיא היא תביא לקיצור אמיתי של תהליכים ולייעולם".

הנגידה פלוג ושר האוצר כחלון ימנו היום את חברי הועדה להגברת התחרות בבנקים

ד"ר רינה דגני, מנכ"ל גיאוקרטוגרפיה, מגיבה אף היא לכוונת כחלון בנושא הגוף לנושא קידום תכנון קרקע חקלאית למגורים ואומרת היום: "זהו עוד פטנט שלא ייצא לפועל , דוגמת רעיונות קודמים שהגו מקבלי ההחלטות ורק סיבכו שלא לצורך את שוק הנדל"ן".

"שומה על קברניטי המדינה להבין שבשוק חופשי ובמדינה מודרנית צריך לתת לכוחות השוק לפעול ולא לנסות בכוח לכפות עליהם מדיניות שלא תצלח. נהפוך הוא. כחלון צריך היה להעניק לעיריות והרשויות המקומיות כמה שיותר אוטונומיה, לעודד קידום תכניות בניין עיר ותכניות מגירה שייצאו מן הכוח אל הפועל ולהשתמש בפתרונות יצירתיים בשיתוף עם הרשויות המקומיות, הועדות המחוזיות והמקומיות דוגמת תכניות להתחדשות עירונית כוללת, ובמיוחד בערים הממוקמות באיזור הביקוש, שרק הן יוכלו באמת לייצר את מאות אלפי יחידות הדיור שמדינת ישראל תזדקק להן במהלך השנים הקרובות, ובכלל. לצערי אני צופה שתכנית הקמת מנהלת העל לנושא תכנון קרקע תביא רק לבוקה ומבולקה, לכאוס תכנוני, תעורר אינספור התנגדויות ועד מהרה תחזור לעולם שכולו טוב", כותבת דגני.

בנק ישראל מדווח הבוקר (ד') כי  שר האוצר, משה כחלון ונגידת בנק ישראל, קרנית פלוג, ימנו היום את חברי הועדה להגברת התחרות בשירותים הבנקאיים. בראש הועדה יעמוד דרור שטרום.

בראשית מאי דווח כי שר האוצר המיועד מר משה כחלון ונגידת בנק ישראל ד"ר קרנית פלוג נפגשו בבנק ישראל בירושלים לפגישת עבודה ראשונה, וסיכמו כי "לאחר הקמת הממשלה תוקם ועדה שתבחן דרכים לקידום התחרות באשראי למשקי בית ולעסקים קטנים, ובכלל זה את הפרדת חברות כרטיסי האשראי מהבנקים". בנוסף מסר בנק ישראל כי "בישיבה סוכם להמשיך ולשמר את הקשר ואת שיתוף הפעולה, החיוני להצלחת המדיניות הכלכלית".

שר האוצר כחלון מיישם את מסקנות הוועדה לבחינת הסדרי החוב בישראל

כזכור, מאז תחילת מערכת הבחירות מבטיח כחלון כי "יעשה לבנקים את אשר עשה לשוק הסלולר בישראל", ובין היתר המהלכים כוללים הפרדה של חברות האשראי מהבנקים. בהיוודע תוצאות הבחירות בחודש מרץ, נרשמו ירידות במניות הבנקים בעקבות האמירה של ראש הממשלה בנימין נתניהו שהוא עשוי לייעד לכחלון את תיק האוצר.

השבוע נכחה נגידת בנק ישראל, ד"ר קרנית פלוג בכנס האגודה הישראלית לכלכלה בנושא "הפריון בישראל – המפתח לעליית רמת החיים – מבט לאחור והסתכלות קדימה". ד"ר קרנית פלוג פתחה את דבריה ואמרה כי המדיניות המקרו כלכלית מביאה למיצוי פוטנציאל הצמיחה בטווח הקצר. התוצר הפוטנציאלי נקבע על בסיס ההשקעה במנועי הצמיחה שזרענו שנים רבות קודם לכן. עלינו למקד את המדיניות ארוכת הטווח במאמץ לפרוץ את חסם הפריון, למען הבטחת צמיחה מכלילה ובת קיימא, שגשוג, ורמת חיים ראויה. בהמשך דבריה ציינה פלוג כי למרות גידול בתשומת העבודה, פער התוצר בינינו לבין המדינות המפותחות איננו נסגר. הוא תוצאה של מלאי הון נמוך והשקעה נמוכה, תשתיות ירודות, השקעה ממשלתית לא מספקת במחקר ופיתוח, וסביבה עסקית לא יעילה.

הנגידה פלוג הזהירה כי "המגמות הצפויות בסחר העולמי, בצמיחה העולמית, בדמוגרפיה, ובהתפתחות ההון האנושי, יקטינו את צמיחת המשק הישראלי בעשורים הבאים. התכנסות של שיעורי התעסוקה בקרב הציבור הערבי והחרדי, ושל דפוסי ההשכלה הרלוונטיים בקרב הציבור החרדי, יוכלו להפחית את מידת הפגיעה בתוצר לנפש וברמת החיים".

קרן הנאמנות אלומות (4C) מניות יתר ו- SMALL CAP (מספר קרן: 5126339) הופכת להיות אלומות (4D) סקטורים עולמי. כן, ממניות יתר הקרן הופכת להיות מתמחה בשווקים העולמיים. במקביל לשינוי דמי הניהול יירדו מ-1.35% ל-0.7%.

ולמה השינוי הזה? אולי באלומות לא מאמינים ביתר, אולי באלומוות רוצים למחוק את ההיסטוריה של הקרן הזו, אולי באלומות מאמינים מאוד בהשקעות גלובליות. כך או אחרת, הנה מדיניות ההשקעות לאחר השינוי:

1. לפחות 50% מהשווי הנקי של נכסי הקרן יהיו חשופים למניות הנסחרות בחו"ל, באמצעות חשיפה למוצרי מדדים על סקטורים שונים כגון, אך לא רק: פיננסים, בריאות, תעשייה, סחורות, אנרגיה ותקשורת.
2. שיעור חשיפת הקרן למט"ח לא יעלה, בערכו המוחלט, על 120% מהשווי הנקי של נכסי הקרן.
3. שיעור חשיפת נכסי הקרן למניות לא יעלה, על 120% מהשווי הנקי של נכסי הקרן.
4. שיעור חשיפת נכסי הקרן לאג"ח שאינו בדירוג השקעה^ לא יעלה על 120% מהשווי הנקי של נכסי הקרן.
5. השווי הכולל של ניירות ערך חוץ, יחידות של קרנות חוץ ומטבע חוץ, שיוחזקו בקרן, בתוספת החשיפה לנכס בסיס הנסחר בחו"ל באמצעות פעילות בנגזרים בבורסות בחו"ל יכול שיעלה על 10% מהשווי הנקי של נכסיה.
6. יתרת נכסי הקרן תושקע על פי שיקול דעתו הבלעדי של מנהל הקרן.

אנליסט קרנות נאמנות ממזגת שתי קרנות אג"ח –  קרן הנאמנות "אנליסט (2C)(!) המירים וקונצרנים + 30% – קרן נאמנות" (מספר קרן: 5101274) (הקרן הנקלטת) תמוזג לתוך קרן הנאמנות "אנליסט (2C) אג"ח חברות + 30%- קרן נאמנות" (מספר קרן: 5120894) (הקרן הקולטת).

מנהל הקרן העביר את נכסי הקרן הנקלטת לחשבון הקרן הקולטת, והמיר את היחידות בקרן הנקלטת ליחידות בקרן הקולטת. כתוצאה מהמיזוג, לא חל שינוי במספר היחידות ובשוויין של היחידות בידי מי שהחזיק ביחידות הקרן הקולטת.

כל מחזיק ביחידות בקרן הנקלטת קיבל במועד המיזוג יחידות בקרן הקולטת ששוויין הכספי כשווי היחידות שהחזיק ערב המיזוג בקרן הנקלטת. במועד המיזוג פקע הסכם הקרן של הקרן הנקלטת ואין לו תוקף עוד. היחידות בקרן הנקלטת בוטלו במועד המיזוג, ולא ניתן עוד לפדותן.

בהתאם לאישור שהתקבל מרשות המיסים בישראל בדבר תוכנית המיזוג, המרת יחידות הקרן הנקלטת ביחידות הקרן הקולטת פטורה ממס רווחי הון.

להלן מחירי הפדיון ליום 31/05/2015 של כל אחת מהקרנות שהתמזגו:

שם הקרן                                                                             מחיר הפדיון ערב המיזוג

אנליסט (2C)(!) המירים וקונצרנים + 30% – קרן נאמנות                        227.40

אנליסט (2C) אג"ח חברות + 30%- קרן נאמנות                                  743.54

מכאן, יחס ההמרה הינו כדלקמן:

כל יחידה בקרן אנליסט (2C)(!) המירים וקונצרנים + 30% – קרן נאמנות מקנה למחזיק בה 0.3058343 יחידות בקרן אנליסט (2C) אג"ח חברות + 30% – קרן נאמנות.

באנליסט מפרטים את מדיניות ההשקעה של הקרן  – " למען הסדר הטוב, להלן עיקרי מדיניות ההשקעות של הקרן הקולטת נכון למועד פרסום דיווח מיידי זה:

1. שיעור חשיפת נכסי הקרן לאג"ח שלא הונפקו ע"י המדינה או בערבותה ולשטרי הון לרבות אג"ח ושטרי הון הניתנים להמרה במניות – כל עוד הם לא במסלול המנייתי – לא תפחת בכל עת מ- 50% מהשווי הנקי של נכסי הקרן.
2. שיעור חשיפת נכסי הקרן למניות לא יעלה בכל עת, בערכו המוחלט, על 30% מהשווי הנקי של נכסי הקרן.
3. שיעור חשיפת נכסי הקרן למט"ח לא יעלה בכל עת, בערכו המוחלט, על 50% מהשווי הנקי של נכסי הקרן.
4. שיעור החשיפה האפשרי של הקרן לאג"ח שאינן בדירוג השקעה^ לא יעלה על 30% מהשווי הנקי של נכסי הקרן.
5. השווי הכולל של ניירות ערך חוץ, יחידות של קרנות חוץ ומטבע חוץ, בתוספת החשיפה לנכס בסיס הנסחר בחו"ל באמצעות פעילות בנגזרים בבורסות בחו"ל לא יעלה על 10% מהשווי הנקי של נכסי הקרן.
6. יתרת נכסי הקרן תושקע עפ"י שיקול דעתו של מנהל הקרן".

דמי הניהול של שתי הקרנות – 1.9% בשנה כך שאין פגיעה במחזיקים בקרן הנקלטת.