מדריכי דירה ומשכנתא

ככה תשקיעו בנדל"ן (ותרוויחו)!

מעודכן ל-09/2017

 

האם אנו נמצאים בעידן שבו השקעה בנדל"ן, כבר איננה השקעה רווחית כל כך, כמו בעבר?

האם חוקי המיסוי על המשקיעים – מס רכישה גבוה על דירה שנייה והחוק המתוכנן למיסוי הדירה השלישית מרתיע באמת את משקיעי הנדל"ן וגורם להתקררות בשוק הנדל"ן? או שמא דווקא עליית  הריבית היא זו  שעשויה לגרום לירידת מחירי הנדל"ן?

האמת היא שלצערי אין לי תשובה לשאלה המאוד מעניינת הזו, ואיננו יכולים  לעולם לחזות בוודאות ירידה או עלייה של מחירי הנדל"ן בישראל. פשוט מאוד – אין נביאים, וכל מי אומר לכם אחרת – לא יודע על מה הוא מדבר. עם זאת, כן ניתן להעריך על סמך נתונים בשטח, כן ניתן לזהות מגמות ספציפיות אשר עלולות להשפיע על ירידה א עלייה במחירי הנדל"ן ולנצלם לטובתנו.

ועל זה אני רוצה להרחיב היום במדריך שלפניכם.

 

כיצד נדע לזהות מגמות בשוק הנדל"ן?

ראשית אנו חייבים להסתכל ברמת המאקרו ולהבין מה המכנה המשותף של האזורים  שבהם מחירי הדירות כיום נעצרים או עולים?

לדוגמא, בתקופה זו אנו יכולים לראות מכנה משותף בהרבה ערים הנמצאות באזור המרכז, שם אנו רואים כיום עצירה ואפילו ירידה במחיר הדירות  (נכון לחודש אפריל ע"פ סקירה של דה מרקר בשיתוף יד 2)

 

דוגמא למספר ערים במרכז שספגו ירידות או עצירות מחירים:

ת"א - ירידה של 1.2%

גבעתיים - ירידה של 1%

רמת השרון - ירידה של 2.3%

הרצליה - ירידה של 2.9%

הוד השרון - ירידה של 2.7%

 

לעומת זאתי בערי הפריפריה ניתן לראות דווקא עליות נאות בחודש אפריל, לדוגמא:

אשקלון - עליה של 1.1%

שדרות - עליה של 3.7%

חיפה - עליה של 1.1%

 

ניתן לראות כי מחירי הנדל"ן בערי המרכז שהיו גבוהים מאוד, החלו להיעצר קצת, לעומת זאת בערי הפריפריה שבהם מחירי הנדל"ן כיום נמוכים מאוד, נרשמו עליות; ועדיין -  קיים פער ענק  בן מחירי הדירות במרכז לפריפריה.

כתוצאה מכך ניתן להבין שהפריפריה מתקנת עצמה כלפי מעלה ומחירי הדירות דווקא ימשיכו לעלות בשנים הבאות, ואנו צפויים להערכתי לראות במספר ערים בפריפריה עליות  של 10% עד 15% בשנת 2017.

לעליה זו קוראים בשפה המקצועית  "תשואה מעליית ערך הנכס"

 

קיימת עוד תשואה בנדל"ן, שאותה ניתן ממש למדוד ולהיות יותר בטוחים לגביה רווחיה העתידיים.

תשואה זו נקראת "תשואה משכירות" או הכנסה פסיבית כלשונו של רוברט קיווסאקי (מחבר הספר - "אבא עשיר אבא עני")

את ההכנסה הזו אנו יכולים לדעת ולהעריך בדיוק מראש טרם רכישת הנכס:

 

 כיצד אנו מחשבים תשואה משכירות?

בכדי לחשב את אחוזי "תשואה משכירות" אנו צריכים לדעת בכמה מושכר הנכס, ואם הנכס לא מושכר ניתן לבדוק בכמה מושכרים נכסים דומים באזור, בעזרת אתר יד 2, או מתווך מקומי.

לאחר מכן נכפיל את סכום השכירות החודשית ב-12 חודש, לדוגמא דירה שמושכרת ב-2,000 ש"ח בחודש, כפול 12 חודש, שווה: 24,000 ש"ח, את הסכום הזה אנו מחלקים במחיר הנכס הכולל את כל ההוצאות הנלוות מסביב, כגון: עו"ד, מתווך, שמאי, שיפוץ, מיסים, אגרות, יועץ משכנתאות.

לדוגמא נכס במחיר של 450,000 ש"ח + הוצאות נלוות של: 50,000 ש"ח, שווה: 500,000 ש"ח.

כעת נחלק את סכום השכירות השנתי בסך: 24,000 ש"ח בסכום הדירה כולל ההוצאות, שעומד על סך: 500,000 ש"ח. שווה 4.8% זהו אחוז התשואה במקרה הזה.

 

בדרך כלל על דירה בת"א התשואה תהיה בסביבות 3%

לעומת דירה בפריפריה שם התשואה יכולה להגיע ל 5%.

 

על פי הנתונים שהתפרסמו בשיתוף דה מרקר ואתר מדלן, העיר קרית אתא הניבה את "תשואת השכירות" הגבוהה ביותר בישראל לשנת 2016. ועמדה על 5.3%

אך כמובן שלא נשקיע על סמך נתון זה בלבד. מכיוון שחשוב לנו שערך הנכס ימשיך לעלות ונרוויח גם את תשואת עליית ערך הנכס.

במקרה הזה לדוגמא, העיר אשקלון הגיע למקום השני בחישוב "תשואה מעליית ערך הנכס" ורשמה תשואה של 16% בשנת 2016 בלבד.

האם זה אומר שמקומות שעלו אשתקד ימשיכו לעלות בשנה הזו?

ודאי שלא. המטרה שלנו היא דווקא למצוא אזורים שהולכים לעלות לטווח הארוך, ולא לזנק ואחר כך להיעצר.

 

לדוגמא: שכונה חלשה בתוך עיר חזקה עשויה לעלות במשך הזמן.

דוגמא טובה להשקעה לטווח הרחוק, היא העיר חיפה. שהיא שיאנית העליות לטווח הרחוק,

העיר חיפה עלתה בתוך 6 שנים ב-106%

לכן ההסתכלות צריכה להיות לטווח הרחוק ולא לשנה הקרובה .

 

ואם אנו כבר מדברים על בדיקות ארוכות טווח, אני רוצה לשתף אתכם בכלי אפקטיבי לבדיקת כדאיות של נכס להשקעה, שמעט מאוד אנשים משתמשים בו ומרוויחים באמצעותו מאות אלפי שקלים בתוך זמן יחסית קצר.

 

בכדי שתוכלו להיות משקיעי נדל"ן מתוחכמים עליכם לחשוב מחוץ לקופסא,

לחשוב בצורה יצירתית ושונה מכל משקיעי הנדל"ן. עליכם לזהות מקומות שעומדים לזנק במחיר עקב שינויים משמעותיים ההולכים להתרחש באזור.

והנה כמה דוגמאות:

ערי פריפריה הרחוקות שהולכים להתחבר לרכבת או לכביש המנגיש את העיר למרכז בצורה נוחה וקלה.

דוגמא לעיר כזו היא העיר: קריית שמונה, המתומחרת כיום במחיר נמוך מאוד של - 6,900 ש"ח למ"ר לפי אתר מדלן.

ניתן למצוא בקרית שמונה דירת שלושה חדרים בגדול 65 מ"ר במחיר של 450,000 ש"ח בלבד.

זהו המחיר למ"ר הכי נמוך בארץ..

היתרון כאן הוא: בחיבור הרכבת, כאשר בתוך כמה שנים תושלם בניית מסילת הרכבת לקריית שמונה, מחירי הדירות יקפצו משמעותית, מכיוון שהרכבת תחבר את קריית שמונה למרכז בצורה קלה ונוחה.

 

כיוון נוסף שאפשר לבחון אותו הוא: ערי פריפריה שנמצאות ליד הים, מקום זה הופך אתם לאטרקטיביים מאוד עבור יזמי נדל"ן המחפשים לבנות בניינים ליד הים, מכיוון ויש ביקוש גדול לדירות חדשות ליד הים, כך יוצא שהיזם מבצע תוכנית פינוי בינוי באזור בשיתוף פעולה עם העירייה הם הורסים ומפנים את הבניינים הישנים, ובמקומם בונים בניינים חדשים, כאשר הדירות החדשות גדולות יותר ושוות מאות אלפי שקלים יותר משווי הדירה הישנה שהייתה לפני הפינוי בינוי.

חשוב מאוד, ללמוד יותר לעמוק את הנושא הזה, בכדי שתדע לזהות באיזה שלב נמצא תהליך הפינוי בינוי באזור, לפני שאתם קונים את הנכס להשקעה.

קריית ים - לקראת השבחה? כנראה שכן

דוגמא למצב כזה אפשר למצוא בקריית ים.

קרית ים ממוקמת צפונית לחיפה על רצועת חוף יפה וארוכה, כיום עיריית קרית ים מקדמת שלושה יעדים עקריים:

  1. התחדשות עירונית- פיזית, חברתית, כלכלית.
  2. פיתוח רצועת החוף כעוגן מרכזי למינוף העיר ומיתוגה כעיר נופש.
  3. משיכת אוכלוסייה חזקה וזוגות צעירים.

 

למעשה עיריית קרית ים מקדמת משמעותית את נושא הפינוי בינוי בעיר, מתוך הבנה כי הבתים הישנים עלולים לקרוס, היזמים מצידם מנצלים הזדמנות כלכלית זאת, אשר פוטרת אתם ממיסוי מסוים ומעניקה להם זכויות בנייה מורחבות.

כך יוצא שהרוכשים שקונים כיום דירת 3 חדרים בעיר בעלות של 500,000 ש"ח, יוכלו להערכתי להרוויח בעוד מספר שנים מאות אלפי שקלים כאשר העלייה של הנכס בעצם מתרחשת בכל שלב של התקדמות התוכנית.

יש לשים לב כי תוכנית פינוי בינוי לוקחות לעתים מעל 7 שנים, ולכן ההשקעה במקרה הזה היא לטווח הארוך.

נוסף על כך, עירית קריית ים מתכננת טיילת מרשימה לאורך רצועת החוף, וכן היכל תרבות אשר יכלול 700 מקומות ישיבה, וכן חדרי למוד והדרכה, פינות יצירה, גלריה ועוד.

לכן קריית ים זו עיר שעשויה לזנק בשנים הבאות בעשרות אחוזים.

 

טיפ לסיום

הימנעו מאזורים שמשקיעי נדל"ן נוהרים אליהם, תאוריית :"חכמת ההמונים" אינה תופסת כאן. ודווקא להיפך.

מכיוון ומקומות אלו נהפכים להיות מלאים בדירות אשר נרכשו להשקעה, מה שמציף את האזור בדירות להשכרה, וגורם לירידת מחירי השכירויות באזור.

אמנם ישנה קפיצה קטנה במחירים באזור זה באותה תקופה אך היא נפסקת בתוך זמן קצר.

 

דוגמא לעיר כזו היא העיר: ירוחם / דימונה

משקיעי הנדל"ן נהרו לקנות במקומות הללו, בגלל עיר הבדים שאמורה לקום באזור, בפועל כיום מתברר שלא כל אלפי החיילים צפויים לעבור לגור באזור זה, ומה שכן יקרה זו עצירה בעליית מחירי הדירות, וקיטון בתשואה משכירות, מכיוון והאזור מוצף בדירות להשכרה.

לכן זכרו שעליכם לחשוב לטווח הרחוק, ולא להיגרר אחר רוב משקיעי הנדל"ן.

ריבית קבועה או ריבית משתנה - שלא יעבדו עליכם

בחירת המשכנתא - איך בוחרים בין התמהילים השונים

פנייה למומחה משכנתא (האתר מפנה לשני גופים מקצועיים, איכותיים, עם רקורד מוכח; לא תצטערו)  

קראתי את תקנון האתר ואני מקבל את תנאי השימוש


על המחבר

יאיר מיכאלי

יאיר מיכאלי

השאר תגובה