רכישת דירהמדריך לרכישת דירה ← מס רכישה – ככה זה עובד!

מס רכישה – ככה זה עובד!

משה אשר
מס רכישה הוא מס בהחלט מוזר ומיוחד. בדרך כלל כאשר מוכרים נכס (דירה, רכוש, ניירות ערך – מניות , אגרות חוב וכו') אזי המוכרים צריכים  לשלם מס על הרווח (ההפרש בין התמורה לבין העלות), ויש בזה הגיון – מיסים משולמים רק על הרווחים, לא על השקעה, לא על הפסדים, אלא על רווחים בלבד! משלמים מס גם על הכנסות מעבודה (שכר עבודה) כי השכר הוא סוג של רווח –   קיבלנו תמורה ואנחנו מפרישים / משלמים  את חלקנו למס הכנסה (הכסף הזה מצטרף לקופת המדינה ומשמש אותה להוצאות ותמיכות שונות – חינוך, צבא, תשתיות ועוד…). גם עסקים משלמים מס על הרווחים שלכם – זה יכול להיות עסקים קטנים (עוסק זעיר, עצמאיים) וזה יכול להיות עסק גדול – חברות בגדלים שונים. אבל, המשותף לכולם – משלמים מס על רווחים (הכנסות בניכוי הוצאות)

ועל רקע זה, מס רכישה הוא "חיה" שונה, הוא מס שאינו חל על הרווחים. מס רכישה משולם לרשות המס, המנוהלת על ידי משה אשר. המס הזה משולם כאשר רוכשים דירה, לא כאשר מוכרים אותה ברווח (אז מדובר במס שבח – מס על רווח ההון על השבח של הדירה) בעת הרכישה, בשלב שאין רווח, אלא יש השקעה בלבד, קבע המחוקק שיש לשלם מס רכישה.  על מה ולמה בעצם יש מס? ככה נקבע, זה ככל הנראה נובע מאילוצי תקציב, ניסיון להשפיע על שוק הדירות ועל המחירים בו,  במיוחד על שוק הדירות להשקעה, הביאו את הממשלות מזה עשרות שנים לחייב את הרוכשים במס רכישה, אבל לא את כולם. לרוכשי דירה יחידה יש פטור עד לתקרה מסוימת (ומעבר לכך יש הקלות ופטורים נוספים לקבוצות שונות). חשוב לשים לב – לא מדובר בהכרח על דירה ראשונה – אז זה ברור, מדובר בדירה יחידה והקלות מס רכישה תקפות,  הרוכש החזיק בעבר דירה מכר אותה ועכשיו קונה שוב. זאת ועוד – רשויות המס מבינות שיש מצבים שלפני שהרוכש/ הנישום מוכר את הדירה הקודמת הוא קונה דירה, ואז יש תקופה מסוימת שהוא מחזיק בשתי דירות. אבל מדובר בטווח קצר, טווח ביניים עד למכירה, ולכן רשויות המס פוטרות את הרוכש ממס רכישה על הדירה באם בטווח של שנה  הוא מימש את הדירה הקודמת שבבעלותו (עד יוני 2014 – הטווח היה שנתיים)

נתחיל בהגדרה הבסיסית – מהי דירת מגורים?

מס רכישה משולם בעת רכישת נכסים וקרקעות, כאשר יש הקלות ומדרגות שונות (מדרגות בשיעורי המס) באם מדובר בדירת מגורים. אבל מה זאת בעצם דירת מגורים?  ההסבר לכך נמצא בסעיף 9(ג) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה). בסעיף זה מוגדרת "דירת מגורים" לצורכי מס רכישה כדירה המשמשת או המיועדת לשמש למגורים; ככלל דירת מגורים היא דירה שבנייתה נסתיימה, דירה שמתאימה כבר לשמש למגורים (ואינה בתהליך בניה, גם לא בתהליכים סופיים). ועולה השאלה מה אם רוכשים דירה מקבלן והיא עדיין לא הושלמה. ובכן, במקרים של רכישת דירה מהקבלן, יש לבחון את התחייבות הקבלן. אם רוכשים דירה מקבלן ואין התחייבות מצידו  לסיים את בניית הדירה, אזי הדירה לא נחשבת כדירת מגורים, ושיעור מס רכישה עליה יהיה כמו על קרקע (מס בשיעור של ‎5% משווי הרכישה). אם הקבלן בהסכם העסקה להשלים את בניית הדירה, אזי הדירה נחשבת כדירת מגורים לצורך תשלום מס רכישה, ואז יש הקלות בשיעורי המיסוי (לפי מדרגות – פירוט בהמשך).

רוכש של דירת מגורים שתשמש כולה או רובה לצורכי עסק ולא לצורכי מגורים, אינו זכאי לשיעורי מס רכישה מדורגים החלים על דירת מגורים. במקרה כזה שיעור מס הרכישה בעת רכישת הדירה יהיה מלא – 5%-10%. 

הגדרת דירת מגורים לצורך מס רכישה שונה מהגדרת דירת מגורים לצורך מס שבח. לצורך מס שבח (מס על רווח ההון ממכירת דירה) קיים מבחן אובייקטיבי בעוד שלהגדרת דירת מגורים לצורך חישוב מס רכישה אומץ בפסיקה מבחן סובייקטיבי. במילים פשוטות –  במידה ורוכש הדירה מתכוון להפכה לעסק, לשימוש משרדי או לקליניקה, אזי שיעור מס רכישה שיחול עליו יהיה שיעור מס רכישה על עסקים (5% ומעלה). במידה והרוכש ישתמש בדירה כדירת מגורים ולא משנה אם היא היתה כזו בעבר או שהיתה משרד או קליניקה והוא מתכוון להפכה לדירת מגורים, אזי הוא ישלם מס רכישה מופחת על פי המדרגות של מס הרכישה החל על רכישת דירת מגורים. על הרוכש דירה להצהיר כי בכוונתו להשתמש בדירה לצרכי מגורים.

במידה והדירה מושכרת  ורוכש הדירה מתכוון להמשיך להשכיר את הנכס, עליו לוודא שהשוכר עושה בה שימוש למגורים ולא שימוש לעסק, ואם אכן כך, אזי הוא ישלם מס רכישה לפי מדרגות המס על רכישת דירת מגורים (ולא מס רכישה על רכישת דירה שמשמשת לעסקים). לסיכום – מס רכישה מתמקד בכוונתו של רוכש הדירה ולא במצב הדירה בפועל, להבדיל ממס שבח שכאמור מסתכל על הדירה בעיניים אובייקטיביות ולא מנקודת המבט של רוכש הדירה (נקודת מבט סובייקטיבית).

רוכש הדירה אינו צריך להוכיח בפני רשויות המס שהדירה בעת הרכישה מתאימה למגורים (יכול להיות שהיא בעת הרכישה משמשת כעסק). הרוכש צריך להראות שבכוונתו להשתמש בה כדירת מגורים בתוך פרק זמן סביר, כאשר פרק זמן סביר תלוי נסיבות המקרה הספציפי.

ומהו מס הרכישה בעת רכישת דירת נופש? לכאורה, דירת נופש היא מעין דירת מגורים, היא הרי משמשת למגורים. אבל, בפועל, היא במקרים רבים מושכרת לתקופות קצרות ולכן היא מהווה פעילות עסקית, בדומה לבית מלון. בתי המשפט התייחסו בפסיקה לעניין, אך לא באופן אחיד וממצה. רשות המיסים פרסמה הוראת ביצוע שעל פיה כדי שדירת נופש תעמוד בהגדרה של דירת מגורים לצורך מס רכישה מופחת עליה להיות בבעלות מלאה ובשימוש מלא של קונה הדירה (וללא הגבלת זמן על השימוש של הקונה), וכן שדמי הניהול השוטפים אינם  גבוהים עד כדי כך שזה מאלץ  את קונה הדירה להשכירה דרך מערך תפעולי (מתפעל מלון הדירות).

שיעורי מס רכישה – דירה יחידה ודירה נוספת

מס הרכישה משולם לרשויות המס, כאשר משרדי מיסוי מקרקעין האזוריים הם המטפלים בנושאי מס רכישה ומס שבח על דירות מגורים. רשויות המס ממליצות  בעת רכישת הדירה שהקבלן יציג  אישור מאת רשויות המס, כדי שבבוא העת לא יעכבו את רישום הדירה  בשל חובותיו של הקבלן.

שיעורי מס הרכישה בגין רכישת דירת מגורים על ידי יחיד שזו  דירתו היחידה, מדורגים, – עד מדרגה ראשונה  שיעור המס הוא ‎0%; המדרגה השנייה כבר מחויבת בשיעור מס של 3.5%, המדרגה השלישית מחויבת בשיעור מס של 5%, הרביעית 8% והאחרונה – 10%. חשוב לציין שהתקנות האלו מתעדכנות לעיתים תכופות (בתדירות של החלפת ממשלות ) ושהמדרגות בכלל משתנות. מעבר לכך, יש תכנוני מס שקשורים למעמדכם מול רשויות המס, ולמרות שהרוב הגדול משלם מיסים שוטפים לפי הטבלה הבאה, יש חריגים לא מעטים, וכדאי לכם לבדוק את זכויותיכם.  

כמוכן, חשוב לנו להדגיש כי אנו מתייחסים כאן ל"רוכש הדירה", אבל  שמדברים על רוכש לא מדברים בהכרח על יחיד, אלא על התא המשפחתי שלו – רשות המיסים מתייחסת לכל התא המשפחתי, כולל בני זוג וילדים מתחת לגיל 18. המשמעות היא כי אם לבת הזוג (לרבות ידועה בציבור) יש דירה – הרוכש לא ייחשב כבעל דירה יחידה. גם זו סוגיה חשובה במיוחד.

מדרגות מס רכישה לרוכש דירה יחידה:

מדרגות מס רכישה על דירה מתעדכנות אחת לשנה. הנה המדרגות על דירה יחידה (יש לוודא שלא התפרסם עדכון – הנתונים נכונים למרץ 2015):

0%  על חלק השווי שעד 1,568,800 שקל.

3.5% – על המדרגה שבין 1,568,800 שקל ועד  1,860,790 שקל.

5% –  על המדרגה שבין  1,860,790 שקל ועד  4,800,605 שקל.

8% – על המדרגה שבין  4,800,605 שקל  ועד  16,002,015 שקל.

10% – מעל 16,002,015 שקל.

המדרגות האלו אמורות להתעדכן מדי שנה, על פי שיעור עליית מדד שירותי דיור בבעלות הדיירים.

כאשר רוכשים דירה נוספת (כלומר לרוכש יש דירה בבעלותו), אזי הרוכש לא ייהנה מן ההקלה של המדרגה הראשונה ובכלל קיימים שינויים במדרגות. הנה מדרגות מס רכישה לרוכש דירה נוספת – 

8% עד 4.8 מיליון שקל ו-10% מעל!

 

עם זאת, נדגיש שוב כי  במידה וימכור הרוכש את דירתו הראשונה תוך ‎12חודשים ייהנה מהתייחסות כאילו החזיק בדירה יחידה.

תקנות מס רכישה מתייחסים לכל (או כמעט לכל) האפשרויות הנוספות, הנה אפשריות נבחרות:

החלפה של  דירת מגורים – ברכישת הזכות החילופית תינתן הקלה במס הרכישה כך שעד לגובה שווי הדירה הנמכרת ישולם מס רכישה בגובה של ‎50% בלבד ממס הרכישה החל.

פינוי ובינוי – דירת מגורים אותה מקבל הדייר מהיזם במתחם פינוי בינוי או מחוצה לו, בתמורה לדירתו הישנה במתחם – פטורה ממס רכישה.

 

זכאים לתשלום מס רכישה מופחת על דירת מגורים (0.5%)

רשות המיסים מגדירה הקלות לזכאים לתשלום מס רכישה מופחת. הקבוצה הראשונה, הנכים – נכה בעל דרגת נכות רפואית לצמיתות בשיעור של ‎100%, או נכות של ‎90% בשל צבירת נכויות באיברים שונים;  נכה כהגדרתו בחוק הביטוח הלאומי, שנקבעה לו דרגת אי כושר להשתכר בשיעור של ‎75% לפחות, לצמיתות;  נכה בעל דרגת נכות לצמיתות של ‎50% לפחות, שהוא קטוע יד או רגל או משותק;  נכה עקב תאונת דרכים, שנקבעה לו בעטיה דרגת נכות לצמיתות של ‎50% לפחות; נכה על-פי חוק הנכים או חוק נכי המלחמה בנאצים, שנקבעה לו דרגת נכות לצמיתות של ‎19% לפחות; נכה על-פי חוק נכי רדיפות הנאצים, בעל ‎50% נכות לפחות לצמיתות. נפגע פעולות איבה (על-פי חוק התגמולים לנפגעי פעולות איבה), שנקבעה לו דרגת נכות לצמיתות של ‎19% לפחות;

בני זוג שרוכשים דירה למגוריהם, ורק אחד מהם נכה, זכאים שניהם למס מופחת.

הקבוצה השנייה שזכאית להקלות,  בני משפחות שכולות ונפגעי פעולות איבה – בני משפחה (הורה, אלמנה ויתום עד גיל ‎40) של חייל שנספה במערכה הזכאים לתגמולים.שאיריו של נפגע, הזכאים לקצבה , על-פי החוק .

נכים, ובני משפחות שכולות כאמור זכאים להקלה בתשלום מס רכישה בשל רכישת דירה למגוריהם בשיעור ‎0.5% משווי הדירה הנרכשת. זכאות זו ניתן לנצלה פעמיים בלבד.

כדי לקבל הקלה בתשלום מס רכישה, על המבקש להגיש למשרד מיסוי מקרקעין האזורי (בתחומו נרכשה הדירה), בקשה על גבי טופס ‎2973 שניתן לקבלו באותם משרדים.

קבוצה נוספת שמקבלת הקלה בתשלום מס רכישה היא תושבים חוזרים והעולים – בעל אשרה או תעודת עולה (לפי חוק השבות) ובעל אשרה או רישיון לישיבת ארעי מסוג א' ‎1 (לפי תקנות הכניסה לישראל).עולה זכאי למס רכישה מופחת בשיעור של ‎0.5% עד לתקרה המתעדכנת אחת לשלושה חודשים – 1.7 מיליון שקל,  מעל סכום התקרה ישולם מס בשיעור ‎5%. עולה זכאי להקלה כאמור ממס רכישה בשני מקרים: פעם ברכישת דירה למגוריו או ברכישת קרקע פנויה להקמת דירת מגורים שתשמש למגוריו; פעם נוספת ברכישת בית עסק או קרקע פנויה להקמת בית עסק שהעולה עצמו ו/ או קרובו יעבדו בו.

הקלה זו ניתנת לעולה בתנאי שהדירה נרכשה תוך ‎7 שנים מיום עלייתו לישראל לראשונה, או שנה לפני עלייתו. זכויות אלה אינן ניתנות להארכה. תקופת שירות חובה בצה"ל אינה נלקחת בחשבון במניין שבע השנים.

בני זוג שרוכשים דירה , ורק אחד מהם עולה, זכאים שניהם להקלה במס. כמו כן בני זוג שרק אחד מהם עולה ושרכשו את הדירה קודם נישואיהם, יקבלו את ההקלה אם נישאו תוך שנה מיום הרכישה.

כדי לקבל את ההקלה, יש להמציא למשרד מיסוי מקרקעין האזורי תמצית רישום ממשרד הפנים ולצרף אליה בקשה על גבי טופס ‎2973.

בכל המקרים הנ"ל התנאי למס המופחת הוא כי הדירה תשמש למגוריו של הרוכש.

חשוב לציין שיש מעין תכנוני מס שכן לפעמים עדיף לעולה החדש לשלם מס רכיה מלא על הדירה הראשונה ולשמור את ההטבה הגדולה לרכישת דירה גדולה יותר בטווח של עד 7 שנים מיום העלייה.

עד עכשיו התייחסנו רק לדירות מגורים, אבל יש מס רכישה גם על נכסים אחרים. המס על רכישת נכסים כגון חנות, מגרש, בניין וכו', עלה ל-6% משווי הנכס/ מחיר העסקה. עם זאת, החוק מאפשר לקבל החזר של 1/6 מהמס אם הוא לא נתבע כניכוי במס הכנסה, והרכישה היא של זכות במקרקעין שאפשר לבנות עליה לפחות דירה אחת למגורים והתקבל היתר בניה תוך שנתיים מיום הרכישה.

 

העברת נכס בין בני זוג בהליך גירושין היא גם יוצאת מהתקנות הרגילות – פעולה כזו לא נחשבת עסקה במקרקעין ולכן אין עליה מס רכישה. עם זאת, חשוב מאד להקפיד שבהסכם הגירושין יהיה סעיף שמאפשר אותה. אם בני זוג הרוכשים דירה כשלאחד יש דירה נוספת ולשני לא , אזי, כל אחד מהם ישלם לפי מדרגות מס הרכישה המתאימות לו לפי שווי הדירה כולה, חלקי שניים. לא ממש הגיוני, אבל זה החוק!

 

דירת מגורים במתנה   – הנחה למקבל דירת מגורים במתנה (ללא תמורה) מקרוב – ככלל נקבע, כי יחיד המקבל דירת מגורים מקרובו במתנה (ללא תמורה) ישלם מס רכישה – ‎1/3 (שליש) ממס רכישה רגיל. העברת דירת מגורים בין בני זוג נשואים, המתגוררים יחד באותה דירה, במתנה (ללא תמורה) פטורה ממס רכישה לחלוטין. אם בני הזוג אינם מתגוררים באותה דירה ישלמו מס רכישה שליש כמו כל קרוב אחר. "קרוב" לעניין זה – בן זוג, הורה, צאצא (נכד, נין) בן זוג של הצאצא, אח ואחות. כאשר מועברת במתנה לקרוב חלק מדירה ייעשה חישוב מס הרכישה הרגיל לגבי הדירה כולה ומקבל המתנה ישלם שליש מהמס על החלק היחסי שיקבל מן הקרוב.

ואיך יקבע במקרה זה שווי הדירה? שווי דירת המגורים נקבע לפי שוויה בשוק החופשי דהיינו ממוכר מרצון לקונה מרצון. לפיכך, המעורבים רשאים לקבוע בעצמם את שוויה של הדירה לפי מיטב ידיעתם ולפי המידע המצוי בידם ולחשב את שיעורי מס הרכישה בהתאם, כלומר לערוך שומה עצמית ולהצהיר בהתאם . מנהל מיסוי מקרקעין יאשר את השומה העצמית אם יעריך ששווי הדירה סביר.

עד עכשיו התייחסנו רק לדירות מגורים, אבל יש מס רכישה גם על נכסים אחרים. המס על רכישת נכסים כגון חנות, מגרש, בניין וכו', עלה ל-6% משווי הנכס/ מחיר העסקה. עם זאת, החוק מאפשר לקבל החזר של 1/6 מהמס אם הוא לא נתבע כניכוי במס הכנסה, והרכישה היא של זכות במקרקעין שאפשר לבנות עליה לפחות דירה אחת למגורים והתקבל היתר בניה תוך שנתיים מיום הרכישה.

 

הצהרה ותשלום

חובת הצהרה- רוכש דירת מגורים חייב להצהיר, תוך ‎30 יום, על רכישת הדירה למשרד מיסוי מקרקעין האזורי, שהדירה בתחומו, על גבי טופס ‎7002.לאחר מכן יקבל שומת מס רכישה, שיש לשלמה תוך ‎14 יום מיום קבלתה. אם רוכש הדירה ייחשב את מס הרכישה בעצמו יהיה רשאי להגיש הצהרה למשרד האזורי על גבי טופס ‎7002 בצרוף תשלום המס שחישב – תוך ‎50 יום מיום הרכישה. כל איחור בתשלום מחייב תשלומי הצמדה, ריבית (בשיעור ‎4%) וקנס.

ניתן לשלם את המס בכל הבנקים באמצעות שובר תשלום, שאפשר לקבלו במשרד מיסוי מקרקעין בעת הגשת ההצהרה.

יום הרכישה הוא יום ההתקשרות בין הצדדים, כלומר יום החתימה על זיכרון דברים או יום התשלום הראשון, אם אלה קדמו לחתימה על חוזה הרכישה. מומלץ לוודא כי המייצג בעסקה הגיש את ההצהרה כדין ודאג שהמס ישולם וכן שהדירה הועברה על שמך ונרשמה במשרדי רשם המקרקעין כדין (בטאבו/מינהל מקרקעי ישראל/חברה משכנת).כאשר קונים דירה יד שנייה יש לשים לב שלא רובץ שעבוד של מסים על הדירה או כל שעבוד אחר, וכי מובטח כי הדירה תועבר ללא כל עיכובים מצד רשויות המס הן בגלל שעבודים והן בגלל חובותיו של המוכר לרשויות.

אגב, תושב חוץ הרוכש דירה יחידה בישראל אמור ליהנות ממדרגות מס רכישה מופחתות בדיוק כמו תושב ישראל.

צריכים לחשב כמה מס רכישה תשלמו כאשר אתם רוכשים דירה?    השתמשו במחשבון הזה – מחשבון מס רכישה

לעדכונים ושינויים במס רכישה  – היכנסו כאן!

חשוב – רשות מס הכנסה האריכה את תוקף הוראת השעה – מס הרכישה על דירות להשקעה לא יירד! אבל  לא בטוח שההארכה הזו תעמוד במבחן שיפוטי  

עדכון מדרגות מס שבח ל-2015

Email this to someoneShare on FacebookShare on Google+Tweet about this on Twitter


5 תגובות

  1. מאת רוני:

    בבעלותי דירת מגורים שרשומה על שמי ע"ש זוגתי.
    לפני כשנתיים רכשנו דירה נוספת ע"ש שנינו.
    כעת עלי לשלם מס רכישה לדירה שנייה וראיתי שכתוב אצלכם שאם אתן את אחת הדירות במתנה לאשתי אהיה פטור מתשלום המס או שאשלם רק שליש.
    האם זה נכון?

    להגיב
  2. מאת אבי:

    ערב טוב, בבעלותי "דירת נופש" במתחם מלון חוות הברון בזכרון יעקב, בעת קנית הדירה שילמתי 5% מס רכישה כחוק. כיום אני רוצה לקנות דירת מגורים רגילה ורציתי לדעת האם אני זכאי להחשב כרוכש "דירה יחידה" לפי החוק מבחינת לקיחת משכנתא 75% ומבחינת הפתור ממס רכישה. אודה לכם לתשובה מהירה:)
    תודה

    להגיב
  3. מאת אריאל:

    מה יהיה מס רכישה בשנת 2015 , יהיו שינויים לעומת 2014?

    להגיב
  4. מאת עליזה:

    רציתי לשאול יש לי דירה ששווה בארך מיליון ארבעה מאות 3 חדרים ואני רוצה לעבור לדירה של 4 חדרים
    האם אני צריכה לשלם מס רכישה ? אגב יש לי רק דירה אחת ואני אם לשלושה ילדים ובעלי מקבל קצבת נכות מביטוח לאומי
    כי אני יודעת שקניתי את הדירה הזאת לא שילמתי מס רכישה כי אמרו לי שבדירה אחת לא משלמים מס רכישה
    אבל שמעתי מחברה שהיום זה קצת אחרת שהיום משלמים גם על דירה אחת האם זה נכון? השמח לקבל תשובה

    להגיב

תגובה לכתבה

*

חזרה למעלה