החוק לשכירות הוגנת – מה זה? האם זה ייגן על השוכרים? איך מנסחים חוזה, וגם חוזה שכירות להדפסה

החוק לשכירות הוגנת כבר בתוקף (לא "עוד השנה"), ונראה שהוא מביא מסגרת לשני הצדדים – המשכירים והשוכרים. מטרת החוק היא בראש וראשונה ליצור מסגרת חוקית לשוק השכירות, וזאת כדי להבטיח שהיחסים בין המשכירים לשוכרים יהיו הוגנים והגונים.

החוק כולל שני נושאים עיקריים – הראשון, מה צריכה לכלול דירה כדי שתיחשב דירה ראויה למגורים והשני – מה צריך לכלול חוזה שכירות. בחוק גם נקבע כמה ערבויות יכול המשכיר לקחת מהשוכרים; מי אחראי על התיקונים בדירה; מי משלם את דמי התיווך ועוד.

נתחיל בהגדרה הבסיסית לדירת מגורים – החוק בעצם מגדיר מהי דירה שאינה ראויה למגורים, כלומר איזו דירה מראש היא לא דירה שאפשר להשכיר אותה. דירה שאינה ראויה למגורים היא דירה שאינה כוללת מערכת ניקוז, מערכת חשמל, תאורה, פתחי אוורור, או שיש בה סיכון בלתי סביר לבטיחות השוכר או לבריאותו. אם אתם עומדים לשכור דירה בלי מטבח, בלי מים, אז זו בכלל לא דירה – אבל רגע, במה זה עוזר לשוכרים – הדירה הזו מושכרת במחיר הזה בגלל שאין בה מטבח, ואולי יש שוכרים שזה מתאים להם, הרי הכל עניין של מחיר. ואם לשוכרים האלו זה מתאים האם הם יילכו להתלונן שזו דירה שאינה ראויה למגורים? המשכיר פשוט יעבור לשוכרים אחרים שזה מתאים להם – לא?

למה שהמדינה תקבע מה ראוי ומה לא? אז נכון – המשכירים מנצלים זאת, אבל במה זה יעזור אם תהיה הגדרה בסיסית לדירת מגורים ראויה. אם אותו משכיר יהפוך את הדירה לדירת מגורים ראויה הוא ישכיר אותה, כל הנראה, בסכום גדול יותר (אפילו משמעותית) – למה לא לתת לשוק המשכירים והשוכרים לטפל בעניין – יש שוק חופשי, נכון יש בו בעיות, וצריך לתקן, אבל להגדיר מה זו דירת מגורים ראויה. אנשים אמורים להיות בוגרים והם יחליטו מה ואיפה להשכיר – הכל בסופו של דבר מתבטא במחיר.

חוזה שכירות

החוק מתייחס לנושא הערבויות – המשכיר יהיה רשאי לגבות ערובה מראש בגובה של עד שליש מדמי השכירות עבור כל התקופה, ולא יותר מפי שלוש מדמי השכירות לחודש.

שטרי הערבות יועברו בעת חתימת החוזה, והחוק מתייחס באופן נרחב לחוזה – על פי החוק, חוזה השכירות יכלול את שמות הצדדים, תיאור הדירה המושכרת, לרבות תכולתה, מיקומה, תקופת השכירות וכמובן גם את דמי השכירות. כמו כן, מציע החוק כי חוזה השכירות למגורים ייערך בכתב וכי העתק חתום ממנו יימסר לשני הצדדים – השוכר והמשכיר.

כיום יש הוצאות רבות שלא ברור לחלוטין מי חייב בהם – המשכיר או השוכר. החוק מנסה לעשות סדר בעניין. השוכר צריך כמובן לשלם את דמי השכירות, וכן את המיסים השוטפים – ארנונה, מים, חשמל וגז. על פי החוק, עלות ביטוח המבנה תהיה באחריות המשכיר.

תיקון ליקויים בדירה – המשכיר מחויב לתקן את הליקויים בדירה, אבל לא את כל הליקויים. אלא רק במקרה שנגרם ליקוי כתוצאה משימוש שאינו סביר מצדו של השוכר. המשכיר יתקן את הפגם בתוך זמן סביר ולא יאוחר מ־30 ימים מיום שקיבל דרישה לכך מהשוכר.

על פי החוק יש הגבלה על גובה סכום הבטוחה שייתנו השוכרים למשכירים. גובה הבטוחה יעמוד על מקסימום שליש מדמי השכירות לכל משך תקופת השכירות, ולא יותר מפי שלושה מדמי השכירות החודשיים.

דמי התיווך – מי משלם?

נקודה חשובה ומעניינת – על פי החוק גביית דמי התיווך תהיה על מי שהפעיל את המתווך. אבל יש עם זה בעיות לא פשוטות ולא ממש פתירות (בשלב זה). אם בעל הדירה פונה למתווך שיימצא לו שוכרים והמתווך מפרסם את הדירה ושוכרים פונים אליו, אז מבחינה מסוימת השוכרים הם גם אךו שיזמו את המהלך דרך המתווך.

והנה מקרה שפורסם ברשת (על ידי רונית מורגנשטרן מצוות הכותבים באתר) – מתעניינת בדירה להשכרה שפורסמה בפייסבוק על ידי סוכנות תיווך, פנתה לסוכנות. היא לא ביקשה את שירתי התיווך, אבל זו הצורה היחידה בה פורסמה הדירה. המתווך אמר לה – 'כיוון שאת פנית למתווך- דמי התיווך מוטלים עליך'. אבל הדירה הזו מפורסמת מלכתחילה במשרד תיווך בלבד.

האם כאשר פונים למתווך שפרסם דירה עבור בעל דירה בבלעדיות, אז מבקשים את שירותיו לצורך החוק ואז חייבים בדמי תיווך, ואם כך אז בעצם החוק לא עוזר בקשר לדמי התיווך. מדובר בסוג של פרצה בחוק – המתווך תמיד יכול לטעון ששירותיו לא הושכרו בידי בעלי הדירה, ולכן על השוכר שפנה אל המתווך ביוזמתו, לשלם את דמי התיווך.

במקרים רבים מתווכים רואים פרסום של דירה ואז מפרסמים אותה ביוזמתם, גם ללא הסכמת בעלי הדירה (לפעמים בהסכמה בתנאי שלא ישלם דמי תיווך). ולכן, את זה, החוק החדש לא פותר – המתווך בעצם לוכד שוכרים שאמורים לשלם לו דמי תיווך למרות חוק שכירות הוגנת.

סיום השכירות – אם לא הוסכם על תקופת השכירות בין הצדדים או שהצדדים המשיכו לקיימה לאחר תום תקופת השכירות שהוסכם עליה, בלי שהוסכם על תקופה חדשה, יכול כל צד

(המשכיר והשוכר) לסיים את השכירות על ידי מתן הודעה לצד השני בתוך זמן סביר. מה זה זמן סביר? לא ברור, אבל כנראה שמדובר בכמה חודשים

למדד שכר הדירה (מעודכן)

חוק שכירות הוגנת בגרסה קודמת שלו נועד גם לטפל בשכירות ארוכת טווח, אבל שני התחומים הופרדו לשני חוקים. חשוב להזכיר את יוזמת החוק, סתיו שפיר שיש לה "זכויות רבות" בחוק הסופי

ועדת השרים לענייני חקיקה אמורה לדון בחוק ולאשר את הצעת החוק הפרטית. אגב, במסגרת הדיונים היה מתווה הצעת חוק שכירות הוגנת שדיבר על פיקוח המחירים – זה לא עבר. בצדק – אי אפשר באמת לפקח על מחירי השכירות, זה יגרום להעלאת מחירים תלולה רגע לפני הפיקוח. אז מה עושים? נותנים תמריצים למשכירים כדי שאלו ייחתמו על הסכמי שכירות לטווח ארוך.

כמה דירות שכורות יש בארץ?

ובכן – המון. מספר השוכרים עולה על 600 אלף משפחות (ויחידים) ומבטא קרוב ל- 30% מהמשפחות. מדובר על שכירות שנתית בהיקף העולה על 20 מיליארד שקל.

חוזה שכירות בלתי מוגנת

החוק לשכירות הוגנת זה נחמד, אבל בטח שלא מושלם, וגם אם זה היה מושלם זה לא היה מיתר כמובן את הצורך בחוזה שכירות – חוזה טוב מונע בעיות עתידיות. כשמדברים על חוזה שכירות מתכוונים ברוב הגדול של המקרים על חוזי שכירות בלתי מוגנת – מדובר בשכירות "רגילה" לא כזו שהיתה מעוגנת בדמי מפתח וכו' (סוג הולך ונעלם של השכרות שנעשו בעיקר כדי להגן על הדיירים שבעיקר שכרו/ קיבלו דירות מהמדינה ומנהל מקרקעי ישראל)

חוזה שכירות בלתי מוגנת הוא חוזה עם התחלה וסוף, להבדיל מחוזה שכירות עם דמי מפתח שבו השכירות היא בעצם לכל החיים.

החוזה לרוב מנוסח ומועבר על ידי המשכירים (ולפעמים מדובר בחוזים סטנדרטיים – ראו בהמשך), ולכן חשוב לשוכרים לבדוק את החוזה ולהבין את המלכדות הקיימות בו. חשוב להבהיר – לשוכרים החוזה הוא מסגרת החובות והזכויות שלהם.

חוץ מחוזה שכירות בלתי מוגנת יש גם חוזים נוספים – חוזה שכירות משנה, מבטא חוזה בין שוכר הדירה לבין גורם אחר לחלוטין שחותם על השוכר על חוזה שכירות ונכנס בנעליו. אגב, לצורך זה צריך את אישור המשכיר.

במקרים רבים (שגם הולכים ומתרבים) השכירויות הם לטווח קצר – זה יכול להיות השכרות לתיירים, לחברים, דרך Airbnb ועוד. חוזה מתאים במקרים האלו הוא שונה – חוזה שכירות קצר הוא גם קצר בתוכן שלו, אם כי הוא עדיין מכיל את כל סוגי ההפרות האפשרויות ובין היתר הוא צריך לכלול את אחריות כל אחד מהצדדים במקרים של פגיעות, תקלות ועוד.

בחוזה שכירות רגיל יש כאמור כמה סעיפים מרכזיים לרבות – מטרת השכירות, משך תקופת השכירות, שכר הדירה, אחריות על תשלום הוצאות, הפרות, זכויות לפיצוי במקרה של הפרות, ערבויות וביטחונות. כמובן שיש גם פרק מבוא עם פרטים כליים ובסיום החוזה יש חתימות של המשכירים והשוכרים. בחוזה חשוב להדגיש את אופציית היציאה (תחת תנאים מסוימים) וכן לדאוג שתהיה אופצייה להמשך. בנוסף חשוב להבהיר בחוזה את היחסים השוטפים בין המשכיר לשוכרים – מתי הוא יכול להגיע? מי אחראי לתיקונים (למרות שזה הוסדר בחוק שכירות הוגנת).

והנה חוזה שכירות להדפסה –

חוזה שכירות מומלץ – מומלץ על ידי עיריית תל אביב (שרוב תושביה גרים בשכירות)

והנה הסברים על סעיפים עיקריים בחוזה זה (וטיפים)

כתב ערבות ושטר חוב

והערה – מדובר על חוזים סטנדרטיים שעשויים להתאים לרוב המשכירים והשוכרים, אבל בעיריית תל אביב מדגישים – השימוש בחוזה השכירות הינו באחריותם הבלעדית של הצדדים לחוזה. לא תהיה לעירייה כל אחריות בנוגע ליישום הוראות החוזה בין הצדדים או לפרשנותו.אין בחוזה השכירות ובחומרי ההסבר הנלווים לו כדי להוות ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי אצל עו"ד. נכון, זה ברור, אבל חשוב להדגיש.

ואם כבר עסקינן בעיריית תל אביב שימו לב מה מציעה העירייה לתושבים – שוכרי דירות תושבי העיר זכאים לקבל יעוץ משפטי בבית הצעירים, מזא"ה 9, בעלות מסובסדת וללא מטרות רווח (הנחה נוספת תינתן למחזיקי דיגיתל). הייעוץ ניתן בשיתוף לשכת עורכי הדין מחוז תל-אביב והמרכז, ומיועד לכל מי שזקוק לעזרה בנושאי חוזים, שכירת דירה ועוד. האמת שווה – אם אתם צריכים תנצלו את זה.

---

עדכון יולי 2017 – חוק שכירות הוגנת אושר. מטרת החוק, שקידמו חברי הכנסת סתיו שפיר מהמחנה הציוני ורועי פולקמן מכולנו, היא הסדרת היחסים בין המשכיר לשוכר, תוך כדי הגדרת תנאי מינימום לדירת מגורים. החוק היה אמור להסדיר פיקוח על מחירי השכירויות, אבל דווקא הפיקוח נעלם בדרך – אין פיקוח על שכר הדירה.

---

למדריכים קשורים:

למדריך משכירי דירות

למדריך שוכרי דירות

מס על השכרת דירה – כמה ואיך ניתן לחסוך?

איך משתמשים בחוק כדי לבדוק את החוזה לפני החתימה

החוק מגדיר כללים בסיסיים, וכדאי להשתמש בו כרשימת ביקורת. לפני החתימה אפשר לבדוק אם החוזה כולל את הפרטים שנדרשים, אם הבטוחות אינן חורגות מהמותר, ומי אחראי לתיקונים. סעיף שסותר את החוק עלול שלא לחול, גם אם נחתם.

גם המשכיר מרוויח מחוזה ברור. כשהכול מוגדר מראש, ההתנהלות פשוטה יותר והסיכוי לסכסוך קטן. כדאי לשמור עותק חתום, לצלם את מצב הדירה במסירה ולתעד כל תקלה שמדווחת במהלך התקופה.

כדאי לשמור גם את אישורי התשלום של שכר הדירה ושל החשבונות, כדי שיהיה תיעוד מלא אם תתעורר מחלוקת בסוף התקופה. החזרת הבטוחה בתום החוזה נעשית בדרך כלל אחרי בדיקה של מצב הדירה ושל החשבונות.

דוגמה: נניח ששכר הדירה הוא 6,000 שקל בחודש, והמשכיר מבקש בטוחה של 24 אלף שקל. לפני שמסכימים, כדאי לבדוק את המגבלה שנקבעה בחוק על היקף הבטוחות ולחשב אם הסכום המבוקש עומד בה.

מי אחראי לתיקון תקלה בדירה?

החוק מבחין בין סוגי תקלות ומועדי תיקון, ולכן כדאי לבדוק את הסעיף ולדווח על תקלה בכתב.

האם החוק חל על כל חוזה שכירות?

יש לבדוק את תחולת החוק על סוג השכירות הספציפי, ורצוי להיעזר בעורך דין במקרה של ספק.

מה עושים בפועל

1. לבדוק שהחוזה כולל את הפרטים הנדרשים
2. לחשב את היקף הבטוחות המבוקשות
3. לברר מי אחראי לכל סוג תיקון
4. לצלם את הדירה במסירה
5. לדווח על תקלות בכתב

להרחבה באתר: בעל הבית מסרב לתקן ליקויים בדירה מושכרת – אפשר לקזז?