מעודכן ל-06/2018

האם אנחנו בסוג של קיפאון בתחום הנדל"ן? מאוד ייתכן שכן. אחרי שנים של עלייה בהיקף העסקאות שנת 2018 נראית כשנה של ירידה בהיקף העסקאות. יש לכך כמה סיבות קטנות ואחת מרכזית – תוכנית מחיר למשתכן.

תוכנית מחיר למשתכן גרמה לקבוצה מאד גדולה של אנשים לצאת מהשוק, כלומר הם כבר לא נמצאים בצד הביקוש לדירות. קרוב ל-130 אלף איש קיבלו זכאות לתוכנית מחיר למשתכן וכ-48 אלף איש זכו. יש עדיין קרוב ל-80 אלף זכאים שמחכים לקבל דירה מכחלון – דירה בהגרלה בהנחה משמעותית על מחיר השוק.

אז ברור שהאנשים האלו מחוץ למשוואת הביקוש וההיצע.

קבוצה נוספת של אנשים שיצאה מהמשחק הם כאלו שרואים איך מחיר למשתכן מורידה מחירים בעיקר היכן שהיא נמצאת – מדובר על ירידת מחירים בפרויקטים עצמם של מחיר למשתכן, ועל ירידה בסביבה שנובעת מכך שהמחירים ליד ירדו. זה מחלחל למקומת נוספים, בעיקר בפריפריה.

כל זה מביא לאי וודאות ואי וודאות גורמת לאנשים שלא לקבל החלטות. יותר ויותר אנשים מתמהמהים עם ההחלטה על רכישת דירה. יותר ויותר אנשים נתקעים עם מכירת הדירות שלהם (יד 2), והשוק בקיפאון מסוים, לצד ירידת מחירים, אבל מינורית.

אלא שמול הביקוש שירד, גם הקבלנים מורידים הילוך. הקבלנים בונים פחות והם מפחיתים את קצב הבנייה בפרויקטים הקיימים. המשמעות עשויה להיות גם פחות היצע דירות, ואז הכיוון של המחירים בכלל לא ברור.

מחירי הדירות – לאן?

מנפלאות הלמ"ס – מה קרה למחירי הדירות בת"א? 

הירידה בהיקף העסקאות, מכירה את מה שקרה ב-2014. אז הציבור חיכה לתוכנית מע"אפס, התבדה והמחירים חזרו לעלות, נקווה שזה לא המקרה הפעם

הנה תזכורת למה שקרה אז –

הסקירה של מצב המשק ששיחרר משרד האוצר מתארת חודש יולי עם המשך קיפאון בשוק הנדל"ן, כאשר מספר העסקאות התייצב על רמה של 8.2 אלפי עסקאות, בדומה לחודש הקודם. בניכוי מכירות הדיור הציבורי, ירד אף סך העסקאות בחודש יולי ל-7.7 אלפי דירות (בדומה לחודש יוני). בהשוואה ליולי אשתקד זוהי ירידה חדה של 32 אחוזים, בהמשך לירידות חדות שנרשמו מאז חודש אפריל האחרון, עם ההכרזה על החלת מע"מ אפס על רכישת דירה ראשונה.

את הירידה החדה בעסקאות בחודש יולי הובילו רוכשי דירה ראשונה. רכישות אלו התכווצו כמעט במחצית (בהשוואה ליולי אשתקד) והקיפו את כל האזורים, למעט אזור טבריה. במונחים מוחלטים הסתכמו רכישות הזוגות הצעירים ב-2.6 אלפי דירות. בכך הגיע משקלם בסך העסקאות לשליש, לעומת משקל של 44 אחוזים ביולי אשתקד. מי שמיתנו (באופן יחסי) את הירידה בסך העסקאות ביולי היו המשקיעים ומשפרי הדיור (ירידות של 18 אחוזים ו- 20 אחוזים, בהתאמה).

משקל המשקיעים בסך העסקאות בחודש יולי עמד על 24 אחוזים, ירידה של 1 נקודת אחוז בהשוואה לרמה שנרשמה בכל אחד מארבעת החודשים הקודמים. בהשוואה ליולי אשתקד גדל משקל המשקיעים בסך העסקאות ביולי השנה ב-3 נקודות אחוז, זאת בעיקר על רקע גידול חד במשקל המשקיעים בשני אזורים: ת"א וירושלים (גידול של 12 נקודות אחוז בכל אחד מהם). הגידול במשקל המשקיעים בת"א מוסבר בעיקר על רקע גידול חד ברכישת דירות חדשות (האזור היחידי בו נרשם גידול בפרמטר זה, הן בהשוואה ליוני והן בהשוואה ליולי אשתקד). בירושלים מוסבר הגידול במשקל המשקיעים בעובדה שבחודש יולי אשתקד נהנו רוכשי דירה ראשונה בעיר זו ממענק ("מענק ירושלים"), עובדה שהביאה לגידול חד ברוכשי דירה ראשונה בעיר באותה תקופה (על חשבון ירידה במשקל המשקיעים). כך, עמד משקל הזוגות הצעירים בסך הרכישות באזור ירושלים ביולי אשתקד על שני שלישים. ביולי השנה ירד משקלם ל-39 אחוזים בלבד (במונחים מוחלטים ירדו רכישות הזוגות הצעירים בירושלים באותה תקופה ב-70 אחוזים).