דיור זמני למפונים – מי אחראי על האנשים שמפונים מהדירות בגלל שלא שילמו את המשכנתא? ובכן, במהלך שנת 2009 נוסף תיקון 29 לחוק ההוצאה לפועל שמתייחס למחויבות של הבנקים למשכנתאות כלפי המפונים מהדירות כתוצאה מאי יכולת לשלם את חובם.

מי אחראי לשכר הדירה למפונים?

על פי התיקון הבנקים צריכים להסדיר למפונים דירה (השכרת דירה) למשך שנה וחצי. העלות אמורה לחול על המפונים, אבל לרוב אין למפונים לשלם את שכר הדירה, ועל פי התיקון הבנקים למשכנתאות צריכים לשאת בעלויות אלו שמוערכות בלפחות 20 אלף שקל (לפינוי משפחה). על רקע זה, הבנקים למשכנתאות נמנעים מלהגיע למצב של פינוי משפחות ומעדיפים להגיע להסדרים עם הלווים. זו הסיבה שבסה"כ באופן יחסי כמות המפונים היא קטנה.

מתי מפנים לווה שלא שילם משכנתא?

דייר שאינו עומד בתשלומי המשכנתא במשך שישה חודשים רצופים לפחות עלול לקבל פנייה מההוצאה לפועל. למעשה, הבנק פונה להוצאה לפועל ומתחיל בהליכי פינוי הדירה.

הדייר מקבל אזהרה מההוצאה לפועל, וכדאי שינסה להגיע כבר בשלב זה (ואפילו בשלבים קודמים יותר) להסדר עם הבנק. אם הדייר החייב מתנגד להליכי ההוצאה לפועל הוא יכול לפנות לבית המשפט בהתנגדות. עם זאת – ברוב המקרים מציע בית המשפט חיוב של מכירת הדירה כדי לכסות את החוב ולהעביר את הדייר למגורים בשכירות.

כשלושה חודשים לאחר פתיחת התיק בהוצאה לפועל נעשה מינוי של כונס נכסים ומוצא צו עיקול לדירה שגם מגביל את בעל החוב מלבצע פעולות בנכס. הדבר היחיד האפשרי כעת, מבחינת הדייר החייב הוא תשלום המשכנתא. זו הפעולה היחידה המותרת, אך לרוב אם הגיעו למצב הזה, כנראה שלדייר אין יכולת לשלם את החוב.

כחודש לאחר רישום העיקול על הנכס, ובמידה ואין הסדר של החוב (לרבות הסדר תשלומים), הבנק רשאי לבקש מראש ההוצאה לפועל צו פינוי ולקבל אישור לקידום מכירת הנכס המעוקל. במקרה כזה, הדייר יקבל הודעה על הכוונה להעמיד את הדירה למכירה אם לא יפרע את החוב תוך שבעה ימים. אחרי שבעת הימים, נעשית הערכת שמאי מקרקעין לדירה. הערכת השווי נמסרת לראש ההוצאה לפועל, לדייר החייב ולבנק הנושה. בשלב זה כל אחד מהצדדים יכול לערער על גובה השומה. לאחר 15 יום ממתן שומת המקרקעין, ניתן להעמיד את הדירה למכירה. ההליך נעשה במכירה פומבית ולאחר פרסום לפי החוק.

לא יכולים להחזיר את המשכנתא – מה ההגנות שלכם?

החוק מספק הגנות מסוימות לאנשים שלא מצליחים לשלם את חוב המשכנתא שלהם לבנקים. סעיף 33 בחוק הגנת הדייר, מתייחס לחייב שביתו נמכר בהליכי עיקול או משכנתא. הדייר יכול להמשיך לגור באותה דירה כדייר מוגן של הרוכש. הבית נמכר כבית שמתגוררים בו ובאופן זה ערכו יורד ומלווה המשכנתא נפגע.

סעיף 38 בחוק ההוצאה לפועל קובע כי אם אין לדייר ומשפחתו, מקום מגורים נוסף או אפשרות לממן דירה, הבנק מחויב לדאוג להם לדיור חלופי כמו שכירת דירה למספר שנים קצוב (שנה וחצי). אלא שהבנקים יכולים לעקוף הגנות אלו על ידי התניה בחוזה המשכנתא לפיה הלווה יוותר על ההגנות.

פסיקת בית המשפט

בבית המשפט המחוזי בתל-אביב, היה דיון ביחס לבני זוג שרכשו דירה בחולון במשכנתא שערכה 2/3 מסכום הנכס. בנק לאומי ביקש לפנות את האישה מאחר שזו חתמה על סעיף בחוזה לפיו היא מוותרת על סעיף 38 בחוק ההוצאה לפועל. האישה ביקשה מראש לשכת ההוצאה לפועל לעכב את הפינוי על מנת שתינתן לה הזדמנות למצוא הסדר פריסת תשלומים.

היא הגישה בקשה נוספת לדחיית הפינוי בטענה שסעיף 38 בחוק ההוצאה לפועל תקף למרות שוויתרה עליו בהסכם המשכנתא. הבקשה האחרונה נדחתה על ידי ראש ההוצאה לפועל והעניין הובא לדיון בפני בית המשפט המחוזי.

חייבת טענה כי לא היתה מודעת בעת החתימה על החוזה לחשיבות הוויתור על סעיף 38, ומאחר שהיא חסרת רקע משפטי לא ניתן היה לצפות כי תדקדק בפרטיו. בנוסף הדגימה החייבת מספר פסקי דין בהם הוחלט כי למרות הכנסת סעיפי ההגנה באשר לחוקי הגנת הדייר והוצאה לפועל, אין הצדדים פטורים מלממש את החוק. אך בית המשפט תמך בבנק וקבע כי אי אפשר לבטל בקלות סעיף בהסכם משכנתא שכן הביטול מהווה התערבות בחופש החוזים באופן בלתי צודק.

אם אתם מתקשים לשלם את החזרי המשכנתא חשוב לפנות לבנק ולהגיע להסדר. במקביל אתם יכולים לפנות למשרד השיכון והבינוי ולבקש עזרה – פנייה לוועדה למתקשים בתשלום משכנתא.

---

משכנתא לזכאים: האם אתם זכאים להלוואה מהמדינה?

מדריך משכנתא – כל מה שצריך לדעת!

הבנק מסרב לתת לכם משכנתא? ההון העצמי לא מספיק? -המדריך המלא למשכנתא חוץ בנקאית

שכר הדירה – לאן?

---

מה לווה שמפגר בתשלומים צריך לדעת על הזכויות שלו

החוק מחייב את הבנק להסדיר דיור חלופי למי שמפונה מדירת מגורים בעקבות חוב משכנתא, בתנאים מסוימים. אבל המטרה הראשונה צריכה להיות למנוע את הפינוי. לווה שמפגר בתשלומים צריך לפנות לבנק מוקדם, ולבדוק אפשרויות להסדר.

כדאי גם להיעזר בייעוץ, למשל של עמותות שמסייעות למשפחות בקשיים כלכליים או של עורך דין. הבנה של הזכויות, של השלבים בהליך ושל האפשרויות להסדר יכולה לשפר את המצב. מכירה עצמית לפני מימוש עשויה לשמור על חלק גדול יותר מההון. ככל שהפנייה לבנק מוקדמת יותר, כך גדל מספר האפשרויות שעומדות לרשות המשפחה.

דוגמה: נניח שמשפחה צברה פיגור של 30,000 שקל. אם תפנה לבנק ותציע פריסה של הפיגור על פני שנתיים, היא תשלם תוספת של כ-1,250 שקל בחודש מעבר להחזר הרגיל. זה עשוי למנוע הליכים. הנתונים היפותטיים.

מתי הבנק מחויב לדיור חלופי?

בתנאים שנקבעו בחוק, בפינוי מדירת מגורים. כדאי לבדוק עם עורך דין.

מה עדיף, הסדר או מכירה?

זה תלוי במצב. הסדר מאפשר לשמור את הדירה, ומכירה עצמית עשויה לשמור הון.

איפה מקבלים ייעוץ?

עמותות, עורכי דין ויועצי משכנתאות.

צעדים מעשיים – הבנקים למשכנתאות אחראים להסדיר דיור זמני למפונים

1. לפנות לבנק מיד כשמתחיל פיגור.
2. להציע הסדר פריסה של החוב.
3. להתייעץ עם עורך דין או עמותה.
4. לשקול מכירה עצמית לפני מימוש.

קריאה נוספת: הוצאה לפועל בגין חוב משכנתא