מחיר למשתכן – לא מה שחשבתם!
מחיר למשתכן היא תוכנית עם הרבה כוונות טובות, אבל, מה לעשות כוונות זה לא מספיק בשביל שוק הדיור שלנו. הכוונה היתה לספק דיור לזכאים ולצנן את שוק הדירות. בפועל, מחירי הדירות עדיין לא במגמת ירידה, ויש ספק אם התוכנית הזו, ששר האוצר כל כך מאמין בה, אכן תשיג את המטרה.
נתחיל בחצי הכוס המלאה – זוגות רבים (וגם רווקים/ רווקות שעומדים בתנאי הזכאות) יירכשו דירה במסגרת מחיר למשתכן בהנחה על מחיר השוק. זה לא עניין של מה בכך. עד עתה קיבלו זכאות 120 אלף משפחות, מתוכם זכו 35 אלף משפחות. כמה מהם קיבלו דירה בפועל? למרות שהתוכנית רצה כבר שנתיים, עדיין אף אחד לא קיבל דירה, ורק שנה הבאה צפויים הזוכים בפרויקט הראשון ששווק (קריית מוצקין) לקבל את הדירות.
היקף הקרקעות שמשווקות לתוכנית הולך וגדל ולאחר שבאמצע השנה שווקו 15 אלף יחידות, שווקו לאחרונה 12 אלף דירות נוספות. באוצר מתכוונים להאיץ את קצב ההגרלות, ובהתאמה את כמות הזוכים. כמו כן, מתכוונים באוצר לרוץ עם התוכנית הזו לפות עוד שנתיים. הכוונה לשווק מעל 100 אלף דירות, כך שבסופו של דבר לכל (או כמעט לכל) מתמודד תהיה דירה.
אז איפה כאן הבעיות? ובכן, נעבור לחצי הכוס הריקה
– ההנחה באזור המרכז מאוד משמעותית, במקרים מסוימים גם מעל 20%, אבל באזורי הפריפריה, במקרים רבים, ההנחה נמוכה משמעותית.
– הזוכים לא יודעים במשך תקופה ממושכת במה הם זוכים. אין להם מושג באיזו קומה הדירה, מה השטח של הדירה? הם לא יודעים אם הם בכלל רוצים את הדירה. הם רק יודעים שהם זכו בזכות לדירה.
– תקופת הזמן בין הזכייה ובין קבלת הדירה עלולה להיות ארוכה מאוד, אפילו מעל 4 שנים. בתקופה הזו הזוכים ממשיכים להיות באי וודאות (לפחות בחלק גדול מהתקופה), הם ממשיכים לשלם שכירות, כשלחלקם הגדול יהיו במקביל (לאורך חלק מהתקופה) תשלומי משכנתא.
– איכות הבנייה עלולה להיות מתחת לסטנדרט המקובל. אז נכון, יש מפרט מעין מחייב של האוצר ומשרד השיכון, אבל היכן שהקבלנים יוכלו לעגל פינות, הם (ברובם) יעגלו. כבר שמענו על מקרים של 5 דירות בקומה, על חוסר הגיון בין שטח המרפסת בדירות של מחיר למשתכן ביחס לדירות אחרות ועוד.
– רבים מהזוכים לא מתכוונים לגור בדירות האלו. האם המגדלים האלו יהפכו למגדלים של דיירים בשכירות? ואם כן, האם זו המטרה? ומעבר לכך – יש הבדל גדול בין בניין שמתוחזק על ידי בעלי הבית, לבין בניין שגרים בו שוכרים. מהר מאוד הבניינים האלו יכולים להפוך לסוג של דירות סוג ב' לעומת הבניינים ליד שלא נבנו במסגרת תוכנית מחיר למשתכן ואין בהן כמות גדולה של שוכרים.
קחו את מכלול הבעיות האלו, ותקבלו אי וודאות גדולה. הזוכים עשויים לקבל דירה גדולה על הצורך שלהם – נניח לדוגמה שזוג זכה בדירה והוא אפילו קונה אותה בהנחה של 20%, אבל הדירה גדולה ב-20% בשטח ממה שהם רוצים לקנות. הרי אין דירות קטנות במסגרת תוכנית מחיר למשתכן. אז האם זה בכלל כדאי להם? מעבר לזה, אתם כבר יודעים מה יכול לקרות ב-4 שנים – זמן ההמתנה לדירה. הזוכים יקבלו את הדירה בעוד 4 שנים, ובינתיים הם משלמים שכירות שוטפת; ובכלל – הדירה אולי לא מתאימה להם למגורים ורבים מהם כאמור מלכתחילה לא התכוונו לגור בה. וזה עוד לפני הפתעות שצפויות מצד הקבלן. אז מה היתרונות כאן, אם בכלל?
בשטח מספרים שבפריפריה היתרונות ממש לא מורגשים, המחיר כבר לא מבטא כזו הנחה בהינתן התמונה המלאה. אבל באוצר ממשיכים בכל הכח. יש להם סיבה טובה, מעבר לכוונה האמיתית לעזור לזוגות הצעירים, הם פשוט מסלקים מהשוק רוכשים פוטנציאלים. 100 אלף רוכשים פוטנציאלים יצאו משוק הדירות ונרשמו כזכאים לתוכנית מחיר למשתכן. 100 אלף רוכשים כבר לא מחפשים דירות ולא מציעים לרכוש דירות. זה שינוי כללי המשחק בשוק הדירות, הביקוש קטן משמעותית, וכשהביקוש יורד משמעותית יש תקווה לעצירת המחירים ואף לירידת המחירים. 100 אלף שגדלים בכ-3-4 אלף בחודש, זה קצב מרשים, זה שינוי דרמטי של הביקושים בשוק, וזה יתבטא בהיקף העסקאות ובמחירים.
מחיר למשתכן – כל מה שצריך לדעתמשכנתא במחיר למשתכן
תוכן עניינים; ניתן להקליק על הקישור הרלבנטי
איך לבחון את התוכנית מנקודת המבט של הזכאי
שאלות ותשובות
? מה הייתה המטרה של תוכנית מחיר למשתכן?
התוכנית נועדה לספק דירות בהנחה לזכאים ולצנן את שוק הדיור. המדריך טוען שהכוונות טובות, אבל מטיל ספק בכך שהתוכנית תוריד את מחירי הדירות בכלל השוק.
? האם ההנחה זהה בכל אזורי הארץ?
לא. במרכז ההנחה ביחס למחירי השוק משמעותית יותר, ובחלק מהמקרים גבוהה מ-20%, ובפריפריה היא נמוכה בהרבה. בחלק מהאזורים, כשמביאים בחשבון את כל העלויות, היתרון כמעט לא מורגש.
? כמה זמן עלול לעבור מהזכייה ועד קבלת הדירה?
המדריך מתאר המתנה שעלולה להימשך יותר מארבע שנים. בתקופה הזו הזוכים ממשיכים לשלם שכירות, ולעיתים משלמים במקביל גם משכנתא, ולכן ההמתנה עצמה היא עלות כלכלית.
? מה החשש לגבי איכות הבנייה בפרויקטים?
יש מפרט מחייב של המדינה, אבל המדריך מזהיר שקבלנים עלולים לחסוך היכן שאפשר. כדאי לבחון את המפרט בקפידה, לבדוק את ניסיון הקבלן ולהיעזר בבדק בית לפני המסירה.
? למה ריבוי שוכרים בבניין עלול להשפיע על ערך הדירות?
אם רבים מהזוכים קונים להשקעה ולא למגורים, הבניין עלול להתמלא בשוכרים. בניין שמתוחזק פחות על ידי בעלי דירות שגרים בו עלול להיתפס כנחות מבניינים סמוכים, וזה עשוי להשפיע על מחירו בעתיד.
? איך משפיעה התוכנית על הביקוש בשוק החופשי?
זכאים שנרשמו לתוכנית יוצאים לרוב מחיפוש דירה בשוק החופשי. המדריך מציין שהוצאת עשרות אלפי רוכשים פוטנציאליים מהשוק מקטינה את הביקוש, ולכן עשויה לבלום את עליית המחירים.
התוכנית נבחנת בדרך כלל במבט מאקרו, דרך השפעתה על מחירי הדירות. לזכאי הבודד חשובות שאלות אחרות: כמה זמן ייקח עד שיקבל מפתח, היכן ממוקמת הדירה, ומה המחיר האמיתי ביחס לדירות דומות באזור במועד המסירה ולא במועד ההגרלה.
משך ההמתנה הוא גורם כלכלי בפני עצמו. בתקופה שבין הזכייה למסירה, משק הבית ממשיך לשלם שכירות, וחלק מההנחה נשחק בגלל ההצמדה למדד תשומות הבנייה. מי שמחשב את ההנחה רק לפי המחיר בהגרלה עלול להעריך אותה ביתר.
דוגמה: נניח שזוג משלם שכירות של 4,500 שקל בחודש וממתין שלוש שנים למסירה. במהלך ההמתנה ישלם כ-162 אלף שקל שכירות. אם ההנחה על הדירה מוערכת ב-250 אלף שקל, החשבון עדיין חיובי, אבל המרווח קטן יותר ממה שנראה בהודעת הזכייה.
האם ההנחה מובטחת גם במועד המסירה?
ההנחה נקבעת ביחס למחיר שהוערך במועד השיווק. אם המחירים באזור ישתנו עד המסירה, גם השווי היחסי של ההנחה ישתנה.
מה עדיף, להמתין לתוכנית או לקנות בשוק החופשי?
זה תלוי במיקום, בזמן ההמתנה הצפוי ובעלות השכירות בינתיים. חישוב פשוט של עלות ההמתנה מול שווי ההנחה עוזר להחליט.
מה עושים בפועל
- להעריך את משך ההמתנה עד המסירה
- לחשב את סך השכירות שתשולם בינתיים
- להשוות את המחיר לדירות דומות באותו אזור
- לבדוק את מנגנון ההצמדה בחוזה
- להחליט אם להמשיך בהגרלות או לפנות לשוק החופשי
להרחבה באתר: מחיר למשתכן – כל מה שצריך לדעת! · מחיר למשתכן – מהם הסיכויים לזכות בדירה?