עד היום נכים התקשו לקבל משכנתא (במקרים רבים) מכיוון שלא הצליחו לקבל ביטוח חיים. הביטוח הזה הכרחי לבנק, ואם אין ביטוח אז פשוט אין משכנתא. אבל בשורה לנכים שמתקשים לקבל ביטוח כזה. בקרוב יהיה אפשר לקחת שמכנתא גם ללא ביטוח חיים. הבנקים, בנק ישראל, רשות שוק ההון, חברות הביטוח ומשרד האוצר בהובלת יו"ר ועדת הכספים ח"כ משה גפני, הגיעו לסיכומים בעניין ונקבע (תוך כדי הליך חקיקה) כי אדם עם מוגבלות יוכל לקבל משכנתא לשם רכישת דירה גם אם חברת הביטוח סרבה לבטחו בביטוח חיים. מטרת החוק הינה לסייע לאוכלוסייה שהיום לא מקבלת ביטוח ובעקבות כך לא מקבלת משכנתא ואיננה יכולה לרכוש דירה.

במסגרת המתווה נקבע כי אדם בעל מוגבלות שעלולה לקצר את תוחלת חייו לעומת תוחלת חיים ממוצעת אך תוחלת חייו צפויה להיות מעל 5 שנים, יהיה אותו אדם זכאי לפנות לבנק והבנק לא יוכל לסרב לתת לו משכנתא בשל סיבה של אי קבלת ביטוח.

על פי המתווה במסגרת סירוב סביר של חברת הביטוח ובמידה שימצא שהוא עומד בתנאים בבדיקה אובייקטיבית, יצטרכו החברות להפנות אותו למסלול ביטוח ללא חיתום (ללא הצהרת מצב בריאות), מוצר שחברות הביטוח ידרשו להחזיק על המדף שלהם לצורך חקיקה הזו. לאחר שיחזיק בביטוח זה יוכל אותו אדם לקבל את המשכנתא המבוקשת.

משכנתא לנכים – מדריך

הסכום מקסימלי בו יבוטח אדם יעמוד על חצי מיליון והמשכנתא תעמוד על פי 2 מהסכום הזה – מיליון ₪. תקופת המשכנתא תעמוד על 15 שנה אלא אם הגיע האדם להסכמה עם הבנק על תקופה ארוכה יותר או שאותו אדם ביקש תקופה קצרה יותר.

במסגרת המתווה קיבלו על עצמם הבנקים "לספוג" את תקופת ההכשרה עד לכניסת הביטוח לתוקף, וכן המדינה קיבלה על עצמה להשתתף בעלויות החודשיות של החזרי המשכנתא בסכום של 300 ₪ לאדם לחודש, זאת על מנת לתת מענה לתקופת הכשרה ארוכה יותר ופרמיות גבוהות יותר הנהוגים במסגרת מסלולים ללא חיתום.

אדם עם מוגבלות שיעמוד בתנאים הבסיסים יקבל את המשכנתא יחסית בתחילת הדרך על מנת שלא יפספס את ההזדמנות לרכישת הדירה בה הוא מעוניין ואת יתר ההליך ישלים האדם לאחר מכן, כאשר ישמרו לו התנאים שהוצאו לו.

את הצעת החוק הגישה ח"כ קארין אלהרר והצטרפו אליה חברי הכנסת: איציק שמולי, דב חנין, תמר זנדברג, מירב בן-ארי, שלי יחימוביץ, משה גפני, איתן כבל, יעל גרמן, אורלי לוי-אבקסיס, יפעת שאשא-ביטון, יעקב מרגי, מיקי לוי, חיים ילין ונורית קורן.

יו"ר הוועדה ח"כ משה גפני ציין בפתח הדיון כי "מדובר באנשים שרוצים רק לרכוש דירה בכוחות עצמם ולא נותנים להם משכנתא. זה כתם על החברה, יש נכונות היום, דיברה איתי גם המפקחת על הבנקים, וגם מנכ"ל בנק הפועלים וגם חברות הביטוח, גם אגף התקציבים, כולם שותפים בעניין הזה. יש אווירה שונה שכולם נרתמים לעניין, זה ייפתר".

לאחר אישור החוק בירך יו"ר הוועדה את שיתוף הפעולה בין הצדדים: "אני מודה לכל הצדדים, סוף סוף יוכלו אנשים עם מוגבלות שרק רוצים לרכוש דירה לעשות זאת".

ח"כ קארין אלהרר ציינה כי "זהו יום בשורה לאלפי אזרחים בישראל שחלמו לקחת משכנתא כמו כולם ובגלל מוגבלותם סורבו לכך. אני רוצה לברך את יו"ר הוועדה ח"כ גפני על מאבק והתעקשות עד להישג המרשים. אני רוצה להודות גם לבנקים, בנק ישראל וחברות הביטוח שהבינו את חשיבות הסוגיה ונתרמו לטובת העניין. כולי תקווה שהחוק יצא אל הפועל בהקדם האפשרי".

עודדה פרץ, סגנית המפקחת על הבנקים: "מבחינת המתווה הצדדים הגיעו להבנות, חשוב להגדיר את האנשים עם המוגבלות, בחוק בעלי מוגבלויות נכנסים גם אנשים עם הפרעות שונות שאינן תחת הגג וזו קבוצה גדולה מידי. יש להגדיר מי האוכלוסייה שאנחנו רוצים לעזור להם.

במהלך הדיון העלו בנק ישראל ומשרד האוצר חשש כי יהיה ניצול של הפניית אנשים שיכולים לקבל משכנתא עם ביטוח רגיל לאפיק זה, לאור כך נקבע כי יובהר בחוק מי בדיוק נכלל בקבוצה האמורה. לגבי תקופת ההכשרה נקבע כי זו תעמוד על שנתיים וחצי.

ברשות שוק ההון הצביעו על סירוב של כ-1,500 עד 2,000 סירובים בשנה לביטוחי חיים לאנשים עם מוגבלות. במסגרת החוק על הרשות תוטל האחריות לוודא שחברות הביטוח יחזיקו את המוצר וכן לדאוג שתהייה רשימה של אקטוארים אובייקטים שחברות הביטוח תוכל לעבוד איתם.

יו"ר מועצת רואי החשבון, גיא רוטקופף: "חברות הביטוח החליטו בצורה חיובית ובאמונה אמתית לפעול כאן. אלה אנשים שחברות הביטוח מאוד רוצות לבטח, הן עושות כל מה שהן יכולות כדי לעשות זאת והן מבטחות, עובדה שכמות הסירובים אינה גדולה. נעשה הכל על מנת שנוכל במסגרת הפתרון לנושא הזה, מידיעה שאנחנו צריכים להכניס יד לכיס".

אבישי רוטשטיין: "ב-2011 חליתי בלוקמיה, ב-2015 חזרתי לשוק העבודה ולאחרונה רציתי לקנות את ביתי, הגעתי לבנק והסתבר שאין מי שיסכים לבטח אותי בביטוח חיים. סורבתי ב-3 חברות ביטוח, לא קיבלתי פירוט לפניות שלי לגופים השונים, זו התחושה שלנו בסוף. יש עוד המון אנשים במצב הזה".

אנשי האוצר ציינו כי להערכתם הפער בין מי שיוכר לכלל המשכנתאות עומד על כ-300 שקל לחודש, ומשם נגזר סכום הסיוע של המדינה. בשלב ראשון יוקצבו לשנת 2018 כ-5.4 מיליון ₪, ויבוצעו התאמות לאורך השנים ככל שיידרש.

דמי הניהול שאתם משלמים על ניהול כספי החיסכון הפנסיוני שלכם – קרנות הפנסיה וקופות הגמל, הם לא רק מה שאתם רואים כלפי חוץ, זה לא רק מה שמנהלי הגופים המוסדיים מצהירים ומספרים לכם. בנוסף לדמי הניהול ה"רגילים", משלמות הקרנות האלו דמי ניהול על ניהול כספי מקצועי – קרנות גידור, קרנות נדל"ן, קרנות הלוואות ועוד. הגופים האלה מקבלים דמי ניהול עבור ההשקעות שלהם וגופי הפנסיה והגמל משלמים להם. אלא שהסכום הזה מתגלגל כמובן אליכם – החוסכים. לגופים האלו מותר לחייב אתכם בדמי ניהול נוספים בשיעור של עד 0.25% בשל תשלומים למנהלים חיצוניים. 

ולמרות הבעייתיות עם השיטה הזאת, וועדת הכספים האריכה את השיטה הזו בשנתיים (לפחות). חבל.    

למדריך דמי הניהול הסמויים

דמי ניהול סמויים בפנסיה

הארכה בשנתיים, כך טוענים בועדת הכספים הושגה כפשרה לאחר שחלק מחברי הכנסת התנגדו להפיכת התקנות הקובעות תקרה של 0.25% בגין גביית הוצאות ישירות לתקנות קבועות, בטענה שמדובר בתקרה גבוה מידי ואין הוכחה לכך שההשקעות מביאות למשקיעים תשואות גבוהות יותר. במסגרת הארכת הוראות השעה נקבע כי בתום שנה תעביר רשות שוק ההון דיווח לוועדה לגבי גובה עמלות ההוצאות הישירות לצרכי בקרה

במסגרת הדיון האריכה הוועדה בשנתיים את התקנות לעניין לגביית 'הוצאות ישירות' על עסקאות, המגבילות את גובה ההוצאות הישירות הנגבות מעבר לעמלות דמי הניהול במסגרת השקעות שונות, ומעמידות אותן על 0.25 אחוז לכל היותר. ברשות שוק ההון וברשות לניירות ערך ביקשו בתחילה להפוך את התקנות להוראה קבועה והסבירו כי האמור הוא בעיקר בהשקעות בחו"ל לגביהן יש צורך ביצירת מומחיות אך לאור התנגדות מספר חברי כנסת הוחלט על הארכה לשנתיים, כאשר לאחר שנה יועבר דיווח לוועדה לגבי גובה עמלות ההוצאות הישירות ונתוני ההשקעות. בנוסף התווספו גם 'קרנות טכנולוגיה עילית' בארץ למסלולים לגביהם ניתן לגבות עמלת 'הוצאות ישירות'. לצד אלה גם הוארכה ההוראה לגבי גביה של עד 0.1 אחוז מהשקעות בקרנות סל בארץ למרות רצון רשות שוק ההון לבטלן, זאת נוכח חשש הח"כים כי הדבר ידרבן את בתי ההשקעות להשקיע בחו"ל ולא באפיקים אלה. נוסף על כך נקבע כי 'הלוואה לעמית' לא תחשב עוד כמוצר שניתן לגבות בגינו עמלת 'הוצאה ישירה'.

למה הגופים המוסדיים צריכים מנהלים חיצוניים?

התקרה נקבעה לראשונה בשנת 2014, לגבי הוצאות הנובעות מהשקעה בקרנות השקעה, מנהלי תיקים, קרנות, תעודות סל, נכסים לא סחירים ומתן משכנתא. בדיון היום הסבירו נציגי רשות שוק ההון כי הגבלת הגבייה העמידה איזון ראוי בין הצורך להגביל את שיעור ההוצאות הישירות והצורך לאפשר את המשך ההשקעות וכי העמלות הנגבות מהציבור עומדות בממוצע על סביבות ה-0.15 אחוז.

בפתח הדיון אמר סגן הממונה על שוק ההון, יואב גפני: "אנחנו מביאים תקנות שהיו בעשור האחרון בהוראת שעה, המהות שלהן שישנם תחומים בהם לגופים מוסדיים אין מומחיות כדי שיוכלו לפתח מומחיות עבור הלקוחות שלהם, הם יכולים להשקיע במספר אפיקים ולשלם את ההוצאות לגבי ההשקעות האלה. התקנות הוארכו בפעם האחרונה בינואר 2014, אז נקבע השיעור עד רבע אחוז מסך הנכסים המנוהלים. בחנו ב-4 וחצי שנים את המתווה והגענו לכמה מסקנות, בניהן שהמגבלה יקרה למוסדות לכן ההשקעות הולכות למקומות המתאימים. אנחנו רואים את העלייה בשיעור בקרנות ההשקעה. המגבלה הזו לא כובלת, כי אנחנו רואים שמנצלים את המגבלה רק ב-60 אחוזים. בנוסף המגבלה מאפשרת לפזר את ההשקעות באופן חכם, גופים מוסדיים בישראל לא מכירים את כל השווקים ברחבי העולם ולחוסך לפנסיה יש ערך בדבר הזה. לכן המסקנה שלנו שיש מקום להותיר את המגבלה על כנה".

אבל יש כאן שאלה חשובה שלא ממש קיבלה התייחסות – מדוע מנהלי ההשקעות שלנו לא מומחים מספיק, ומדוע הם צריכים גופים אחרים שינהלו בשבילם את הכספים. אחרי הכל, אנחנו משלמים להם עבור ניהול השקעות, וזה אבסורד שהם מעבירים כספים לאחרים ומשלמים להם דמי ניהול (שמתגלגלים עלינו).

ענת גואטה, יו"ר רשות ניירות ערך: "הובלנו בעשור האחרון הליך משמעותי שהמטרה שלו להפוך את תעודות הסל להליך מפוקח, זה הושלם לפני שבועיים. קרנות הסל היו צריכים להיכלל באותה מגבלה. הושג סיכום בימים האחרונים בנינו לבין רשות שוק ההון שמותיר את הגבלת דמי הניהול שניתן לשלם לבעלי קרנות ישראלים להחלטת הממונה הבא. במצב הקיים היום למנהלים ישראלים שמנהלים קרנות בנכסי בסיס ישראלים, דמי הניהול הוא אפס, ולגבי מנהלי קרנות המנהלים נכסי קרנות זרים בבורסות בעולם ההגבלה היא רבע אחוז".

ח"כ מיכל בירן: "מה מרוויח החוסך מהגבייה הישירה, האם יש תשואה עודפת? צריך לזכור שיש כפל דמי ניהול, זה מסלול עוקף שקיפות ואי אפשר להתווכח על גובה דמי הניהול, לכן הצענו בהצעת החוק לפני מספר ימים לקבוע 0.15 כגובה מקסימום ולא תמכתם".

יואב גפני: "אנחנו סבורים שהחוסכים מרוויחים, הם נמצאים בהשקעות שלא היו בהם אילולי לא הייתה האפשרות הזו. ההשקעה שלהם מבוזרת יותר. לגופים המוסדיים יש הטיית בית, הם מושקעים פה בכל דבר שיש. למרות ההטיה הזו, הכסף החדש בגלל הגודל של ההשקעה שלו, הולך לחו"ל. אני לא יכול לומר שבכל מקום שיש השקעה כזו יש תשואה עודפת".

ח"כ בירן: "בבקשה, זה לא מביא תשואה עודפת לחוסכים אבל אני רוצה מספרים, לפני שנתיים קיבלתי תשובה שזה 0 תשואה עודפת. הביזור הוא אלמנט חשוב אבל יתכבדו בעלי המוסדות וישקיעו בתעודות סל בחו"ל ולא ייקחו על זה עוד דמי ניהול מופרחים".

ח"כ עומר בר לב: "השאלה היא כמה נגבה. הניצול בפועל הוא הרבה יותר נמוך, הכי גבוה הוא 0.15 אז למה צריכה להיות מגבלה יחסית גבוה? הכוונה היא להפוך להוראה קבועה. בנוסף למה לא אחת לשנתיים?".

ח"כ מיקי רוזנטל: "אם זה יהפוך להוראה קבועה הם יעלו ל-0.25. אנחנו נגרום לעלייה בפועל".

ח"כ עודד פורר: "אני מצטרף לעניין של הוראת השעה. לגבי השונות – יש פה כמה מוצרים, חלקם אם אני מבין נכון אתם מבקשים להוריד ל-0 את ההשקעות בקרנות הסל במקום 0.1, בעוד בחו"ל להותיר על 0.25. יש לי בעיה עם השונות, אתם דוחפים את הגופים להשקיע יותר בחו"ל. יש פה לדעתי טעם לפגם".

יו"ר הוועדה, ח"כ משה גפני: "האם תסכימו שנמשיך את הוראת השעה לשנה ולא תפסיקו את ה-0.1?". במשרד האוצר והרשות לניירות ערך הסכימו להצעה אך ביקשו הוראת שעה ארוכה יותר, נוכח כך שעד כה חלה ההוראה ל-4 שנים, ולקבוע אותה לעוד 4 שנים.

ח"כ מיקי לוי: לקחתי את שיעורי ההוצאות הישירות הם במגמת ירידה. בין 0.10 ל-0.15, התחרות עובדת אסור לנו להפריע את התחרות. שלוש שנים זה מינימום, אי אפשר לעשות תהליכים בפחות".

ח"כ רועי פולקמן: "מה ההיגיון לגבות בקרן סל ישראלית? למה ה-0.1?"

מנכ"ל איגוד חברות הביטוח, גיא רוטקופף: "מדובר בקרנות השקעה שעושות עבודה לאורך זמן על פרוייקטים ארוכי טווח. חוסר הוודאות הזו בהשקעה יוצרת קשיים משמעותיים ופוגעת בסופו של דבר בחוסכים, 4 שנים זו תקופה סבירה והגיונית".

צחי דרוקר, כלל ביטוח: "ה-0.25 זה כסף לצד שלישי, אין לגופים אינטרס להגדיל את השיעור".

ח"כ איציק שמולי: "אנחנו לא מזלזלים בנחיצות של הכלי הזה, באנו לדיון בהנחה שה-0.25 גבוה מידי, אין פה נתונים שמראים לנו למה המגבלה צריכה להישאר, עכשיו לדבר במונחים של 3 או 4 שנים אין לזה הצדקה. אי אפשר להתעלם שאתם לא מוציאים את אותו הסכום כפי שהייתם מוציאים בהשקעה כאן בישראל".

ח"כ מיקי רוזנטל: "אנחנו רואים שהממוצע גבייה בפועל הוא בסביבות 0.15, הצעתי שנאריך לשנתיים ואם בתוך כך נראה שיש עלייה והציבור משלם יותר, נקיים דיון לגבי ההמשך".

לאור הדברים קרא יו"ר הוועדה לצדדים להגיע לסיכום על הארכה של שנתיים עם עמלת גג שתיוותר על כנה ועם דיווח לאחר שנה שבעקבותיו יבחנו הצעדים להמשך: "אי אפשר לדעת מה יקרה ב-4 השנים האלה, יהיו הרבה שינויים בכנסת ובמוסדות נוספים".  בתום הדיון הושגה הסכמה על מתווה זה.

קרן הריט – ריט 1 שהיא קרן הריט הראשונה בבורסה (REIT ) מדווחת כצפוי על תוצאות טובות לרבעון הראשון של 2018.

• ה-FFO  הריאלי, ברבעון הראשון של השנה, עלה לכ-52.6 מיליון ש"ח, עלייה של כ-14%, בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.
• NOI Same Property בתקופת הדו"ח הסתכם בכ-66.1 מיליון ש"ח, עלייה של כ-3% בהשוואה לרבעון הראשון של 2017.

שמואל סייד, מנכ"ל ריט 1: "בחרנו להאריך את המח"מ ל-6 שנים. צעד זה, בשילוב הריביות הנמוכות, סייע לנו לקבע את הריבית לשנים הקרובות וצפוי לתרום לנו בשמירת שיעור הרווחיות גם בעתיד. אנחנו ממשיכים לפזר את תיק הנכסים ולהרחיב את חלק הלוגיסטיקה בתיק הנכסים שלנו, עם הרכישות האחרונות בהרטוב וכפר מסריק. תוצאותינו הכספיות מאפשרות לנו להמשיך בהגדלת הדיבידנד והעלאת תשואת ה- FFO למניה, כפי שעשינו ברבעונים האחרונים".

כמו כן, חזרה החברה על התחזית השנתית שלה, אותה פירסמה במרץ האחרון (אישור התחזית) במסגרתה דיווחה על FFO צפוי לשנת  2018 שיעמוד על  216-218 מיליון ש"ח.

• שיעור הריבית המשוקללת של אג"ח החברה ממשיך לרדת, ועמד ליום 31 במרץ 2018 על 1.99% בלבד. דבר זה תרם להמשך השיפור במרווח בין עלות החוב לשיעור תשואת הנכסים המשוקללת, העומדת על כ- 7.36%, והביאה אותו לשיא חדש של כ-5.4%.
• הוצאות המימון נטו של החברה ברבעון הראשון השנה הסתכמו בכ-11.5 מיליון ש"ח, בהשוואה לכ-6.8 מיליון ש"ח, בתקופה המקבילה אשתקד. הוצאות המימון הריאליות, בנטרול השפעת שערוך החכירה ברעננה (הוצאה של כ-2 מיליון ש"ח בתקופה לעומת הכנסה של כ- 3 מיליון ש"ח אשתקד) נותרו ללא שינוי מהותי, וזאת כתוצאה מהמשך מגמת הירידה בעלות החוב המשוקללת של החברה ולמרות הגידול בהיקף החוב של החברה בתקופה במקביל לצמיחה בהיקף תיק הנכסים המניבים.
• שיעור תפוסת הנכסים של החברה נותר יציב וגבוה עם כ- 99% אחוזי תפוסה.
• תיק הנכסים המניבים של החברה, מסתכם לכ-4.2 מיליארד ש"ח, עלייה של כ- 13% בהשוואה לכ- 3.7 מיליארד ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד. לחברה 36 נכסים מניבים הכוללים משרדים, מסחר, תעשייה ולוגיסטיקה, בתי חולים סיעודיים וחניונים בשטח של כ- 470 אלף מ"ר. נכסיה המניבים של החברה אינם משועבדים.
• דיבידנד: ע"פ החלטת הדירקטוריון, יחולק דיבידנד בגין הרבעון הראשון של 2018 בהיקף של כ-27.6 מיליון ש"ח, המשקף דיבידנד למניה בסך של כ- 0.16 ש"ח, עליה של כ- 14% ביחס לתקופה המקבילה אשתקד.

• אירועים בתקופת הדו"ח:

  עוד בנושא שוק ההון

  • גם אינפלציה, גם מיתון וגם אבטלה? קוראים לזה סטגפלציה
  • מיישרים קו עם העולם: הבורסה תשנה את אופן חישוב השער הקובע בנגזרים הנסחרים
  • בתקופת הדו"ח התקשרה ריט 1 ביחד עם שותף נוסף, לרכישת מגרשים באיזור התעשייה הרטוב, בהיקף כולל של כ-18.3 דונם, בעלות כוללת של כ- 33.5 מיליון ש"ח (חלק החברה – 50%). בכוונת החברה והשותף ליזום ולבנות על המקרקעין מבנה לשימושים של תעשיה ולוגיסטיקה, בשטח כולל של כ- 28,000 מ"ר.
  • בינואר 2018 הנפיקה החברה אגרות חוב (סדרה ה'), בדרך של הרחבת סדרה, בהיקף של כ-260 מיליון ש"ח ערך נקוב, תמורת כ-325 מיליון ש"ח. בנוסף, החברה הנפיקה כ- 62 מיליון ש"ח ערך נקוב אג"ח (סדרה ו') תמורת כ-68 מיליון ש"ח, כתוצאה ממימוש אופציות לאג"ח ו' שהנפיקה החברה בספטמבר 2017.  גיוסים אלו תרמו להארכת מח"מ החוב המשוקלל של החברה לכ- 6 שנים, נכון ליום 31.03.18.

אודות ריט 1:

ריט 1 היא קרן ההשקעות במקרקעין הראשונה שפועלת בשוק ההון הישראלי המאפשרת למשקיעים להיחשף לנדל"ן מניב, תוך חלוקת מרבית התזרים כדיבידנד, ללא שכבת מס נוספת. השקעה בריט נהנית מיתרון של סחירות ונזילות ביחס לאחזקה ישירה בנדל"ן מניב. ממועד הקמתה רכשה ריט 1 36 נכסים מניבים בשווי של כ-4.2 מיליארד ש"ח. ריט 1 מנוהלת על ידי שמואל סייד, מנכ"ל החברה ודרור גד יו"ר הדירקטוריון

אמות השקעות מקבוצת אלוני חץ פרסמה את תוצאותיה הכספיות לרבעון הראשון לשנת 2018 וסיפקה תחזית לשנת 2018.  הנה הדגשים לרבעון הראשון –

• ה-NOI ברבעון צמח בכ-8% בהשוואה לרבעון המקביל והסתכם בכ-167 מיליון ש"ח
• ה- NOI מנכסים קיימים (Same property NOI) ברבעון הסתכם לכ- 159.8 מיליון ש"ח, לעומת כ- 154 מיליון ש"ח ברבעון המקביל אשתקד, גידול של 4%, הנובע בעיקר מהמשך אכלוסו של מגדל אטריום ורכישת נכסים חדשים.
• ה-FFO לתקופה הסתכם לכ-117 מיליון ש"ח המהווה גידול של 17% בהשוואה לרבעון המקביל
• FFO למניה הסתכם ל 35.8 אג', עליה של 11% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד וזאת אגב גידול של 5% במספר המניות המשוקלל
• הרווח הנקי בתקופת הדו"ח הסתכם ב-78 מיליון ש"ח לעומת 81 מיליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד. הירידה ברווח הנקי לעומת הרבעון המקביל נובעת מזקיפת עלויות עסקה לדוח רווח והפסד בגין רכישת נכסים במהלך התקופה בהיקף של 20 מיליון ש"ח.
• ToHa (פרויקט תוצרת הארץ)– השותפות נמצאות בשלבי שיווק (חוזים חתומים וטיוטות לחתימה) של 52 אלף מ"ר המהווים 90% משטחי המגדל (מתוכם 50% חתומים). השותפות מעריכות כי הקמת שלב א' צפויה להסתיים בסוף שנת 2018 וכי ה- NOI שיניב המגדל בתפוסה מלאה הינו 86-100 מיליון ש"ח (חלק החברה 43-50 מיליון ש"ח). בנוסף, פועלות השותפות לקידום שלב ב' של הפרויקט להקמת מגדל משרדים נוסף בשטח עילי של כ-130 אלף מ"ר
• במהלך התקופה רכשה החברה 2 מרכזים לוגיסטיים בהיקף של כ-319 מיליון ש"ח אשר עתידים לתרום ל-NOI שנתי מייצג בתפוסה מלאה כ- 19.5 מיליון ש"ח. בגין נכסים אלו זקפה החברה לדוח רווח והפסד בתקופה המדווחת עלויות עסקה בהיקף של כ-20 מיליון ₪.
• סך שווי נדל"ן להשקעה (מניב ובהקמה) ליום 31.03.2018 הסתכם בכ-10.5 מיליארד ש"ח.
• שיעור התפוסה ל- 31.03.2018 נותר גבוה ויציב ועומד על 97.3%.
• ההון עצמי המיוחס לבעלי המניות ליום 31.03.18 הסתכם לסך של 4.2 מיליארד ש"ח (הון עצמי למניה של 12.89 ש"ח) לעומת 4.3 מיליארד ש"ח (הון עצמי למניה של 13.23 ש"ח) ב-31.12.2017 . הקיטון בהון העצמי בסך של כ-103 מיליון ש"ח נובע מרווח נקי בהיקף של 78 מיליון ש"ח ובניכוי חלוקת דיבידנד בהיקף של 189 מיליון ש"ח.
• כיום לחברה 3 מסגרות אשראי מאושרות ממוסדות פיננסיים בישראל בסך של כ- 800 מיליון ש"ח, הניתנים למשיכה מיידית (לתאריך הדוח כ-247 מיליון ₪ מתוך המסגרת נוצלו).
• כל נכסי החברה אינם משועבדים (למעט נכסים בשווי של כ- 3% בבעלות עם שותפים).
• החוב הפיננסי נטו לתאריך המאזן הינו כ-5.3 מיליארד ש"ח, המהווה כ- 50% מסך המאזן (בניטרול מזומנים ושווה מזומנים).
• Cap Rate – שיעור התשואה המשוקלל הנגזר מהנדל"ן המניב להשקעה עומד נכון לסוף התקופה על 7.16%.

אבי מוסלר, מנכ"ל אמות מסר: "אנו מסכמים את הרבעון הראשון בהמשך מגמת הצמיחה בפעילות החברה ובפרמטרים התפעוליים.

בבעלותנו שלושה פרויקטים בשלבי ייזום שונים: מתחם תוצרת הארץ, פרויקט משרדים ומסחר בחולון ופרויקט הלוגיסטיקה במודיעין. סך ההשקעה הכוללת בשלושתם הינה כ-1 מיליארד ש"ח והם מהווים חלק אינטגרלי ממנועי הצמיחה העתידיים של החברה.

פרויקט הדגל הנוכחי "ToHa" מתקדם בהתאם ללוחות הזמנים הצפויים. אנו נמצאים בשלבי שיווק שונים (חוזים חתומים וטיוטות לחתימה) של 52 אלף מ"ר המהווים 90% משטחי המגדל, מתוכם 50% חתומים. להערכתנו, הקמת שלב זה צפויה להסתיים בסוף שנת 2018 ואכלוסו יחל בתחילת שנת 2019. אנו צופים כי סך ה- NOI מהמגדל בתפוסה מלאה יעמוד על 86-100 מיליון ש"ח (חלק החברה 43-50 מיליון ש"ח) . במקביל לכך, אנו פועלים לקבלת זכויות נוספות להקמת שלב ב' של הפרויקט, אשר יכלול מגדל משרדים נוסף בשטח עילי של כ- 130 אלף מ"ר.

בתחום הרכישות, בחרנו להתמקד בין היתר בתחום הלוגיסטיקה. נחיצותם של מרכזים לוגיסטיים נמצאת במגמת עליה מתמשכת, עם השינויים בעולם הקמעונאות ואנו עדים לביקוש גובר למוצר זה. בהתאם לכך, ביצענו השנה רכישות של שני מתחמים לוגיסטיים, במודיעין ובאריאל, בסך של כ-319 מיליון ש"ח ובשטח כולל של 47 אלף מ"ר , אשר  צפויים להניב לחברה NOI שנתי של כ-19.5 מיליון ש"ח.

בנוסף, אנו ממשיכים לפתח ולהשביח את פורטפוליו הנכסים המניבים שלנו בין היתר באמצעות קידום תהליכים שונים לקבלת זכויות בנייה נוספות, בעיקר במסגרת תוכנית מתאר ת"א\5000. צעדים אלו יהוו את התשתית להמשך התפתחותה של אמות בעשור הקרוב".

תחזית לשנת 2018

במסגרת תוכנית העבודה של הקבוצה לשנת 2018, נבחנו כלל הנכסים של החברה, כולל השוכרים והסכמי השכירות, הוצאות התפעול של כלל הנכסים, תוך שימת דגש על ניצול מיטבי של המשאבים העומדים לרשות  החברה.

להלן תחזית החברה לתוצאותיה התפעוליות העיקריות של החברה לשנת 2018, המתבססת על הנחות העבודה הבאות:

• מדד – עליית מדד צפויה של כ 1%.
• כולל נכסים אשר נרכשו עד מועד פרסום הדוח.
• לא יחולו שינויים מהותיים בסביבה העסקית בה פועלת הקבוצה בארץ.
• חוזי השכירות חתומים וצפי הנהלת החברה בדבר חידושי הסכמי שכירות שוטפים בשנת 2018.

דיבידנד

בחודש מרץ 2018 קבע דירקטוריון החברה כי בשנת 2018 בכוונת החברה לחלק דיבידנד שנתי מינימאלי בסך של 90  אג' למניה, שישולם ב- 4 תשלומים רבעוניים. בגין הרבעון הראשון והשני של השנה 22 אגורות למניה ובגין הרבעון השלישי והרביעי 23 אגורות למניה, בכפוף להחלטה ספציפית של הדירקטוריון בתום כל רבעון.

בנוסף, בחודש מרץ 2018 הכריזה החברה על דיבידנד נוסף בגין שנת 2017 בסך של 36 אג' למניה (כ-117 מיליון ש"ח).

אודות אמות

אמות מקבוצת אלוני חץ (60%) פועלת בשוק הישראלי כ- 50 שנה והינה אחת מחברות הנדל"ן המניב הגדולות והמובילות בישראל.  אמות מחזיקה  101 נכסים מניבים בישראל בשטח כולל של 1.3 מיליון מ"ר (מתוכם כ- 454,000 מ"ר חניות) ומספר חטיבות קרקע המיועדות לפיתוח מתוכן שלושה פרויקטים בשלבי בנייה (תוצרת הארץ בת"א, בחולון ובמודיעין). עיקר נכסיה הינם באזור מרכז הארץ ובהם שעורי תפוסה גבוהים (כ- 97.3%). בין הנכסים הבולטים: מגדל אטריום בר"ג, מגדל אמות (בית IBM לשעבר),  בית אמות משפט, בית אמות ביטוח, קניון ערים בכפר סבא, קניון קריית אונו, בית פלאפון ופורטפוליו של כ- 36 סופרמרקטים ברחבי הארץ.

משרד המשפטים מעניק ייעוץ משפטי חינם לתובעי גמלאות נכות מול המוסד לביטוח לאומי.  הסיוע המשפטי ניתן בשלב זה כפיילוט שהחל לאחרונה לפעול בבאר שבע, ומצטרף לפרויקט 'יד מכוונת' של המוסד לביטוח לאומי, במסגרתו רופאים מומחים מסייעים לתובעי נכויות להתכונן לקראת התייצבותם בפני הוועדות הרפואיות.

מדריך ביטוח לאומי 

 הסיוע המשפטי במשרד המשפטים, בשיתוף מרכז "יד מכוונת" בבאר שבע, החל להעניק ייעוץ משפטי בחינם לאזרחים המבקשים למצות את זכויותיהם בפני הוועדות הרפואיות של המוסד לביטוח לאומי.

הסיוע המשפטי ניתן במסגרת תכנית חדשה המצטרפת למיזם "יד מכוונת" של המוסד לביטוח לאומי, במסגרתו רופאים מומחים מסייעים לתובעי נכויות לגבש את המסמכים הרפואיים הרלוונטיים לקראת התייצבותם בפני הועדות הרפואיות השונות של המוסד לביטוח לאומי, כולל לצורך הגשת ערר לוועדות הרפואיות לעררים של המוסד. במסגרת הפיילוט הייחודי שהחל לפעול לאחרונה בשיתוף מרכז "יד מכוונת" שבבאר שבע, בנוסף לצוות המעניק ייעוץ בהיבט רפואי, ניתן כעת גם ייעוץ משפטי מעורכי דין מיומנים של הסיוע המשפטי במשרד המשפטים.

במסגרת התכנית מגיעים עורכי דין של הסיוע המשפטי  למרכז 'יד מכוונת' בבאר שבע דין, ביום א' (בין שעות 9:30-16:00) ומציעים לציבור שירות ייעוץ משפטי, עצמאי ובלתי תלוי, ובחינם. השירות כולל את בחינת הסיכוי המשפטי בתיק וגיבוש הטיעונים המשפטיים שיש לטעון בוועדה.

חשוב לציין כי שירות זה מייתר פנייה לגורמי ייעוץ חיצוניים שונים, הגובים שכר טרחה גבוה עבור הטיפול בבקשות. יתרה מכך, באמצעות שירות זה, הציבור יכול לשפר משמעותית את הסיכוי שטיעוניו יתקבלו בוועדה, ובכך לחסוך התדיינויות משפטיות מיותרות  ועוגמת נפש.

אנו מזמינים את הציבור להגיע למרכז יד מכוונת בבאר שבע, על מנת לקבל ייעוץ משפטי איכותי מעוה"ד של הסיוע המשפטי:

ימי א', 9:30-16:00, מרכז "יד מכוונת", המרכז הרפואי "מדיטון" בקניון הנגב, מגדל הקניון קומה 4, באר שבע.

עו"ד לימור גולדנברג, מ"מ ראש הסיוע המשפטי במשרד המשפטים: "שיתוף הפעולה בין הסיוע המשפטי למוסד לביטוח לאומי מחזק את יכולת הציבור למצות את מלוא זכויותיהם באופן המהיר ביותר, וללא עלות. כך, אדם אשר סבור שמגיעות לו זכויות מהביטוח הלאומי יכול היום להסתייע בפרויקט 'יד מכוונת' שיסייע עבורו בהכנת התיק לוועדות הרפואיות ובאותו מעמד לקבל ייעוץ משפטי. המנגנון הזה יביא לכך שהמקרים יתדיינו בוועדות הרפואיות באופן מקיף יותר ובכך גם יתייתרו הליכים משפטיים בין האזרח למוסד לביטוח לאומי".

 עו"ד נמרוד בלייכר מהסיוע המשפטי, מנהל הפרויקט: "עורכי הדין של הסיוע המשפטי המשתתפים בפרויקט הינם עורכי דין מומחים בתחום הביטוח הלאומי ובין הטובים בתחום זה במחוז דרום. לכן, הייעוץ הניתן על ידם הינו ייעוץ מקצועי ואמין ביותר".

מדריך ביטוח לאומי 

הממשלה אישרה פה אחד את הצעת שר האוצר:  לראשונה – דירות המועברות מהאפוטרופוס הכללי יוקצו לטובת זכאי הדיור הציבורי. הממשלה אישרה את הצעת שר האוצר, משה כחלון, לשימוש בדירות המועברות מהאפוטרופוס הכללי לטובת זכאי הדיור הציבורי. זאת, במסגרת מאמצי הממשלה למתן פתרונות לדיור הציבורי.

על פי לשון ההחלטה החשב הכללי במשרד האוצר יגבש המלצות לשימוש בדירות שיועברו לקניין המדינה, בהתאם להוראות חוק האפוטרופוס הכללי. הנכסים האמורים ירשמו על שם המדינה ויועברו לניהולה של חטיבת הנכסים, רכש ולוגיסטיקה בחשב הכללי. ההמלצות תוגשנה לשר האוצר תוך 90 יום.החשב הכללי יבחן את ההיבטים המקצועיים והמשפטיים של הנושאים הבאים:

1.התאמת הדירות לצרכי הדיור הציבורי, וזאת בהתחשב בין היתר בשווי הדירות, בשימוש הנוכחי שלהן, ובזכויות שקיימות לגביהן לדיירים נוכחיים ולצדדים שלישיים;

2.המחוייבות החלה על המדינה, ככל שחלה כזו, כלפי "מעוניין" בנכס עזוב כהגדרתו בחוק האפוטרופוס הכללי, באופן שזכויותיו של "מעוניין" כאמור לא תיפגענה מהעברת הדירה לדיור הציבורי;

3.ייעוד הדירות האמורות להשכרה לזכאי הדיור הציבורי, באופן שייתן מענה לממתינים לדיור ציבורי.

ובכן, מדובר במתנה גדולה לזוכים – הנחה של עשרות רבות של אחוזים.

בנק מזרחי טפחות מציע ללקוחותיו פיקדון שניתן לשבירה כל שלושה חודשים במסגרת פיקדונות "משפחת ליצ'י". למעשה מדובר בשני סוגים של פיקדונות – פיקדון שקלי  עם ריבית קבועה (הרחבה כאן; זה נראה על פניו הפיקדון היותר אטרקטיבי) ופיקדון עם ריבית משתנה. ריבית של פריים מינוס 2.05%. זה אומר 0.2% בלבד. אם הריבית תעלה והיא צפויה לעלות אזי הריבית גם תעלה אבל יש כאן מראש ריבית נמוכה אז עד שהיא תגיע למספרים "מרשימים" של 1.3%-1.5% ייקח זמן. היתרון בפיקדון הזה הוא שמדובר על אפשרות יציאה כל שלושה חודשים. משך זמן החיסכון – שנתיים.

האפשרות השנייה היא פיקדון שקלי בריבית שקלית שעולה כל שנה למשך עד 4 שנים. הריבית בפיקדון תהיה בשנה הראשונה 1.35%, בשנה השנייה 1.4%, בשנה השלישית 1.45%, ובשנה הרביעית 1.5%. האם זה כדאי? פיקדון ליצי ל-4 שנים – האם כדאי?

הבנק הבינלאומי מציע פיקדון מובנה ללקוחותיו על מדד ה-S&P. בדרך הזו ההפסד של המשקיעים מוגבל (יש רצפה נומינלית), ואם מדד המניות יעלה, המשקיע יזכה לתשואה נחמדה.  מדובר על מוצר מובנה  ל-18 חודשים.

"הלקוח עשוי ליהנות ממענק הקשור בעלייה ממוצעת (ממוצע תצפיות רבעוניות) של מדד S&P 500 .קרן הפיקדון הנומינלית מובטחת. תקופת הצטרפות למוצר – מיום 18.4.18 ועד ליום 18.5.15" מעדכנים בהבינלאומי ומוסיפים – "פירעון הפיקדון – 19.11.26 ,ללא אפשרות לפירעון מוקדם. מטבע הפיקדון – דולר ארה"ב. נכס הבסיס – (SPX (INDEX P500&S הינו אחד ממדדי המניות המובילים בארה"ב ובעולם. המדד משקף את ביצועיהן של כ- 500 מניות של חברות בעלות שווי שוק גבוה ומאופיין בחשיפה מגוונת לסקטורים השונים בכלכלה האמריקאית. שיעור שינוי המדד ב-18 החודשים האחרונים ללא דיבידנד23.66% ".

וכמה האפסייד למשקיעים ומה התנאים? ובכן ראשית קצת הגדרות –

שער יסודי – שער הסגירה של המדד בגין יום 18.5.16.

מועדי מדידה – נקבעו למדד 6 מועדי מדידה בתדירות רבעונית, החל מהתאריך 18.8.16 ועד התאריך 19.11.18.  השער הקובע – יחושב כממוצע חשבוני של שערי הסגירה, בגין כל מועדי המדידה. כלומר, המנה המתקבלת מחלוקת סכום שערי הסגירה ב-6. שיעור שינוי המדד – שיעור השינוי בין השער הקובע לבין השער היסודי. תנאי המענק המותנה – – במידה ששיעור שינוי המדד יהיה חיובי – הלקוח יזוכה במענק בשיעור של 45% משיעור שינוי המדד.

– במידה ששיעור שינוי המדד יהיה שלילי או "אפס" – ייפרע הפיקדון בתום כ-18 חודשים ללא מענק.  מובהר בזאת, כי המענק מחושב לתקופה של 551 ימים ואילו הפיקדון מופקד לתקופה של 559 ימים. בבנק מסבירים – "התאמה ללקוח בהתאם למודל האפיון – מוצר זה עשוי להתאים ללקוחות שעל פי מודל אפיון לקוח במערכת הייעוץ אופיינו ברמת סיכון של תיק  סולידי- סיכון נמוך ומעלה. יש לוודא כי לאחר ההצעה, כלל המוצרים המובנים בתיק הלקוח מתוך הפאסיבה שלו לא יעלה על: עבור לקוח בתיק סולידי- סיכון נמוך – 50% , בתיק 2  תיק סוליד 60% ,בתיק 3,  תיק סיכון ממוצע – 70%.

"יש לשים לב בין היתר לסיכונים הבאים:

1. היעדר נזילות לכ-18 חודשים.

2. אפשרות לאיבוד של ריבית אלטרנטיבית.

3 .סיכון מטבעי.

כל עסקת נדל"ן צריכה להיעשות תוך תשומת לב גבוהה על רקע הסכומים הגבוהים שמונחים כאן על כף המאזניים. התנאים הנוכחיים של שוק הנדל"ן הפכו אותו לזירה פוטנציאלית של השקעה, כשמנגד אנשים נכסים עליו מהסיבה הבסיסית ביותר – הם צריכים מקום להתגורר בו הרי. כך או כך, שאלה שעולה תמיד היא מהן הדרכים הכדאיות ביותר להיכנס לעולם זה ואילו החלטות יכולות להיות נכונות עבור הפרט בנקודת הזמן הנוכחית. אין לכך תשובה חד משמעית, אבל במדריך הבא ננסה לעשות קצת סדר בבלאגן ולהתייחס למאפיינים, ליתרונות ולחסרונות של כל דרך התנהלות.

רכישת דירה

האופציה הראשונה להיכנס לתחום הנדל"ן היא פשוט לרכוש דירה באופן עצמאי, בין אם למגורים ובין אם להשקעה. במקרה הזה יש מספר יתרונות ביחס לאלטרנטיבה של שכירות. רכישת דירה מאפשרת לכם להצטייד בנכס משלכם, על כל המשמעויות של כך. רבים יציינו כי יש בתנאים האלה הצדקה ל"זריקת" כסף עבור המשכנתא ועלויות אחרות, וזאת בהשוואה לשכירת דירה בה התשלום הוא עבור נכס שאמנם מתגוררים בו – אבל לא מחזיקים בו בשום שלב.

רכישת דירה היא עסקה כלכלית מורכבת, שהעלויות שלה אינן בטלות בשישים. כאשר היא מתבצעת על הצד הטוב ביותר, אנחנו יכולים לצפות בהרבה מקרים לפתרון דיור שישמש אותנו שנים על גבי שנים. כאשר מעוניינים לעבור נכס אפשר למכור את הנכס הנוכחי בסכום גבוה יותר (ראו סקירה בהמשך) או לבצע גרירה של המשכנתא.

בצד השלילי, הככל שהסכום גבוה יותר הרי כך גדלים הסיכויים שיהיה צורך במשכנתא גבוהה (ויקרה) יותר – תנאי המשכנתא תלויים גם באחוז המימון שלה ביחס לנכס. לכן אנחנו למעשה משלמים סכום של עשרות ולרוב מאות אלפי שקלים עבור ריבית המשכנתא למשל. אם תבצעו חישוב בסיסי ולא מחייב באמצעות אחד ממחשבוני המשכנתא הפזורים באינטרנט, תגלו שעל משכנתא בגובה של מיליון שקל הניתנת לתקופה של 20 שנה, ובחישוב ריבית שנתית ממוצעת של 3.5%, הצפי הוא לכ-400,000 שקל ריבית והצמדה ללא הצמדה למדד ולסכום שעשוי להיות גבוה מכך פי שניים במקרה בו המשכנתא כן צמודה. זוהי דוגמא סכמטית וממש לא מחייבת, אבל כזו שכן מאפשרת להבין את הלך הרוח: בעסקת רכישת דירה יש עלויות שמייקרות אותה בצורה משמעותית.

גם מי שאינו מתכוון להיות משקיע נדל"ן ירצה לראות בהמשך לכך את המגמות בתחום הנדל"ן באזור המבוקש. אם הצפי הוא לירידת מחירים, יכול להיות שרעיון רכישת הדירה בנקודת הזמן הנוכחית יהפוך לקוסם פחות.

שכירת דירה

כאשר אנחנו שוכרים דירה, אנחנו לא מתכוונים לקבל בעלות על הנכס אלא "רק" להתגורר בו. מבחינה כלכלית גובה שכר הדירה תלוי במאפייני הנכס והאזור בו היא ממוקמת גם יחד, אבל הצפי הוא לכמה אלפי שקלים בחודש. לכל עסקת שכירות יש את המאפיינים שלה, אבל בדרך כלל השוכר אינו צריך לשלם על התחזוקה השוטפת של הדירה או על נזקים שאינו אחראי להם באופן אישי (אחריות שמוטלת על בעל הדירה, הלא הוא המשכיר). אם מוסיפים לכך את העובדה שבשכירת דירה משלמים נטו על המגורים בדירה, ולא על משכנתא וריבית משכנתא, הרי שהעלויות עשויות להיות נמוכות בהשוואה לרכישת דירה. מכיוון שאין צורך להשתמש בכל החסכונות שנצברו כדי לממן את העסקה, נשארים עם תזרים מזומנים בשוטף שאפשר להפוך אותו להשקעה שיכולה להניב רווחים. מי שאין לו בנקודת הזמן הנוכחית מספיק הון לרכישת הדירה, יוכל באמצעות שכירה שלה להמתין "עד יעבור זעם" (מחירי הדירות ירדו ו/או ההון העצמי שלו יגדל), ובכך לשפר את נקודת הפתיחה שלו בעת הרכישה. כך הוא יוכל להימנע מאותם תשלומי עתק על הלוואות וריביות, המייקרים כאמור את עסקת הנדל"ן המתגבשת בפועל.

בצד השלילי, שכירות דירה אינה נוחה לאורך זמן עבור ישראלים רבים. במדינה שלנו לא נהוגה עדיין שכירות ארוכת טווח, ולכן החשש של השוכרים הוא ממצב בו הם יצטרכו להחליף כתובת אחת למספר שנים לפחות, החלפה שהיא הכל חוץ מנוחה: הילדים עשויים להחליף מסגרת לימודית, עלול להיווצר מרחק ממקום העבודה, ארגון הדירה מחדש והובלת הפריטים כרוכים במאמצים ובעלויות וכן הלאה. בנוסף התשלומים עבור השכירות אינם מהווים נכס ולא מקרבים את המתגוררים בדירה לעבר נכס הרשום על שמם, כפי שהשאיפה היא במקרה של דירה למגורים.

חשש אחר הוא שבעל הדירה יערים קשיים על השוכרים, למשל רצון שלו להעלות את שכר הדירה בלי שיש לכך בהכרח סיבה מוצדקת. כאשר ידם של המשכירים על העליונה עלולים לחוש השוכרים בעמדת נחיתות, או אפילו שאין להם זכויות משמעותיות.

משנים את החוקים: רכישה והשכרת דירה

בשנים האחרונות הגבולות בישראל בין רוכשי דירה לבין משקיעים הולכים ונעשים מטושטשים הרבה יותר. כאשר הריביות על השקעות "מסורתיות" נושקות לרצפה, וכשמחירי הדיור גבוהים ונמצאים עדיין במגמת עלייה בלא מעט אזורים, יש שבוחרים לרכוש דירה במטרה לגרוף ממנה רווחים כעבור מספר שנים – בין אם באמצעות השכרת הדירה לאחרים (מצב בו השכירות יכולה לשלם למעשה את המשכנתא), בין אם על ידי מכירה של הנכס כעבור מספר שנים כאשר עלותו גבוהה יותר ובין אם בשילוב של שני אפיקי ההכנסה הפוטנציאליים האלה.

רכישת דירה לצרכי השקעה כמוהה כרכישת דירה לכל צורך אחר. זוהי עסקת נדל"ן שמצריכה הוצאה גבוהה ולרוב גם לקיחת משכנתא. יחד עם זאת, במקרה הזה שיקולים אחרים אמורים להיכנס לתוך המשוואה. הביקוש העתידי לנכס הוא סוגיה שלא תמיד שמים אליה כאשר רוכשים נכס למטרות מגורים, אבל היא אחת המרכזיות שנכנסות לתמונה במקרה של דירה להשקעה: כי אם הדירה נפלאה, אבל נמצאת באזור ללא ביקוש משמעותי בקרב שוכרים או רוכשים פוטנציאליים, הרווח עליה צפוי לרדת וכך גם רמת האטרקטיביות של העסקה שנערכה.

העלויות הנלוות קיימות בכל אחד מהאפיקים של רכישת או שכירת דירה, וגם במקרה של רכישה לצרכי השקעה אי אפשר להתעלם מהן: ביצוע תיקונים שוטפים בנכס (אשר האחריות עליהם היא של בעל הדירה) או אפילו עלות עקיפה של חודש בו אין בדירה שוכרים. לא תמיד קל להעריך את העלויות האלה, ולפעמים הן גבוהות יותר ממה שמתכננים. בנוסף לכך יש את הקושי המובנה בהתמודדות מול שוכרים: החל מקושי לאתר שוכרים טובים ועד להתנהלות מולם כאשר הם כבר מתגוררים בנכס. מה עושים כאשר שכר הדירה מתעכב? מה הדין כאשר השוכרים גורמים לנזק ישיר לדירה? כיצד ניתן להתמודד עם תקופות של ביקוש נמוך לנכס? וכן הלאה.

לסיכומו של עניין, נראה שקשה עד בלתי אפשרי לספק תשובה חד משמעית לשאלת הצעד הבא שלכם בזירת הנדל"ן הכלכלית. חשוב לשים לב שיש מאפיינים משפיעים שקשורים למבצעי העסקאות, למאפייני הנכס וגם למגמות מיקרו ומאקרו בתחום – נניח מחירי עסקאות רכישת נדל"ן בהשוואה לדמי השכירות הממוצעים, שצפויים להשתנות יותר מפעם אחת בתקופה של שנים ספורות קדימה (או אפילו עשרות שנים). קחו בחשבון שמה שנכון בנקודת הזמן הנוכחית עשוי להיות שונה בזמנים אחרים, כך שבכל מקרה מומלץ לשקול מספר אופציות ולעמוד על היתרונות והחסרונות של כל אחת במקרה שלכם.

ג'נרל טרייד, זירת מסחר בבורסה האמריקאית, הפסיקה פעילותה; מה יקרה ללקוחות?

חברת המסחר ג'נרל טרייד שבבעלות דודו רוז הפסיקה ככל הנראה את פעילותה. כך עולה מתלונות של סוחרים שעבדו דרך החברה. על פי אותם סוחרים  משרדי החברה ברמת גן נעולים, החברה לא מספקת שירותי מסחר ובמקום נמצאים תלמידי קורסים וסוחרים. דודו רוז סיפק קורסים למסחר בבורסה האמריקאית דרך חברה אחרת שבשליטתו במקביל להקמת פעילות של מסחר בניירות ערך זרים. בין הגופים היה ככל הנראה קשר ישיר.

בדומה למצב שהיה ככל הנראה בין שורט טרייד שהתמוטטה והחברה שסיפקה קורסים והמליצה (ויותר מכך) על שורט טרייד – ביג שוט.

מידיעות בתקשורת עולה כי  הבוקר בעל החברה כינס ישיבה, והודיע על סגירת הפעילות.

אבן קיסר שוב מאכזבת – תוצאות חלשות, תחזית גרועה; המניה קורסת ב-30%

אבן קיסר שוב מאכזבת – תוצאות חלשות ברבעון הראשון, תחזית גרועה לכל שנת 2018 ; המניה קורסת ב-20%.

ובכן, אחרי תוצאות חלשות ברבעונים האחרונים, הגיע הרבעון הראשון והסביר עד כמה המשבר של החברה הקיבוצית קשה. לפני כחודשיים  מנכ"ל החברה הוחלף ונראה שזה היה רמז עמוק לבאות.

עיקר התוצאות:

הכנסות של 136.1 מיליון דולר לרבעון, בדומה לתקופה המקבילה אשתקד

• רווח למניה של 5 סנט ורווח מתואם למניה של 10 סנט, על בסיס דילול מלא
• החברה מעדכנת מטה את התחזית השנתית להכנסות ול- EBITDA המתואמת
• הנהלת החברה ממוקדת בשיפור ביצועים ואסטרטגיה

אבן קיסר  (NASDAQ: CSTE), היא אמנם שחקנית גדולה  בייצור משטחי קוורץ באיכות גבוהה, אבל נראה שהבעיות במפעלי הייצור והתחרות הקשה מסין, פוגעים בחברה בצורה מאוד משמעותית.

הכנסות החברה ברבעון הראשון של שנת 2018 הסתכמו ב-136.1 מיליון דולר, בדומה להכנסות של 136.4 מיליון דולר ברבעון המקביל אשתקד. על בסיס שערי חליפין קבועים, הכנסות החברה ברבעון הראשון ירדו ב- 3.7%.

יעיר אורבוך, המנכ"ל הזמני של אבן קיסר, התייחס לתוצאות הרבעון הראשון לשנת 2018: "תוצאות החברה ברבעון הראשון היו נמוכות מציפיותינו. אנו פועלים נמרצות במטרה לשפר ביצועים ולחדש את הצמיחה. בכוונתנו לקדם את הישגינו, במיוחד בשוק האמריקאי, תוך מיקוד בצמיחה וברווחיות. אנו מאמינים כי עומדות בפנינו הזדמנויות משמעותיות למנף את פלטפורמת הפעילות הבינלאומית שלנו, את המותג הגלובאלי החזק "אבן קיסר", את מוצרינו החדשניים והמובילים ואת החוסן הפיננסי שלנו, בכדי לחזור ליצירת ערך משמעותי לבעלי המניות שלנו".

שיעור הרווח הגולמי ברבעון הראשון הסתכם ב-25.2% לעומת 36.1% בתקופה המקבילה אשתקד. הירידה בשיעור הרווח מבטאת בעיקר: מורכבות מוצר מוגברת ואתגרי ייצור בישראל הקשורים לכך, אי יעילות בנוגע למלאים ולוגיסטיקה בעיקר בפעילות ההפצה בארה"ב שבחלקה הגדול אינה צפויה להימשך ביתרת השנה, וכן עלייה במחירי חומרי גלם.

ההוצאות התפעוליות ברבעון הראשון של 2018 הסתכמו ב-32.8 מיליון דולר אשר היוו 24.1% מסך ההכנסות, בהשוואה להוצאות תפעוליות בתקופה המקבילה אשתקד שהסתכמו ב-34.1 מיליון דולר, אשר היוו 25.0% מההכנסות. בנטרול הוצאות הקשורות להסכמי פשרה והפסד מותנה, היוו ההוצאות התפעוליות 22.3% מההכנסות, לעומת 24.5% מההכנסות ברבעון המקביל אשתקד.

הרווח התפעולי ברבעון הראשון של 2018 הסתכם ב-1.4 מיליון דולר, שיעור של 1.0% בהשוואה ל-15.1 מיליון דולר ברבעון המקביל אשתקד, שהיווה 11.1%.

ה- EBITDA המתואמת, שאינה כוללת עלות תגמול מבוסס מניות והוצאות הקשורות להסכמי פשרה והפסד מותנה, הסתכמה ב-11.2 מיליון דולר ברבעון הראשון של 2018, שיעור של 8.2% מההכנסות. זאת, בהשוואה ל- EBITDA מתואמת של 24.3 מיליון דולר, שיעור של 17.8% מההכנסות, ברבעון המקביל אשתקד. השינוי משנה לשנה משקף בעיקר את הירידה בשולי הרווח הגולמי כמפורט לעיל.

הכנסות המימון ברבעון הראשון הסתכמו ב-0.5 מיליון דולר בהשוואה להוצאות מימון של 1.5 מיליון דולר במהלך התקופה המקבילה אשתקד. השינוי משקף בעיקר הכנסות מתנודות בשערי חליפין במכשירים פיננסיים מסוימים.

הרווח הנקי של החברה המיוחס לבעלי המניות הסתכם ב- 1.5 מיליון דולר ברבעון הראשון של 2018, בהשוואה ל-11.1 מיליון דולר ברבעון המקביל אשתקד. הרווח הנקי למניה על בסיס דילול מלא, ביחס ל- 34.4 מיליון מניות, הסתכם ברבעון הראשון ב- 5 סנט. זאת, בהשוואה לרווח למניה על בסיס דילול מלא של 31 סנט ביחס לאותו מספר מניות שהיו לחברה ברבעון המקביל אשתקד. הרווח הנקי המתואם למניה על בסיס דילול מלא ברבעון הראשון של שנת 2018 עמד על 10 סנט לעומת 36 סנט בתקופה המקבילה אשתקד.

מאזן החברה ליום 31 במארס 2018 נותר איתן וכולל יתרת מזומנים, שווי מזומנים ופיקדונות לטווח קצר בסך 112.1 מיליון דולר בהשוואה ל-138.7 מיליון דולר ליום 31 בדצמבר 2017

ו- 121.0 מיליון דולר ליום 31 במארס 2017. החברה מציינת כי במהלך הרבעון עשתה שימוש בסך של כ-14.2  מיליון דולר במזומן לטובת סיום הליך בוררות כפר גלעדי, כפי שדיווחה בעבר, וכן בסך של 10.5 מיליון דולר לטובת תשלום דיבידנד ברבעון הראשון.

לגבי מדיניות חלוקת הדיבידנד  עליה הכריזה החברה בתחילת השנה – החברה ציינה כי לאור תוצאות הרבעון, לא ישולם דיבידנד ברבעון השני של 2018.

תחזית

החברה מורידה את התחזית לשנת 2018 בהתאם לתוצאות הרבעון הראשון ולצפי שלה להמשך השנה. החברה צופה כעת כי הכנסותיה בשנת 2018 יהיו בטווח של 590-610  מיליון דולר והEBITDA – המתואמת לשנת 2018 – בטווח של 74-82  מיליון דולר.

סיוה – התחזית ל-2018 נשמרה; השוק מאוכזב -ירידה של 6% במניה

סיוה מותירה את תחזיותיה ל-2018: צופה צמיחה של כ-10% בתמלוגים והכנסות של כ-92 מיליון דולר. השוק ציפה ליותר. בתגובה לתחזית ולרבעון הראשון הפושר, מניית החברה יורדת בפתיחת המסחר בוול-סטריט ב-6%.

דיווחה על 14 הסכמי רישוי חדשים ברבעון הראשון, בהם 2 הסכמים לאספקת מעבדי בינה מלאכותית; לראשונה, מדווחת על ההכנסות מתמלוגים לפי התקן החשבונאי החדש ASC 606

סיוה (CEVA ) המספקת טכנולוגיות עיבוד אותות ובינה מלאכותית דיווחה כי החל משנת הכספים 2018 תדווח בהתאם לתקן החשבונאי החדש ASC 606, הנוגע להכרה בהכנסות מתמלוגים.  הכנסות החברה ברבעון הראשון, לפי התקן החשבונאי ASC 606, הסתכמו ב-17.6 מיליון דולר, המשקפות ירידה של 17% לעומת הרבעון המקביל. בחלוקה למקורות הכנסה, ההכנסות ממכירת רישיונות וכלי פיתוח לתכנון שבבים גדלו ב-6% לעומת הרבעון המקביל והסתכמו ב-10.1 מיליון דולר, כ-57% מהמחזור; ואילו ההכנסות מתמלוגים ירדו ב-36% לעומת הרבעון המקביל והסתכמו ב-7.5 מיליון דולר, כ-43% מסך ההכנסות.

ההכנסות מתמלוגים ברבעון המקביל דווחו בהתאם לתקן החשבונאי הקודם ASC 605, שכלל הכרה בתמלוגים שהתקבלו ברבעון הקודם. סיוה מסרה, כי בשל העונתיות המאפיינת את ההכנסות מתמלוגים, תספק השנה נתונים לפי שני התקנים – החדש והקודם – כדי לאפשר השוואה מדויקת יותר ביחס לתקופות המקבילות.

ההכנסות מתמלוגים ברבעון הראשון של 2018, לפי התקן הקודם, הסתכמו ב-10 מיליון דולר, המשקפות ירידה של 15% לעומת הרבעון המקביל. כך שסך ההכנסות ברבעון הראשון, לפי תקן ASC 605, הסתכמו ב-19.5 מיליון דולר.

הרווח הגולמי ברבעון הראשון הסתכם ב-90% מהמחזור, לעומת 92% מהמחזור ברבעון המקביל. ההפסד הנקי וההפסד המדולל למניה על בסיס GAAP, בהתאם לתקן ASC 606, הסתכמו ב-2.2 מיליון דולר וב-10 סנט. זאת, לעומת רווח נקי של 4.1 מיליון דולר ורווח של 19 סנט למניה ברבעון המקביל. בהשוואה לתקן הקודם, הסתכמו ההפסד הנקי וההפסד המתואם למניה ב-0.5 מיליון דולר וב-2 סנט, בהתאמה.

בנטרול רישום עלות האופציות לעובדים, הוצאות הקשורות לרכישת RivieraWaves והשקעה בטכנולוגיות NB-IoT, הרווח הנקי המתואם ירד ב-87% ל-0.8 מיליון דולר, ואילו הרווח המתואם למניה ירד ב-86% והסתכם ב-4 סנט. בהשוואה לתקן הקודם, הסתכם הרווח הנקי המתואם ב-2.5 מיליון דולר, והרווח המתואם למניה הסתכם ב-11 סנט.

הסכמי רישוי בשווקים חדשים

במהלך הרבעון הראשון חתמה סיוה על 14 הסכמים חדשים לרישוי טכנולוגיות לתכנון שבבים. 8 היו לאספקת טכנולוגיות עיבוד אותות ומעבדי בינה מלאכותית ו-6 לאספקת טכנולוגיות קישוריות. מתוך 14 ההסכמים שנחתמו, 3 היו עם לקוחות חדשים. ההסכמים נחתמו עם יצרני מערכות נהיגה חכמות, מצלמות מעקב, מצלמות אקשן מתקדמות, אוזניות בלוטות' המופעלות באמצעות דיבור, מוצרי NB-IoT, ומערכות בידור לרכב. בפילוח גיאוגרפי, 4 מתוך 14 ההסכמים נחתמו עם לקוחות בסין, 2 הסכמים עם לקוחות בארה"ב, 2 הסכמים באירופה, ו-6 הסכמים עם לקוחות באסיה-פסיפיק, כולל יפן.

נתונים עיקריים*:

* בנטרול הפחתת נכסים לא-מוחשיים והוצאות בסך 0.4 ו-0.3 מיליון דולר נטו הקשורות לרכישת RivieraWaves והשקעה בטכנולוגיות NB-IoT ברבעון הראשון של 2018 וברבעון המקביל (ללא השקעה בטכנולוגיות NB-IoT), בהתאמה; והוצאות שלא במזומן בסך 2.6 ו-1.8 מיליון דולר נטו בגין רישום אופציות לעובדים ברבעון הראשון של 2018 וברבעון המקביל, בהתאמה.

הגידול בתמלוגים מהשווקים החדשים נמשך

מנכ"ל סיוה, גדעון ורטהייזר, אמר עם פרסום התוצאות הכספיות: "הצלחת פעילות הסכמי הרישוי שלנו נמשכת, ובמהלך הרבעון חתמנו על 14 הסכמים חדשים, כולל אספקת מעבד הבינה המלאכותית החדש NeuPro לשני לקוחות מובילים וטכנולוגיית ה-ClearVox, המיועדת להפעלה קולית של מכשירים וסייעות קוליות, לשני לקוחות אחרים. בנוגע לתמלוגים, הרבעון הראשון התאפיין בעודפי מלאים בשוק הסמארטפונים הזולים וכן בשוק מכשירי דור 2, וכתוצאה מכך נרשמה ירידה גדולה מהצפוי בכמויות שבבי התקשורת שסופקו ליצרנים. ירידה זו נוטרלה חלקית הודות לגידול של 58% בכמויות השבבים שסופקו לשווקים החדשים וגידול של 39% בהכנסות מתמלוגים משווקים אלה לעומת הרבעון המקביל, שדווח בהתאם לתקן הקודם. אנו צופים, כי עודפי המלאים בשווקי הסלולר הזולים יתוקנו בהדרגה החל מהרבעון השני של השנה".

קופת המזומנים: 183 מיליון דולר

סמנכ"ל הכספים של סיוה, יניב אריאלי, הוסיף: "במהלך הרבעון, השקענו בטכנולוגיות חדשות בתחום ה-NB-IoT כדי לחזק את מעמדנו והערך המוסף שלנו בקרב לקוחות בשוק צומח זה. בנוסף, ביצעה החברה רכישה חוזרת של מניות בהיקף של כ-1.5 מיליון דולר, בהתאם לתוכנית ה-buyback הקיימת. קופת המזומנים, הבטוחות הסחירות והפיקדונות הבנקאיים של סיוה הסתכמה בסוף הרבעון הראשון בכ-183 מיליון דולר, ללא חוב".

60%-70% מהתמלוגים – במחצית השנייה של השנה

במהלך שיחת הוועידה שהתקיימה בעקבות פרסום הדוחות הכספיים, ציינה החברה כי הביקוש למוצריה ימשיך להיות חזק וכי ההכנסות מהסכמי רישוי ב-2018 צפויות להסתכם בכ-43 מיליון דולר. בתמלוגים, הותירה החברה את תחזית הצמיחה על כ-10%. כ-60%-70% מההכנסות מתמלוגים צפויות  להגיע במחצית השנייה של השנה – עם תחילת פריסת תחנות הבסיס הסלולריות מדור 5, השקת מוצרים חדשים לקראת עונת חג המולד, והתאוששות עונתית בשוק הסמארטפונים הזולים.  סיוה מסרה עוד, כי היא עוקבת מקרוב אחר ההתפתחויות הקשורות למלחמת הסחר בין ארה"ב וסין, והשלכותיה האפשריות על ZTE הסינית, שכבר החלה בפריסת תחנות בסיס סלולריות מדור 5. בסך הכל, צפויה סיוה להציג הכנסות של כ-92 מיליון דולר ב-2018.

בנוגע לרבעון השני, צופה סיוה רווח גולמי של כ-91% מהמחזור. ההוצאות התפעוליות, בנטרול הוצאה בסך 2.9 מיליון דולר בגין רישום אופציות לעובדים והפחתה לא-מוחשית בסך 0.4 מיליון דולר בגין רכישות, צפויות להסתכם ב-14.7-15.7 מיליון דולר. הכנסות המימון צפויות להסתכם בכ-0.8 מיליון דולר. שיעור המס המתואם ברבעון השני צפוי להסתכם בכ-13%, ומספר המניות ברבעון השני צפוי לעמוד על כ-23.2 מיליון.