תמ"א 38/2 – התוכנית הפופולארית; מה מקבלים הדיירים?
תמ"א 38/2 היא תמ"א 38 על רקע תיקון 2 שמאפשר הריסה ובנייה מחדש (להבדיל מתמ"א 38/1 שמדבר על הוספת קומות ללא הריסה).
תמ"א 38/2 הוא התוכנית הפופולארית, כשהרוב הגדול של הפרויקטים להתרחבות עירונית מבוססים על תמ"א 38/2. אגב, תוכנית פינוי בינוי, להבדיל מתמ"א 38/2 היא רחבה יותר – היא לא מתייחסת לבניין בודד, אלא מקבץ של בניינים והיא דורשת אישור ממשרד השיכון. יתרונה בכך, שהיכולת לקבל הרחבה וזכויות בנייה נוספות גבוהה, מכיוון שמדובר בתוכנית חדשה (תב"ע חדשה) שלא כפופה למגבלות – תמ"א 38/2 כפופה למגבלות מבחינת תוספות הבנייה.
מה מקבלים בתמ"א 38/2 ?
במסגרת תמ"א 38 מקבלים כמובן תוספות בנייה, כאשר כל דירה יכולה לגדול ב-25 מ"ר (כולל הממ"ד). אגב, אפשר לבנות יותר, אלא שאז התוספת תחויב בהיטל השבחה ומיסים.
בנוסף, לרוב מקבלים הדיירים חניה. לרוב יש יתרון לבעלי הדירות הקיימות הם יכולים לבחור את החניות הטובות יותר, וחשוב לדעת שיש סוגים שונים של חניות – חניה עילית, חניה בחניון תת קרקעי. ויש גם אפשרות לפתרונות חניה כמו חניון מכפיל (שתי חניות על שטח אחד) – כמובן שחינה כזאת פחות טובה מחניה רגילה.
בנוסף, ברוב הפרויקטים, הדיירים מקבלים גם מחסן לרוב עד 9 מ"ר; ובחלק משמעותי מהפרויקטים הדיירים מקבלים מרפסת שמש בגודל של 12 מ"ר, אם כי, זה תלוי בתכנון הבנייה, המרפסת יכולה גם להיות גדולה יותר. המרפסת, חשוב להדגיש אינה חלק מתוספת השטח לדירה בסך של 25 מ"ר.
הדיירים גם מקבלים דמי שכירות לתקופה שהם מפנים את הדירה בגלל ההריסה והבנייה מחדש, ועוברים לדירה אחרת. דמי השכירות משולמים מיום היציאה מהדירה ועד לחזרתם לדירה החדשה. לרוב דמי השכירות נשענים על דמי השכירות שהיו תקפים רגע לפני ההריסה, על פי חוזה שכירות, והם צמודים באופן שוטף.
שאלות ותשובות
? במה שונה חיזוק עם תוספת קומות מהריסה ובנייה מחדש?
בתמ"א 38/1 מחזקים את הבניין הקיים ומוסיפים לו קומות בלי להרוס אותו. בתמ"א 38/2 הורסים את הבניין ובונים במקומו בניין חדש עם דירות נוספות.
? במה שונה פינוי בינוי מתמ"א 38/2?
פינוי בינוי עוסק במקבץ של בניינים ולא בבניין בודד, ומחייב תוכנית חדשה. לכן הוא יכול להעניק יותר זכויות בנייה, אבל התהליך ארוך ומורכב יותר.
? בכמה גדלה הדירה של כל דייר בתמ"א 38/2?
לפי המדריך, כל דירה יכולה לגדול בעד 25 מ"ר, כולל הממ"ד. אפשר לבנות יותר, אבל אז התוספת עלולה להתחייב בהיטל השבחה ובמיסים.
? אילו תוספות מקבלים הדיירים מלבד השטח?
ברוב הפרויקטים הדיירים מקבלים חניה, מחסן ולעיתים מרפסת שמש, וכן לובי ומעלית חדשים. המרפסת אינה נכללת בתוספת השטח של הדירה.
? מי משלם את שכר הדירה בתקופת הבנייה?
היזם משלם לדיירים דמי שכירות מיום היציאה מהדירה ועד החזרה לדירה החדשה. הסכום נקבע בדרך כלל לפי שכר הדירה בשוק לפני ההריסה, וצמוד לאורך התקופה.
? למה חשוב לבדוק את המפרט הטכני?
המפרט קובע את רמת הגימור, החומרים והמערכות בדירה החדשה. בלי מפרט מפורט בהסכם, הדיירים עלולים לקבל סטנדרט נמוך ממה שציפו.
מעבר לתוספת השטח, למחסן, לחניה ולדמי השכירות, ברוב המקרים (הרוב הגדול של המקרים) הבניין משתדרג בלובי ומעלית.
חשוב להבין מה מקבלים במפרט הטכני. המפרט הטכני מצורף לחוזה, והוא חלק משמעותי מהתמורה של הדיירים, ולכן, חשוב לבדוק את גודל המטבח, סוג החומרים, חלונות תריסים (רשתות), מיזוג אויר (והאם כולל מזגנים – רצוי כמובן לדרוש זאת); כלים סנטירים, ברזים, וכן יכולות חשמל מספקות (לרבות כמות שקעים מספקת בדירה).
התמורות האלו כמובן משמעותיות, וזו הסיבה העיקרית שאנשים הולכים לכיוון של תמ"א 38/2. על פי בדיקות ומחקרים שונים נמצא שההשבחה של הדירה עשויה להגיע לכ-40% – בהחלט שווה. הנה הרחבה – תמ"א 38 – ערך הדירה עולה ב-40%.
מדריכים נוספים: