האינדיקטורים להצטננות של שוק הנדל"ן הולכים ומצטברים. אחרי נתוני הלמ"ס שהצביעו על ירידה של 24% במכירת דירות חדשות בשלושת החודשים האחרונים, מגיעה כעת סקירת הנדל"ן של הכלכלנית הראשית במשרד האוצר, ועל פיה בחודש אוגוסט 2022 נרשמה ירידה של 41% במספר העסקאות בשוק הנדל"ן והן הסתכמו ב-8.3 אלף דירות בהשוואה לאוגוסט 2021. זאת בהמשך לירידות שנרשמו מאז מרץ 2022. מדובר על שיעור הירידה החד ביותר מאז אפריל 2020, אז צנח מספר העסקאות בשל התפרצות משבר הקורונה.

סך העסקאות בדירות יד שניה בחודש אוגוסט עמד על 5.4 אלף, ירידה חדה של 39% בהשוואה לאוגוסט אשתקד וירידה של 17% בהשוואה לחודש הקודם. בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הירידה במספר העסקאות בהשוואה לאוגוסט אשתקד הקיפה את כל האזורים, כאשר שיעור הירידה נע בין 28% באזור באר שבע לירידה של 48% באזור רחובות. כך, גם אזורים שעד לחודש יולי רשמו שיעורי ירידה מתונים יחסית, בפרט אזורי הפריפריה, עברו גם הם לירידות חדות בחודש אוגוסט.

ירידה חדה במיוחד ברכישות משקיעים

רכישות המשקיעים בחודש אוגוסט הסתכמו ב-1.4 אלף דירות, ירידה בשיעור חד במיוחד של 52.4% בהשוואה לחודש אוגוסט אשתקד. זהו שיעור הירידה החד ביותר מאז הוכבד מס הרכישה על דירות להשקעה בנובמבר אשתקד, זאת כאשר בדרך כלל הירידה החדה ביותר שנרשמת לאחר העלאת שיעורי המס הינה בחודש שלאחר העלאת המס. ממצא חריג זה מוסבר בירידה חדה של 57% ברכישות המשקיעים באזור באר שבע, לאחר שאזור זה רשם שיעורי ירידה מתונים יחסית לאלו שנרשמו ברמה הארצית. משקל המשקיעים בסך העסקאות ברמה הארצית ירד ל-17%.

בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הירידה החדה ברכישות המשקיעים הקיפה את כל האזורים, כאשר זו נעה בין ירידה של 25% שנרשמה באזור טבריה (האזור היחיד שרשם בחודשיים הקודמים גידול ברכישות המשקיעים) ומגיע עד שיעור ירידה של 65% באזור חדרה. אזור זה ואזור באר שבע הינם האזורים היחידים בהם שיעור הירידה ברכישות המשקיעים בחודש אוגוסט (בהשוואה לאוגוסט אשתקד) הינו חד יותר משיעור הירידה ברכישות אלו שנרשמו בחודש דצמבר האחרון, מיד לאחר העלאת מס הרכישה על המשקיעים. לגבי אזור באר שבע בולטת הירידה החדה במיוחד (ירידה של 57%), שכן מאז העלאת מס הרכישה בלט אזור זה דווקא בשיעורי ירידה מתונים יחסית.

לדברי אנשי אגף הכלכלנית הראשית אין בידיהם די נתונים כדי להסביר את הירידה החריגה ברכישות המשקיעים באזור באר שבע בחודש אוגוסט, אולם הם מציינים כי ניתוח מכירות המשקיעים באזור זה  מצביע על שיעור גבוה של משקיעים היוצאים מהשוק לאחר תקופה קצרה יחסית של החזקה בנכס, כאשר שיעור גבוה יחסית ממכירות אלו מתבצע בהפסד הון ריאלי.

תל אביב מובילה ברכישות משקיעים, בת ים עם הירידה החדה ביותר

תל אביב היא העיר שמובילה את רכישות המשקיעים באוגוסט, עם 154 דירות שנרכשו בה, ירידה של 32% בהשוואה לאוגוסט אשתקד, שיעור ירידה פחות חד מזה שנרשם ברמה הארצית. בת ים, שהובילה באופן חריג את רכישות המשקיעים באוגוסט אשתקד, על רקע מבצע מכירות למועדון צרכנות גדול באחד הפרויקטים בעיר זו, בולטת בירידה חדה של 81% ברכישות באוגוסט השנה, שיעור הירידה החד ביותר מבין עשרים הערים המובילות ברכישות המשקיעים. מנגד, שיעור גידול חריג של יותר מ-400% נרשם בנשר, ובכך הקפיץ אותה מתחתית הדרוג ברכישות המשקיעים באוגוסט אשתקד למקום השמיני באוגוסט השנה. לזינוק זה תרם מבצע מכירות באחד הפרויקטים בעיר זו.

באופן כללי בהשוואת עשרים הערים המובילות ברכישות המשקיעים באוגוסט השנה בהשוואה למקביל לו אשתקד בולטת העובדה לפיה באופן יחסי נרשמה תזוזה משמעותית ברשימה זו, כאשר שבע מהערים המובילות באוגוסט השנה לא נמנו על עשרים הערים המובילות באוגוסט אשתקד (לשם השוואה, ביולי רק שלוש ערים לא נמנו על עשרים המובילות גם ביולי אשתקד). כמעט על שבע הערים האלו שהתברגו לעשרים המובילות ברכישות המשקיעים באוגוסט השנה הינן ערים פריפריאליות, למעט רחובות (מדובר בנשר, צפת, דימונה, טבריה, נהריה ועכו. מנגד, מספר ערים בולטות נגרעו מצמרת רכישות המשקיעים (כאשר באוגוסט אשתקד נמנו על עשרים הערים המובילות): ראשל"צ, רעננה, הרצליה ורמת השרון (בנוסך לנתיבות, חדרה וקריית ים).

ניתוח רמות השכר של הזוגות הצעירים אשר רכשו דירה באזור ירושלים, מהבולטים בירידה ברכישות אלו בחודש אוגוסט, מרמז על עליה משמעותית ברמות המינוף דווקא בשני חמישוני השכר העליונים, ולהיפך בשני חמישוני השכר הנמוכים. זאת בהשוואה למי שרכשו את דירתם הראשונה באזור זה בשנת 2019.