חזקת התא המשפחתי על קטין נשארה — דירת הילד נספרת עם ההורים. החלטת מיסוי 18/2662. מס רכישה לדירה יחידה קפוא עד 15.1.2028: 1,978,745 / 2,347,040 / 6,055,070 / 20,183,565; דירה נוספת 8%/10% עד 31.12.2026 אלא אם יוארך. דירה ממוצעת כ-2.4 מיליון. כעת בנק ישראל 3.25%, פריים 4.75%. אפשר לחשב במחשבון המשכנתא ולהרחיב במדריך המשכנתא.
מס הכנסה דבק בהלכת התא המשפחתי כאשר קטין במשפחה רוכש דירה (או מתכוון לרכוש) גם בניבות שהם לא שחור ולבן. למעשה, מתייחס מס הכנסה לכל הקטינים ולהורים כתא משפחתי אחד ומונה את הדירות שבבעלותם לצורך מס רכישה, מס שבח ויתר המסיסים בכלל, כאילו היו גוף אחד – תא אחד – תא משפחתי. ומכאן, שאם קטין/ ילד רוכש דירה, ולא משנה מה מקור הכסף, מדובר בדירה שהיא חלק ממכלול הדירות של התא המשפחתי. הנחת היסוד של רשות המיסים שילד גר עם הוריו ולכן כל דירה נוספת של התא המשפחתי היא דירה להשקעה. המס על דירה להשקעה גבוה יותר — גם מס רכישה שמתחיל ב-8% (8%/10% על דירה נוספת עד 31.12.2026, אלא אם יוארך), וגם מס שבח. דירה יחידה קפואה עד 15.1.2028: 0% עד 1,978,745; 3.5% עד 2,347,040; 5% עד 6,055,070; 8% עד 20,183,565; 10% מעל.
הנה מקרה מעניין שהגיע לרשויות המס והם נתנו עליו את הדעת
תחום החלטת המיסוי: מיסוי מקרקעין, והנושא: תחולת חזקת התא המשפחתי על דירות קטין
העובדות – במשפחה בן קטין שירש כספים מאמו.
אביו של הקטין מבקש לרכוש עבורו דירת מגורים כאשר מימון הרכישה יעשה מכספי הירושה ומכספים שיינתנו כהלוואה מאת האב או ממשכנתא.
הבקשה של האב והבן – לאשר כי דירת הבן לא תימנה במניין הדירות של התא המשפחתי, הן לעניין החבות במס רכישה, כך שבעת רכישתה יחול שיעור מס של דירה יחידה וכך גם יהיה לעניין החבות במס שבח, בעת מכירתה בעתיד.
עוד בנושא: הבנק מסרב לתת לכם משכנתא? ההון העצמי לא מספיק? -המדריך המלא למשכנתא חוץ בנקאית, משכנתא לרווקים – איך לוקחים משכנתא? האם יש הטבות? איך הבנקים מתייחסים לרווקים?.
החלטת המיסוי ותנאיה – בהתאם לחזקת התא המשפחתי הקבועה בחוק, יראו כרוכש/ כמוכר אחד את בני הזוג, וילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנה, למעט ילדים נשואים, הן לעניין מס שבח והן לעניין מס רכישה.
דירה אשר נרכשה עבור קטין, תיחשב כדירת התא המשפחתי ותימנה במניין דירותיו לעניין מס שבח ומס רכישה. דירה הנרכשת עבור קטין מהווה אפיק להשקעת כספי הקטין ואינה לצורך הבטחת מגורי הקטין (שכן אפוטרופסיו הם המחויבים במדורו). דירת השקעה אינה זכאית להקלת מס.
במילים אחרות, ברשות המס הסבירו בצורה ברורה, כי לא מדובר בדירת מגורים. קטין לא מתגורר מחוץ לבית הוריו, ולכן מדובר הרי בדירת השקעה, ודירה כזו לא נהנית מהקלות במס.
העברת דירה לילדים – האם זה פטור ממס? כמה מס שבח משלמים? וכמה מס רכישה?