מעודכן ל-03/2018
מחירי הדירות ברשות המיסים – איך מאתרים את המחירים ? האם אלו נתוני האמת? ואיך זה עוזר למוכרים ורוכשים דירות?
רשות המסים השיקה בשנת 2011 (לפני כן זה היה בשלב ניסיוני) את החיפוש אחרי עסקאות לפי אזור מסוים. המערכת הנקראת – "מידע נדל"ן" מאפשרת חיפוש אחרי עסקאות נדל"ן שהיו משנת 1998. מדובר בדיווחים של הרוכש ומוכר הדירה לרשויות המס, ולכן מדובר במחירי אמת, אלא אם הרוכשים והמוכרים לא מדווחים בחוזה על מחיר האמת.
ולמה שהם לא ידווחו על נתוני האמת – יכול להיות שמעורב בעסקה כסף במזומן שלא רוצים לדווח עליו, וכך מפחיתים את מס הרכישה שעל הרוכש לשלם ובהתאמה את מס השבח של המוכר. זה בהחלט קיים, אבל כנראה שבמינון לא גדול במיוחד, כלומר, במבט על כלל העסקאות שנמסרות ומדווחות ברשות המיסים, סביר להניח שהן מייצגות את הסביבה של המחיר האמיתי.
המידע הזה הפך לנגיש לציבור בעקבות עתירה לרשות המיסים ואישור של בית המשפט, והחשיבות שלו גדולה – אם אתם מוכרים דירה או מתכוונים למכור דירה, דרך המערכת של רשות המיסים, תוכלו לדעת כמה אתם צפויים לקבל על הדירה שלכם. אז נכון שלא כל הדירות בבניין הם במחיר זהה, אבל כך תוכלו לקבל בסיס ועליו לעשות את ההתאמות – למשל אם יש לכם מידע על מחיר בקומה הראשונה והדירה שלכם בקומה עשירית, אז מן הסתם שתוסיפו סכום מסוים בגין הקומה הגבוה (תלוי באזור ובפרמטרים נוספים, אך ככלל הפרש של קומה עשוי להתבטא לרוב בתוספת של בין 10 ל-30 אלף שקל). כמו כן, תלוי כמובן בשטח הדירה ומספר החדרים, אך גם אם תמצאו במערכת המיסים דירה שונה בשטח, תוכלו להעריך ממנה את שדווי הנכס שלכם.
ולרוכשי הדירות גם מדובר במידע חשוב במיוחד. מכאן הם יוכלו לגזור אם המחיר שמציעים להם גבוה או נמוך.
אז איך מחפשים ואיך מוצאים מידע במערכת המס? בשלב הראשון נכנסים לאתר המיסים (מיסוי מקרקעין) ל-מידע נדל"ן. כאן תצטרכו למלא פרטים נחוצים כמו סוג הנכס ומהות העסקה.
סוג הנכס – דירת מגורים, מגרש, בניין וכו'. אבל כדאי לחפש את הכל (כללי) – אין לכם מה להפסד, והרבה פעמים המידע לא מדויק – כלומר המדווחים יכולים להזין בטעות בניין למרות שזו דירה. ;מהות העסקה (אם לדוגמה מדובר על דירת מגורים אז האם דירה רגילה, דירת קרקע, דירת גן ועוד? – גם כאן, אגב מומלץ להותיר את כל האפשרויות. כמו כן, יש כמובן צורך לפרט את מקום הדירה. אפשר לחפש לפי עיר ורחוב וניתן גם לפי גוש וחלקה – המידע הזה מופיע בפרטי הארנונה, וגם דרך אתר רות המיסים – איתור גוש חלקה
בסיום תצטרכו לחזור על מספר שמופיע בסיום (לצורכי אבטחת מידע), לחצו על חיפוש ותקבלו רשימה של עסקאות במקום שחיפשתם.
החיפוש יכול להיות לאזורים נרחבים (בין גושים שונים, או לכל הרחוב) והוא יכול להיות ממוקד יותר. בכל מקרה, אתם יכולים למקד את החיפוש לפי תאריכים, ולפי טווח מחירים. אפשר גם לחפש לפי מספר חדרים, אבל זה יחסית בעייתי כי מספר החדרים לא בהכרח קשור לשטח הדירה, וגם כל דירה נמדדה ונמדדת אחרת (עם או בלי שטחים משותפים וכו'). צריך בחיפושים לזכור שהמערכת הזו יחסית חדשה – 6-7 שנים, והיא מתייחסת לקרוב ל-20 שנה, אך הדיווח בעיקר בעבר היה שגוי, עמוס בטעויות, ולכן קשה להסתמך עליו, אם כי, ככל שהוא חדש יותר, כך הוא יותר אמין (אם כי טעויות עדיין מתרחשות).
כמו כן, חשוב להבין שלא תמיד משווים תפוזים לתפוזים – חיפשתם דירה ברחוב מסוים ועלו מחירים מגוונים ושונים – אולי בגלל שברחוב יש דירות יוקרה לצד דירות בדמי מפתח.
דוגמה – דירה ברח' הרצל 42 ברמת גן
נניח שאתם מתעניינים לרכוש דירה ברח הרצל 42 ברמת גן – כמה היא צריכה לעלות? נכנסים למערכת החיפוש של רשות המס – מידע נדל"ן רושמים כללי בסוג הנכס ובמהות העסקה, בכתובת מגדירים את הכתובת האמורה, לוחצים חיפוש ומקבלים סדר גודל של 10 תוצאות. מה שמעניין יותר הם כמובן התוצאות המאוחרות – וכאן רואים שבסוף 2014 ובמהלך 2015 היו עסקאות בסך של 1.35 – 1.375 מיליון שקל – אז עברו מעל שנתיים, וצריך לקחת את זה בחשבון (אפשר לבדוק בכמה עלו מחירי הדירות בטווח זה – סדר גודל של 10% פלוס), ואפשר גם לעבור לבניינים צמודים ולנסות לראות מה המחירים שם – מחיר לדירה, ולגזור מחיר למטר רבוע. מה שחשוב לדעת שניתן להיכנס לעסקה של כל דירה ולקבל פרטים נוספים.
ההבדל בין מדד מחירי הדירות למדד הדיור