מדד המחירים לצרכן בדרך כלל עולה, אבל היו כבר לא מעט חודשים שבהם המדד למחירים ירד. למשל, בשנים 2014-2015 המדד היה שלילי, וב-2016 המדד היה סביב האפס. אז מה קורה כאשר המדד שלילי? האם נשלם פחות בגין המשכנתא כאשר המדד יורד? מה קורה בעצם למשכנתא (להיקף החוב שלנו) כשהמדד שלילי – האם ערך המשכנתא יורד בהתאמה, בדומה למצב "הטבעי" שבו המדד עולה וערך המשכנתא עולה?

ובכן, אם מדובר במשכנתא שהיא לא צמודה, אז אין לירידת המדד משמעות. אבל אם מדובר במשכנתא שהיא צמודה למדד, הרי לירידה במדד אמורה להיות השפעה ישירה על היקף המשכנתא, אחרי הכל – המשכנתא צמודה למדד ואם הוא יורד ערכה גם יורד. אבל בשטח, זה לא בהכרח קורה. יש שתי שיטות שהבנקים מיישמים. הראשונה, איכשהו הגיונית; השנייה, לא הגיונית ולא הגונה כלפי המלווים.

נציג כעת את שתיהן:

בשיטה הראשונה, לרוב קרן המשכנתא צמודה למדד אבל היא מוגבלת בקרן הרצפה (הסכום הנומינלי שנלקח), כך שהקרן לא יכולה להיות מתחת לערכה המקורי. כלומר, אם לדוגמה לקחנו משכנתא של 1 מיליון שקל ומיד בחודשים הראשונים לאחר קבלת המשכנתא, המדד ירד ב-2%, זה לא ישפיע על החוב שלנו – 1 מיליון שקל, למרות שלכאורה בחישוב ההצמדה ערך ההלוואה הוא 980 אלף שקל. מנגד, אם לקחנו הלוואה של 1 מיליון שקל, והאינפלציה עלתה ב-2%, אז ערך החוב שלנו לבנק עולה ל-1.02 מיליון שקל, ועכשיו אם המדדים יירדו, ערך החוב יכול בהתאמה לרדת. אם לדוגמה, המשכנתא תרד ב-1%, אז ערך החוב יירד בהתאמה ל-1.01 מיליון שקל (בקירוב). במילים פשוטות, מדדים שליליים עשויים להקטין את קרן החוב שלנו, אבל לא מתחת לקרן הבסיסית. בהקשר זה חשוב להדגיש כי גם אם יש פה ושם מדדים שליליים, בסך הכל המדד חיובי לאורך זמן. 1% עד 3% בשנה הוא טווח ישן, לא מדד 2026 — לא המצאנו שיעור שנתי. מסלול צמוד עדיין זז עם המדד: עלייה מגדילה קרן, ירידה מקטינה רק אם אין רצפת קרן בחוזה.

ואם כך, אם המשכנתא שלקחנו היא צמודה, והמדד כל שנה עולה, איך בכלל אפשר לסגור את המשכנתא? התשובה נעוצה בהחזרים החודשיים – ההחזרים גדלים בכל תקופה בשיעור עליית המדד, והם מבטאים תשלום מסוים בגין הריבית ותשלום מסוים בגין הקרן. ייתכן (ונפוץ, תלוי בסוג המשכנתא ותקופת הפירעון שלה) שבשלב הראשון הקרן של המשכנתא עולה, אבל מתישהו הקרן מתחילה לאט לאט לרדת, עד שהיא נסגרת. אגב, זה נכון גם למשכנתא צמודה בריבית משתנה וגם למשכנתא צמודה בריבית קבועה.

השיטה השנייה של הבנקים בטיפול במדדים השליליים היא חסרת צדק בצורה משוועת. מסתבר שיש בנקים שמחשבים את ההצמדה בשיטה מאוד לא סימטרית. זה עובד כך: כאשר המדד עולה, אז כמובן שהקרן עולה; אבל כאשר המדד יורד, הבנק לא מפחית את ערך הקרן, כלומר כאילו המדד היה ללא שינוי. לדוגמה בשנת 2015 ירד המדד ב-1%, אבל אם פועלים בגישה הזו, אז מקבלים שהמדד עלה בקרוב ל-1.5%.

עוד בנושא: הבנק מסרב לתת לכם משכנתא? ההון העצמי לא מספיק? -המדריך המלא למשכנתא חוץ בנקאית, משכנתא לרווקים – איך לוקחים משכנתא? האם יש הטבות? איך הבנקים מתייחסים לרווקים?, רכישת דירה מקבלן – כל השלבים, כל היתרונות (והחסרונות), כל מה שצריך לדעת!.

השיטה הזו גם לא ידועה לרבים מנוטלי המשכנתאות, ולכן חשוב מאוד לבדוק את העניין, ולהבין את שיטת הבנק בחישוב המדד.

היכנסו למדריך המלא למשכנתא

למחשבון משכנתא

למחשבון הצמדה למדד

איך לווה רואה את השפעת המדד בדוח השנתי

בדוח השנתי של המשכנתא אפשר לראות את יתרת הקרן בתחילת השנה ובסופה, ואת ההשפעה של ההצמדה. כשהמדד עלה, היתרה במסלולים הצמודים גדלה, גם אם הלווה שילם כל חודש. כשהמדד ירד, היתרה קטנה מעבר לתשלומים.

הבנה של הנתונים האלה עוזרת להחליט אם להשאיר חלק גדול במסלולים צמודים. לווה שרואה שהקרן כמעט לא יורדת בגלל ההצמדה, עשוי לשקול להעביר חלק למסלול לא צמוד במיחזור. כדאי להשוות את העלות הכוללת לפני כל שינוי. מי שמתכנן לפרוע את ההלוואה בעוד כמה שנים צריך לזכור שההצמדה תשפיע גם על הסכום שיידרש באותו מועד.

דוגמה: נניח יתרה צמודה של 400,000 שקל בתחילת שנה. במהלך השנה נפרעו 12,000 שקל קרן, והמדד עלה ב-3%, מה שהוסיף כ-12,000 שקל. בסוף השנה היתרה נשארה כמעט אותו דבר. אם המדד היה יורד ב-1%, היתרה הייתה קטנה יותר. החישוב היפותטי.

איפה רואים את השפעת המדד?

בדוח השנתי שהבנק שולח ובאתר הבנק.

האם מדד שלילי מקטין את החוב?

במסלולים צמודים, ירידה במדד מקטינה את הקרן בהתאם לתנאים.

האם כדאי לעבור למסלול לא צמוד?

זה תלוי בריביות ובתחזיות. כדאי להשוות לפני שמחליטים.

צעדים מעשיים – האם כשהמדד יורד גם המשכנתא יורדת

1. לבקש מהבנק את הדוח השנתי.
2. לבדוק את השינוי ביתרה במסלולים הצמודים.
3. להשוות להשפעת התשלומים.
4. לשקול שינוי תמהיל במיחזור.

עוד באתר הון בנושא: מחשבון מדד המחירים לצרכן