רכישת דירה מקבלן, מחייבת אתכם במקרים רבים להשתמש בשירותים של עורך הדין של החברה, ולשלם שכר טרחה לעורך הדין שבעצם החברה בוחרת. להבדיל מבעבר, החל משנת 2015, שכר הטרחה הזה מוגבל ל-5 אלף שקל או 0.5% ממחיר הדירה, הנמוך מביניהם (למעט במקרים של דירה שמחירה מעל 4.65 מיליון שקל – בטענה שבעלות כזו, לרוכשים יש יכולת מיקוח משמעותית); ועדיין יש עם עצם התשלום בעיה עקרונית.

רוכש הדירה מקבלן מקבל שורה של הנחיות בעת הרכישה, ובין היתר מוסבר לו על ידי הקבלן שהוא צריך לשלם לעורך דין בגין הטיפול בדירה. הרוכש עלול לחשוב שמדובר בעצם בעורך דין אובייקטיבי ויש רבים שמוותרים על עורך דין משלהם מכיוון שיש עורך דין. אבל זה לא נכון – העורך דין מצד החברה. עורך הדין שהקבלן מציע פשוט עובד בשביל הקבלן – מכין את החוזים, בודק את הניסוחים והרישומים ברשויות ואחראי על הרישום בטאבו. זה התפקיד שלו ועל זה משלמים לו, אבל הוא לא עורך דין של הרוכשים, ממש לא.

ואת הבלבול הזה, מנסים במשרד השיכון והבינוי לתקן. אחרי שהוגבל שכר הטרחה של העורך דין הזה (שתפקידו לרשום את הדירה בטאבו), במשרד השיכון דורשים ששכר הטרחה ישולם ישירות לקבלן ולא לעורך הדין. כך, לא יטעו הרוכשים לחשוב שמדובר בעורך דין אובייקטיבי שלהם, אלא שמדובר בתשלום נוסף לקבלן, אחרי הכל – רישום בטאבו זה חלק מהשירותים שהקבלן צריך לספק, בדיוק כמו שהוא מספק אינסטלציה, חשמל, ריצוף ועוד. כאשר התשלום נעשה לקבלן, כבר ברור באופן מוחלט שלא מדובר בעורך דין שמייצג את הרוכשים.

כמה משלמים לעו"ד שלכם?

ההוצאה על עורך דין שלכם עשויה להיות משמעותית. בעסקאות יד שנייה מדובר על שכר טרחה של בין 0.5% ל-1.5% (בתוספת מע"מ) מערך הדירה, והשיעור הזה תקף גם ברכישה של דירה חדשה מקבלן. עורך הדין אמור לעבור בצורה מדוקדקת על החוזה עם הקבלן ובמידת הצורך לדרוש שינויים. ההסכם הוא לא תורה מסיני, ובהחלט ניתן לערוך בו שינויים – הן בקשר לדירה עצמה, הן בקשר לתשלומים, והן בקשר לרישום אזהרה, טאבו ועוד.

ההוצאות האלו הן רק חלק ממכלול ההוצאות בעת רכישת דירה. כאן, תוכלו להיכנס למדריך – מה ההוצאות האמיתיות ברכישת דירה (וזה לא רק המחיר שאתם משלמים למוכר הדירה).

כאן תוכלו להיכנס למדריך המלא לרכישת דירה מקבלן

וכאן – מחשבון מחירי הדירות

ואנקדוטה בקשר לשכר טרחה של עורך דין של הקבלן. חברת אאורה היא חברה קבלנית שמניותיה נסחרות בבורסה. אאורה נשלטת על ידי עקב אטרקצ'י הנשוי לסיגל – גם היא עורכת דין. במסגרת אסיפת בעלי המניות התקשו בעלי המניות לאשר (בין היתר) את שכר הטרחה של סיגל כעורכת הדין של החברה ושל רוכשי הדירות מהחברה. מדובר, קשה להאמין על שכר טרחה צפוי של 40 מיליון שקל למשך כמה שנים (1.5% מעלות הדירה לכל חוזה), שזה אגב גבוה מהרווח הממוצע של החברה בשנים שקדמו להסכם. בסופו של דבר בהמשך לפרסומים בתקשורת והתערבות רשות ניירות ערך, ההסכם הזה בוטל.

הסבר מורחב: איך מתכננים את עלויות עורכי הדין ברכישה מקבלן

ברכישה מקבלן יש בדרך כלל שני עורכי דין: של החברה, שהקונה משלם לו לפי מה שנקבע, ושל הקונה עצמו. עורך הדין של החברה מייצג את החברה, ולכן חשוב שיהיה לכם עורך דין משלכם שיבדוק את החוזה, את המפרט ואת הבטוחות. כדאי לקבל הצעת שכר טרחה בכתב ולשאול מה כלול בה.

עורך הדין שלכם יכול לנהל משא ומתן על סעיפים כמו לוח זמנים ופיצוי על איחור.

בדקו שהשכר לעורך הדין של החברה נגבה בהתאם לכללים.

דוגמה להמחשה: נניח שדירה עולה להמחשה 2,000,000 ש"ח. אם שכר עורך הדין שלכם הוא 0.5% ועוד מע"מ, זה 10,000 ש"ח ועוד מע"מ. סכום כזה כדאי לתכנן בתקציב הרכישה מראש. המספרים להמחשה בלבד.

האם חייבים עורך דין משלי?

לא חובה, אבל מאוד מומלץ.

מה הוא בודק?

חוזה, מפרט, ערבויות ורישום.

האם אפשר לנהל משא ומתן על השכר?

כן, השוו כמה הצעות.

מה עם רישום הדירה?

שאלו מי מטפל בו ומה העלות.

צעדים מעשיים

• קבלו שתי הצעות שכר טרחה.
• בקשו פירוט מה כלול.
• בדקו את חישוב השכר של עורך הדין של החברה.
• הכניסו את העלות לתקציב.

בשורה התחתונה: עורך דין משלכם הוא ההגנה שלכם מול החברה. תכנון העלות מראש מונע הפתעות בתקציב.

להמשך קריאה: מחשבון עלויות נלוות לרכישת דירה