מעודכן ל-1/2016

מס משלמים בדרך כלל על רווח – הרציונל הבריא הזה עומד בבסיס גביית המיסים, פשוט מאוד – יש לכם רווח, תפרישו חלק מסוים למס הכנסה. אבל מה? – מסיבות שונות ומגוונות יש גם מיסים שהם לא על רווח – מיסים בעת הקנייה! אחד מהם הוא מס רכישה על דירות ונכסים.

המס הזה הוא מדורג ומגיע עד ל-10%. אבל יש הטבות רבות ופטורים משמעותיים שעשויים להקטין בהיקף משמעותי את המס. במדריך זה נתייחס לתנאים שמקלים על רוכשי הדירות בתשלום המס.

למדריך המלא –  מס רכישה, ככה זה עובד! 

מה זאת דירה יחידה?

נתחיל בהנחה/ הטבה  שתלויה במספר הדירות שיש לכם. הדירה צריכה להיות דירה יחידה. בנקודת הזמן של הרכישה זו צריכה להיות הדירה היחידה, תהיה הדירה היחידה, ואז הרוכש ייחשב כבעל דירה יחידה, וכבר נתייחס למשמעות של העובדה הזו.

ומה קורה אם לבעל הדירה (הדירה הנרכשת) יש חלק מדירה אחרת? החוק מתייחס לזה  – רוכש הדירה  ייחשב כבעל דירה יחידה גם אם יש לו בעלות בחלק מדירה נוספת, אך בתנאי שהחלק הזה אינו עולה על שליש.

רשות המיסים מגדירה את הדירות שהושכר בשכירות מוגנת לפני 1996, כדירות סטנדרטיות שהמהוות חלק מהדירות בכלל של הרוכש, אבל צריך לבדוק סוגיה זו לעומק, מכיוון שמסתבר שיש כל מיני התייחסויות שתלויות בפרמטרים רבים.

אנחנו מתייחסים כאן לרוכש הדירה, אבל חשוב להדגיש שמדברים על רוכש לא מדברים בהכרח על יחיד, אלא על התא המשפחתי שלו – רשות מסים מתייחסת לכל התא המשפחתי, כולל בני זוג וילדים מתחת לגיל 18. המשמעות היא כי אם לבת הזוג (לרבות ידועה בציבור) יש דירה – הרוכש לא ייחשב כבעל דירה יחידה. גם זו סוגיה חשובה במיוחד, כי מה קורה אם זוג שחי בנפרד? לא תמיד זה ברור!

מדרגות מס רכישה

קניתם דירה נוספת ועדיין לא מכרתם את הראשונה?

תקנות המס מתחשבות בכאלו שרכשו דירה כדי לשפר את מצבם ועדיין לא מכרו את הדירה הקיימת. במצב כזה, לא יהיה זה הוגן לגבות מהם מס רכישה מלא, אחרי הכל הם לא קונים דירה להשקעה, אלא דירה משודרגת במטרה למכור את הדירה שלהם. הם עושים זאת כי במקרים רבים, רוכשים דירה מקבלן ונכנסים אליה לאחר מס שנים, ובכלל במקרים רבים מעדיפים האנשים לקנות דירה ורק אז למכור את שלהם.

ולכן, במצב  שנקנתה דירה נוספת אבל הרוכש  מתחייב למכור אותה בטווח של השנתיים הקרובות, יש הקלה ומתייחסים לכך כאילו מדובר בדירה יחדיה – מדרגות המס זהות לאלה של דירת מגורים יחידה. עד למועד המכירה, יעביר הרוכש לרשות המיסים את מלוא סכום המס, ולאחר המכירה יקבל החזר. ואפשרות שנייה –  הרוכש ישלם את סכום המס על דירה יחידה ויהיה חייב לרשות המס באם לא ימכור את הדירה. אבל אז ( אם לא מוכרים את הדירה בטווח של שנתיים) מתווספים לחוב גם קנס, הפרשי הצמדה וריבית.

רכשתם דירה נוספת ואין כוונה למכור את הדירה הקודמת

במקרה כזה, אין הקלות/ הנחות –  המס הופך להיות  יותר משמעותי (ובהרבה), וחשוב להבין שמדובר בדירה נוספת – זה יכול להיות דירה שנייה, שלישית, רביעית ואפילו יותר.  הנה מדרגות המס במצב כזה –

5% – על השווי שעד 1,162,120 שקל.

6% – משווי  1,162,120 ועד  3,486,350 שקל.

7% – משווי 3,486,350 שקל ועד  4,800,605 שקל.

8% – משווי של 4,800,605 שקל ועד  16,002,015 שקל

10% – מעל– 16,002,015 שקל.

אם מדובר בעולה חדש או תושב חוץ, אזי מדרגות המס זהות  למס הרכישה בדירה נוספת, גם אם מדובר בדירה יחידה! אלא שאם מדובר בעולה חדש הוא זכאי להקלה במס אם הוא רוכש דירת מגורים או עסק. ההטבה היא חד­פעמית ומוגבלת בזמן: משנה לפני העלייה לישראל ועד 7 שנים לאחר העלייה. שיעור המס עד דירה בערך של כ-1.7 מיליון שקל היא 0.5% והמדרגה הבאה בשיעור מס של 5%.

חשוב לציין שיש מעין תכנוני מס שכן לפעמים עדיף לעולה החדש לשלם מס רכיה מלא על הדירה הראשונה ולשמור את ההטבה הגדולה לרכישת דירה גדולה יותר בטווח של עד 7 שנים מיום העלייה.

שיעור נמוך יותר במס רכישה יש גם לנכים, נפגעי פעולות איבה או בן משפחה של חלל צה"ל. אלו  ישלמו מס מופחת של 0.5% מסכום העסקה. ההטבה מוגבלת לפעמיים.

עד עכשיו התייחסנו רק לדירות מגורים, אבל יש מס רכישה גם על נכסים אחרים. המס על רכישת נכסים כגון חנות, מגרש, בניין וכו', עלה ל-6% משווי הנכס/ מחיר העסקה. עם זאת, החוק מאפשר לקבל החזר של 1/6 מהמס אם הוא לא נתבע כניכוי במס הכנסה, והרכישה היא של זכות במקרקעין שאפשר לבנות עליה לפחות דירה אחת למגורים והתקבל היתר בניה תוך שנתיים מיום הרכישה.

אם מדובר על נכס שמועבר במתנה לקרוב משפחה כמו בן זוג, הורה, צאצא, בן זוגו, אח או אחות, אזי שיעור המס של המקבל/ רוכש יהיה שליש ממס הרכישה הרגיל בו היה חייב.

עוד הקלות וחריגים במס רכישה –  מכירת דירה ללא תמורה מיחיד לבן זוג – פעולה כזו פטורה לחלוטין ממס אם בני הזוג גרים יחד, אבל אם הם גרים ביחד, יהיה עליהם לשלם שליש ממס הרכישה.

העברת נכס בין בני זוג בהליך גירושין היא גם יוצאת מהתקנות הרגילות – פעולה כזו לא נחשבת עסקה במקרקעין ולכן אין עליה מס רכישה. עם זאת, חשוב מאד להקפיד שבהסכם הגירושין יהיה סעיף שמאפשר אותה.

אם בני זוג הרוכשים דירה כשלאחד יש דירה נוספת ולשני לא , אזי, כל אחד מהם ישלם לפי מדרגות מס הרכישה המתאימות לו לפי שווי הדירה כולה, חלקי שניים. לא ממש הגיוני, אבל זה החוק!