משכנתא עם אמא ואבא: המספרים בכתבה. כעת ריבית בנק ישראל 3.25% והפריים 4.75%. דירה ממוצעת כ-2.4 מיליון. בדקו במחשבון משכנתא ובמה הבנק בודק.

הצעירים הממוצעים הרוכשים דירה מערבים בתהליך את הוריהם: החיפוש אחר הדירות, ההתייעצויות סביב השולחן, המשא ומתן מול הרוכשים. זאת לצד העובדה שהורים רבים מלווים או מעניקים במתנה סכום נאה שיכול להגיע גם למאות אלפי שקלים, כדי לקרב את ילדיהם צעד משמעותי לעבר דירה משלהם. הצעירים פשוט מוסיפים את הסכום הזה להון העצמי שלהם, שמקטין את המשכנתא שהם צריכים לקחת בפועל.

בשנים האחרונות גדל מספר הצעירים שנעזרים בהוריהם גם בכל הנוגע ללקיחת המשכנתא, או ליתר דיוק: לוקחים את המשכנתא ביחד איתם. ראשית, קיימת אופציה של ההורים לקחת הלוואה תמורת שעבוד הנכס שלהם לצורך השלמת היתרה הדרושה למימון ההון העצמי הדרוש, מה שהופך את ההורים במידה רבה ללווים. שנית, ההורים יכולים להשתתף בתשלומים השוטפים של המשכנתא, לרוב תמורת שעבוד הנכס שלהם לבנק. הנה כל מה שחשוב שתדעו על הכנסת ההורים (שוב) לעולם המשכנתאות.

כך לוקחים משכנתא עם אמא ואבא

העיקרון של לקיחת משכנתא "עם אמא ואבא" די פשוט. כדי לעזור לילדיהם בהחזרת תשלומי המשכנתא (כי סיוע בהשגת ההון הראשוני הדרוש לא תמיד מספיק), הם למעשה מתחייבים למשכנתא מחדש ומשעבדים את הנכס שלהם: כך הורים שכבר סיימו עם תשלומי המשכנתא עבור הדירה שהם מתגוררים בה עשויים להיכנס לשדה המשחק מחדש. הבנקים בחלק מהמקרים דורשים שההורה לא רק יחתום על ההלוואה בתור ערב להשבת הכספים, אלא ישתתף באופן פעיל בתשלומים השוטפים של ההלוואה בזכות הוראת קבע מהחשבון שלהם או הסדר אחר.

יש מספר תנאים מרכזיים לכך: המימון המקסימלי האפשרי בדרך זו מוגבל לרוב ל-50% מערך הנכס. באשר לתנאים, הם משתנים כמובן במאפייני העסקה וחשבון הבנק של ההורים, אם כי במספר לא מבוטל של מצבים הריביות של ההלוואה יהיו גבולות יותר מאשר משכנתאות "רגילות". אם להורים יש יציבות כלכלית גבוהה והון עצמי ראוי, יכול להיות מנגד שהתנאים שהם יקבלו יהיו דווקא סבירים. הגבלה נוספת של בנק ישראל היא שיכולת ההחזר הנדרשת מבחינתו של ההורה עומדת על 50% מההכנסה הפנויה העומדת לרשותו, כלומר, ההכנסה של ההורה נטו (משכורת, קצבאות וכן הלאה) מינוס תשלומים עבור הלוואות אחרות שלקח,,אם לקח.

גם אם יש הורים שיסכימו "להקריב" את חשבון הבנק או את הנכס שלהם בשביל ילדיהם, בפועל רבים מצפים כמובן שהילדים יחזירו להם את הכספים: אלא שה"תנאים" של ההלוואה הזו נוטים להיות מן הסתם פשוטים יותר מאשר תנאי המשכנתא ה"רגילה", מה שעשוי להקל על כל המעורבים.

כאשר הצעירים אינם יכולים מבחינת יכולות ההחזר שלהם לעמוד בסכומים הנגבים מדי חודש עבור המשכנתא, התוספת של ההורים יכולה לעשות את ההבדל. קחו לדוגמא מצב בו רוכשי הדירה זקוקים לתשלום של 6,000 שקלים בחודש על המשכנתא. אם ההכנסה המשותפת שלהם בנטו עומדת על 12,000 שקלים, הרי שהמשכנתא היא בגובה של 50% מיכולת ההחזר. הבנק צפוי במצב הרגיל לא לאשר את המשכנתא, בה דרישת החובה היא להחזר בגובה שליש מההכנסות. אם הם בוחרים להוסיף את ההורים שלהם בתור "לווים תומכים", הרי שההורים הם שישלמו לבנק סכום נוסף שיידרש כדי שיגיעו לרף שמעמיד הבנק. אם ההורה מתחייב להעביר לבנק 4,000 שקלים בחודש, בדוגמא שהזכרנו מעלה, הרי שהמגבלה של שליש מההכנסות מתבטלת לה.

שימו לב שצירוף ההורים למשכנתא עשוי לא רק להקל על ההחזר שלה מנקודת המבט של לוקחי ההלוואה, אלא גם להגדיל את הסיכויים לאישור המשכנתא. כאשר הבנק סבור שיכולת ההחזר של נוטלי ההלוואה אינה מספיקה (מה שיגדיל את הסיכון של הבנק), הוא עלול שלא לאשר את המשכנתא ללא אותה התערבות הורים. הוספת ההורים – שהם פעמים רבות גוף כלכלי יציב – מגדילה את הביטחון של הבנק שהכספים שהוא העניק אכן יוחזרו לו.

ממה צריך להיזהר?

כמו כל החלטה כלכלית הנוגעת לסכומי עתק, גם למקרה של משכנתא עם ההורים יש יתרונות וחסרונות. בצד החיובי, בחירה באפיק זה יכולה להגדיל כאמור את הסיכויים שהמשכנתא תאושר, הן מבחינת ההון העצמי הראשוני הדרוש והן מבחינת יכולת ההחזר החודשית. לכן אפשר לטעון שהסיוע של ההורים הוא שהופך את הרכישה לאפשרית מנקודת המבט של הילדים (מה שנכון אגב במגוון תחומים אחרים). בנוסף לכך יש כאן פוטנציאל לשיפור בתנאי ההלוואה, ולו מכיוון שהילדים יכולים לקבוע את ההסדר הפורמלי או הבלתי פורמלי עם הוריהם שמתאים לשני הצדדים. כך למשל הם יכולים להשיב להוריהם את הכספים במועדים שהם מחליטים לגביהם ביחד, גמישות שלא בהכרח קיימת בהתנהלות השוטפת מול הגופים הפיננסיים הרשמיים של מדינת ישראל.

מן העבר השני של המשוואה, משכנתא עם אמא ואבא אינה נטולת סיכונים. ההורים למעשה נכנסים לשדה משחק שהם חשבו שהם כבר יצאו ממנו. כאשר ההכנסות של ההורים קטנות עם הזמן, כפי שקורה לא פעם (חשבו על הורה שמצמצם את שעות עבודתו או אפילו יוצא לפנסיה), העמידה שלהם עצמם בהתחייבות להחזרת המשכנתא אינה מובנת מאליה תמיד. לכן ההורים עלולים שלא לעמוד בתשלומים, מה שיסכן את הנכס שלהם עצמם. ההורים במידה מסוימת עלולים לסכן את העתיד הכלכלי שלהם, את הרווחה שלהם בשנים המאוחרות של חייהם או את כספי הפנסיה. מבחינה כלכלית מדובר כאן למעשה במשכנתא עם עלויות משלה, ריביות וכדומה – מה שעלול לייקר את העסקה הכוללת.

יש שיוסיפו לכך את הסיכון למתחים לא נעימים בתוך המשפחה, או אפילו סכסוכים השמורים למצבים מורכבים בהם דברים לא מתפתחים כפי שכל הצדדים חשבו תחילה. יש שיעדיפו לא להיכנס מראש לסיטואציה הזו עקב החשש שההורים לא יקבלו החלטה שהם שלמים איתה לחלוטין, או שהם יכולים לעמוד בה מבחינה אובייקטיבית, פשוט כי "לא נעים להם".

כמו סוגיות רבות אחרות הקשורות למשכנתא, נראה שקשה לספק תשובה חד משמעית לגבי שאלת עירוב ההורים בלקיחת ההלוואה החשובה הזו. בנוסף לכך ברור שהנסיבות המשתנות של כל מקרה – מבחינת עלות הנכס, ההון הראשוני של הרוכשים, ההכנסה שלהם וכן הלאה – צפויות להשפיע עליו. מה שכן, אנחנו ממליצים לכם לשקול בכובד ראש את הסוגיה, תוך בחינת היתרונות והחסרונות, ובדיקה האם מדובר בפתרון הפיננסי המשתלם והמתאים ביותר לצרכים וליכולות של כל המעורבים.