בפאנל באוניברסיטה העברית בנושא – "שוק הנדל"ן לאן?" אמר רונן גינזבורג, מנכ"ל דניה סיבוס מקבוצת אפריקה ישראל, "ההתערבות הרגולטורית בתחום הנדל"ן היא בפועל ההתערבות של נגדי בנק ישראל יותר מאשר של המשרדים הקשורים לנושא הנדל"ן. נגיד בנק ישראל חונק את האשראי לתחום, הוא מעלה את הריבית, הוא קובע את המשכנתאות, הוא בפועל מנהל את הכלכלה. המצב היום בשוק הנדלן הוא שבקושי יש כסף. הבנקים לאומי, דיסקונט ופועלים נמצאים על גבול היכולת להעניק אשראי ליזמים". גינזבורג שהחברה בניהולו, דניה סיבוס, רכשה (בעסקה בתוך קבוצת אפריקה) את אפריקה מגורים אחת מהחברות היזמיות הגדולות בארץ אמר שבחודשים האחרונים חזרו מכירות הדירות למגורים לקצב משמעותי (אם כלא כמו בתחילת 2011) של כ-40 דירות בחודש.

האמת על סטנלי פישר נחשפת – נגיד גרוע 

סטנלי פישר מעורר את הביקושים לשוק הדירות 

סטנלי פישר לא רגוע לגבי שוק הנדל"ן 

במקומות "הרגילים" משלמים דמי ניהול גבוהים על ההפקדות והצבירות בחיסכון הפנסיוני (בקרנות הפנסיה ובביטוחי המנהלים). אבל, במקומות העבודה הגדולים, העובדים נהנים מדמי ניהול מופחתים מאוד. הנה דוגמאות – עובדי המדינה שהחיסכון הפנסיוני שלהם הוא דרך מנורה מבטחים משלמים על ההפקדות 1.75% ועל הצבירה 0.2%; עובדי בנק הפועלים שהחיסכון הפנסיוני שלהם הוא דרך כלל (קרן עתודות) משלמים על ההפקדות 2% ועל הצבירה 0.25%; עובדי בזק שהחיסכון שלהם במגדל (קרן מקפת) משלמים על ההפקדות דמי ניהול של 4%, ולא משלמים כלל על הצבירה; העובדים של גוגל שמבוטחים במגדל (קרן מקפת) משלמים 4% על ההפקדות ו-0.25% על הצבירה. בפועל, רוב החברות הגדולות נמצאות בשיעורים האלו (בדומה לגוגל) – דמי ניהול של 4% על ההפקדות ו-0.25% על הצבירה. ולמה זה בכלל חשוב, אתם הרי לא נמצאים במקומות האלו? ובכן, כך לפחות אתם יודעים מה ההפרש בין דמי הניהול שלכם לבין דמי הניהול הנמוכים ביותר. כך אתם יכולים ללחוץ ולהתמקח עם הסוכן ביטוח ולנסות להוריד את דמי הניהול. הוא אולי לא יספק לכם את דמי הניהול שבחברות האלו, אבל זה יעזור לכם להוריד את דמי הניהול בצורה משמעותית.

ערבות חוק מכר- ערבות בנקאית שהרוכש דירה מקבל ממוכר הדירה מיד ראשונה (מקבלן ביחס לדירה שטרם נבנתה או שהיא בהליך בנייה).הערבות מבטיחה לרכוש את החזרת הכספים ששילם המוכר לקונה, במקרה שהמוכר לא יוכל להעביר לקונה בעלות או זכות בדירה, מסיבות שונות, כמו – צו כינוס נכסים, עיקול, פירוק ועוד. ערבות זו באה להבטיח את הרוכשים מקבלנים שמצבם הפיננס עשוי להיות בעייתי.

תזכרו אחר כך להאשים את הפרופסור המכובד – סטנלי פישר, נגיד בנק ישראל. הוא אמנם סוג של טפלון, הוא כבר מתהדר בכך שמחירי הדירות ירדו בזכותו, הוא אפילו מעז בחוצפתו להגיד שהוא חושש מירידה דרמטית מדי במחירי הדירות, אבל במקביל הוא מלבה את השוק בהפחתות רצופות של הריבית. בריבית כל כך נמוכה , הרוכשים הפוטנציאליים, אותם אלו שיושבים בחודשים האחרונים על הגדר ומחכים לירידת מחירי הדירות, יחזרו לשוק, ויש כבר סימנים שזה כך. בחודש דצמבר 2011 נמכרו 1,935 דירות חדשות, עלייה של 30% ביחס לחודש נובמבר 2011. כך עולה מנתונים שמוסרת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס). בשנת 2011 כולה נרשמה ירידה של 15% במסירת דירות חדשות – 19 אלף דירות חדשות לעומת 22.6 אלף דירות בשנה הקודמת. בד בבד, מלאי הדירות החדשות למכירה גדל והוא עומד בסוף 2011 על 20 אלף יחידות דיור, 33% יותר מדצמבר 2010.

האמת על סטנלי פישר נחשפת – נגיד גרוע 

סטנלי פישר מעורר את הביקושים לשוק הדירות 

סטנלי פישר לא רגוע לגבי שוק הנדל"ן 

בבדיקה של "מהון להון" אתר המדריכים והמידע בצרכנות פיננסית שפורסמה לאחרונה נמצא שדמי הניהול עלו מאז רפורמת בכר ב-70% (לכתבה) ,  וזאת למרות שאחת מהמטרות העיקריות של וועדת בכר היתה להוזיל את העלויות לצרכנים (לצד הגדלת התחרותיות, השקיפות ואכות הניהול). הנה דוגמה ספציפית להתייקרות בדמי הניהול, קופת הגמל הגדולה ביותר בתעשיית קופות הגמל – גדיש של פסגות. גדיש נרכשה מידי בנק הפועלים על ידי פסגות בעקבות וועדת בכר שחייבה את הבנקים להיפטר מניהול כספים. הכוונה אולי היתה טובה – להחליש את הבנקים, אבל בפועל יצרו את חברות הביטוח המפלצתיות והחזקות. עם המכירה לפסגות עמדו דמי הניהול על 0.77% ועכשיו הם עומדים על 1.13% – הם התייקרו במעל 50% בחמש השנים האחרונות. למה? בחברות המנהלות אומרים שזה בגלל הרגולציה שמכבידה עליהם, בגלל הניהול האכותי, אבל כנראה פשוט זה בגלל שאפשר – הם מייקרים כי יש מי שמוכן לשלם.

זה עוד לא נגמר, עדיין מגבשים את הקריטריונים כדי להיות זכאי לדיור במסגרת המבצעים של מחיר למשתכן. מדובר במכרזים של מנהל מקרקעי ישראל שנקראים מחיר למשתכן שבהם היזם זוכה על פי המחיר הסופי שבו הוא יציע את הדירות. במכרזים האלה היזם מקבל את הקרקע בהנחה של 50% על מחיר השוק.

במילים פשוטות, המדינה מעבירה הנחה לקבלן והוא מעביר אותה לרוכשים, ומי רשאי לרכוש במחיר נמוך יותר? ובכן, יש קריטריונים. בכל קריטריון מקבלים ניקוד וככל שהניקוד גבוה יותר כך הסיכוי לרכוש את הדירה בהנחה גדל. הקריטריונים העיקריים – שירות צבאי, וותק בשנות נישואין או עלייה; הטבה לנכים; מצב משפחתי – 20% מהדירות מוקצות לזוגות העומדים להינשא או למשפחות ללא ילדים; 35% מהדירות מוקצות למשפחות עם ילד או שני ילדים; 45% מהדירות מוקצות למשפחות עם 3 ילדים ומעלה.

בקופות הגמל אולי יכולים לחיות בשלום עם ההצעה של האוצר להפחית את תקרת דמי הניהול מ-2% ל-1.2%, אבל ההצעה של חברת הכנסת חיים כץ להפחית את דמי הניהול ל-0.7% די מבהילה אותם. אגוד קופות הגמל פרסם מחקר של אדקיט (מחקר שהוזמן על ידי האיגוד) ולפיו דמי הניהול הממוצעים בקופות הגמל בארץ הם 1.05% בשנה, בעוד שדמי הניהול במדינות אירופה נעים בין 0.65% בצרפת ל-1.31% בבריטניה. עם זאת חשוב לציין שהעלויות של החוסכים בגמל לא נגמרים רק בדמי הניהול על הצבירה, בנוסף מגולגלות עמלות הברוקראג' על החוסכים, כך שבפועל העלויות הכוללות עשויות להגיע ל1.2% ומעלה.
דמי הניהול בגמל אמורים להשתנות בטווח הקרוב. על פי הצעת האוצר דמי הניהול יירדו מתקרה של 2% לתקרה של 1.2%, אבל אלו דמי הניהול על הצבירה. בנוסף יש דמי ניהול על ההפקדות (סכומי ההפקדות השוטפים של החוסכים) וכאן יש סוכרייה למנהלי קופות הגמל – עד היום הם לא גבו כספים על ההפקדות, ומעכשיו , על פי הצעת האוצר, הם יוכלו (בדומה למכשירי החיסכון הפנסיוני האחרים – קרן פנסיה, ביטוח חיים / ביטוח מנהלים) לגבות עד 5% מההפקדות. אבל, חבר הכנסת חיים כץ מנסה להגביל את תקרת דמי הניהול מהצבירה ל-0.7% ולא לגבות דמי ניהול על ההפקדות (בדומה להיום). על הרקע הזה כאמור, מנסים בקופות הגמל (ובחברות הביטוח) להילחם בהצעה – המחקר על דמי הניהול הוא רק אחד משורה של מהלכים שהם נוקטים.

אגף הפיקוח על הביטוח ושוק ההון במשרד האוצר מגבש דרכים נוספות להפחתת דמי הניהול. פרופסור עודד שריג המפקח על הביטוח ושוק ההון ואנשיו בוחנים שינויים מבניים בגופים המוסדיים כדי להגביר את התחרות (ולהוריד את דמי הניהול); אפשרות למלכ"רים (מוסדות ללא כוונת רווח) לנהל את החיסכון הפנסיוני (בדומה למדינות רבות בעולם).

ניהול על ידי מלכ"רים משמעו – דמי ניהול נמוכים יותר, אין למעשה את הפירמה שמטרתה למקסם את הרווח. מעבר לכך, בוחנים באוצר אפשרות לחייב את המנהלים להציע מסלולי השקעה מוזלים בחיסכון הפנסיוני. מדובר על מסלולי השקעה אוטומטיים שמבוססים על תעודות סל שעוקבות אחרי מדדים. כלומר, לא יהיה ניהול אקטיבי של החיסכון, אלא החוסך יגדיר באיזה סוגים של השקעות ובאיזה תמהיל הוא מעוניין, ואם כך, אזי התיק יחולק בין תעודות סל שונות בהתאם לתמהיל. תעודת סל עוקבת אחרי מדדים (מדדי מניות, מדדי אגרות חוב, מדדי סחורות, ועוד), כך שהשיטה הזו חוסכת את מרכיב הניהול ולכן דמי הניהול יהיו נמוכים

משרד האוצר שמנסה להפחית את דמי הניהול בחיסכון הפנסיוני (בקופות הגמל, קרנות הפנסיה וביטוחי המנהלים) סבור שהפחתה מתקרת דמי ניהול של 2% כיום לתקרה של 1.2% היא סבירה ומידתית. במשרד סבורים שהצעתו של חבר הכנסת חיים כץ להפחית את דמי הניהול ל-0.7% היא מסוכנת – לחוסכים הקטנים ולגופים הקטנים והבינוניים. מבדיקה שעשו במשרד האוצר עולה ש-14 מתוך 15 גופים שמנהלים כספים לחיסכון פנסיוני יעברו להפסדים באם תיושם ההצעה של חבר הכנסת חיים כץ. באוצר מסבירים שיהיה חשש לקיומם של גופים אלה, כשלהערכתם נקודת האיזון (בהינתן התייעלות בגופים האלו) היא בדמי ניהול של 1% מהצבירה. למרות התנגדות האוצר, חיים כץ מנסה להעלות את הצעתו בקריאה טרומית בכנסת.

עודד שריג, הממונה על שוק ההון והביטוח במשרד האוצר סבור שאסור להוריד את דמי הניהול ל-0.7% כפי שמעוניין חבר הכנסת חיים כץ שמגבש תומכים להצעתו בכנסת. שריג אמר בדיון של וועדת הכספים של הכנסת, "הפחתת שיעור דמי הניהול ל-0.7% תיצור בעיה קשה בשוק ההון שלנו עד כדי פגיעה בחיסכון הפנסיוני. אנחנו צריכים לדאוג לטובתם של החוסכים בחיסכון הפנסיוני, שלא ישלמו יותר מדי דמי ניהול, אבל אנחנו גם צריכים שלא לגרום לכך שהחברות יתמוטטו ולסכן את מה שנחסך. עד שבועיים מהיום אנחנו נפרסם את התקנות לגבי גובה דמי הניהול והתקרה תהיה 1.2%. אנחנו רוצים להפחית את דמי הניהול אך בצורה מדודה. במקביל, אנחנו פועלים בדרכים נוספות להפחתת דמי הניהול, על ידי הגברת התחרות בשוק החיסכון הפנסיוני"

הבעיה הגדולה של הפנסיה שלכם, אתם כנראה מנחשים היא דמי הניהול המופקעים. זה אולי נכון, אבל לצד הבעיה הזאת יש בעיה לא פחות גדולה – ייעוץ לא אובייקטיבי בבחירת המסלולים בחיסכון לטווח הארוך. תחום החיסכון לטווח ארוך מנוהל על ידי חמישה גופים עיקריים (חברות הביטוח הגדולות שמנהלות מעל 70% מכספי הפנסיה), ומשווק באופן כמעט בלעדי על ידי סוכני הביטוח ומנהלי ההסדרים. הסוכנים האלו "עושים לביתם". הם מרוויחים מכך שהם מגייסים לקוחות לביטוח מנהלים בחברות הביטוח, הם מוטים לשווק את ביטוח המנהלים שבו הם גוזרים קופון שמן (הקופון של סוכני הביטוח מגיע לכ-0.5% מהיקף החיסכון), וזה לא בהכרח המקום שבו כדאי לשים את הכסף. במילים אחרות, סוכני הביטוח/ סוכני הפנסיה שמייעצים לכם היכן לשים את הכסף, לא באמת עשו שיעורי בית, הריצו רגרסיות ובדקו איזה מנהל נותן לאורך זמן תשואות עודפות. הם פשוט ממליצים לכם לפי הקופון שלהם, מי שיתגמל אותם יותר יזכה בהמלצות שלהם – קונים אותם בכסף. עכשיו מדברים על רפורמה, זה כל יום בכותרות העיתונים – רפורמה בדמי הניהול, אבל זה חייב לבוא יחד עם רפורמה בתחום של הייעוץ הפנסיוני – צריך לבטל את התגמול העקום של סוכני היבטוח/ סוכני הפנסיה. צריך לגרום לכך שהייעוץ יהיה אובייקטיבי.

<strong>הפנסיה שלכם בסכנה תתכוננו!</strong>

תוחלת החיים עולה – זה ייפגע בפנסיה

רמעבר לבעיה הזו, הפנסיה שלכם בבעיה מסיבות נוספות – תוחלת החיים עולה והמשמעות היא שיש את אותו הכסף למשך תקופה ארוכה יותר. זה מבורך כמובן, אנחנו רוצים לחיות יות ר(חיים ברייאם ומאושרים), אבל, החשבון הפשוט מראה שיהיה לנו פחות כסף מדי חודש. אז מה עוישם – או שחוסכים יותר, או שעובדים יותר, או שמוציאים פחות.  כך או אחרת,  קרנות הפנסיה לא מפנימות בזמן אמת את תוחלת החיים החדשה, ולכן, החוסכים צפויים מתישהו להיפגע – הקרנות האל יאלצו לסגור את הפערים האקטואריים בין הנכסים להתחייבויות, והדרך לעשות זאת היא פשוט לקצץ את הפנסיה העתידית של החוסכים. זה יכול להיות בהדרגה או בבת אחת, אבל סיכוי מאוד גבוה שזה יקרה.

הנחת תשואה של 4%- אופטימית מדי 

בעיה אחרת של הפנסיה היא הישענות על הנחות אופטימיות. הנכסים של קרנות הפנסיה משוערכים לפי ריבית של 4% בשנה – זה אפשרי , בשנים האחורנות זה בהחלט היה באזור, אבל זה לא יכול להימשך תחת הריבית הנוכחית והסיכוי שהיא עוד צפויה לרדת. צריך להתרגל לתשואות נמוכות יותר ובהתאמה שערוך כספי הפנסיה יירד (אפילו משמעותית), וזה עוד גורם שעלול לכווץ לכם את הפנסיה.

מעודכן ל-03/2018

מחייר הדירות לאן? 

הרבה מספרים נזרקים לאוויר, יש כאלו שסבורים שמחירי הדירות יקרסו, יש כאלו שאומרים שהם יתייצבו השנה, ויש כאלו שסבורים שדווקא המחירים ימשיכו לעלות, אם כי בקצב נמוך. הדעה הרווחת היא של התייצבות או ירידה מתונה במחירי הדירות בעקבות תוכנית מחירי למשתכן.

אבל, בהינתן מרכיבי עלות הדירה נראה שהירידה התיאורטית מוגבלת. מחירי הדירות כך נראה לא יכולים לרדת בשיעור ניכר. עלות הדירה מורכבת (בממוצע) בקרוב ל-30% עלות קרקע, קרוב ל-30% תשמות בנייה (עבודה וחומרי בנייה), 25% מיסים והיטלים שונים וכ-15% (עד 20%) רווח ליזם. במילים פשוטות, אם לא מטפלים במחירי הקרקע , התשומות, המיסים וההיטלים, הירידה במחירי הדירות מוגבלת – הרי הקבלנים לא יבנו בחינם, ואם נניח הרווח שלהם יהיה בין 5% ל-10% (שזה שיעור נמוך היסטורית), אז הירידה במחירים יכולה להגיע עד 10%. זה תרחיש אפשרי, אבל המקום שצריך לטפל בו הוא כאמור הוזלה בשאר המרכיבים. אבל האם זה אפשרי? בתשומות הבנייה קשה לגעת – שכר העובדים לא ניתן להפחתה, וגם התשונות (חומרי הגלם השונים)זה נתון אקסוגני; במיסים אפשר לגעת, לא בטוח שהממשלה רוצה – זה מעשיר את קופת המדינה. מה שהממשלה כן עושה, ויחסית בהצלחה – היא משווקת (ותודה לשר השיכון, אריאל אטיאס) קרקעות ברחבי הארץ בקצב מוגבר לעומת השנים האחרונות. אז זה מחלחל למחירי הדירות, אבל האם זה יביא לירידת מחירים דרמטית? לא בטוח.

כדי שתהיה ירידה דרמטית מחירי הקרקעות צריכים לרדת בעשרות אחוזים. וצריך לזכור – מרכיבי העלות של הדירה הם ממוצע, יש מקומות שהקרקע לא משחקת תפקיד (מקומות פחות מבוקשים) ומנגד יש מקומות שהקרקע היא רוב העלות (מרכז). כלומר, ירידה במחירי הקרקע במקומות שגם כך הקרקע בהם זולה, היא חסרת משמעות למחיר הדירה, אך מנגד, ירידת מחרי הקרקע במרכז עשויה להשפיע דרמטית על מחירי הדירות. הבעיה שדווקא במרכז אין קרקעות פנויות (זו לפחות טענת מנהל מקרקעי ישראל ומשרד השיכון), והמכרזים לקרקע של משרד השיכון הם מוגבלים. כלומר, ההיצע במרכז מוגבל. ואם כך – אז איך בכל זאת יירדו המחירים בשיעור ניכר? נראה שהפיתרון (לפחות פיתרון חלקי) נמצא בהנחיות של משרד הפנים לשלב בתוכניות לבנייני מגורים גם דירות קטנות. היזמים מתחילים להציע (וזה יתרחב) דירות קטנות במחירים נמוכים יותר. למעשה, מדובר בדיור בר השגה, אבל לא מסובסד, פשוט מקבלים דירה עם פחות חדרים (יחזרו לבנות דירות של 3 חדרים) ובהתאמה מחירה יהיה נמוך יותר. הוועדות המקומיות והוועדות המחוזיות כבר דורשות זאת, וזה כאמור יהיה נפוץ יותר בפרויקטים העתידיים.