מעודכן ל-03/2018

 

האם אנו נמצאים בעידן שבו השקעה בנדל"ן, כבר איננה השקעה רווחית כל כך, כמו בעבר?

האם חוקי המיסוי על המשקיעים – מס רכישה גבוה על דירה שנייה והחוק המתוכנן למיסוי הדירה השלישית מרתיע באמת את משקיעי הנדל"ן וגורם להתקררות בשוק הנדל"ן? או שמא דווקא עליית  הריבית היא זו  שעשויה לגרום לירידת מחירי הנדל"ן?

האמת היא שלצערי אין לי תשובה לשאלה המאוד מעניינת הזו, ואיננו יכולים  לעולם לחזות בוודאות ירידה או עלייה של מחירי הנדל"ן בישראל. פשוט מאוד – אין נביאים, וכל מי אומר לכם אחרת – לא יודע על מה הוא מדבר. עם זאת, כן ניתן להעריך על סמך נתונים בשטח, כן ניתן לזהות מגמות ספציפיות אשר עלולות להשפיע על ירידה א עלייה במחירי הנדל"ן ולנצלם לטובתנו.

ועל זה אני רוצה להרחיב היום במדריך שלפניכם.

 

כיצד נדע לזהות מגמות בשוק הנדל"ן?

ראשית אנו חייבים להסתכל ברמת המאקרו ולהבין מה המכנה המשותף של האזורים  שבהם מחירי הדירות כיום נעצרים או עולים?

לדוגמא, בתקופה זו אנו יכולים לראות מכנה משותף בהרבה ערים הנמצאות באזור המרכז, שם אנו רואים כיום עצירה ואפילו ירידה במחיר הדירות  (נכון לחודש אפריל ע"פ סקירה של דה מרקר בשיתוף יד 2)

 

דוגמא למספר ערים במרכז שספגו ירידות או עצירות מחירים:

ת"א – ירידה של 1.2%

גבעתיים – ירידה של 1%

רמת השרון – ירידה של 2.3%

הרצליה – ירידה של 2.9%

הוד השרון – ירידה של 2.7%

 

לעומת זאתי בערי הפריפריה ניתן לראות דווקא עליות נאות בחודש אפריל, לדוגמא:

אשקלון – עליה של 1.1%

שדרות – עליה של 3.7%

חיפה – עליה של 1.1%

 

ניתן לראות כי מחירי הנדל"ן בערי המרכז שהיו גבוהים מאוד, החלו להיעצר קצת, לעומת זאת בערי הפריפריה שבהם מחירי הנדל"ן כיום נמוכים מאוד, נרשמו עליות; ועדיין –  קיים פער ענק  בן מחירי הדירות במרכז לפריפריה.

כתוצאה מכך ניתן להבין שהפריפריה מתקנת עצמה כלפי מעלה ומחירי הדירות דווקא ימשיכו לעלות בשנים הבאות, ואנו צפויים להערכתי לראות במספר ערים בפריפריה עליות  של 10% עד 15% בשנת 2017.

לעליה זו קוראים בשפה המקצועית  "תשואה מעליית ערך הנכס"

 

קיימת עוד תשואה בנדל"ן, שאותה ניתן ממש למדוד ולהיות יותר בטוחים לגביה רווחיה העתידיים.

תשואה זו נקראת "תשואה משכירות" או הכנסה פסיבית כלשונו של רוברט קיווסאקי (מחבר הספר – "אבא עשיר אבא עני")

את ההכנסה הזו אנו יכולים לדעת ולהעריך בדיוק מראש טרם רכישת הנכס:

 

 כיצד אנו מחשבים תשואה משכירות?

בכדי לחשב את אחוזי "תשואה משכירות" אנו צריכים לדעת בכמה מושכר הנכס, ואם הנכס לא מושכר ניתן לבדוק בכמה מושכרים נכסים דומים באזור, בעזרת אתר יד 2, או מתווך מקומי.

לאחר מכן נכפיל את סכום השכירות החודשית ב-12 חודש, לדוגמא דירה שמושכרת ב-2,000 ש"ח בחודש, כפול 12 חודש, שווה: 24,000 ש"ח, את הסכום הזה אנו מחלקים במחיר הנכס הכולל את כל ההוצאות הנלוות מסביב, כגון: עו"ד, מתווך, שמאי, שיפוץ, מיסים, אגרות, יועץ משכנתאות.

לדוגמא נכס במחיר של 450,000 ש"ח + הוצאות נלוות של: 50,000 ש"ח, שווה: 500,000 ש"ח.

כעת נחלק את סכום השכירות השנתי בסך: 24,000 ש"ח בסכום הדירה כולל ההוצאות, שעומד על סך: 500,000 ש"ח. שווה 4.8% זהו אחוז התשואה במקרה הזה.

 

בדרך כלל על דירה בת"א התשואה תהיה בסביבות 3%

לעומת דירה בפריפריה שם התשואה יכולה להגיע ל 5%.

 

על פי הנתונים שהתפרסמו בשיתוף דה מרקר ואתר מדלן, העיר קרית אתא הניבה את "תשואת השכירות" הגבוהה ביותר בישראל לשנת 2016. ועמדה על 5.3%

אך כמובן שלא נשקיע על סמך נתון זה בלבד. מכיוון שחשוב לנו שערך הנכס ימשיך לעלות ונרוויח גם את תשואת עליית ערך הנכס.

במקרה הזה לדוגמא, העיר אשקלון הגיע למקום השני בחישוב "תשואה מעליית ערך הנכס" ורשמה תשואה של 16% בשנת 2016 בלבד.

האם זה אומר שמקומות שעלו אשתקד ימשיכו לעלות בשנה הזו?

ודאי שלא. המטרה שלנו היא דווקא למצוא אזורים שהולכים לעלות לטווח הארוך, ולא לזנק ואחר כך להיעצר.

 

לדוגמא: שכונה חלשה בתוך עיר חזקה עשויה לעלות במשך הזמן.

דוגמא טובה להשקעה לטווח הרחוק, היא העיר חיפה. שהיא שיאנית העליות לטווח הרחוק,

העיר חיפה עלתה בתוך 6 שנים ב-106%

לכן ההסתכלות צריכה להיות לטווח הרחוק ולא לשנה הקרובה .

 

ואם אנו כבר מדברים על בדיקות ארוכות טווח, אני רוצה לשתף אתכם בכלי אפקטיבי לבדיקת כדאיות של נכס להשקעה, שמעט מאוד אנשים משתמשים בו ומרוויחים באמצעותו מאות אלפי שקלים בתוך זמן יחסית קצר.

 

בכדי שתוכלו להיות משקיעי נדל"ן מתוחכמים עליכם לחשוב מחוץ לקופסא,

לחשוב בצורה יצירתית ושונה מכל משקיעי הנדל"ן. עליכם לזהות מקומות שעומדים לזנק במחיר עקב שינויים משמעותיים ההולכים להתרחש באזור.

והנה כמה דוגמאות:

ערי פריפריה הרחוקות שהולכים להתחבר לרכבת או לכביש המנגיש את העיר למרכז בצורה נוחה וקלה.

דוגמא לעיר כזו היא העיר: קריית שמונה, המתומחרת כיום במחיר נמוך מאוד של – 6,900 ש"ח למ"ר לפי אתר מדלן.

ניתן למצוא בקרית שמונה דירת שלושה חדרים בגדול 65 מ"ר במחיר של 450,000 ש"ח בלבד.

זהו המחיר למ"ר הכי נמוך בארץ..

היתרון כאן הוא: בחיבור הרכבת, כאשר בתוך כמה שנים תושלם בניית מסילת הרכבת לקריית שמונה, מחירי הדירות יקפצו משמעותית, מכיוון שהרכבת תחבר את קריית שמונה למרכז בצורה קלה ונוחה.

 

כיוון נוסף שאפשר לבחון אותו הוא: ערי פריפריה שנמצאות ליד הים, מקום זה הופך אתם לאטרקטיביים מאוד עבור יזמי נדל"ן המחפשים לבנות בניינים ליד הים, מכיוון ויש ביקוש גדול לדירות חדשות ליד הים, כך יוצא שהיזם מבצע תוכנית פינוי בינוי באזור בשיתוף פעולה עם העירייה הם הורסים ומפנים את הבניינים הישנים, ובמקומם בונים בניינים חדשים, כאשר הדירות החדשות גדולות יותר ושוות מאות אלפי שקלים יותר משווי הדירה הישנה שהייתה לפני הפינוי בינוי.

חשוב מאוד, ללמוד יותר לעמוק את הנושא הזה, בכדי שתדע לזהות באיזה שלב נמצא תהליך הפינוי בינוי באזור, לפני שאתם קונים את הנכס להשקעה.

קריית ים – לקראת השבחה? כנראה שכן

דוגמא למצב כזה אפשר למצוא בקריית ים.

קרית ים ממוקמת צפונית לחיפה על רצועת חוף יפה וארוכה, כיום עיריית קרית ים מקדמת שלושה יעדים עקריים:

  1. התחדשות עירונית- פיזית, חברתית, כלכלית.
  2. פיתוח רצועת החוף כעוגן מרכזי למינוף העיר ומיתוגה כעיר נופש.
  3. משיכת אוכלוסייה חזקה וזוגות צעירים.

 

למעשה עיריית קרית ים מקדמת משמעותית את נושא הפינוי בינוי בעיר, מתוך הבנה כי הבתים הישנים עלולים לקרוס, היזמים מצידם מנצלים הזדמנות כלכלית זאת, אשר פוטרת אתם ממיסוי מסוים ומעניקה להם זכויות בנייה מורחבות.

כך יוצא שהרוכשים שקונים כיום דירת 3 חדרים בעיר בעלות של 500,000 ש"ח, יוכלו להערכתי להרוויח בעוד מספר שנים מאות אלפי שקלים כאשר העלייה של הנכס בעצם מתרחשת בכל שלב של התקדמות התוכנית.

יש לשים לב כי תוכנית פינוי בינוי לוקחות לעתים מעל 7 שנים, ולכן ההשקעה במקרה הזה היא לטווח הארוך.

נוסף על כך, עירית קריית ים מתכננת טיילת מרשימה לאורך רצועת החוף, וכן היכל תרבות אשר יכלול 700 מקומות ישיבה, וכן חדרי למוד והדרכה, פינות יצירה, גלריה ועוד.

לכן קריית ים זו עיר שעשויה לזנק בשנים הבאות בעשרות אחוזים.

 

טיפ לסיום

הימנעו מאזורים שמשקיעי נדל"ן נוהרים אליהם, תאוריית :"חכמת ההמונים" אינה תופסת כאן. ודווקא להיפך.

מכיוון ומקומות אלו נהפכים להיות מלאים בדירות אשר נרכשו להשקעה, מה שמציף את האזור בדירות להשכרה, וגורם לירידת מחירי השכירויות באזור.

אמנם ישנה קפיצה קטנה במחירים באזור זה באותה תקופה אך היא נפסקת בתוך זמן קצר.

 

דוגמא לעיר כזו היא העיר: ירוחם / דימונה

משקיעי הנדל"ן נהרו לקנות במקומות הללו, בגלל עיר הבדים שאמורה לקום באזור, בפועל כיום מתברר שלא כל אלפי החיילים צפויים לעבור לגור באזור זה, ומה שכן יקרה זו עצירה בעליית מחירי הדירות, וקיטון בתשואה משכירות, מכיוון והאזור מוצף בדירות להשכרה.

לכן זכרו שעליכם לחשוב לטווח הרחוק, ולא להיגרר אחר רוב משקיעי הנדל"ן.

ריבית קבועה או ריבית משתנה – שלא יעבדו עליכם

בחירת המשכנתא – איך בוחרים בין התמהילים השונים

מעודכן ל-11/2021

אי אפשר לקנות דירה בישראל? ממש לא נכון!

רוצים להגיע לדירה? רוצים לרכוש דירה להשקעה? חשוב שתקראו את המדריך הזה – אפשר לא להסכים עם השיטה, אבל לא תצאו אדישים. מה שבטוח – מדובר בשיטה שמתאימה ללוקחי סיכונים – כאן תוכלו לקרוא את הגישה המנוגדת – של הזהירים

כמה פעמים שמעתם אנשים פסימיים שאומרים: "אחי אין מצב לקנות היום דירה בישראל, אם אתה לא מרוויח מעל 15 אלף שקל בחודש!"

אני לא מסכים! אני חושב שבתכנון נכון ומתודולוגיה ברורה כל אחד ואחת מכם יכול לקנות דירה להשקעה או למגורים, וממש לא חייבים להשתכר מעל 15 אלף שקל בחודש. בפועל אפשר לקנות דירה גם עם, תתפלאו – שכר של 6 אלף שקל.

כל אחד מאתנו מושפע מהסביבה, תראו לי אדם אחד שאינו מושפע מסביבתו. הסביבה יכולה לדרבן אותנו לפעול ויכולה לשתק אותנו. בשעה שישראלים רבים משקיעים בנדל"ן, אחרים נרתעים ומפספסים הזדמנות פז בגלל החשש ממחירי הנדל"ן והריביות המשתנות של הבנקים שיכולות לזנק באופן משמעותי ולהשאיר אותם חסרי כל. הרי גם ככה רוב הישראלים בקושי גומרים את החודש.

ועם הפחדים הללו אנשים מעבירים חיים שלמים מבלי לרכוש לעצמם דירה למגורים שלא לדבר על דירה להשקעה. הם מפספסים אפיק השקעה שיכול להניב להם אלפי שקלים בחודש מבלי לעבוד שעות נוספות!

כבר בגיל 18 חלמתי לקנות דירה להשקעה. באותו זמן עדיין לא עבדתי לפרנסתי, אבל כל הזמן חלמתי על נדל"ן. ומתוך התשוקה והחלום, התחלתי לקרוא ספרים בתחום הנדל"ן וההצלחה בחיים. הספר הראשון היה של נפוליון היל – "חשוב והתעשר", ספר שעיצב את חיי. לאחר מכן קראתי את הספר "אבא עשיר אבא עני", שהגביר את תאבוני לנדל"ן. אז אם אתם רוצים להתמחות במשהו שאתם אוהבים, הקיפו את עצמכם בחומרי העשרה בנושא, תמיד אפשר להעשיר את הידע.

החלום הופך למציאות

בגיל 21 (לפני 11 שנים) התשוקה לרכוש לעצמי דירה הייתה כל כך חזקה, שהחלטתי פשוט ללכת על זה. נזכרתי שאני מכיר מישהי שעוסקת בתחום המשכנתאות, צלצלתי אליה בלי לחשוב יותר מדי מה ואיך אני הולך להגיד לה. סיפרתי לה על החלום שלי ושאלתי אותה אם יש לה דרך לעזור לי. למזלי היא לא ניתקה לי את הטלפון בפרצוף וניסתה לעזור לי. בהתחלה חשבתי לגייס משקיעים, אבל ירדתי מהר מהנושא מכיוון שרציתי שזאת תהיה הדירה שלי בלבד. יועצת המשכנתאות הציעה רעיון מעניין: ״אתה הרי עובד היום ומרוויח 6 אלף שקל, אז אין שום סיבה שלא תקבל מבנק מסחרי הלוואה של 100 אלף שקל לכל מטרה. ואז תוכל לקבל משכנתא בסך 300 אלף שקל מהבנק כהלוואת משכנתא וכך תוכל לקנות דירה״.

למחרת רצתי לבנק ובקשתי הלוואה של 100 אלף שקל וקיבלתי! זה לא היה קל. פקיד הבנק סירב בהתחלה, אבל לא נבהלתי ולא התקפלתי. פניתי למנהל הסניף ואמרתי לו: אין לי שום בעיה אתכם, אבל אני זקוק להלוואה של 100 אלף שקל כדי לקנות דירה, והבנק שלידכם כבר אישר לי את ההלוואה, בתנאי שאעביר את הפעילות שלי אליהם. מכיוון שקיבלתי סירוב מכם, אני נאלץ לסגור את החשבון ולעבור לבנק אחר.

"שב!" הוא אומר, ושאל אותי "איזו ריבית קיבלת מהם?"

לא היה לי שום מושג איזו ריבית הבנקים נותנים. עניתי שקיבלתי ריבית טובה והוא מוזמן לתת את ההצעה שלו כדי שאשקול אותה. המנהל לא נכנס לוויכוחים, הוא שקע בצג המחשב שלו ואז אמר "אני יכול לתת לך הלוואה בריבית של 3%". אין לי מושג מאיפה קיבלתי את הביטחון, פשוט אמרתי לו 2%. אז מנהל הסניף אמר – "בחורצ'יק אתה קצת מגזים, אני בחיים לא אצליח לתת לך ריבית כזאת". באותו רגע נפל לי האסימון, זה משחק שיש לו חוקים משלו. אין בעיה, השבתי, כנראה שאאלץ להמשיך עם הבנק השני. "רגע, תן לי לבדוק משהו" אמר המנהל. הוא שקע שוב בצג שלו ואז הכריז – 2.25%.

הבנתי שאפשר להתקדם. הוא דרש שאגיע עם תלושי המשכורת שלי ושני ערבים להלוואה. אין בעיה, אמרתי. לא היה לי מושג מי יחתום לי ערבות, אבל אחרי 3 ימים הצלחתי לגייס את שתי אחיותיי הגדולות והגעתי לסניף לחתום ולקבל את ההלוואה. כשקיבלתי את ההלוואה לחשבון, הרגשתי שהאדמה רועדת תחת רגליי, החלום שלי הולך ומתגשם. היו לי את כל התנאים כדי לקבל משכנתא, אבל לא היה לי מושג איזו דירה אני הולך לקנות. פשוט הייתי נחוש לקנות דירה ועדיף שתהיה קרובה לים. נכנסתי לאתר yad2 והתחלתי לחפש דירות עד 500 אלף שקל. להפתעתי קיבלתי אלפי תוצאות, ויותר מכך גיליתי שיש דירות ליד הים במחירים של 400 אלף שקל.

התחלתי לצלצל לבעלי הדירות ולקבוע פגישות עם פרטיים ומתווכים. במשך חודשיים בלבד ראיתי יותר מ-100 דירות בכל רחבי הארץ. עד שהתמקדתי באזור אחד שעניין אותי, גבעת אולגה, שכונה במערב חדרה. הדירה שרציתי לקנות הייתה במרחק של עשר דקות הליכה מהים, בדיוק כמו שרציתי. קומה שניה, 50 מ"ר, עם פוטנציאל לפינוי בינוי באותו אזור (על כך ארחיב בהמשך).

חלפו חודשים נוספים במהלכם הבנק הערים עלי אי אלו קשיים, בין השאר בגלל גילי הצעיר (הייתי אז כאמור בן 21), אבל גם מכיוון שדו"ח ה-BDI שלי לא היה נקי ( דו"ח BDI הוא דו"ח המפרט את ההתנהלות הכלכלית של כל אדם בישראל). ואני כמו רבים וטובים עשיתי כמה שטויות בגיל צעיר. אך לבסוף, הצלחתי לקבל את המשכנתא ולקנות את הדירה הראשונה שלי ב-430 אלף שקל.  השכרתי אותה ב-2 אלף שקל בחודש, כלומר הרווחתי תשואה שעולה על 5%.

לאחר שנתיים בלבד הדירה זינקה והגיעה למחיר של 700 אלף שקל בזכות תוכנית פינוי בינוי שהחלה באזור, ערך הדירה שלי צפוי להכפיל את עצמו לאחר שיסתיים תהליך פינוי הבינוי ואני אזכה בדירה חדשה, בבניין רב קומות שמשקיף לים. לאחר רכישת הדירה הראשונה נכנסתי כל כולי לעסקי הנדל"ן. לפני כשנתיים החלטתי להרחיב את התמחותי בתחום וליזם נדל"ן בפועל. פניתי ללימודי הנדסה אזרחית במטרה להתמחות גם בענף הבנייה.

אתם יכולים לקנות דירה ללא הון עצמי!

אצל אנשים רבים המונח "השקעה בנדל"ן" נתפס כסמל סטטוס ומי שיכול להרשות זאת לעצמו, עושה זאת משום שיש לו מאות אלפי שקלים פנויים ולכן הוא יכול לבחור איך ואיפה להשקיע אותם. זאת אשליה מוחלטת, כל אחד יכול להשקיע בנדל"ן! הכינו את עצמכם נפשית – הדבר הראשון שתצטרכו לעבוד עליו לפני שתעברו לפרקטיקה המוסברת שבמדריך, הוא המטרה – מה אתם רוצים להשיג? מה יגרום לכם לתחושה שהשגתם את מה שרציתם? האם דירה קטנה בבאר שבע שמייצרת עבורם הכנסה של 2 אלף שקל בחודש, מספיקה לכם? או שאתם בכלל רוצים לגור בוילה מול הים? דמיינו את הנכס שלכם – מה שניתן לדמיין ניתן להשיג!

הדבר השני הוא לדמיין שיש בידכם כבר את הנכס שאתם חולמים עליו. כתבו לעצמכם על דף את החלום שלכם, כמה שיותר מפורט, בלשון הווה. אם לדוגמא אתם רוצים לקנות דירה להשקעה בבאר שבע, כתבו לעצמכם: אני בעלים של דירה בבאר שבע ששווה חצי מיליון שקלים, הדירה מניבה עבורי הכנסה פאסיבית של 2.5 אלף שקל בחודש. לאחר מכן, כתבו את המשימות שעליכם לעשות כדי להגשים את החלום שלכם. לדוגמא: ללכת פעם בשבוע לראות דירות, להתקשר לבנק, ללמוד עוד על הנושא וכו׳. העלו על מסך הטלפון שלכם תמונה של דירה שנראית לכם כמו דירת חלומותיכם, בנוסף הדפיסו את התמונה על דף ותלו את התמונה על הקיר בחדרכם.

מיקוד – שימו לב שבעת תהליך קניית נכס, יכול להופיע בלבול. אנו שוקעים בהתלבטויות: האם לקנות דירה עכשיו או לחכות עוד קצת? האם לקנות דירה בישראל או בחו"ל? האם לקנות דירה או להשקיע את הכסף במניות? ואולי בכלל הצעד הזה מסוכן מדי בשבילי כרגע? וכך פעמים רבות בחיים הפחדים עוצרים אותנו, ואנו נשארים תקועים באותו המקום. לכן, החליטו שאתם לומדים את  הנושא היטב, לאחר שיהיו בידכם את המידע והכלים להחליט, קבלו החלטה, ולכו איתה עד הסוף!

התמקדו באזור אחד בלבד! להסתובב ולראות דירות בכל הארץ זהו בזבוז זמן ואנרגיה, החליטו היכן המקום שמתאים עבורכם, והתמקדו בו, הכירו את האזור היטב, צאו לראות את כל הדירות באותו אזור, עד שתהיו מומחים לאזור ותוכלו לקבל החלטה מושכלת, האם המחיר של הנכס שאתם רואים הוא במחיר השוק? יותר ממחיר השוק? או פחות ממחיר השוק?

כך תהפכו למשקיעים חכמים יותר, ותנהלו משא ומתן מתוך ידע רחב ולא מתוך פחד.

מיקוד הוא הערך החשוב ביותר בתהליך. גם אם הוא גורם לכם לצמצום האפשרויות, ואתם מתים

לפרוש כנפיים מהר, זכרו שבלעדי מיקוד הטיסה עלולה להיות קשה וארוכה יותר. עבודה מנטאלית ומיקוד יסייעו לכם להתמודד עם התהליך שאתם הולכים לעבור כשאתם רוכשים נכסים להשקעה.

נדל"ן מניב = הכנסה פאסיבית

אז איך מגיעים לנדל"ן מניב? איך מקבלים מימון? בעבר אנשים פחדו מהמילה "משכנתא". גם היום אנשים רבים נרתעים ממשכנתא. נדמה להם כי מדובר בחוב ארוך ומנופח שלא נגמר לעולם, שבגללו הם עשויים לאבד את נכסיהם ולהישאר ברחוב. מחשבה זו מרתיעה מאות אלפי אנשים בישראל מלהשקיע בנדל"ן ולהגיע לחופש כלכלי בעזרת הכנסה פסיבית מנדל"ן.

האם משכנתא עשויה לסכן אתכם? בהחלט כן. כמו שנסיעה ברכב יכולה להיות מסוכנת אם לא נוהגים עפ"י הכללים. הכל תלוי איך אתם משתמשים בכלי הזה שנקרא משכנתא. האם אתם יודעים לתכנן היטב את החזר המשכנתא? לבחור את המסלולים הנכונים? להתמקח על הריביות? להשקיע את הכסף בהשקעה רווחית? למחזר את המשכנתא כאשר הריביות בבנקים יורדות? הבנה טובה של הדברים תהפוך אותנו למשקיעי נדל"ן חכמים יותר ומצליחים יותר!

אז, אתחיל קודם בחשיפת הסוד של ההשקעה בנדל"ן ללא הון עצמי, לאנשים שיש להם בית המשמש למגורים. אלמד אתכם איך ממנפים את הנכס ללא מכירה או שיפוץ: בסך הכול, מה שאנחנו עושים הוא ניצול יעיל של את מסגרת המשכנתא.

מה זה אומר? נניח שיש לי בית ששווה מיליון וחצי שקל, ויש לי על הנכס משכנתא של חצי מיליון שקלים. הרי שאני יכול ללוות מהבנק עוד כסף בכדי לקנות דירה נוספת. החישוב הוא פשוט מאוד: אני חוצה את שווי הנכס לשנים ומוריד את סכום המשכנתא, הסכום שנותר, הוא הסכום שניתן לקבל כהלוואת משכנתא מהבנק, במקרה שלנו: 1.5 מיליון שקל לחלק לשנים שווה 750 אלף שקל, פחות המשכנתא – 500 אלף שקל – נותר 250 אלף שקל. זהו הסכום שאותו ניתן לקבל כהלוואה מהבנק. כעת יש לנו 250 אלף שקל ביד ואנו צריכים למצוא נכס שעולה חצי מיליון שקלים. על ידי משכון הבית החדש שאנו קונים להשקעה, נקבל מהבנק 50% משווי הנכס החדש, שהם חצי מיליון שקלים, כך שכעת יש לנו חצי מיליון שקל להשקעה בנדל"ן.

רוכשים דירה בלי להוציא שקל מהכיס

ותראו איזה יופי – לא הוצאנו שקל מהכיס, כל הכסף מהבנק. אז ככה אפשר לקנות דירה בלי הון עצמי, אבל עם דירה שחלקה לא משועבד, ואפשר במקרים מסוימים לקנות דירה בלי הון עצמי בכלל. הבנקים בישראל בתחרות עצומה למכור הלוואות ללקוחות ואנו רותמים זאת לעזרתנו – ראשית, אנו צריכים הלוואה רגילה לכל מטרה בסך 100 אלף שקל. בדרך כלל הריבית נעה בין 2% ל-5% וניתן לפרוס את ההלוואה לחמש עד שבע שנים. את ההלוואה הזאת ניתן לקבל יחסית בקלות בכל בנק על ידי הצגת תלושי שכר של 5 אלף שקל ומעלה וניהול תקין של חשבון הבנק.

כדאי להימנע מלקחת את ההלוואה בחשבון הבנק שלנו מכיוון שזה עלול לפגוע בקבלת המשכנתא. בנק המשכנתאות בודק את כל ההלוואות שקיימות לנו בחשבון ולפי זה מחליט האם לאשר לנו את המשכנתא ובאיזה סכום, לכן כדי לקבל אישור עקרוני, כדאי מאוד שלא להצהיר לבנק על ההלוואה שלקחתם מבחינה חוקית בבנק אחר, אין בכך שום עבירה על החוק בגין הסתרת פרטים, ואגב, לבנק אין שום דרך לבדוק אילו הלוואות יש לכם בבנקים אחרים. אך חשוב לזכור כלל פשוט – מינוף גדול אולי יביא לכם דירה, אבל הוא עלול להיות מסוכן – ראו כאן את המדריך – ככה לוקחים מימון של 100% לדירה – זהירות!. תחשבו מה יקרה אם המחירים יירדו ואז אתם תישארו עם חוב שעולה על ערך הנכס? ואם גם השקעתם בדירה שנייה, בכלל מצבכם מסוכן – כה תוכלו לאבד לא רק את ההשקעה אלא גם את הדירה הראשונה – בקיצור, יכול להיות מאוד מסוכן! 

איך להתנהל נכון מול הבנק ולקבל משכנתא בקלות? כאשר ניגשים לבנק כדי לבחון קבלת משכנתא, הבנק ירצה לדעת מי אתם, כמה כסף אתם מרוויחים כל חודש, האם יש בבעלותכם דירה, האם יש לכם הלוואות, האם אתם נשואים, רווקים ועוד הרבה שאלות, על מנת להחליט האם לתת לכם משכנתא או לא ובאיזו ריבית, או מסלולים לתת לכם את המשכנתא. זכרו שלכל מילה שאנו אומרים יש משמעות גדולה. לפני שאנו ניגשים לבנק אנו צריכים לעשות עבודת בית. עלינו לדעת כמה כסף יש לנו כיום, לפי זה נוכל לדעת כמה כסף אנו יכולים לקבל מהבנק. אם יש לנו כבר דירה (או כמה דירות) אנו יכולים לקבל עד 50% הלוואה מהשווי של הדירה שאנו רוצים לקנות. אם אין לנו דירה אנו יכולים לקבל עד 75% הלוואה משווי הדירה. קיימת אפשרות כאמור להגדיל את ההון העצמי על ידי הלוואה רגילה מהבנק, או על ידי משכון הבית שכבר בבעלותנו. גם אם יש על הנכס משכנתא, אפשר להגדיל את המשכנתא עד 50% מערך הנכס. ברוב המקרים שווי הנכס נמצא בעליה, כך שגם החלק היחסי שאנו יכולים לקבל מהבנק תחת המשכנתא הקיימת, עולה גם הוא. רק לאחר שביררנו בוודאות מהן היכולות הכלכליות שלנו ואיזה סכום נוכל לגייס מהבנק, נוכל להחליט איזה סכום להשקיע בנדל"ן.

אם לדוגמא יש לכם 100 אלף שקל ואין בבעלותכם דירה, אתם יכולים לקבל מהבנק עד 300 אלף שקל כדי לקנות דירה בשווי 400 אלף שקל.

מדריך – רכישת דירה להשקעה

אנשים מעל גיל 62 עד גיל 120 יכולים לקבל משכנתא!

משכנתא זו נקראת משכנתא הפוכה ומיועדת לאנשים מבוגרים והיא ניתנת גם לאנשים שאין להם הכנסות. הלוואה זו ניתנת על ידי חברות חוץ בנקאיות כדוגמת כלל מימון. הריבית היא בדרך כלל קבועה וצמודה למדד, נניח 5%-6% –  מדד של 1% שווה לריבית של 6%-7%. את ההלוואה ניתן לקחת למשך כל החיים, וההחזר החודשי מורכב מהריבית בלבד (וניתן לשלם את הריבית בסוף – הלוואת בלון), ואת תשלום הקרן הבנק גובה כאשר הנכס נמכר, או מהיורשים כאשר הלווה נפטר.

אם היורשים אינם רוצים לשלם את ההלוואה הבנק ימכור את הנכס וייקח את סכום הקרן, ואת יתרת הכסף יעביר ליורשים.

תוכנית משכנתא

בהלוואת משכנתא, ישנה חשיבות רבה לתוכנית משכנתא. מהי תוכנית משכנתא? ובכן תוכנית כזו  מורכבת ממספר מסלולים שונים, המחלקים את המשכנתא למספר הלוואות, עם ריביות ותנאים שונים מאחד לשני. תמהיל משכנתא זוהי תרכובת אישית לכל אחד לפי הצרכים הכלכליים שמתאימים לו, מכיוון שצריך לקחת בחשבון את גובה המשכנתא, את יכולת ההחזר שלכם, הלוואות שקיימות לכם כרגע בחשבון הבנק, קופות גמל שעשויות להשתחרר, מכירת הדירה בעוד מספר שנים ועוד.

פרמטרים שעשויים להשפיע על תמהיל המשכנתא שלכם –

מסלולים –  נקפוץ למים ונדבר על המסלולים הנפוצים כיום בכל הבנקים בישראל. מסלול הפריים שאותו רובכם מכירים, הפריים משתנה בכל חודש אך הריבית כיום מאוד זולה ואינה עשויה לעלות בתקופה הקרובה. ריבית הפריים מחושבת ע"פ ריבית בנק ישראל. בכל חודש בנק ישראל מודיע על גובה ריבית בנק ישראל ועל הריבית הזאת הבנקים מוסיפים מרווח קבוע של אחוז וחצי, כך נקבעת ריבית הפריים. לדוגמה אם ריבית בנק ישראל עומדת על 0.1% שנתי, ריבית הפריים תעמוד על 1.6% שנתי.

בנק ישראל מתיר לקחת עד שליש מגובה המשכנתא במסלול פריים (לא יותר). בנוסף, צריך לקחת בחשבון שאם ריבית בנק ישראל תעלה בעתיד, אז החזרי המשכנתא במסלול הזה יעלו משום שהריבית שנצטרך לשלם תהיה גבוהה יותר.

את מסלול הפריים אפשר לפרוס לכמה שיותר שנים, מכיוון שהריבית נשארת זהה. מה שמאפשר לנו להחזיר יותר בכל חודש במסלולים שהריבית עליהם יותר יקרה, אני ממליץ על 20 עד 25 שנה לא יותר, ככה תמיד תהיה לנו את האפשרות אם ההחזר חודשי יהיה גבוה מדי בהמשך הדרך  למחזר את המשכנתא ולהוריד את ההחזר החודשי על ידי פריסת הפריים ל-30 שנה.

חיסרון במסלול: צריך לקחת בחשבון שאם ריבית בנק ישראל תעלה בעתיד, החזרי המשכנתא יעלו מפני שהריבית שנצטרך לשלם תהיה גבוהה יותר.

מסלול בריבית משתנה צמודה למדד: בכל 5 שנים הריבית משתנה על ידי הבנק. השינוי מתבצע בדרך כלל לפי הריביות הממוצעות על המשכנתאות באותה תקופה או לפי ריביות איגרות החוב (נתון שמתפרסם באתר הבורסה). על אחוז הריבית הזאת צריך להוסיף את אחוז שיעור עליית המדד החודשי לאותו חודש. כיום האינפלציה השנתית מאוד נמוכה (1%-2% שנתי), אבל צריך לקחת בחשבון שהמדד עלול לעלות במהלך חיי המשכנתא, והדבר יגרור עלייה בהחזרי המשכנתא.

מסלול בריבית משתנה לא צמודה למדד: בדיוק כמו מסלול המשתנה, שמשתנה אחת לחמש שנים רק ללא הצמדה למדד. מה שקובע את גובה ההחזר, הוא שיעור הריבית המשתנה הנקבעת עפ"י העוגן המוזכר בסעיף הקודם.

מסלול ריבית קבועה צמודת מדד: הריבית תישאר קבועה לאורך כל תקופת ההלוואה, אבל צמודה למדד. בעקרון זאת ריבית יציבה למדי, מכיוון שהריבית לא משתנה, אך צריך לזכור שהיא צמודה למדד ויכולה לעלות בהתאם למדד.

מסלול בריבית קבועה לא צמודה למדד: הריבית היא קבועה לאורך כל התקופה, היא לא משתנה כלל גם כאשר המדדים והריביות עולות בשוק. שיעור הריבית הזאת ניתנת באחוזים יותר גבוהים מאלה שבמסלולים המשתנים וצמודי המדד. מסלול זה נותן לנו יציבות למשכנתא גם כשהריביות במשק יעלו. חשוב לי לציין שאנשים שלוקחים משכנתאות לתקופות קצרות ייהנו מריבית יותר נמוכה במסלול הריבית הקבועה הלא צמודה.

מיקום, מיקום, מיקום

בהשקעה בנדל"ן יש חשיבות רבה למיקום. מיקום אינו בהכרח באזורי המרכז היקרים, להיפך. אזורים אלו כבר נמצאים בשיא ועליית ערך הנכס הרבה יותר מתונה מנכס שנמצא באזורים המתפתחים בפריפריה. בדירה להשקעה אני ממליץ לקנות דירות עד 600 אלף שקל. הסיבה הראשונה היא שבדירות עד סכום זה, אחוזי התשואה גבוהים מאוד, בממוצע 5% ומעלה. מה שכמעט ואינו קיים בדירות ששוויין מעל סכום זה. הסיבה השנייה היא הסיכויים הגבוהים של עלית ערך הנכס בשנים הקרובות. דירות במחירים כאלה עולות מהר יותר מאשר דירות שכבר שוות מיליון שקלים!

כשאני ממליץ לאנשים לקנות דירות בחצי מיליון שקלים הרבה אנשים אומרים: "אני לא רוצה לקנות דירה במקום שיש אוכלוסייה גרועה. אני לא אצליח להשכיר שם את הדירה. יש שם פשע…" ועוד מיני אמונות מגבילות. אז ראשית, בישראל כיום לכל מקום יש שוכרים ואפילו שוכרים טובים מאוד אם תפעלו נכון. מצב האוכלוסייה באותו מקום לא מעניין בכלל, מה שכן מעניין היא העובדה שכשאנו קונים דירה ב-400 אלף שקל בחדרה ומשכירים אותה ב-2 אלף שקל אנחנו מקבלים מעל5% תשואה בשנה, וזה מה שאנחנו כמשקיעים צריכים לחפש. לאחר שאנחנו יודעים כמה כסף עלינו לגייס, עלינו לבדוק מה גובה ההכנסות שלנו ולפי זה אנחנו יודעים כמה אנחנו מסוגלים להחזיר לבנק בכול חודש.

נניח לדוגמא שהמשקיע מרוויח 1 אלף שקל בחודש, הבנק יאשר להחזיר שליש מההכנסה דהיינו 3,300 שקל בחודש, עכשיו נניח שאנחנו רוצים לקנות נכס במיליון שקל וזקוקים למשכנתא של 700 אלף שקל. זמן הפירעון המקסימלי של משכנתא הוא 30 שנים ועד לגיל 75, ולכן ההחזר חודשי חייב להיות עד שליש מסכום ההכנסות שלכם, במידה וההחזר החודשי יהיה גבוה משליש מהכנסתכם, הבנק לא יאשר את ההלוואה.

איזה נדל"ן לקנות וממה להתרחק?

השקעה בקרקע חקלאית זה כמו להשקיע בחלקה על הירח. סוג זה של השקעה קיבל תהודה בשנים האחרונות בעיתונות, ברדיו ודרך משרדי תיווך, כהשקעה רווחית מאוד. אך האם זו באמת השקעה רווחית? ראשית עלינו להבין מהי קרקע חקלאית –  קרקע שהמדינה הקצתה אך ורק למטרת חקלאיות, אך אין כלל אפשרות לבנות על הקרקע הזו.

אם כך, איפה הרווח? הרווח כאן הוא עתידי וספקולטיבי. אם הקרקע הזו בעוד מספר שנים, או עשרות שנים, תופשר לבניה, שווי הקרקע יעלה במאות אלפי שקלים. לפני שאתם מתלהבים מהעסקה הזו, אחשוף בפניכם את כל הסודות שמשווקי הקרקעות לא מספרים לכם:

הסיבה העיקרית שקרקע חקלאית, היא השקעה לא משתלמת היא מפני ש-80% מהקרקעות הללו אינן מופשרות לבנייה, ונשארות קרקעות חקלאיות. נתקלתי בלא מעט אנשי שיווק המוכרים קרקעות חקלאיות, שמספרים כי התוכנית נמצאת כרגע ב"וועדה המקומית" והקרקע תופשר בעוד מספר שנים. ברב המקרים זה רחוק מהמציאות. אמנם כל אחד רשאי להגיש את הבקשה לוועדה המקומית, אך אין זה אומר שהוועדה מחויבת להתייחס לבקשה הזו, בפועל התוכנית יכולה להיות מונחת על שולחן הוועדה המקומית עשרות שנים, מבלי שיקרה דבר.

קניית דירה מקבלן

דירה על הנייר טרום בנייה – בקניית דירה על הנייר, אפשר לעשות עסקה רווחית. הקבלן זקוק מאוד לכסף כדי לבנות. בדרך כלל מחיר הדירה יהיה נמוך ב-10% משווי השוק. כך שהמשקיע יכול להרוויח תוך שנים אחדות כמה עשרות, או מאות אלפי שקלים על העסקה. אך חשוב מאוד לבדוק שאכן מדובר בקבלן מקצועי ואמין ויש לו ערבויות בנקאיות, ולא בקבוצת רכישה! בשום אופן אל תתפתו לקנות דירה בקבוצת רכישה, גם אם המחיר זול משמעותית.

ואני אסביר את ההבדלים – כאשר אנחנו רוכשים דירה מקבלן אנחנו מוגנים. גם אם הקבלן יפשוט את הרגל, מכיוון שיש לנו כמשקיעים ערבות בנקאית שמגנה על הכסף שלנו. זה אומר שהבנק הוא  האחראי לקחת את הקרקע ולבנות עליה, על ידי בחירת קבלן מקצועי אחר. מה שאומר שגם אם יש הפסדים ממכירה, הבנק משלם אותם מכיסו. לעומת זאת בקבוצת רכישה, כפי שהיינו עדים בעבר לכל מיני מקרים שקרו, הבנקים לא לוקחים אחריות, כיוון שמדובר בקבוצת רכישה שהתגבשה לצורך בנייה עצמאית. כלומר הסיכון כולו נופל על הקונים, ובקבוצת רכישה הקונים הם יזמים לכל דבר. בנוסף אחוזי המימון משתנים משמעותית, ברכישה מקבלן נוכל לקבל מהבנק עד 75% מימון, לעומת זאת בקבוצת רכישה נוכל לקבל רק עד 60% מימון בנקאי.

למדריך רכישת דירה מקבלן

דירות יד שנייה

זהו תחום השקעה רחב ומעניין במיוחד. דירות יד שניה מתחלקות לשני סוגים:

עסקאות אקזיט – משקיע המעוניין להרוויח סכום כסף נכבד תוך זמן קצר באמצעות קנייה ומכירה של הדירה.

נדל"ן מניב – למי שרוצים השקעה בטוחה ורווחית לתקופה ארוכה, באמצעות קניית דירה לתקופה של 10 עד 20 שנה ולהרוויח כסף בכל חודש מהשכרת הנכס ובנוסף ליהנות מעליית ערך הנכס במשך השנים. השקעה בנדל"ן מניב היא ההשקעה הטובה ביותר מכיוון שהמיסים בהשקעה זו הם הנמוכים ביותר, והעלייה של מחיר הנכס היא משמעותית. והחשוב מכל היא העובדה שנוצרת לנו, המשקיעים, הכנסה פאסיבית. אפילו את תשלום המשכנתא לא נצטרך לשלם, מכיוון שתשלום השכירות מכסה את המשכנתא בכל חודש. יתכן שאף ייוותר לנו עודף, אם נבנה את תכנית המשכנתא בצורה שמתאימה לנו, בעוד 15 שנה כשנסיים את המשכנתא, תהיה לנו הכנסה פסיבית של כמה אלפי שקלים מבלי לעבוד כלל. מכיוון שזאת ההשקעה הטובה ביותר כדאי שנתמקד בה ונבין אותה יותר.

מה הסכום שכדאי להשקיע בדירת יד שנייה? ומה התשואה משכירות? התשואה היא בעצם הרווח שאנחנו מכניסים בכל חודש מהשכרת הדירה.

מהו אחוז התשואה של עסקה רווחית? קרוב ל-5% ואפילו יותר. היכן ניתן למצוא עסקה עם כזו תשואה חודשית? ניתן למצוא דירות קטנות בפריפריה, במחירים של 500 אלף שקל שמספקים תשואה כזו. חוץ מזה, חשוב להבין אם צפויה תשואת השבחה – עליית ערך הנכס. אנחנו מתמקדים בתשואת השבחה של 10% ומעלה בשנה. הנה דוגמה – אם קניתי דירה ב-400 אלף שקל מה הסיכוי שהדירה תעלה ב-10% ויותר לאזור ה-450 אלף שקל? אז נכון שאי אפשר לדעת בוודאות אם הנכס יעלה, אך ישנם כלים המאפשרים בדיקה של הסיכויים שדבר כזה אכן יקרה.

היכן ניתן למצוא עסקה עם 10% תשואת השבחה? אזורים שמיועדים ל"פינוי בינוי" עולים בצורה חדה, ניתן לבחון אזורים אלה, דרך התב"ע של האזור המפורסם באינטרנט, באתר משרד הבינוי והשיכון או באתר העירייה של אותו אזור. תוכנית זו נותנת לקבלן את הזכות לבנות בניין רב קומות במקום הבניין הישן, בתנאי שהדיריים הקימיים יקבלו דירה חדשה עם תוספת של 30 מ"ר משטח הדירה שלהם. תוכנית זו מתבצעת על שטח של כמה בניינים יחד.

אזורים שמיועדים לתמ”א 38 , בניינים קטנים של 2 או 3 קומות, הם הנכסים הקלים ביותר לתמ"א 38 מכיוון שקל לבצע את התוכנית על בניינים אלו. כך שבעצם ישנו סיכוי גבוה שקבלן ירצה לבנות במקום זה בניין גבוה יותר ואתם תקבלו דירה חדשה + 30 מ"ר משטח הדירה שהייתה לכם. כך שערך הנכס שלכם יעלה במאות אלפי שקלים. תוכנית זו יכולה להתבצע גם על בניין אחד בלבד. חשוב להדגיש כי בשני המקרים, הכל תלוי במיקום הדירה

כדאי לבדוק היטב עם האנשים שגרים באזור וגם עם יזמי נדל"ן וקבלנים את הסיכוי שפינוי בינוי אכן יתרחש במקום זה. דוגמה נוספת, סלילת כביש חשוב או חיבור של תחבורה קלה ונוחה לאזור, כמו מסילת רכבת שתחבר את העיר למרכז הארץ או לעיר מרכזית. בניית קניון או טיילת, שייצרו יותר מקומות עבודה באזור, ויביאו אחריהם את העובדים שירצו לעבור לגור באזור עבודתם מכללות ואוניברסיטאות, שיביאו לאזור כמות גדולה של סטודנטים שירצו לעבור לגור באזור לימודיהם.

מה מסתתר מאחורי התשואה החודשית ואיך מחשבים תשואה חודשית? נחשב את סכום שכירות הדירה בשנה, ניקח לדוגמה דירה שמושכרת ב-2 אלף שקל בחודש, הנמכרת ב-400 אלף שקל.

דוגמה לחישוב תשואה משכירות: נכפיל את סכום השכירות ב 12 חודשים (בסה"כ 24 אלף שקל בשנה), נחלק בסכום עלות הדירה כולל כל ההוצאות הנלוות, כמו: עו"ד 0.5%, מתווך עד 2% + מע"מ, שמאי 600 שקל, פתיחת תיק בבנק: 1.2 אלף שקל, שיפוץ הנכס וכו' ובסה"כ נגיע ל-450 אלף שקל.

התשואה בדוגמה היא 5.3% – 24 אלף שקל ביחס ל-450 אלף שקל – זו תשואה טובה, לכאורה כדאי לקנות את הדירה הזאת.

דירות שלא מומלץ להשקיע בהן – דירה בקומה 4 ללא מעלית; דירה עם הרחבה שלא נרשמה בטאבו; דירה שנמצאת במקום רועש, כמו ליד מסילת רכבת או מועדון; דירות שזקוקות לשיפוץ גדול מדי ונמכרות במחיר השוק;

איפה כדאי להשקיע? אזורים שסמוכים מאוד לאזורים שכבר החתימו את הדיירים על פינוי בינוי. נכסים ליד הים, אלה תמיד יהיו בעלי פוטנציאל לפינוי בינוי, מכיוון שהרבה אנשים רוצים לגור ליד הים, אפילו בשכונות מצוקה כמו נווה דוד, שער העלייה בחיפה, קרית ים, קרית חיים, אשקלון, טבריה, או גבעת אולגה בחדרה, אלו אזורים ליד הים שבסופו של דבר יפונו וייבנו במקומם בניינים רבי קומות.

דירות שכדאי להתרחק מהן: התרחקו מאזורים שכבר החתימו את הדיירים על תכנית "פינוי בינוי". המחיר של הנכסים הללו עולה בצורה דראסטית. חפשו מקומות בעלי פוטנציאל גבוה ל"פינוי בינוי", אך יזמים טרם החלו בהחתמת הדיירים. התרחקו מאזורים שמשקיעים נוהרים אליהם לקנות דירות. בטווח הקצר ישנה עליית מחירים קטנה, לאחר מכן השוק באותו אזור מוצף בדירות של משקיעים, מה שגורם לירידת התשואה משכירות באופן דרמטי.

אסור להיגרר אחרי רוב המשקיעים – נסו לחשוב אחרת!

לסיכום, אנו צריכים לחפש דירה שעומדת בקריטריונים הבאים:

תשואה משכירות: מעל 5% בשנה

תשואת השבחה בשנתיים: מעל 10%

מדריך – רכישת דירה יד שנייה 

השלבים הפרקטיים בחיפוש דירה

7 צעדים לקניה נבונה של דירה להשקעה –

  1. חפשו באתר יד 2 באילו סכומים מושכרות דירות באזור בו אתם רוצים להשקיע. חישבו במחשבון האם קיימת באזור תשואה משכירות מעל 5%.
  2. בדקו באתר משרד השיכון והבינוי ובאתר העירייה האם קיימות תכניות לפיתוח והתחדשות באזור.
  3. הסתובבו בשכונה ושאלו את האנשים שגרים באותו אזור, האם ידוע להם על התפתחויות שצפויות להתרחש באזור, כגון: פינוי בינוי, בנייה של קניון, טיילת או כביש ראשי.
  4. לאחר שהתמקדתם באזור שיש בו תשואה משכירות מעל 5% וגם תשואה מהשבחה מעל 10%, היכנסו ליד 2 והדפיסו את כל הנכסים באותו אזור (כולל מודעות של מתווכים), עד מחיר של 600 אלף שקל.
  5. מכיוון שמעל מחיר זה התשואה נשחקת – מחירם של נכסים מעל 2 חדרים עולה בצורה דרסטית ולכן אחוזי התשואה עליהם הולכים ויורדים.
  6. היכנסו לאתר מדל"ן ובדקו את מחירי הדירות שנמכרו באותו אזור ב-3 חודשים האחרונים, מחקו מהדף את כל הנכסים שעולים יותר מ-10% משווי השוק.
  7. .קבעו יום אחד בשבוע לראות את כל הדירות האקטואליות באותו אזור, כאשר אתם רואים את הנכס צלמו את הנכס מבפנים ומבחוץ, התמקדו בחסרונות והיתרונות של הדירה ונסו להבין מדוע מוכרים את הדירה- אל תדברו על המחיר בשלב הזה.

היכנסו למשא ומתן ראשוני לאחר שאתם יודעים טוב מהו מחיר השוק, מהם החסרונות של הדירה, מדוע בעל הנכס רוצה למכור את הדירה. אבל קודם החליטו כמה כסף אתם מוכנים לשלם עבור הדירה ואז התקשרו לבעל הדירה והציעו לו מחיר נמוך יותר מהמחיר שאתם מוכנים לשלם.

הדגישו בשיחה את כל הסיבות למה המחיר שהצעתם הוגן (חשבו גם על דרך יצירתית לבוא לקראת המוכר בדברים שחשובים לו על מנת להוריד את המחיר. הנה דוגמה לשיחת משא ומתן שקיימתי לגבי דירה בחדרה: "שלום אבי, הדירה שלך נראית לי רלוונטית ואני מאוד רציני בעניין, אבל  אתה צריך להבין את העבודה שהבית זקוק לשיפוץ של 50 אלף שקל על הריצוף, האמבטיה והמטבח, בנוסף האזור שהדירה נמצאת הוא אזור עם אוכלוסייה מאוד חלשה ומחירי הדירות באזור עומדים על 450 אלף שקל במצב שלא מצריך שיפוץ, לכן החלטתי ש-400 אלף שקל  זהו סכום הוגן לשנינו לבצע את העסקה".

המוכר – "אני מבקש על הדירה 450 אלף שקל, אני מוכן להוריד את המחיר בעקבות הסיבות שציינת ל-450 אלף שקל, אך לא מעבר". אני:" הבנתי ממך שחשוב לך למכור את הדירה ולקבל את הכסף כמה שיותר מהר, אז אני מוכן לתת לך 30% מהמחיר כבר בתשלום הראשון ועוד %70 ברגע שאקבל את המשכנתא ומכיוון שכבר יש לי אשור עקרוני למשכנתא, את ההלוואה אוכל לקבל תוך שבועיים בלבד"

המוכר – "תן לי לחשוב על זה כמה ימים". לאחר שבוע העסקה נסגרה על 420 אלף שקל. מתחת למחיר שהייתי מוכן לשלם.

מדריכים רלבנטיים:

רכישת דירה להשקעה

רכישת דירה יד שנייה

רכישת מקבלן או מיד שנייה – מה עדיף? 

רכישת דירה מקבלן – כל מה שצריך לדעת