ריבית של 3% נראית הרבה יותר אטרקטיבית מריבית של 4.6%, אבל במסלול צמוד למדד הריבית היא רק חלק מהמחיר. גם הקרן צמודה למדד המחירים לצרכן, ולכן עלייה במדד מגדילה את יתרת החוב ואת ההחזר.

מה רואים בהחזר הראשון – ומה מפספסים

ניקח 500 אלף שקל ל-20 שנה. בריבית קבועה צמודת מדד של 3%, ההחזר ההתחלתי הוא בערך 2,773 שקל בחודש. בריבית קבועה בלי הצמדה של 4.6%, ההחזר הוא כ-3,190 שקל. במבט ראשון הצמודה זולה בכ-417 שקל בחודש.

עכשיו נכניס אינפלציה. בנק ישראל מסביר שבמסלול קבוע צמוד כל עלייה של 1% במדד מעלה בהתאם את ההחזר במסלול בכ-1%, משום שהקרן מתעדכנת עם המדד.

שלושה תרחישי מדד על אותה הלוואה

אם מניחים לצורך המחשה אינפלציה ממוצעת של 2.5% בשנה לאורך כל התקופה, ההחזר במסלול הצמוד מתחיל בכ-2,773 שקל, אבל בסוף התקופה הוא כבר מגיע לכ-4,535 שקל. סך התשלומים הנומינלי לאורך 20 שנה מגיע בדוגמה הזאת לכ-860 אלף שקל.

בקל״צ של 4.6% ההחזר נשאר סביב 3,190 שקל לאורך התקופה כולה, וסך התשלומים מגיע לכ-766 אלף שקל. כלומר, תחת הנחת אינפלציה קבועה של 2.5%, דווקא המסלול שמתחיל בריבית גבוהה יותר יוצא זול בכ-94 אלף שקל לאורך חיי ההלוואה.

אם האינפלציה הממוצעת תהיה 1%, התוצאה משתנה. בדוגמה הזאת סך התשלומים במסלול הצמוד יורד לכ-736 אלף שקל, והוא הופך זול יותר מהקל״צ. באזור של אינפלציה ממוצעת של כ-1.4% לאורך התקופה שתי החלופות כבר מתקרבות זו לזו מבחינת סך התשלומים בדוגמה.

למה הקרן בצמודה לא תמיד יורדת

אף אחד אינו יודע מה תהיה האינפלציה הממוצעת במשך עשרים שנה. בדיוק כאן נמצא ההבדל בין המסלולים. המסלול הצמוד מתחיל בזול ומעביר ללווה את סיכון האינפלציה. הקל״צ מתחיל במחיר גבוה יותר וקונה ודאות.

יש עוד פרט שמבלבל לווים: בשנים הראשונות במסלול צמוד, הקרן יכולה לרדת בקצב איטי מאוד בתקופה של מדדים גבוהים. הלווה משלם בכל חודש, ובכל זאת יתרת החוב יכולה להישאר גבוהה יחסית משום שהמדד מגדיל אותה.

לכן השוואה בין 3% ל-4.6% לפי הריבית שמופיעה בכותרת של הצעת הבנק מפספסת חלק גדול מהסיפור. צריך לקחת את אותו סכום, אותה תקופה, ולבדוק לפחות שלושה תרחישי מדד – 1%, 2% ו-3% בשנה – ולראות כמה משלמים בכל תרחיש וכמה חוב נשאר לאורך הדרך. אפשר לחשב במחשבון משכנתא ולהרחיב בהשוואה בין ריבית קבועה צמודה לקל״צ.