רשות ניירות ערך קובעת כי גם מתווכים ומשווקים של מיזמים לא מפוקחים נחשבים למציעים ונדרשים לעמוד בהוראות חוק ניירות ערך. מכאן שגם רכישת דיור עם רישום בטאבו עשויה להיחשב כנייר ערך.

קביעת הרשות באה במסגרת דוח שפרסמה מחלקת ביקורת והערכה ברשות ניירות ערך בנושא הצעה של ניירות ערך לציבור. הדוח מתפרסם בהמשך למספר ביקורות שביצעה המחלקה בשיתוף עם מחלקת תאגידים, במיזמים הפונים למשקיעים פוטנציאליים ומציעים להם להשקיע במיזם. בדוח ריכוז הממצאים מוצגים שני מקרים, בהם השקעה פיננסית בפרויקט נדל"ן הכוללת רישום במרשם המקרקעין תיחשב כהשקעה בניירות ערך.

במקרה הראשון מדובר בשיווק יחידות דיור בפרויקט נדל"ן במדינה זרה. ההשקעה דרשה התקשרות בהסכם רכישה של יחידת דיור תוך רישום הזכות על שם המשקיע במרשם המקרקעין באותה מדינה. מעבר לכך, נחתם הסכם נוסף לפיו המשקיע משכיר את היחידה שרכש בחזרה ליזם לתקופה של 10 שנים, בתמורה לתשלום שנתי של 10% מהיקף ההשקעה שלו. בפועל התשלום למשקיע לא תלוי בהכנסות מהשכרת היחידה שלו, והיזם הוא שמנהל את היחידה כולל השכרתה על פי שיקול דעתו. הרשות קובעת כי בנסיבות המקרה הספציפי, מערכת ההסכמים בפרויקט מהווה "ניירות ערך", וזאת על אף קיומו של רישום הנכס על שם המשקיע ברשם המקרקעין.

לדברי הרשות בדוח, על פי רוב, רכישה של דירה מזוהה הרשומה קניינית על שם הרוכש במרשם המקרקעין תהיה במהותה בגדר רכישה צרכנית באופייה, שאינה פיננסית. כך למשל, כאשר אדם רוכש דירה לצורך מגוריו בה או לצורך השקעה בנדל"ן באופן ישיר ועצמאי. יחד עם זאת, קיומו של רישום במרשם מקרקעין לבדו אין משמעותו בהכרח כי העסקה שבנדון אינה מהווה "נייר ערך".

מאפייני ההשקעה מעידים כי ההתקשרות נועדה לביצוע השקעה פיננסית

עוד נקבע בדוח כי מאפייני ההשקעה ואופן ביצועה מעידים כי ההתקשרות במהותה היא לביצוע השקעה פיננסית, פאסיבית, הנושאת אופי כלכלי מובהק ותוך ציפייה לתשואה. במקרים אלו, יש לראות במערכת ההסכמית הזו השקעה בנייר ערך.

מקרה נוסף שנכלל בדוח מתייחס לשיווק יחידת נופש מלונאית בחו"ל. למשקיעים הוצע לרכוש יחידת נופש פרטנית במיקום ספציפי במלון. כל יחידה נרשמה על שם המשקיע במרשם המקרקעין המקומי. עם זאת מארג הסכמי ההשקעה קבע שהמשקיעים זכאים לקבל חלק מרווחי המלון, בהתאם לחלקם היחסי למול כלל מחזיקי יחידות הנופש, ללא תלות בביצועי היחידה הספציפית שנרכשה על ידם.

עמדת הרשות היא כי בנסיבות אלו הסכמי ההשקעה מהווים "ניירות ערך" למרות שהמשקיע רכש יחידה מלונאית ספציפית שנרשמה על שמו במרשם המקרקעין. לדברי הרשות, העובדה שהמשקיע זכאי לתשואה הנגזרת מהפעילות הכוללת של המיזם, ולא רק מיחידת הדיור שנרכשה על ידו, מחזקת את הצורך בהגנת דיני ניירות ערך.

בנוסף, דוח הרשות עוסק בשתי סוגיות נוספות:

1. מעורבותם של מתווכים ומשווקים בשיווק ההשקעות – בהקשר זה קובעת הרשות כי "החוק אינו מכיר במעמד של "מתווך" ככזה המעניק פטור מתחולתו". ככל שגורם כלשהו לרבות "מתווך" מבקש להציע לציבור ניירות ערך של תאגיד כלשהו, מוטלות עליו החובות מכוח החוק.
2. שימוש בנתונים כספיים "אובייקטיביים" לשיווק השקעה – ברשות זיהו מקרים בהם מיזמים פרסמו נתונים כספיים "אובייקטיבים" שמקורם בפרסומים פומביים שונים לצורך שיווק ההשקעה. הנתונים אינם מתייחסים לפרויקט עצמו, אך הם מוצגים באופן המרמז על התוצאות הצפויות של ההשקעה במיזם המגייס. כך לדוגמה פרסום שיעורי תשואה ממוצעת בשכונה או בעיר בה מצוי פרויקט נדל"ן המשווק על ידי היזם ועוד. על פי קביעת הרשות, פרסומים של נתונים כספיים מסוג זה, אינם נכללים בפטור "הפרסום הכללי" הקבוע בחוק, אף אם מדובר בנתונים חיצוניים לפעילות המיזם.

על פי עמדת הרשות, האיסור המפורש למסור נתונים כספיים במסגרת פטור "הפרסום הכללי" מעיד על חשיבותם של נתונים כספיים במסגרת הצעה של ניירות ערך. משכך, פרסומים שמטרתם לעקוף הוראה זו, לא יכולים לחסות תחת הפטור.

מהן השקעות לא מפוקחות וכיצד להיזהר מהן

יזמים ומשקיעים בהשקעות אלטרנטיביות? רשות ניירות ערך מזהירה אתכם

הסבר מורחב: איך מזהים השקעה שעלולה להיות לא מפוקחת

עמדת הרשות שהוצגה במדריך מזכירה שגם השקעה שנראית כמו רכישת נכס מוחשי עשויה להיחשב הצעה לציבור. הסימנים שכדאי לשים לב אליהם: הבטחת תשואה, שיווק אגרסיבי לקהל רחב, ומבנה שבו הרוכש תלוי ביזם לניהול ולמכירה. במצבים כאלה ההגנות של חוק ניירות ערך עשויות לחול, ולכן חשוב לבדוק אם יש תשקיף או היתר.

דוגמה להמחשה: נניח, להמחשה, שמשווק מציע לכם לקנות יחידה קטנה בפרויקט, עם רישום בטאבו ותשואה שנתית של 8% שמובטחת לשלוש שנים. נניח שהיזם מנהל את הנכס, משכיר אותו ומבטיח לקנות אותו בחזרה. למרות הרישום, אתם תלויים לחלוטין ביכולת של היזם לעמוד בהבטחות. אם הוא ייקלע לקשיים, ייתכן שהנכס לבדו לא יספיק להחזיר את ההשקעה.

האם רישום בטאבו מבטיח את ההשקעה?

הרישום נותן זכות בנכס, אבל לא מבטיח את התשואה או את יכולת המכירה.

איך בודקים אם הצעה מפוקחת?

אפשר לבדוק במערכת הדיווחים של רשות ניירות ערך אם פורסם תשקיף.

מה לשאול את המשווק?

מי מנהל את הנכס, מה קורה אם היזם קורס, ומה הבסיס לתשואה המובטחת.

צעדים מעשיים

• חפשו את ההצעה במערכת הדיווחים של הרשות.
• בקשו את כל ההסכמים לפני תשלום.
• התייעצו עם עורך דין שאינו קשור למשווק.
• היזהרו מתשואה מובטחת שגבוהה מהמקובל.

להרחבה: השקעות נדלן בחול · איך בונים תיק השקעות בעצמכם