מדד מחירי הדיור עלה בחודש מאי ב-0.3%. מדד שירותי דיור בבעלות הדיירים עלה ב-0.4%, ומדד שכר דירה נותר ללא שינוי.
שירותי דיור בבעלות הדיירים: במדד שירותי דיור בבעלות הדיירים בחודש מאי 2015, נרשמה עליה בהשוואה לחודש אפריל 2015. עליה זו מבטאת את השינויים במחירי שכר דירה שנקבעו בחוזים שנחתמו בחודשים אפריל 2015 – מאי 2015, לעומת חוזים שנחתמו בחודשים מרס 2015 – אפריל 2015.
אינדיקטורים נוספים בשוק הדיור שאינם נכללים במדד המחירים לצרכן – מהשוואת העסקאות שבוצעו בחודשים מרס 2015 – אפריל 2015, לעומת העסקאות שבוצעו בחודשים פברואר 2015 – מרס 2015, נמצא כי מחירי הדירות עלו ב-0.4 אחוז. עלייה זו מבטאת את שינוי המחירים בניכוי שינויי האיכות בתמהיל ובסוג הדירות. הנתון אינו סופי מאחר שקיימות עסקאות נוספות שבוצעו בתקופה זו וטרם דווחו. מהשוואת העסקאות מרס 2015 – אפריל 2015, לעומת מרס 2014 – אפריל 2014, עלו המחירים ב-3.4 אחוזים. מהשוואת העסקאות פברואר 2015 – מרס 2015, לעומת פברואר 2014 – מרס 2014, עלו המחירים ב-3.8 אחוזים.
אחזקת הדירה – מדד מחירי אחזקת הדירה עלה ב-0.2 אחוז. התייקרו במיוחד: חומרי כביסה אחרים, כגון: סבון ומרכך כביסה (ב-3.4 אחוזים), חומרים לניקוי הבית (ב-3.2 אחוזים), נפט וסולר לחימום הדירה (ב-1.8 אחוזים) וצבע וסיד לצביעת הדירה (ב-1.4 אחוזים). הוזלו במיוחד: אבקות ונוזלי כביסה (ב-2.2 אחוזים).
מדד המחירים לצרכן עלה ב-0.2 אחוז בחודש מאי 2015, בהשוואה לחודש אפריל 2015 והגיע לרמה של 99.6 נקודות לעומת 99.4 בחודש הקודם (הבסיס: ממוצע 100.0=2014 נקודות). עליות מחירים נרשמו במיוחד בסעיפים הבאים: פירות טריים (ב-15.3%), תרבות ובידור (ב-0.9%) ודיור (ב-0.3%). ירידות מחירים נרשמו במיוחד בסעיפים הבאים: ירקות טריים (ב-2.4%) ותחבורה (ב-0.3%).
עוד יצוין, כי המדד ללא דיור והמדד ללא אנרגיה עלו אף הם ב-0.2 אחוז כל אחד והגיעו ל-99.0 ו-100.4 נקודות בהתאמה, המדד ללא ירקות ופירות עלה ב-0.1 אחוז והגיע ל-99.4 נקודות. מתחילת השנה ירדו המדד הכללי והמדד ללא דיור ב-0.5 אחוז כל אחד, המדד ללא ירקות ופירות ירד ב-0.8 אחוז והמדד ללא אנרגיה נותר ללא שינוי.
בשנים עשר החודשים האחרונים (מאי 2015 לעומת מאי 2014), ירדו המדד הכללי ב-0.4 אחוז, המדד ללא דיור ב-1.2 אחוזים, המדד ללא ירקות ופירות ב-0.6 אחוז, והמדד ללא אנרגיה עלה ב-0.5 אחוז.
נתוני המגמה בחודשים פברואר 2015 – מאי 2015: על פי נתוני המגמה לתקופה זו, הקצב השנתי של מדד המחירים לצרכן נותר ללא שינוי, קצב הירידה השנתי של המדד ללא דיור הגיע ל-0.3% ושל המדד ללא ירקות ופירות וללא דיור ל-0.9%.
מזון (ללא ירקות ופירות): מדד מחירי מזון עלה ב-0.1 אחוז. התייקרו במיוחד: טחינה (ב-4.4 אחוזים), חטיפים מלוחים (ב-3.8 אחוזים), בשר כבש (ב-3.0 אחוזים), אבקות מרק ותבשילים מוכנים (ב-2.8 אחוזים), ממרח שוקולד, ריבת חלב, חמאת בוטנים (ב-2.8 אחוזים), בצק ומוצרי בצק קפואים (ב-2.7 אחוזים), דגים טריים (ב-2.5 אחוזים), סלטים מוכנים (ב-2.5 אחוזים), סודה ומים מינרלים (ב-2.2 אחוזים), מיצי פירות טבעיים (ב-2.2 אחוזים), בשר משומר ומעובד (ב-2.1 אחוזים), קפה שחור (ב-1.8 אחוזים), בשר בקר (ב-1.4 אחוזים), מסעדות מזון מהיר ודוכנים (ב-1.4 אחוזים), ריבות ומרקחות (ב-1.3 אחוזים), בירה לבנה (ב-1.2 אחוזים) ויינות (ב-1.1 אחוזים).
הוזלו במיוחד: קרקרים שונים (ב-17.8 אחוזים), מוצרים לאפייה וקישוט העוגה (ב-4.7 אחוזים), סירופים ומייפל (ב-2.6 אחוזים), עוגיות וביסקוויטים (ב-2.1 אחוזים), ופלים (ב-2.1 אחוזים), דגים מעובדים (ב-2.1 אחוזים), שמנת (ב-2.1 אחוזים), קמח אחר, כגון: קמח תופח לעוגה וקמח מלא (ב-1.9 אחוזים), אטריות, ספגטי וכו' (ב-1.9 אחוזים), גבינה (ב-1.7 אחוזים), גלידות (ב-1.5 אחוזים), ביצים מיוחדות, כגון: אורגניות וחופש (ב-1.4 אחוזים), תרכיזים וסירופים (ב-1.4 אחוזים), דגים קפואים (ב-1.3 אחוזים), ככר לחם (ב-1.2 אחוזים), חלה (ב-1.1 אחוזים), סוכריות וממתקים שונים (ב-1.1 אחוזים), עופות (באחוז אחד) וקפה נמס (באחוז אחד).
ירקות ופירות: מדד מחירי ירקות ופירות עלה ב-3.9 אחוזים. מדד מחירי הפירות הטריים עלה ב-15.3 אחוזים; לעומתו מדד מחירי הירקות הטריים ירד ב-2.4 אחוזים. מדד מחירי הירקות הקפואים, הכבושים והמשומרים עלה ב-2.0 אחוזים ומדד מחירי הפירות המשומרים והיבשים עלה ב-0.6 אחוז.
מבין הפירות הטריים התייקרו במיוחד: אבטיחים (ב-46.0 אחוזים לעומת אוגוסט 2014), בננות (ב-36.2 אחוזים), משמש (ב-34.1 אחוזים לעומת יוני 2014), אבוקדו (ב-26.5 אחוזים), תפוזים (ב-12.5 אחוזים), לימונים (ב-10.0 אחוזים), אגסים (ב-6.6 אחוזים) וקיווי (ב-5.3 אחוזים). הוזלו במיוחד: מלונים (ב-19.6 אחוזים).
מבין הירקות הטריים הוזלו במיוחד: חצילים (ב-17.3 אחוזים), מלפפונים (ב-15.5 אחוזים), כרובית (ב-15.0 אחוזים), קולורבי (ב-13.1 אחוזים), ארטישוק (ב-11.1 אחוזים), סלק (ב-10.5 אחוזים), קישואים (ב-10.4 אחוזים), שעועית טרייה (ב-9.1 אחוזים), עגבניות (ב-6.9 אחוזים), שומר (ב-5.1 אחוזים), ברוקולי (ב-3.3 אחוזים), חסה (ב-2.8 אחוזים), בצל (ב-1.7 אחוזים), ירקות לתיבול (ב-1.5 אחוזים) וקלחי תירס (ב-1.2 אחוזים לעומת פברואר 2015).
התייקרו במיוחד: פלפלים (ב-23.3 אחוזים), דלעת (ב-16.6 אחוזים), כרוב (ב-2.7 אחוזים), שום (ב-2.4 אחוזים), נבטים (ב-2.0 אחוזים), גזר (באחוז אחד) ופטריות טריות (באחוז אחד).
מבין הירקות והפירות המעובדים התייקרו במיוחד: ירקות קפואים (ב-6.3 אחוזים), צימוקים (ב-1.2 אחוזים), פירות משומרים (ב-1.2 אחוזים) וירקות משומרים (באחוז אחד). הוזלו במיוחד: מלפפונים כבושים (ב-1.8 אחוזים).
דיור: מדד מחירי דיור עלה ב-0.3 אחוז. מדד שירותי דיור בבעלות הדיירים עלה ב-0.4 אחוז; לעומתו מדד שכר דירה נותר ללא שינוי.
שירותי דיור בבעלות הדיירים: במדד שירותי דיור בבעלות הדיירים בחודש מאי 2015, נרשמה עליה בהשוואה לחודש אפריל 2015. עליה זו מבטאת את השינויים במחירי שכר דירה שנקבעו בחוזים שנחתמו בחודשים אפריל 2015 – מאי 2015, לעומת חוזים שנחתמו בחודשים מרס 2015 – אפריל 2015.
אינדיקטורים נוספים בשוק הדיור שאינם נכללים במדד המחירים לצרכן: מדד מחירי דירות (לוח 6.1 בירחון לסטטיסטיקה של מחירים, מדד המחירים לצרכן, פרק הדיור) מהשוואת העסקאות שבוצעו בחודשים מרס 2015 – אפריל 2015, לעומת העסקאות שבוצעו בחודשים פברואר 2015 – מרס 2015, נמצא כי מחירי הדירות עלו ב-0.4 אחוז. עלייה זו מבטאת את שינוי המחירים בניכוי שינויי האיכות בתמהיל ובסוג הדירות. הנתון אינו סופי מאחר שקיימות עסקאות נוספות שבוצעו בתקופה זו וטרם דווחו. מהשוואת העסקאות מרס 2015 – אפריל 2015, לעומת מרס 2014 – אפריל 2014, עלו המחירים ב-3.4 אחוזים. מהשוואת העסקאות פברואר 2015 – מרס 2015, לעומת פברואר 2014 – מרס 2014, עלו המחירים ב-3.8 אחוזים.
אחזקת הדירה: מדד מחירי אחזקת הדירה עלה ב-0.2 אחוז. התייקרו במיוחד: חומרי כביסה אחרים, כגון: סבון ומרכך כביסה (ב-3.4 אחוזים), חומרים לניקוי הבית (ב-3.2 אחוזים), נפט וסולר לחימום הדירה (ב-1.8 אחוזים) וצבע וסיד לצביעת הדירה (ב-1.4 אחוזים). הוזלו במיוחד: אבקות ונוזלי כביסה (ב-2.2 אחוזים).
ריהוט וציוד לבית: מדד מחירי ריהוט וציוד לבית נותר ללא שינוי. התייקרו במיוחד: אהילים, נברשות ומנורות שולחן (ב-4.9 אחוזים), צלחות (ב-2.4 אחוזים), שידות (ב-1.8 אחוזים) וסכו"ם (באחוז אחד). הוזלו במיוחד: כלי מיטה, מגבות וכו' (ב-3.8 אחוזים), ריהוט וציוד לתינוק (ב-1.7 אחוזים), ריהוט לגן ולמרפסת (ב-1.6 אחוזים), פרחים וצמחים (ב-1.1 אחוזים), כלי בישול ואפייה (באחוז אחד) ונרות ומפיצי ריח (באחוז אחד).
הלבשה והנעלה: מדד מחירי הלבשה והנעלה עלה ב-0.1 אחוז; בניכוי השפעות עונתיות עלה המדד ב-0.2%. מדד מחירי ההלבשה נותר ללא שינוי; לעומתו מדד מחירי ההנעלה עלה ב-0.2 אחוז. בסעיף ההלבשה התייקרו במיוחד: בגדי ספורט והתעמלות (ב-1.6 אחוזים) והלבשה תחתונה לנשים (ב-1.3 אחוזים). הוזלו במיוחד: גרביים לילדים (ב-2.1 אחוזים), צורכי הלבשה שונים, כגון: כובעים, עניבות, בגדי ים וכו' (ב-1.1 אחוזים) והלבשה עליונה לילדים (באחוז אחד).
בריאות: מדד מחירי בריאות נותר ללא שינוי. התייקרו במיוחד: עדשות מגע ותמיסות לעדשות מגע (ב-1.8 אחוזים). הוזלו במיוחד: מוצרי היגיינה (ב-3.6 אחוזים), מוצרים לחיזוק ותוספי תזונה (ב-2.0 אחוזים), עדשות ומסגרות למשקפיים אופטיות (ב-1.2 אחוזים) ומוצרי היגיינת הפה (באחוז אחד).
חינוך, תרבות ובידור: מדד מחירי חינוך, תרבות ובידור עלה ב-0.6 אחוז. מדד מחירי שירותי חינוך עלה ב-0.2 אחוז ומדד מחירי תרבות ובידור עלה ב-0.9 אחוזים. התייקרו במיוחד: כרטיס כניסה למוזיאון (ב-3.8 אחוזים), דמי כניסה לפארקים ואטרקציות (ב-2.9 אחוזים), עריכת מסיבות ואירועים (ב-2.5 אחוזים), הארחה, נופש וטיולים (ב-1.6 אחוזים) וציוד ואביזרי מחנאות (ב-1.2 אחוזים). הוזלו במיוחד: כרטיס למשחק ספורט ומנוי (ב-1.2 אחוזים), ספרי קריאה (ב-1.1 אחוזים) וצעצועי תינוקות (באחוז אחד).
תחבורה ותקשורת: מדד מחירי תחבורה ותקשורת ירד ב-0.2 אחוז. מדד מחירי תחבורה ירד ב-0.3 אחוז ומדד מחירי תקשורת ירד ב-0.1 אחוז. הוזלו במיוחד: שכירת רכב לנסיעה בארץ (ב-19.6 אחוזים), מכוניות (ב-1.5 אחוזים) והוצאות על נסיעות לחו"ל וטיסות בארץ (ב-1.1 אחוזים). התייקרו במיוחד: שירותי הובלה (ב-3.0 אחוזים), דלק ושמנים לכלי רכב (ב-1.6 אחוזים) ושעורי נהיגה (באחוז אחד).
שונות: מדד מחירי סעיף שונות ירד ב-0.1 אחוז. הוזלו במיוחד: מוצרים ואביזרים לתינוק (ב-2.3 אחוזים) ותכשיטים (ב-1.4 אחוזים). התייקרו במיוחד: ארנקים (ב-2.1 אחוזים) וכלי איפור ואביזרים לטיפוח (ב-1.8 אחוזים).
מדד מחירי תשומות בבנייה למגורים בחודש מאי 2015. נותר ללא שינוי – 106.6 נקודות (על בסיס יולי 2011 = 100.0 נקודות). מתחילת השנה עלה המדד ב-0.2%. גם בחודש שעבר היה המדד ללא שינוי.
בחודש מאי בלטה עלייה בשכר העבודה של פועלי בניין ועובדים בענף בשיעור של 0.5%.
מדד המחירים לצרכן עלה במאי ב-0.2% וירד מתחילת השנה ב-0.4%.
לאחרונה העריכו בהראל פיננסים כי מגמת העליה במדד תשומות הבנייה צפויה להימשך גם בחודשים מאי עד יולי, על פי התחזית האחרונה העליה בחודשים אלו תעמוד על 0.4%.
מדד תשומות הבנייה, שמחושב ומפורסם מדי חודש (ב-15 בחודש) על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), במקביל למדד המחירים לצרכן , הוא מדד המודד את השינויים החלים במשך הזמן בהוצאה הדרושה לקניית "סל קבוע" של חומרים, מוצרים ושירותים המשמשים לבניית בתי מגורים והמייצג את הרכב הוצאות הבנייה של קבלנים וקבלני משנה. נוסף על מערכת המדדים המתייחסת לסל הכולל של הבנייה למגורים, החל בפברואר 1992 מתפרסמת מערכת של תת-מדדים לפי פרקי בנייה. המדד משמש בעיקר כבסיס להצמדת חוזי בנייה, לניכוי שינויי מחירים מן השינויים בערך ההשקעות בבנייה וכמודד כללי של שינויי מחירים בענף הבנייה.
מדד תשומות הבניה הוא מדד שלא ניתן לעקוב אחריו, לא ניתן להצמיד את הכסף אליו ולקבל תשואה ריאלית (כמו שניתן לעשות ביחס למדד המחירים לצרכן), לא ניתן לגדר אותו (להגן מפני עלייתו) וזו כמובן בעיה לרוכשי הדירות. המדד יכול לברוח כלפי מעלה והם חשופים, בעוד שאת המכשירים האחרים – מדד מחירי הצרכן, הצמדה למט"ח הם יכולים לגדר ולהגן מפני עלייתם.
יחד עם זאת, נתונים נוספים שחשובים מאוד לציבור רוכשי הדירות קשורים בנתונים המתייחסים למשכנתא: ריבית בנק ישראל, מדד המחירים לצרכן וגובה ריבית המשכנתא.
מהפרוטוקולים של החלטת הריבית האחרונה של בנק ישראל עולה כי הם אופטימיים בנוגע לאינפלציה בשנת 2015, לכן סביר להניח שבנק ישראל ינסה להימנע ככל האפשר משינויים בריבית בנק ישראל בתקופה הקרובה.
כדי שרוכש הדירה מקבלן יוכל לבדוק איזה צעד יהיה רווחי יותר עבורו, עליו להכיר את המדדים השונים. כך יוכל להחליט באיזה מועד לקחת את המשכנתא או האם כדאי לחכות ולהישאר צמוד למדד תשומות הבנייה. מדובר בהערכות ותחזיות שכל אחד צריך לעשות בעצמו, אם כי בעוד שאת הריבית אנחנו יודעים בבירור, את ההצמדה (החיסכון בהצמדה) אנו מעריכים, גם בהסתמך על כלכלנים (הראל פיננסים הוא מהגופים היחידים שמספקים תחזית למדד תשומות הבנייה).
סיכום חודש מאי של קרנות הנאמנות המגייסות והמדממות מוצא כי המשקיעים ממשיכים להגדיל חשיפה למניות: 8 מתוך 10 הקרנות המסורתיות המגייסות ביותר במאי הן קרנות אג"ח עם חשיפה מנייתית. במקום ה-1 בגיוסים בחודש במאי 2015 הקרן "פסגות 0B אג"ח ארה"ב 2-5 שנים – מגודר מט"ח" עם גיוס של כ-130 מיליון ₪. ומנגד, הקרן הפודה ביותר במאי היא "מיטב 00 כספית פרימיום" עם פדיון של כ-520 מיליון ₪.
כ-490 מיליון ₪ זרמו לקרנות המחקות בסיכום חודש מאי- זאת בהובלת קרנות מחקות על מדדי אג"ח כללי שגייסו כ-310 מיליון ₪ וקרנות מחקות על מדדי מניות בארץ ובחו"ל עם גיוסים של כ-230 מיליון ₪.
דמי הניהול הממוצעים נשארים ללא שינוי בחודש מאי – דמי הניהול הממוצעים בתעשיית קרנות הנאמנות המסורתיות בחודש מאי נותרו מאוזנים כאשר גם הגיוסים וגם הפדיונות נרשמו בדמי ניהול ממוצעים של 0.6%.
בחודש מאי נוספו 2 קרנות חדשות ל"מועדון המיליארד": "מגדל (2B) 20/80 פרימיום" ו-"אלטשולר שחם (4(B שווקים מפותחים מוגנת מט"ח". מספר הקרנות במועדון "המיליארד" עומד על 44 קרנות המנהלות כ-84 מיליארד ₪- ירידה של כמעט 5 מיליארד ₪ לעומת חודש אפריל (כל הירידה בקרנות הכספיות). 3 מ-10 הקרנות המגייסות ביותר החודש משתייכות למועדון המיליארד עם גיוס של כ-540 מיליון ₪. 10 קרנות מתוך ה-44 הן קרנות כספיות המנהלות יחד כ-24.2 מיליארד ₪.
בסיכום חודשי כ-62% מהקרנות רשמו פדיונות, כ-3% מ-822 הקרנות שסיכמו את החודש עם פדיונות, איבדו למעלה מ-50 מיליון ₪ כ"א.
אם מסתכלים על טבלת 10 הקרנות המגייסות, שגייסו ביחד כ-1.1 מיליארד ₪ בסיכום חודשי, היא מכילה: 4 קרנות אג"ח כללי, 3 קרנות אג"ח מדינה, קרן כספית ו 2 קרנות אג"ח חו"ל. מן הצד השני, טבלת 10 הקרנות הפודות שמהן נפדה כ-2.2 מיליארד ₪, מכילה 7 קרנות כספיות, קרן אג"ח כללי, קרן אג"ח מדינה וקרן אג"ח חו"ל.
קרנות אג"ח עם מניות IN קרנות אג"ח ללא מניות OUT- קרנות מסורתיות ללא חשיפה למניות פדו החודש כ-1.3 מיליארד ₪. קרנות שיש להן חשיפה למניות עד 10% רשמו החודש גיוסים של כ-1.6. קרנות שיש להן חשיפה למניות עד 30% רשמו גיוסים של מ-0.7 מיליארד ₪.
קרנות אג"ח מדינה, אחת מקבוצות הקרנות המגייסות ביותר מתחילת השנה, רשמו החודש פדיונות של כרבע מיליארד ₪ על רקע מימושים במדדי אג"ח ממשלת ארה"ב, גרמניה וישראל. קרנות אג"ח מדינה ללא חשיפה מנייתית1 רשמו החודש פדיונות של כ-580 מיליון ₪. מנגד, קרנות אג"ח מדינה עם חשיפה של עד כ-10% מניות גייסו כ-0.2 מיליארד ₪. כ-170 מיליון ₪ נפדו מקרנות אג"ח מדינה תחת הסיווג –אג"ח מדינה כללי ובהמשך לכך, כ-80 מיליון ש"ח נפדו מקרנות אג"ח מדינה צמודי מדד.
קרנות מניות בארץ ובחו"ל רשמו במאי גיוסים של כ-340 מיליון ₪. הגיוסים התחלקו בין קרנות מניות בארץ שהובילו את הגיוסים עם כ-230 מיליון ₪ אל מול קרנות מניות בחו"ל עם 110 מיליון ₪. מרבית הכספים נותבו לקרנות המחקות שהיוו כ-70% מכלל הגיוסים בקרנות המנייתיות1.
פרופ' ליאו ליידרמן, הכלכלן הראשי של בנק הפועלים סבור שמחירי הדירות ימשיכו לעלות למרות העלאת המס על משקיעי נדל"ן. "העלאת המס על משקיעי נדל"ן אמנם צפויה לרסן במידה מסוימת חלק מהביקושים לדיור, אך גם אחרי העלאת המס, שוק הדיור בישראל ימשיך להיות מאופיין בעודפי ביקוש לדירות שתורמים לעלייה במחירי הדירות" – כך התבטא ליידרמן בנס הנדל"ן של משרד עורכי הדין שטיינמץ הרינג גורמן ומדרד רואי החשבון ארנסט אנד יאנג .
ובכמה הם יעלו? ליידרמן מעריך – "מחירי הדירות יעלו בקצב שנתי של 5% למרות העלאת מס הרכישה האחרונה. הריבית הריאלית האפסית וההיצע המצומצם של דירות היו ונותרו הגורמים הדומיננטיים מבחינת התפתחות מחירי הדיור.
"בהשפעת הבנקים המרכזיים באירופה וביפן תמשיך רמת הריבית בישראל להיות נמוכה מאד ותמשיך להמריץ ביקושים לדיור – וזאת גם אם הפד יעלה את הריבית בארה"ב השנה או בשנה הבאה. הריביות בישראל מושפעות בעיקר מהריביות הגלובליות, ואלה צפויות להישאר נמוכות לפחות בשנתיים הקרובות. הריבית הריאלית האפסית השוררת בעולם המערבי ובישראל תרמה להפיכת ההשקעות בנדל"ן ליותר ויותר אטרקטיביות -בין אם מדובר במשקיעים שרוכשים דירות להשכרה או חוסכים בודדים או במשקיעים מוסדיים, החיפוש לתשואה סבירה יותר מהריבית האפסית על אג"ח ממשלתי מוביל גורמים לאלה להשקעות בדיור, בנדל"ן מניב גם דרך קרנות ריט , בנדל"ן מסחרי, ובפרויקטים של תשתיות. זאת תופעה כלל עולמית, ואנחנו חלק ממנה".
והאם זה היה נכון להעלות את מס הרכישה למשקיעים? "רכישת דירה להשקעה הנה פעולה לגיטימית ביותר של פרטים ומשפחות המנסות למצוא אפיקי השקעה אטרקטיביים יותר מאג"ח ממשלתי. כיום, למשל, התשואה לפדיון על אג"ח צמוד של ממשלת ישראל לחמש שנים היא מינוס 0.2%, והתשואה הריאלית המתאימה לעשר שנים היא 0.45%. מבחינת החיסכון של משקי הבית, וכן עם המבט לעתיד ולתקופת הפנסיה, אלה ריביות שבוודאי יוצרות התעניינות משמעותית בנדל"ן. התהליך הזה, של מעבר להשקעות בנדל"ן, רחוק ממיצוי, בעיקר על רקע הצפי להמשך מצב הריבית הריאלית האפסית עוד זמן רב". ליידרמן כבר התבטא בעבר מספר פעמים ואמר שנצטרך להתרגל לריבית נמוכה. עכשיו נשמע שהוא אפילו מאמין בכך יותר. מנגד, בעולם מדברים על יציאה מריבית אפס, כשהפד בארה"ב צפוי לעשות זאת עוד במהלך השנה.
ליידרמן התייחס לתוכנית של כחלון להורדת מחירי הדירות. לגישתו – "עדיין מוקדם להעריך באופן כולל את התכנית של משרד האוצר, שהרי על פי ראש מטה הדיור המיועד, אביגדור יצחקי, מה שפורסמו עד עתה הם רק שני השלבים הראשונים בתכנית שתכלול חמישה שלבים, כולל התייחסות לדיור להשכרה. בכל מקרה, מכיוון שמחירי הדיור מאד מושפעים מהציפיות לגבי העתיד, ומכיוון שכדי שתכניות הממשלה יצליחו בהתמתנות העליות של מחירי הדיור מוטב שתכניות אלה ייתפסו בקרב הציבור כאמינות, חשוב שהתכנית הממשלתית הכוללת תוצג כמקשה אחת מלאה מוקדם ככל האפשר. אחרת, ספק אם הצעות להחלטות ממשלה והודעות חלקיות, על כל שלב של התכנית בנפרד, יצליחו 'לשבור' את המומנטום של עליות מחירי הדיור ב-5% לשנה". קצב עליית מחירים של 5%, משמעו עלייה ריאלית של 4%. זה קצב גבוה. אבל ליידרמן דבק כאמור בעמדותיו. אולי הוא צודק, אולי הוא טועה, ומחירי הדירות ייבלמו, מה שבטוח שצריך תוכנית עמוקה ורחבה יותר לבעיות והצרות של שוק הדירות.
איך שותפים בחברה "מתגרשים"? מנגנון במבי יכול לפתור את הצרות בעת סכסוכים, לרוב זה עובד, באי.די.בי זה לא עבד.
מנגנון במבי נפוץ מאוד בעסקאות עם שותפים. במבי (BMBY- BUY ME BUY YOU) – "קנה אותי או שאקנה אותך" הוא מנגנון שנועד ל"היפרד בטוב", וזה עובד כך – עוד בעת הרכישה של עסק מסוים/ חברה מסוימת, השותפים קובעים מראש שבמקרה שיהיו חילוקי דעות ובמקרה והם ירצו "להתגרש" יופעל מנגנון במבי שיסדיר את המחיר לפיו יקנה אחד השותפים את השותף השני.
על פי מנגנון הבמבי לכל אחד מהשותפים יש אפשרות להציע לשותף השני מחיר עבור רכישת מניותיו. השותף הראשון שמציע במנגנון במבי, קובע למעשה, את המחיר שבו תתבצע העסקה. המחיר הזה לא יכול להשתנות, מה שיכול להשתנות זה זהות השותף הרוכש. למה הכוונה?
לשותף השני, יש את זכות התגובה – הוא יכול לקבל את ההצעה, כלומר למכור את אחזקותיו לפי המחיר שהציע השותף הראשון, והוא יכול להפוך את ההצעה ב-180% ולהציע בעצמו לקנות את המניות לפי אותו המחיר. תחשבו על זה – למציע הראשון אין אינטרס להציע מחיר נמוך מדי, מכיוון שכך השותף עשוי לקנות אותו בזול. אבל, מנגד, גם לא כדאי לו להציע מחיר גבוה, שכן אז הוא כמובן ייאלץ לשלם מחיר גבוה עבור מניות השותף. יש כאן מנגנון שנלקח מתורת המשחקים, והוא פתרון אידיאלי למצבים שבהם השותפים רוצים לפרק את השותפות. זו הסיבה שהמנגנון הזה בצורות שונות קיים בעת רכישת חברות/ ועסקים כבר למעלה מ-20 שנה.
לאחרונה, שמענו על הפעלת מנגנון במבי בסכסוך בין השותפים בקונצרן אי.די.בי – אדוארדו אלשטיין ומוטי בן־משה. הקונצרן החבוט נרכש על ידי שני השותפים האלו, אך חלק משמעותי בהתחייבות הרוכשים היתה להמשיך ולהשקיע (גם דרך השתתפות בהנפקת זכויות) בקבוצה. אדוארדו אלשטיין עמד בהתחייבויותיו ורכש במסגרת הנפקת זכויות והגדיל את אחזקתו; בן משה לא עשה כך, ואחזקתו דוללה. אלשטיין הגיע בעקבות ההנפקות לשיעור אחזקה של 66.7% בהון אי.די.בי אחזקות, בן משה דולל ל-14%.
שניהם מופסדים סכומי עתק, בן משה כחצי מיליארד שקל, אלשטיין סכום גבוה יותר, אבל זה עוד לא הסוף – הם אמורים להמשיך ולהזרים ולתמוך בקונצרן, למעשה, הם מחויבים לכך בהתאם להסדר החוב שגובש לפני כשנה. אלשטיין מוכן לכך, בן משה, עשה סימנים לא ברורים. אבל לפני כשבועיים הוא הגיש הצעה לרכוש את מניות אלשטיין במסגרת מנגנון במבי, לפי מחיר שמבטא שווי של כ-1 מיליארד שקל (כ-1.64 שקל למניה). אלא שבן משה, כך נראה, הציע את הבמבי כדי לצאת ב"זול" – הפסד של כחצי מיליארד שקל, אחרת הוא ייאלץ לתמוך בחברה בעוד 200 מיליון שקל. בן משה, כנראה, לא באמת התכוון לרכוש את הנתח של אלשטיין. בינתיים אלשטיין שומר את הקלפים קרוב לחזה, אך נראה שהוא ירכוש את מניות בן משה בכ-150 מיליון שקל, אם כי, סביר שהוא לא יוותר על המחויבות של בן משה כלפי הקבוצה.
על כל פנים, לצד יתרונות הבמבי, יש לו גם חסרונות. אם מדובר על שותף עם עודף מידע על השותף השני, אז כל אחד מהם יכול להסתמך על נתונים ומידע אחר, ובהתאמה השווי שכל אחד יגזור יהיה שונה. זה פתח לתמרון מצד השותף עם עודף אינפורמציה.
בדיון שכינסו השבוע שר האוצר משה כחלון ושרת המשפטים איילת שקד, ובו השתתפו כל הדרגים המקצועיים העוסקים בנושא, סוכם על קידום משותף ומואץ של חוק נתוני אשראי. אם יעבור הוא יאפשר לגופים שונים מלבד הבנקים לתת הלוואות גם למשקי הבית. כן, מהפכה של ממש בפתח, ולא בציניות – היום הבנקים כמעט ושלטים בשוק ההלוואות/ האשראי לצד חברות כרטיסי האשראי שהם סוג של זרוע ארוכה. אבל ברגע שגם הגופים המוסדיים ייכנסו לתמונה ויספקו אשראי, התחרות תגדל והאפשרויות של הציבור יתרחבו משמעותית.
מטרת הצעת החוק לעודד תחרות במתן הלוואות על ידי הנגשת מאגר מידע לבנקים ולגופים מוסדיים שונים נותני אשראי. החוק חיוני להגברת התחרות, מסבירים באוצר, ויאפשר את כניסתם של מתחרים חדשים בתחום האשראי למשקי בית ולעסקים קטנים.
במסגרת החוק יוקם מאגר נתוני אשראי מרכזי, על מנת למזער את הפגיעה בפרטיות הוחלט כי המאגר יהיה ממשלתי ויופעל באמצעות מיקור חוץ. מדובר בעצם במאגר של מידע על הלווים כדי להתאים את ההלוואה ללווה ולתמחר את ההלוואה – ריבית שונה לכל סוג לווה, ככל שהלווה מסוכן יותר פיננסית ההלוואה תהיה בריבית גבוה יותר.
המאגר יועיל בהגברת התחרותיות בשירותי האשראי הבנקאיים, ויכלול, בשונה מהעבר, גם נתונים חיוביים- "מידע חיובי" על לקוחות פוטנציאלים להלוואה.
השרים הורו לדרגים המקצועיים לאחד את כל המסקנות המקצועיות לתזכיר חוק שיופץ תוך חודש ימים.
יש לציין שמהלך זה מהווה מהלך מכין ומשלים לעבודת הוועדה להגברת התחרותיות בשוק האשראי בראשות דרור שטרום אשר הוקמה בשבוע שעבר. המטרה היא כי שני הצעדים ישתלבו יחד ויביאו להגברת התחרות בשוק האשראי הריכוזי.
על כל פנים, כיום הגופים המוסדיים מספקים מימון לעמיתים בקופות גמל תחת תנאים מסוימים. הרחבת אפשרויות המימון גם למחזיקי קרנות הנאמנות צפויה להגדיל את המימון של המוסדיים לציבור וצפויה לגוון לציבור את מקורות האשראי ולהגביר את התחרות, תוך (בתקווה) להורדת עלויות המימון.
רצף הירידות החדות באגרות החוב הביא את המשקיעים למשוך כספים מהשוק ולהמתין על "הגדר", מה שהתבטא בפדיונות כבדים של כ-2 מיליארד שקל בקרנות המנוהלות, וכ-470 מיליון שקל בקרנות המחקות. מקביל ליציאת כספים מוגברת מהקרנות המסורתיות, נרגע מאוד קצב הפדיונות בקרנות הכספיות – כ-40 מיליון ₪ בלבד. קרנות המתמחות במניות בישראל הן היחידות שהציגו השבוע גיוס חיובי המסתכם בכ-30 מיליון ₪ בלבד. הקרנות המחקות רשמו השבוע עלייה חדה בקצב הפדיונות, בעיקר קרנות אג"ח מדינה. זאת, בעקבות ירידות חדות יותר מאשר בקרנות האג"ח המנוהלות עקב מח"מ ארוך יותר.
שבוע המסחר התאפיין במגמה שלילית שהתבטאה בירידות שערים במדדי המניות ובמדדי אגרות החוב הממשלתיות והקונצרניות, עקב המשך התנודתיות הגבוהה באגרות החוב של ממשלת ארה"ב וגרמניה. התוצאה: פדיונות של כ-2.5 מיליארד ₪ בקרנות המסורתיות השבוע וכ-2.9 מיליארד ₪ מתחילת החודש, בהובלת קרנות אג"ח מדינה וקרנות אג"ח כללי. כך, עפ"י אומדנים והערכות שבוצעו ע"י כלכלני מיטב דש.
הקרנות המנייתיות המשקיעות בישראל היו, כאמור, בשבוע שעבר היחידות שגייסו כספים (סכום קטן של 30 מיליון ₪).
קרנות אג"ח כללי, בדגש על קרנות מעורבות עם חשיפה מנייתית1, קרנות 10/90 וכו', רשמו השבוע פדיונות גדולים מאוד של כ-925 מיליון ₪, זאת לעומת פדיונות של כ-10 מיליון ₪ בשבוע הקודם.
אגרות החוב הממשלתיות רשמו השבוע ירידות שערים: מדד ממשלתי כללי ירד ב-0.5%. רצף הירידות שנרשמו באפיק הממשלתי מתחילת החודש גרם לקרנות אג"ח מדינה לרשום השבוע פדיונות של כ-970 מיליון ₪, כמעט פי 4 מהפדיונות שנרשמו בשבוע הקודם. מתחילת החודש, קרנות אג"ח מדינה איבדו כ-1.2 מיליארד ₪, מתוכם כ-850 מיליון ₪ בקרנות המנוהלות.
אגרות החוב הקונצרניות נסחרו השבוע במגמה שלילית- מדדי התל-בונד 20,40,60 רשמו מימושים חדים של עד כ-0.9%. בהמשך לכך, מדד קונצרני כללי ירד ב-0.6%. התוצאה: קרנות אג"ח קונצרני רשמו השבוע פדיונות של כ-160 מיליון ₪ וכ-210 מיליון ₪ מתחילת החודש.
התמתנות הפדיונות באפיק השקלי: הקרנות הכספיות רשמו השבוע פדיונות של כ-40 מיליון ₪ בלבד, המסתכמים לפדיונות של כ-390 מיליון ₪ מתחילת החודש. בהמשך לכך, נרשמו פדיונות גדולים מהרגיל של כ-340 מיליון ₪ בקרנות השקליות, מתוכן כ-120 מיליון ₪ נפדו מהקרנות המחקות.
קרנות אג"ח חו"ל רשמו השבוע פדיונות של כ-80 מיליון ₪ המסתכמים לפדיונות של כ-100 מיליון ₪ מתחילת החודש.
תעשיית הקרנות מנהלת נכון ל-11.06.15 כ-254 מיליארד שקל, הקרנות המסורתיות (בנטרול הקרנות הכספיות) מנהלות כ-221 מיליארד שקל והקרנות הכספיות שמנהלות כ-33 מיליארד ₪.
הממונה על שוק ההון במשרד האוצר, דורית סלינגר, פרסמה שורת צעדים להגברת התחרות והוזלת העלויות בחיסכון הפנסיוני, פישוט המערכת הפנסיונית ומניעת פגיעה בחוסכים. "נשים קץ לכספים הפנסיונים האבודים" אומר משה כחלון, שר האוצר, בהתלהבות.
אבל הכספים האבודים הם רק חלק אחד מהבעיות הקשות של שוק הפנסיה. לזכותה של סלינגר יאמר שהיא מנסה לפתור את הבעיות האלו מאז שנכנסה לתפקיד, זה קשה אבל היא מצליחה להזיז את העגלה התקועה. והנה מה שהיא מכינה עכשיו –
פישוט עולם החיסכון הפנסיוני
שירות "עקוב אחריי פנסיוני" – צמצום החשבונות הלא פעילים בקרנות הפנסיה. הכספים בחשבונות לא פעילים יועברו לחשבונו הפעיל של החוסך. המטרה היא לפשט את המערכת הפנסיונית, ליצור רצף ביטוחי, להפחית את עלויות הניהול והכיסויים הביטוחים ולמנוע תופעות של "כספים אבודים". בקרנות הפנסיה החדשות יש כיום כ‐1.7 מיליון חשבונות לא פעילים המהווים 50% מהחשבונות בקרנות. סך הכספים המנוהלים בחשבונות אלה עומד על כ‐25 מיליארד ש"ח. ריבוי החשבונות הלא פעילים נובע, בין השאר, מכך שבשוק העבודה המודרני עובדים משנים בתכיפות מקום עבודה ולעיתים קרובות נפתחת לעובד תכנית פנסיונית חדשה בעת הצטרפותו למקום עבודה חדש. המהלך צפוי לחסוך דמי ניהול של עשרות מיליוני שקלים בשנה.
הגברת השקיפות במוצרי החיסכון הפנסיוני ‐ קביעת מוצרים אחידים בשוק. המטרה היא לפשט את שוק מוצרי החיסכון הפנסיוני, להגביר את יכולת ההשוואה והמיקוח, כמו גם על קבלת ההחלטות של חוסכים. כיום, השונות בין מוצרי החיסכון הפנסיוני מקשה על חוסכים להשוות בין התכניות ומעקבת פיתוח תחרות בשוק.
מניעת ניגודי עניינים של מעסיקים
מעסיק לא יתנה את שיעורי ההפקדה לחיסכון פנסיוני בסוג המוצר. המטרה היא למנוע ניגוד עניינים של המעסיק ﴿למשל, בבחירת הסדר אבדן כושר עבודה לעובד﴾ ולאפשר לעובדים לבחור את המוצר הפנסיוני המתאים ביותר לצרכיהם. כיום, קיימת תופעה של שונות בשיעור תשלומי המעסיק חיסכון הפנסיוני של העובד, בהתאם לסוג המוצר שבוחר העובד. מצב זה עלול להוביל לבחירת מוצר פנסיוני אשר אינו מתאים לעובד ולפגוע בהיקף החיסכון.
פיתוח שוק הקצבאות
הגדלת היצע המוצרים בשוק על ידי מתן אפשרות לקבלת קצבה מקופת גמל באמצעות משיכה תקופתית ורכישת ביטוח אריכות ימים ממבטח חיצוני. צעד זה ירחיב את מגוון המוצרים העומדים בפני חוסכים, יאפשר התאמה טובה יותר לצרכיהם, יגדיל את התחרות בשוק ויתרום להפחתת עלויות הניהול בתקופת הפרישה. שר האוצר, משה כחלון: מדובר בצעד ראשון מתוך סדרת צעדים ברפורמה שנועדה להגביר את התחרות, להקל על ציבור החוסכים ולהוזיל עלויות בחיסכון הפנסיוני. נבחן כל תחום שמצריך התערבות ונטפל בו בהתאם. הריכוזיות בענף החיסכון הפנסיוני בו 5 חברות גדולות שולטות בשוק הוא נושא המצריך טיפול. אנו בהחלט מתכוונים לטפל בו.
הממונה על שוק ההון, ביטוח וחיסכון, דורית סלינגר: "הרפורמה שנועדה להגביר את התחרות בשוק הפנסיוני ולשפר את מעמדם של החוסכים, היא נדבך מרכזי בתכנית האסטרטגית של אגף שוק ההון. הצעדים המוצגים ברפורמה הם חלק מתכנית כוללת אשר בכוונתנו ליישם בתקופה הקרובה בשוק החיסכון הפנסיוני".
הממשלה אישרה, בישיבתה השבועית את הצעת שר האוצר משה כחלון להעלות את מס הרכישה שמשלמים משקיעים בדירות למגורים. המטרה, להרחיק את המשקיעים משוק הדירות, לפנות דירות לאלו שבאמת צריכים – זוגות צעירים ומשפרי דיור. תוקף ההצעה החל מחודש יולי!
ההצעה של משרד האוצר מורכבת משני חלקים: הראשון – הפיכתה של הוראת השעה ובהן שיעורי מס רכישה גבוהים למשקיעים בנדל"ן , להוראת קבע. והשני – הוראת שעה חדשה לפיה עד לסוף שנת 2020, רוכשי דירה להשקעה ישלמו שיעורי של 8% עד סכום של 4.8 מיליון שקל ומס של 10% מעבר לסכום זה.
ומה זה יעשה לשוק הדירות? יחד עם צעדים נוספים של האוצר, לרבות צמצום טווח הזמן שניתן לרוכשי דירות למכור את דירתם הקודמת בפטור ממס רכישה משנתיים (אחרי הרכישה) לשנה אחת, זה אמור להגדיל את היצע הדירות , ובהתאמה לרסן את העליות ואף להביא לקיפאון וירידה במחירים. זה לא יהיה פשוט, וזה כמובן לא בטוח, אבל זו המטרה. בינתיים, פוגעים בשוק הדירות להשכרה.
ברגע שמונעים ממשקיעים להיכנס לשוק השירות, מגבילים את היצע הדירות השכורות, ואז כמובן גורמים לעלייה במחירי השכירויות – לזה התכוונתם, אתם שם למעלה באוצר? לטפל במחירים של הדירות, אבל ליצור בעיה גדולה חדשה – שכר דירה שילך ויגדל?
כלכלני הראל פיננסים צופים שמדד תשומות הבנייה יעלה ב-0.4% בחודשים מאי עד יולי. מדד תשומות הבניה נשאר ללא שינוי בחודש אפריל, ומתחילת השנה עלה ב-0.2%.
תחזית כלכלני הראל לגבי המדד הצפוי מתפרסמות באופן שוטף וכוללות בין השאר התייחסויות לאינפלציה בחודשים אלו. תחזית האינפלציה לחודש מאי עומדת על 0.2%.במקביל, להערכה זו, מעדכנים כלכלני הראל כי מדד המחירים לצרכן בתקופה זו (שלושה חודשים ) יעלה ב-0.7%.
כמו כן מעריכים בהראל כי סעיף הדיור שבמדד המחירים לצרכן יעלה בחודשים מאי -יולי ב-0.8% וגם מדד מחירי דירות בבעלות הדיירים יעלה ב-0.8%.
מדד תשומות הבנייה, שמחושב ומפורסם מדי חודש (ב-15 בחודש) על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), במקביל למדד המחירים לצרכן , הוא מדד המודד את השינויים החלים במשך הזמן בהוצאה הדרושה לקניית "סל קבוע" של חומרים, מוצרים ושירותים המשמשים לבניית בתי מגורים והמייצג את הרכב הוצאות הבנייה של קבלנים וקבלני משנה. נוסף על מערכת המדדים המתייחסת לסל הכולל של הבנייה למגורים, החל בפברואר 1992 מתפרסמת מערכת של תת-מדדים לפי פרקי בנייה. המדד משמש בעיקר כבסיס להצמדת חוזי בנייה, לניכוי שינויי מחירים מן השינויים בערך ההשקעות בבנייה וכמודד כללי של שינויי מחירים בענף הבנייה.
מדד תשומות הבניה הוא מדד שלא ניתן לעקוב אחריו, לא ניתן להצמיד את הכסף אליו ולקבל תשואה ריאלית (כמו שניתן לעשות ביחס למדד המחירים לצרכן), לא ניתן לגדר אותו (להגן מפני עלייתו) וזו כמובן בעיה לרוכשי הדירות. המדד יכול לברוח כלפי מעלה והם חשופים, בעוד שאת המכשירים האחרים – מדד מחירי הצרכן, הצמדה למט"ח הם יכולים לגדר ולהגן מפני עלייתם.
יחד עם זאת, נתונים נוספים שחשובים מאוד לציבור רוכשי הדירות קשורים בנתונים המתייחסים למשכנתא: ריבית בנק ישראל, מדד המחירים לצרכן וגובה ריבית המשכנתא.
מהפרוטוקולים של החלטת הריבית האחרונה של בנק ישראל עולה כי הם אופטימיים בנוגע לאינפלציה בשנת 2015, לכן סביר להניח שבנק ישראל ינסה להימנע ככל האפשר משינויים בריבית בנק ישראל בתקופה הקרובה.
כדי שרוכש הדירה מקבלן יוכל לבדוק איזה צעד יהיה רווחי יותר עבורו, עליו להכיר את המדדים השונים. כך יוכל להחליט באיזה מועד לקחת את המשכנתא או האם כדאי לחכות ולהישאר צמוד למדד תשומות הבנייה. מדובר בהערכות ותחזיות שכל אחד צריך לעשות בעצמו, אם כי בעוד שאת הריבית אנחנו יודעים בבירור, את ההצמדה (החיסכון בהצמדה) אנו מעריכים, גם בהסתמך על כלכלנים (הראל פיננסים הוא מהגופים היחידים שמספקים תחזית למדד תשומות הבנייה).
תוכנית כחלון להגברת התחרות בשוק הדירות והורדת מחירי הדירות, נוגעת בין היתר גם בשינויים במס רכישה ומס שבח. בעוד שהשינויים במס שבח יחסית מינוריים לבעלי הדירות (אם כי עשויה להיות להם השלכה בטווח הקצר על שוק הדירות), הרי שהשינויים במס רכישה דרמטיים הן לרוכשי הדירות והן לשוק הדירות בכלל. מס רכישה יעלה ל-8% על דירה שמחירה עד 4.8 מיליון שקל (בעבר מס רכישה היה 5% עד 7% ) ול-10% לדירה שמחירה עולה על 4.8 מיליון שקל (בעבר בין 8% ל-10%).
המהלך הזה צפוי להפחית בצורה מאוד משמעותית את השחקנים בשק הדירות. מי ירצה ויוכל לקנות דירה במס רכישה כל כך גבוה (סוג של קנס גבוה), כדי שאחר כך הדירה תושכר? ככל שהקנס גבוה יותר, כך התשואה של בעל הדירה יורדת (התשואה מתבטאת בדמי השכירות חלקי העלות הכוללת של הדירה) וחשוב יותר, מדובר על עלות שכבר בעת הרכישה הולכת לאיבוד. אם המשקיע ימכור את הנכס הוא לא יקבל כמובן את מס הרכישה ששילם דרך המחיר – זו עלות שכאילו תוחזר בעליה של 8%, וזה נראה בשמיים. זה מוריד את המוטיבציה של משקיעים לרכוש דירות, מוטיבציה שגם כך בשנים האחרונות היתה בכיוון מטה. וזה מה שרצה בעצם שר האוצר, משה כחלון – להוציא את המשקיעים מהשוק.
ככב בעצם מרחיבים את היצע הדירות עבור רכושי דירה ראשונה, כלומר עבור מי שבאמת צריך את הדירה. ברגע שהיצע הדירות גדל, לרוכשים יש יותר כח במשא ומתן, יש סיכוי שהמגמה תשתנה – הכח יעבור בעצם מהמוכרים לרוכשים. זה תהליך, זה לא קורה ביום אחד, ולא רק בגלל העלייה במס הרכישה, ועדיין זה צעד בכיוון הנכון שנועד לשפר את היצע הדירות הפנוי לכאלו שרוכשים דירה ראשונה, ובהתאמה להביא לירידה במחירי הדירות או לכל הפחות להקפאת מחירי הדירות.
החיסרון הבולט של מהלך העלאת מס רכישה הוא בשינוי מצבם של שוכרי הדירות. פחות דירות למשקיעים, משמע פחות דירות להשכרה, ואז כמובן פחות היצע דירות להשכרה דבר שעשוי להוביל לעלייה במחירי השכירות. אין מה לעשות זה כמו בכלים שלובים – עזרת לרוכשים פגעת בשוכרים – השאלה אם השיעור הזה של מס רכישה מהווה איזון בין שני השווקים האלו – שוק הדירות ושוק הדירות להשכרה. י
במקביל, לעלייה במס רכישה, הופחתה תקופת ההמתנה המותרת למשפרי דיור. עד עכשיו מי שרכש דירה ומכר את דירתו הקודמת בטווח של עד שנתיים לא נחשב כמחזיק שתי דירות ולכן שילם מס רכישה מופחת. מעכשיו הטווח מצטמצם לשנה. מה זה יעשה לשוק? מסתבר שזה יכול להיות משמעותי בטווח הקצר – היצע הדירות יגדל, הרוכשים ימהרו למכור את הדירות שעדיין לא נמכרו. זה אומר שכח המיקוח של המוכרים (כאלו שקנו ועדיין לא מכרו את דירתם) יורד, הם יהיו לחוצים יותר למכור את הדירה, זה יכול להביא להגדלת היצע הדירות, זה יכול להעביר חלק מהכח במשא ומתן לרוכשים.
אלה שינויים יחסית משמעותיים, ולצד שינויים נוספים שקיימים בתוכנית לרבות מניעת הסבות של דירות מגורים למשרדים, ובמילים פשוטות החזרת דירות רבות לשוק, דירות שכבר לא יוכלו לשמש כמשרדים, זה עשוי סוף סוף להואיל לשוק הדירות.