היקף עסקאות מכר לדירות יד שנייה בתל אביב היה בירידה בכתבה. קיימות מספר סיבות, אך נראה שסיבה עיקרית היא חוסר הוושאות בנוגע להיטל ההשבחה. למוכר אין מושג מה גובה היטל ההשבחה שהוא צפוי לשלם, וזאת על רקע השינוי בתוכניות המתאר בעיר.

היטל השבחה עומד על 50% מעליית שווי הדירה (ברירת מחדל גם כעת, אלא אם יש פטור מקומי) (הרחבה על היטל השבחה)

בתל אביב פרויקטים של התחדשות עירונית זכו לרוב לפטור מהיטל השבחה על הבסיס (בתמ"א 38 לרוב פטור על הבסיס ו-25% על קומות מעבר לכ-2.5; בפינוי-בינוי לרוב 25%). תוכנית הרובעים בכתבה שינתה את התמונה אז. לאחר אישור תוכנית הרובעים, לא ניתן להעריך בכמה תקבע העירייה את עליית הערך של הדירה הנמכרת כתוצאה מאישור תוכנית זו. הקביעה הזו קשורה כמובן להשבחה ומכאן שגם להיטל ההשבחה.

היזמים ובעלי הדירות רוצים להשביח את הנכסים במסגרת תמ"א 38 הפוטרת אותם מחיוב של היטל השבחה. מצד שני נמצאת העירייה שרוצה לקבל לכיס שלה תשלום עבור תוספת הזכויות שכל בניין מקבל בעקבותיה.

אז מי בעצם צודק? והאם תוכנית הרובעים הינה תוצר של תמ"א 38, כך שהפטור מהיטלי השבחה חל גם על זכויות שלה? ובכן, קיימת מחלוקת בין עמדת העירייה הטוענת כי תוכנית הרובעים עומדת בפני עצמה. לבין השמאים המייצגים את בעלי הדירות והיזמים. מרבית השמאים המכריעים טוענים כי תוכנית הרובעים הינה פועל יוצא של מדיניות העירייה ושל תמ"א 38.

והנה דוגמה, שהביא השמאי ירון מלול ממשרד האושנר-מלול – דירה בקומה ראשונה ברחוב רופין בתל-אביב נמכרה בשוק החופשי לאדם פרטי. למוכר ו/או לדיירי הבניין אין הסכם תמ"א חתום, או טיוטת הסכם ומבדיקה ראשונית עולה כי בגלל מגבלות קווי בניין אף לא ניתן לבנות תוספת והרחבה על הבניין הקיים. התקבלה דרישת תשלום לאחר חתימת הסכם המכר בסך של 413,000 ₪ למוכר. הדיון עבר לטיפול של שמאי מכריע.

במקרה אחר עיריית תל-אביב הגישה דרישת תשלום להיטל השבחה ברחוב גורדון 80. הבניין ניצב ברובע 3 של העיר, גם כאן מי שקיבל את דרישת התשלום הוא בעל הנכס. בקבלת השבחה חייב בעל הדירה במס ברגע שהוא מוכר את הנכס. גם אם בפועל לא בוצע בבניין תמ"א 38 ואפילו אם אין בקשה להיתר. השמאי מטעם העירייה קבע שתוכנית רובע 3 כשלעצמה השביחה את הדירה בכ-370,000 ₪ ולכן על בעל הדירה לשלם היטל השבחה בסך של 185,000 ש"ח. מצד שני השמאי מטעם בעלי הדירה, ערער על כך שתוכנית רובע 3 כלל לא השביחה את הדירה. ומשכך הנושא הועבר לשמאי מכריע שקיבל את מרבית הנימוקים של השמאי המייצג את בעל הדירה וקבע שתוכנית רובע 3 השביחה את הדירה ב-80,000 ש"ח בלבד והפחית את ההיטל ב-80% ל-40,000 ש"ח בלבד. במהלך 2018 ניתנו מספר פסיקות על ידי שמאים מכריעים שקבלו ברובם על עצם חיוב היטל ההשבחה בתוכנית הרובעים בטענה כי טרם אישור תוכנית הרובעים הייתה וודאות תכנונית גבוהה לקבלת זכויות לבנייה הן מכוח תמ"א 38 והן מכוח מדיניות העירייה. ומה עמדת העירייה? עיריית תל-אביב טוענת שזכויות הבנייה מתמ"א 38 אינן מוקנות וכי אין לבעל הנכס ודאות שהזכויות האלה יאושרו ובאיזה היקף, לכן לפי עיריית תל-אביב יש להתעלם מהזכויות האלה על פי תמ"א 38 היות ומדובר בספקולציות בלבד.

התוצאה – תוכנית הרובעים מקשה על ביצוע עסקאות בתל אביב. המוכרים חוששים ובצדק. הם לא רוצים להגיע למצב שהם מוכרים את הנכס, ומקבלים דרישת תשלום להיטל השבחה בסכום של מאות אלפי שקלים.

עוד בנושא: הבנק מסרב לתת לכם משכנתא? ההון העצמי לא מספיק? -המדריך המלא למשכנתא חוץ בנקאית, משכנתא לרווקים – איך לוקחים משכנתא? האם יש הטבות? איך הבנקים מתייחסים לרווקים?, רכישת דירה מקבלן – כל השלבים, כל היתרונות (והחסרונות), כל מה שצריך לדעת!.

איך מעריכים את היטל ההשבחה לפני מכירה

היטל השבחה משולם בדרך כלל במועד המימוש, למשל במכירה, ולכן מוכר שלא בדק אותו מראש עלול לגלות סכום גדול ממה שציפה. ההיטל מחושב לפי עליית השווי שנבעה מתוכנית חדשה, ולכן צריך לברר אילו תוכניות אושרו מאז שהנכס נרכש.

מוכר יכול לבקש מהעירייה שומה לפני העסקה ולהגיש השגה אם הוא חולק עליה. כדאי לקבוע בחוזה מי נושא בהיטל, כדי למנוע מחלוקת אחרי החתימה.

דוגמה: נניח שדירה הייתה שווה 3 מיליון שקל לפני אישור תוכנית ו-3.2 מיליון שקל אחריה. עליית השווי היא 200 אלף שקל, ובשיעור של 50% ההיטל יהיה 100 אלף שקל. אם המוכר מקבל 3.4 מיליון שקל על הדירה, ההיטל מקטין את התמורה נטו ל-3.3 מיליון שקל, עוד לפני מס שבח ועלויות עורך דין.

הצעדים המומלצים:

1. לברר בעירייה אילו תוכניות אושרו מאז הרכישה.
2. לבקש שומת היטל השבחה לפני חתימה.
3. לבדוק אם יש פטור, למשל במסלולי התחדשות.
4. להגיש השגה אם השומה נראית גבוהה.
5. לקבוע בחוזה מי משלם את ההיטל.

האם הקונה יכול לשלם את ההיטל?

כן, אם הצדדים מסכימים לכך בחוזה, אבל אז המחיר משקף בדרך כלל את ההסכמה הזו.

מה עושים אם השומה גבוהה מדי?

אפשר להגיש השגה או לבקש שמאי מכריע, בהתאם להליך שקבוע בחוק.

האם היטל השבחה חל גם בהורשה?

בדרך כלל ההיטל משולם במימוש, ויש מקרים שבהם העברה בירושה אינה נחשבת למימוש. כדאי לבדוק את המקרה הספציפי מול עורך דין או שמאי.

כדי לבחון את הנושא "איך מעריכים את היטל ההשבחה לפני מכירה" לפי הנתונים האישיים, אפשר להיעזר במחשבון היטל השבחה.

---

עדכונים: 24.10.2026 – נוספו הרחבה, דוגמה מספרית, שאלות ותשובות, רשימת צעדים וקישור פנימי.