תושב חוץ כעת נספר כמשקיע למימון: עד 50% מערך הנכס. לא 75% של דירה יחידה ולא 70% של משפרי דיור. דירה ממוצעת כ-2.4 מיליון, אז 50% זה סביב 1.2 מיליון – לא 1.05–1.1 של משכנתא ממוצעת לתושב. מס רכישה: תושב חוץ משלם כמשקיע, 8%/10% עד 31.12.2026. ריבית בנק ישראל 3.25%, פריים 4.75%. מסלול צמוד מט"ח עדיין פתוח לתושב חוץ, לא לתושב. מאז 2022 האישור העקרוני אחיד: שלושה סלים וסל מותאם. מע"מ 18% על שכ"ט, לא על מחיר הדירה. אפשר לחשב במחשבון המשכנתא ולהרחיב במדריך המשכנתא.

בשנים האחרונות, נרשמת עליה בהשקעות של תושבי חוץ בנכסי נדל"ן בישראל. מספר גורמים עיקריים משפיעים על המגמה הזאת. הגורם הראשון הוא התשואות הנאות שהניב שוק הנדל"ן בישראל. הגורם השני הוא התגברות האנטישמיות, בעיקר במערב אירופה, שדוחפת את היהודים במדינות אלו לרכוש נכס בישראל "ליום סגריר". בנוסף, תושבי חוץ דתיים רוכשים דירות בישראל מטעמים דתיים ורוחניים. ישנם תושבי חוץ אמידים הרוכשים דירה בישראל כדי לצרכי נופש בישראל ויש כאלו הרוכשים דירות עבור קרובי משפחה שחיים בישראל.

כיום נמצאות עשרות אלפי דירות בישראל בבעלותם של תושבי חוץ. עיקר הרכישות של תושבי חוץ הן בירושלים ובתל אביב, אבל ניתן למצוא רכישות כאלו גם בנתניה, אשדוד, אשקלון וגם ברעננה ואילת.

באזורים בהם גדל הביקוש לדירות מצד תושבי חוץ נרשמות בדרך כלל עליות מחירים גדולות יותר מאשר באזורים אחרים. ההנחה היא כי מוכרים רבים מנצלים את העובדה שתושבי החוץ אינם בקיאים בשוק הנדל"ן ובמחירי הדירות בישראל. המוכרים יודעים שתושבי החוץ המבקשים לרכוש דירה הם אנשים אמידים בדרך כלל, ונוקבים מחירי מכירה גבוהים יותר מהמחיר הריאלי של הדירה.

מי נחשב תושב חוץ?

תושב חוץ זוהי הגדרה הקיימת בחוק. אלו אנשים שבעצם מרכז חייהם לא נמצא בארץ. החוק קובע שמי שנמצא מחוץ לישראל 183 ימים בשנה ומעלה במשך שנתיים ושבשתי השנים העוקבות מרכז חייו לא היה בארץ.

משכנתא לתושב חוץ

בישראל מאפשרים הבנקים לתושבי חוץ לקחת משכנתא בגובה של עד 50% מערך הנכס (תקרת משקיע של בנק ישראל; דירה יחידה 75%, משפרי דיור 70%). כעת דירה ממוצעת כ-2.4 מיליון, אז 50% זה סביב 1.2 מיליון. מס רכישה: תושב חוץ משלם כמשקיע – 8%/10% עד 31.12.2026, בלי קשר אם יש לו עוד דירות בחו"ל או בישראל. מאחר וההנחה היא שלתושב חוץ המבקש לרכוש דירה בארץ יש כבר דירה בחו"ל, נחשבת הדירה הנרכשת כדירה להשקעה.

משכנתא לתושבי חוץ דומה באופן עקרוני למשכנתא לדיור, אך הטיפול בתיק ארוך יותר מהרגיל בגלל בדיקת הכנסות שמקורן מחו"ל. אם ההכנסה אינה סדירה, הבנק עשוי לדרוש דוחות חתומים שהוגשו לרשויות המס במדינת החוץ. הטיפול במשכנתא כזו, מטבע הדברים, ארוך יותר שכן המידע שאותו צריך הבנק לבדוק פחות נגיש לו.

תושב חוץ יכול לקחת את המשכנתא בכל מסלול שיבחר. מאז 2022 משווים אישור עקרוני בשלושה סלים אחידים וסל מותאם, גם אם התיק מתנהל במט"ח. המשכנתא יכולה להיות בריבית קבועה, צמודה, ריבית משתנה או שקלית אבל, מאחר ותושב החוץ מנהל את עיקר חייו במט"ח, יש לו אפשרות לקחת את כל המשכנתא במסלול צמוד מט"ח, אפשרות שאיננה פתוחה בפני נוטל משכנתא ישראלי.

כמו בכל משכנתא, גם במקרה של תושב חוץ ייצטרך הבנק לבדוק את הרקע הכלכלי של רוכש הדירה, לאמת את פרטיו ואת פרטי הנכס שהוא מעוניין בו.

כמו כל נוטל משכנתא, יידרש תושב החוץ להציג לבנק תעודה מזהה – דרכון,רישיון נהיגה או תעודת זהות ישראלית, תלושי שכר אחרונים, מסמך המעיד על הכנסות שנתיות, דפי חשבון בנק שלשה חודשים אחורה, דירוג אשראי ודו"ח אשראי אם קיים ונסח טאבו של הדירה הנרכשת.

בדרך כלל, תושב חוץ שמבקש לקחת משכנתא נדרש לביטחונות וערבויות רבים יותר מנוטל משכנתא רגיל. מאחר ורוב רכושו והכנסותיו הן בחו"ל, יהיה לבנק קשה יותר לאכוף את החזר המשכנתא. בשל כך, נדרש תושב חוץ, מלבד שעבוד ומשכון הדירה לטובת הבנק, לפתוח פקדון בבנק שממנו הבנק יוכל למשוך כספים במקרה של עיקוב בהחזר המשכנתא.

לא כל סניפי הבנקים למשכנתאות מטפלים בתושבי חוץ מאחר והטיפול במשכנתא כזו היא מסובכת יותר ולעיתים קרובות מצריכה שליטה של פקידי המשכנתאות בשפות נוספות.

עוד בנושא: הבנק מסרב לתת לכם משכנתא? ההון העצמי לא מספיק? -המדריך המלא למשכנתא חוץ בנקאית, משכנתא לרווקים – איך לוקחים משכנתא? האם יש הטבות? איך הבנקים מתייחסים לרווקים?.