כולם יודעים שיש משבר בשוק הנדל"ן. רבים גם חושבים שהם יודעים מה הסיבות למשבר ואיך ניתן לפתור את המשבר. בפועל, הממשלה מנסה אחת לתקופה לפתור את הבעיה שמתקדמת בעובדה מאוד פשוטה – מחירי הדירות הולכים ועולים וחלום הדירה לזוגות צעירים הולך ומתרחק. אבל עד כה – אין פיתרון.

הבעיה בשוק הנדל"ן נובעת כנראה מהכלל הבסיסי בכלכלה – עודף ביקוש יוצר עליית מחירים. זה אומר שצריך לבנות יותר להגדיל את היצע הדירות ואז לא יהיה עודף ביקוש. כנראה שבהיבט התכנוני זה עובד טוב – יש תכנון לבנות מאות אלפי דירות בשנים הקרובות. אז איפה הבעיה? בשלב הביצועי.

אפשר לתכנן על הנייר בלי סוף, השאלה מה קרוה בשטח ובשטח מסתבר כדי ליישם את התכנון צריך את אישורם של ראשי הערים, וזה לא כל כך פשוט. ראשי הערים דואגים ובצדק מבחינתם לתקציב העירייה, להכנסות מארנונה, לתמהיל הנכון בין עסקים למגורים וגם – הם לא רוצים להציף את העיר בדירות חדשות ובטח שלא בפרויקטי תמ"א 38 ופרויקטי פינוי בינוי. אז ההתקדמות בפועל היא איטית ושוב נוצר פער בין ההיצע לביקוש – ההביקוש עולה על ההיצע המחירים עולים.

מנכ"לית מנהל התכנון, דלית זילבר אמרה לאחרונה כי "הבעיה בשוק הדירות אינה במספר הדירות המתוכננות. יותר מחצי מיליון תוכננו בתוך ארבע שנים. אבל אנחנו נכנסים למשבר ביצוע. ראשי הערים עוצרים את קידום התוכניות כי אין להם תשתיות. אי אפשר לעשות יחידות דיור בלי התשתיות הנלוות – גני ילדים, תשתיות תחבורה ותשתיות ביוב. אנחנו צריכים להתעשת מהר. משבר התכנון לא קיים כרגע, אבל ללא תשתיות אנחנו עלולים להגיע לשם.

על המאבק המתנהל סביב תמ"א 38: "הופץ תזכיר חוק לחלופה שממתין לקידום. התוכנית היא רעה, אי אפשר לתכנן את הבניין הבודד בלי לתת מענה לתשתיות. אנחנו דואגים לטווח הארוך שבו צריך להכפיל את ההיצע בגוש דן, וזה לא יקרה דרך תמ"א 38. ההיקף של הזכויות הוא פי כמה וכמה ממה שיש בתמ"א".

דיון מעניין התפתח במושב בנושא רגולציה, שם דנו פקידי ממשלה בכירים לנסיבות בגינן לא קודמה חקיקה שאפשרה דחייה בת 40 יום במסירת הדירות ללא פיצוי בשל משבר הקורונה, על אף שזו היתה עמדת אנשי המקצוע. עמית גריידי, הממונה על חוק המכר, משרד השיכון: "נושא האיחור במסירת דירות מעסיק אותנו הרבה זמן, שר השיכון החליט להמליץ לציבור לדחות את כלל מרכיבי החוזה ב-40 יום, ככל שהצדדים מעוניינים.

אף אחד לא הסמיך אותי לקבוע אם הקורונה היא כח עליון או לא. אנחנו ממחכים לפסיקה משמעותית בנושא.

עו"ד כרמית יוליס ראש אשכול נדל"ן ייעוף וחקיקה במשרד המשפטים: ההמלצה שלנו בסופו של דבר היתה שיש צורך בחקיקה בנושא, אך החוק היה באחריות שר השיכון, שלא רצה לקדם חקיקה. בסוף, מו"מ לקיום חוזה צריך לחסות תחת תום לב. אני מקווה שהנורמה הזו מחלחלת לשוק".

סגן נשיא התאחדות בוני הארץ ומנכ"ל חברת הבנייה צמח המרמן, חיים פייגלין: "הופענו בפני ועדה בין משרדית ושטחנו את טענותינו בנושא. צידדנו בעמדת משרד המשפטים לפיה יש לחוקק את הארכת לוחות הזמנים, ולא להשאיר את כל השוק בחוסר ודאות ולהציף את בתי המשפט בתביעות קטנות. משרד המשפטים צדק ומשרד השיכון טעה, אסור היה להשאיר את הנושא הזה ללא פתרון". פייגלין התייחס למאמצי הקבלנים להאריך את תוקפה של תוכנית תמ"א 38 ואמר: "תהיו אופטימיים. לדעתנו תמ"א 38 תוארך. זו תהיה החלטה של הממשלה הנכנסת ולא של הפקידות".

לקראת הקמת הממשלה החדשה אמרה יוליס כי "ניצלנו את התקופה כדי למקסם את המסמכים שנרצה להביא לממשלה החדשה כשתקום. ההתחדשות העירונית היא הכרח. בתוכנית האסטרטגית חלק גדול מהדירות צריך לבוא מההתחדשות. אני מקווה שכשנגיע עם החקיקה החדשה לכנסת תחלחל ההבנה שצריך לנקוד צעדים כמו הפחתת הרוב הדרוש. מעל 66% הסכמה ניתן יהיה לתבוע דייר סרבן. מצד שני יוגדלו ההגנות על הדיירים. אי אפשר יהיה להחתים החתמה לא מובנת תוך הפעלת לחץ או להסתיר מידע".

שלומי הייזלר, מנהל הרשות לרישום והסדר זכויות במקרקעין התייחס לצורך לזרז את רישומי הטאבו: "הנושא שהכי מטריד אותנו זה איך אנחנו מפחיתים את התהליכים ומקצרים בירוקרטיה. הסיפור של הטאבו הפך לצומת גבייה במדינת ישראל ואותי זה מטריד. לא צריך אישור רשות מקומית כדי לרשום בית משותף".

ענבל דוד, מנכ"לית דירה להשכיר: "ברבות ממדינות המערב שוק השכירות הממוסד מחזיק עשרות אחוזים משוק הדירות. כדי לעשות שינוי שוק, לא מספיק לעשות רק מכרזי בסיס ממשלתיים, אלא האמצעי החשוב זה עידוד השוק הפרטי. צריך את השותפים הטבעיים שלנו – היזמים והמוסדיים שירצו לשים את הכסף על שכירות ארוכת טווח בישראל ולא באירופה. היזמים צריכים לעשות את זה כי זה משתלם להם – גם לתקופות ארוכות יותר. לעשרות שנים, ולא רק ל-20 שנה. כשיצאנו לדרך היה חשש גדול, היום כל הקבלנים הגדולים במכרזים שלנו".

יו"ר מרכז השלטון המקומי וראש עיריית מודיעין-מכבים-רעות, חיים ביבס: "כשאין ממשלה ותקציב מרכז השלטון המקומי תפס את התפקיד המרכזי לאור העובדה שהשלטון המרכזי חלש מאוד. השלטון המרכזי מנותק מהציבור, אנחנו החיבור האמיתי. במשך שנים בנו רק יחידות דיור, לא פארקים, לא תשתיות, ואתה רואה את התוצאות". ביבס, איש ליכוד שנחשב מקורב לראש הממשלה בנימין נתניהו, הפתיע כשאיחל הצלחה לממשלה החדשה: "אני מקווה שהממשלה החדשה של ישראל תסתכל על המדינה בצורה רחבה ולא סקטוריאלית ושתהיה ממשלה יציבה, עם תקציב. המדינה לפני הכול, ורק אחר כך הפוליטיקה".

אז מה עושים – ראשית מבינים שיש בעיה, זה כבר חלק מהפיתרון ושנית צריך לרתום את ראשי הערים לפרויקט המדיני הרחב הזה.

מחירי הדירות – לאן?הראל פיננסים: מחירי הדירות צפויים להתייקר משמעותית

הסבר מורחב: מה המשמעות של משבר ביצוע לרוכשים

כשמדברים על משבר ביצוע, הכוונה היא שגם כשיש תוכניות מאושרות, הדירות לא נבנות בקצב הנדרש בגלל חסמים כמו תשתיות, אישורים או כוח אדם. לרוכשים זה אומר בעיקר זמני מסירה ארוכים ואי ודאות. מי שקונה דירה על הנייר צריך לבדוק את מצב הפרויקט, את הערבויות ואת סעיפי הפיצוי על איחור בחוזה.

דוגמה להמחשה: נניח, להמחשה, שמשפחה רוכשת דירה שאמורה להימסר בעוד שלוש שנים, ובינתיים משלמת שכר דירה של 5,000 שקל בחודש. נניח שהמסירה מתעכבת בשנה. מדובר בהוצאה נוספת של 60 אלף שקל על שכירות. אם בחוזה יש פיצוי על איחור, חלק מההוצאה עשוי להתכסות. לכן כדאי לקרוא את הסעיף הזה לפני החתימה.

מה מגן על הכסף ששולם לקבלן?

חוק המכר מחייב את הקבלן לתת בטוחה, כמו ערבות בנקאית, על הכספים ששולמו.

האם מגיע פיצוי על איחור במסירה?

החוק קובע פיצוי במקרים מסוימים. כדאי לבדוק את התנאים מול עורך דין.

איך בודקים את מצב הפרויקט?

אפשר לבדוק את היתר הבנייה ולבקר באתר לפני החתימה.

האם עדיף לקנות דירה גמורה?

דירה גמורה חוסכת את ההמתנה ואת אי הוודאות, אבל לרוב מחירה שונה. כדאי להשוות את העלות הכוללת, כולל שכירות בזמן ההמתנה.

צעדים מעשיים

• בדקו את סטטוס היתר הבנייה של הפרויקט.
• ודאו שכל תשלום מגובה בערבות.
• קראו את סעיף הפיצוי על איחור.
• תכננו שכירות לתקופה ארוכה יותר מהמתוכנן.

להרחבה: מחשבון מחירי הדירות · מחשבון מעבר לשכירות