כמעט 50 אלף זכאים זכו בדירה במחיר למשתכן, אבל רובם הגדול לא יודע וגם לא קיבל הערכה, מתי הוא יקבל את הדירה. בהינתן כל ההיתרים והאישורים שצריך לקבל, סיכוי טוב שהם יקבלו את הדירה 4-5 שנים מיום הזכייה. אחת הבעיות העיקריות שצצה בעקבות משך הזמן הארוך עד לקבלת הדירה, חוץ מהסבלנות שעלולה לפקוע, היא שיש הצמדה של התשלומים למדד תשומות הבנייה (בפרויקטים חדשים בוטלה ההצמדה), כשבמקביל חלקם הגדול צריך לשלם שכירות.

מרגע הזכייה עובר זמן, שיכול להיות ממושך, שבו הזוכים לא מקבלים מידע על שאלות בסיסיות – איזו דירה אקבל? מתי הדירה תהיה מוכנה? מה השטח של הדירה? הם גם לא יודעים מתי תהיה התקדמות. בשלב הזה לרוב מסבירים להם רק שאין עדיין היתר בנייה ובלי היתר אי אפשר לתכנן דבר. היתר זה הדבר הבסיסי ביותר כשמשווקים קרקע ורוצים לבנות עליה. היתר היה אמור להתקבל מהר בפרוייקטים האלו, אבל ציפיות לחוד ומציאות לחוד.

מתוך 50 אלף זוכים קרוב ל-17 אלף זוכים זכו בדירות בפרוייקטים שקיבלו היתרי בנייה. 33 אלף זוכים מחכים שיתקבל היתר בנייה. מסתבר שמתוך ה-33 אלף דירות, ל-23 אלף דירות לא הוגשה בכלל בקשה להיתר בנייה.

רק אחרי היתר הבנייה, הזכאים יוזמנו למשרדי החברה כדי לבחור דירה, אבל זה יכול לקחת זמן רב. זוכים רבים נמצאים בדילמה – האם לוותר על הזכייה ולקנות בשוק החופשי? חשוב להדגיש כי היתר בנייה הוא תהליך מול הוועדות המקומיות וההיתר לא בכיס. החברות כנראה מנסות להאיץ את התהליך, אבל זה לא תלוי רק בהן. בקרית אונו למשל החליטה הוועדה המקומית לתכנון ולבניה להקפיא את מתן היתרי הבניה עד להשלמתן של תשתיות בשכונה בה אמורות להבנות הדירות.

המשמעות של העיכוב הזה היא פשוטה – היתר בנייה יכול לקחת חצי שנה עד שנה, שלב התכנון ובחירת הדירות זה עוד כמה חודשים טובים, אפילו יותר מכך, כך שמרגע הזכייה ועד תחילת הבנייה יכולות לעבור אפילו שנתיים. גם תהליך הבניה אשר אמור לקחת כשנתיים עשוי להתעכב,ואם לוקחים בחשבון את שלב קבלת הזכאות להשתתף בפרויקט מחיר למשתכן, ואת ההתמודדויות עד לשלב הזכייה, מקבלים בשקט שהתהליך הזה יכול לקחת 4-5 שנים.

לרכוש דירה בהנחה זה נהדר, אבל חשוב לזכור שמדובר בדירות עם מפרט נמוך יותר מהדירות הרגילות, וגם צריך לקחת בחשבון שברגע שבונים במחיר למשתכן, המחירים יכולים לרדת, ואז ההנחה הגלומה במחיר הדירה בתוכנית מחיר למשתכן, מתכווצת. כך שלא ברור עד כמה יש כאן הנחה. מה שברור מהנתונים שבפריפריה ההנחה נמוכה מאוד.

הרבה דברים יכולים להשתנות במהלך ה4-5 שנים האלו. יכול להיות שינוי משמעותי במחירי הדירות, איננו יודעים איך יראו הדירות ובכלל לא בטוח שתישמר הכדאיות כלכלית של העסקה כמו שהנרשמים לתוכנית חשבו בתחילת הדרך. כמו כן, כאשר קונים דירה על הנייר מקבלן, שלא דרך תוכנית מחיר למשתכן, הדבר מאפשר קבלת הנחה המגיעה לעיתים ל-10%, מה שמעמיד מראש בספק את הכדאיות הכלכלית של רכישת הדירה בתוכנית.

והנה דוגמא נוספת הממחישה את העיכובים האפשריים בקבלת היתרי הבנייה – לאפריקה מגורים יש כ-550 יחידות דיור בפרויקט מחיר למשתכן בראשון לציון. זה מופיע בדוחות הכספיים שלה, אבל הקמת הדירות מתעכבת בגלל מחלוקת מול העירייה סביב פרסום הנחיות מרחביות. עד כה לא ניתנו היתרי בנייה בפרויקט זה, למרות שהחברה זכתה במכרז באפריל 2017. כמו כן, לחברה כ-660 יחידות דיור בפרויקט מחיר למשתכן בגליל ים בהרצליה. שימו לב – הזכייה הייתה (הזכייה במכרז על הקרקע) בדצמבר 2016 והיתר הבניה ניתן רק באפריל 2018.

ולמה זה קורה? למה רצים למכרזים, ומוכרים חלומות מתוקים לזוגות הצעירים שמפנטזים על דירה משלהם, ומצד שני לא רצים עם היתרי בנייה?. הסיבה היא שכחלון רוצה להזדרז עם תוכנית מחיר למשתכן – ריצת אמוק למרות שמסביב חסרים אישורים וחסרים היתרים, מתוך כוונה לתת תחושה לציבור שהוא עובד ושהוא ינצח. יש לציין כי בתחילת הדרך, הפרויקטים של מחיר למשתכן שווקו רק לאחר שהתקבל היתר בנייה, אבל כחלון רצה מהר והורה לוותר על היתרי הבנייה כתנאי מקדים למכרזים במחיר למשתכן. ככה לא בונים דירה!

מחיר למשתכן – כל מה שצריך לדעת

מחיר למשתכן – איך לוקחים משכנתא