שוק הבנייה בישראל מספר סיפור של שתי מדינות שחיות זו לצד זו. ניתוח של נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה למחצית הראשונה של 2026 מגלה שהערים שמובילות בהתחדשות עירונית כמעט לא זזו בשנה האחרונה, ומנגד, חלק מהערים שבונות הכי הרבה דירות חדשות לא התחילו אפילו פרויקט אחד של פינוי-בינוי או תמ"א 38. זה לא צירוף מקרים, זו כלכלה.

בראש טבלת ההתחדשות העירונית ממשיכות לשבת אותן ערים מוכרות: תל אביב, פתח תקווה, בת ים, ירושלים ונתניה. בת ים בולטת במיוחד, כש-92.3% מכלל התחלות הבנייה בה, כ-706 יחידות דיור, הן במסגרת התחדשות עירונית. במילים אחרות, כמעט כל דירה חדשה שנבנית בעיר קמה על חורבות של בניין ישן, ולא על קרקע פנויה. זה ההיגיון של המרכז הצפוף: אין עוד שטחים ריקים, אז בונים מחדש על מה שכבר קיים.

הפריפריה בונה שכונות שלמות, בלי אבן אחת של פינוי-בינוי

עכשיו מגיע החלק המפתיע. כשבוחנים מי בונה הכי הרבה דירות חדשות בסך הכל, עולות ערים אחרות לגמרי: באלעד נרשמו 831 התחלות בנייה, באופקים 795, בנתיבות 643 ובטבריה 466. בכל הערים האלה, מספר התחלות הבנייה במסגרת התחדשות עירונית עמד על אפס. גם בית שמש (340 יחידות), קריית מלאכי (214), אילת (208) ושוהם (197) בונות בעיקר על קרקע חדשה. המסקנה ברורה: עיר שמקדמת התחדשות עירונית בדרך כלל בונה פחות דירות רגילות, ולהפך.

כדי להבין למה, צריך רגע להסביר מה זו בכלל התחדשות עירונית. מדובר בשם כולל למסלולים שבהם הורסים מבנה ישן ובונים במקומו חדש וגדול יותר: פינוי-בינוי, שבו מפנים מתחם שלם ובונים מחדש, ותמ"א 38 על שני גלגוליה, חיזוק מבנה קיים או הריסתו ובנייתו מחדש. היתרון הגדול הוא שלא צריך קרקע חדשה, וזו בדיוק הסיבה שהמרכז הצפוף מאמץ את המסלול הזה.

וכאן נכנס המכפיל, המספר שקובע הכל. בפרויקט התחדשות עירונית היזם לא קונה קרקע, אלא מקבל אותה מבעלי הדירות הקיימים בתמורה לבנייה מחדש. כדי שהעסקה תהיה כדאית לו, הוא צריך לבנות הרבה יותר דירות ממה שהיו קודם, וכל דירה עודפת כזו היא הרווח שלו. במרכז, שבו מחיר דירה גבוה, מספיק מכפיל צנוע כדי שהעסקה תעבוד. בפריפריה, שבה מחירי הקרקע והדירות נמוכים בהרבה, היזם צריך מכפיל עצום כדי להצדיק את הפרויקט, ולרוב הוא פשוט לא קיים. לכן במקום להתחדש, פשוט בונים על שדה ריק בקצה העיר, וזה יוצא זול ומהיר יותר.

הפער הזה הוא לא רק נתון טכני, אלא שאלת מדיניות. המרכז מוסיף דירות אבל צובר צפיפות ועומס על תשתיות ותיקות, בעוד הפריפריה מרחיבה את עצמה החוצה וצורכת עוד ועוד קרקע פתוחה. כל עוד המכפיל הוא שמכתיב איפה כדאי להתחדש, הפריפריה תישאר תלויה בבנייה על קרקע חדשה, והיעד הלאומי של ציפוף הערים הקיימות במקום פרישה לשטחים פתוחים יישאר, בחלק גדול מהמפה, על הנייר בלבד.