השקעה בחנות? רק אם אתם הרפתקנים: המספרים בכתבה. מס רווח הון בנייר ערך 25%. עודף קצר — קרן כספית. בדקו במחשבון השקעות ובקרן כספית.

הרגולציה על משקיעים בתחום הנכסים לדיור, לצד תנאי משכנתא טובים לרוכשי משרדים – המעדיפים כעת לרכוש במקום לשכור, הביאו את המשקיעים לחפש אפיקים נוספים. חלק עזבו את הנדל"ן, חלק מחפשים הזדמנויות בחו"ל וחלק גילו את החנויות.

בשנים האחרונות יותר משקיעים עוברים מהשקעה בשוק המגורים להשקעה בשוק הנדל"ן המסחרי-עסקי. בעבר זה היה שוק שהשחקנים בו היו בעיקר משקיעים מתוחכמים, אך כיום השוק השתכלל כדי לייצר פתרונות גם למשקיעים הקטנים, ובהם קבוצות רכישה לקומת משרדים או שטחים קטנים יותר. במקרים כאלו לא צריך יותר מ- 500 אלף שקל ואף פחות, והון עצמי של כ-150-200 אלף שקל המתאים למשקיעים קטנים.

בבנייני משרדים חדשים, של 20-30 קומות, לפעמים יש קומה או שתי קומות מסחר וביד שנייה ההיצע אינו גדול, כי מי שמחזיק בחנות לא מוכר כל כך מהר. זו הכנסה פסיבית מאוד נוחה, כך שהביקוש לחנויות תמיד גדול מההיצע. גם כשהחנויות עומדות ריקות, המשקיעים יושבים על המכרזים ועם המתווכים ומחכים להזדמנות. כמובן שההצלחה תלויה במיקום ויש מקומות אטרקטיביים יותר ואטרקטיביים פחות.

לא מעט עסקאות בתחום המסחר בשנים האחרונות נעשות בשטחים מסחריים שנמכרו על-ידי בנקים. בגלל התרחבות השירותים הדיגיטליים נוצר לבנקים עודף של שטחים, ומאחר שלפי החוק אסור לבנק להחזיק נכסים מניבים, הם מוציאים אותם למכירה. הם עושים מכרזים, בדרך-כלל התמחרויות, ופונים לרשימת משקיעים שהם מכירים, כך שזה פחות מגיע למשקיע הקטן, לעומת שוק המשרדים, שהוא זמין יותר ונגיש יותר.

האם באמת חנות עדיפה מהשקעה בדירה? תלוי

השקעה בדירת מגורים או השקעה בחנות תלויה בסוג המשקיע – סולידי או הרפתקן. מצד אחד, התשואה שניתן להשיג על השקעה בחנות גבוהה יותר – עומדת על 6%-8% בשנים האחרונות אך גם זו ירדה לאחרונה ל-5% לעומת כ-2.5% תשואה בדירת מגורים, לפי מה שמקובל כיום בשוק. מצד שני, על חנות חל מס מהשקל הראשון בעוד ששכר דירה עד לגובה 4,500 שקל פטור ממס, וכל מה שיותר מזה, חייב במס של 10% בלבד. הסיבה היא שעל בעל החנות להוציא חשבונית לשוכר, שמבקש הכרה בהוצאות על דמי השכירות. ועוד לא דיברנו על הארנונה הגבוהה יותר. ובכל זאת, ברכישת חנות יש הוצאות המוכרות לצורכי מס כמו פחת על שווי הנכס וריבית אם נלקחה הלוואה כדי לרכוש אותו.

חנות היא נכס לאוהבי סיכון. אומנם בדירה למגורים התשואות נמוכות יותר, אבל יהיה יותר קל למצוא שוכרים. גם החוזה מול השוכר הוא מורכב יותר ויש הוצאות בהחלפת שוכר

יתרונות:

• רף הכניסה נמוך יותר מאשר נדל"ן למגורים.
• תשואה גבוהה ביחס למגורים.
• מעבר לביקושים יותר גבוהים עם דחיקת המשקיעים מהנדל"ן למגורים.

חסרונות:

• ערך החנות אינו עולה עם השנים כדירה למגורים.
• כאשר אין שוכר מפסידים את עלויות הארנונה הגבוהות.
• כאשר שוכר פושט רגל או נסגר לעתים לא רואים את הכסף.
• חובת מיסוי מהשקל הראשון להבדיל מהפטור בנדל"ן למגורים.
• יש צורך בהתנהלות מול הרשות המקומית

בכל מקרה אם כבר בחרתם להשקיע בחנות, כדאי לעשות את זאת בתבונה בהתחשב במיקום ובגודל המתאים לתקציב.

נדל"ן מסחרי – איך משקיעים? מה התשואה? כל מה שצריך לדעת!

השקעה בחנות: אילו סיכונים כדאי לבדוק

השקעה בנכס מסחרי שונה מהשקעה בדירה בכמה היבטים. ההכנסה תלויה בהצלחה של השוכר העסקי, וכשהעסק נסגר החנות עלולה לעמוד ריקה זמן רב. מנגד, חוזי שכירות מסחריים נוטים להיות ארוכים יותר, ולעיתים השוכר נושא בחלק מהוצאות האחזקה.

המיקום משפיע על חנות יותר מאשר על דירה. תנועת הולכי רגל, חניה ותחרות מצד מרכזים מסחריים וקניות ברשת הם גורמים שמכריעים אם תמיד יהיה ביקוש לשוכר הבא.

משקיעים קטנים שנכנסים לתחום דרך קבוצת רכישה צריכים לבדוק גם איך יתקבלו החלטות בעתיד, למשל על מכירה או על שוכר חדש.

דוגמה: נניח שמשקיע קונה חנות במיליון שקל ומשכיר אותה ב-5,000 שקל בחודש, כלומר 60,000 שקל בשנה ותשואה ברוטו של 6%. אם החנות עומדת ריקה שישה חודשים במעבר בין שוכרים, ההכנסה השנתית יורדת ל-30,000 שקל, והתשואה באותה שנה יורדת ל-3%.

מה בודקים בחוזה שכירות מסחרי?

את משך החוזה, את מנגנון העדכון של שכר הדירה, את הביטחונות מהשוכר ואת חלוקת הוצאות התחזוקה.

האם קבוצת רכישה מקטינה את הסיכון?

היא מאפשרת השקעה בסכום קטן יותר, אבל מוסיפה סיכון של קבלת החלטות משותפת ותלות במארגן.

מה עושים בפועל

1. לבדוק את היסטוריית השוכרים של הנכס.
2. לבקר באזור בשעות שונות ולהעריך את תנועת הקונים.
3. לחשב תשואה גם בתרחיש של חודשים בלי שוכר.
4. להיעזר בעורך דין שמכיר עסקאות מסחריות.

להרחבה באתר: נדל"ן מסחרי – איך משקיעים? מה התשואה? כל מה שצריך לדעת!