מדריכי דירה ומשכנתא מדריכי השקעות

אי אפשר לקנות דירה בישראל? ממש לא נכון!

מעודכן ל-10/2017

 

אי אפשר לקנות דירה בישראל? ממש לא נכון!

רוצים להגיע לדירה? רוצים לרכוש דירה להשקעה? חשוב שתקראו את המדריך הזה - אפשר לא להסכים עם השיטה, אבל לא תצאו אדישים. מה שבטוח - מדובר בשיטה שמתאימה ללוקחי סיכונים - כאן תוכלו לקרוא את הגישה המנוגדת - של הזהירים

כמה פעמים שמעתם אנשים פסימיים שאומרים: "אחי אין מצב לקנות היום דירה בישראל, אם אתה לא מרוויח מעל 15 אלף שקל בחודש!"

אני לא מסכים! אני חושב שבתכנון נכון ומתודולוגיה ברורה כל אחד ואחת מכם יכול לקנות דירה להשקעה או למגורים, וממש לא חייבים להשתכר מעל 15 אלף שקל בחודש. בפועל אפשר לקנות דירה גם אם, תתפלאו – שכר של 6 אלף שקל.

כל אחד מאתנו מושפע מהסביבה, תראו לי אדם אחד שאינו מושפע מסביבתו. הסביבה יכולה לדרבן אותנו לפעול ויכולה לשתק אותנו. בשעה שישראלים רבים משקיעים בנדל"ן, אחרים נרתעים ומפספסים הזדמנות פז בגלל החשש ממחירי הנדל"ן והריביות המשתנות של הבנקים שיכולות לזנק באופן משמעותי ולהשאיר אותם חסרי כל. הרי גם ככה רוב הישראלים בקושי גומרים את החודש.

ועם הפחדים הללו אנשים מעבירים חיים שלמים מבלי לרכוש לעצמם דירה למגורים שלא לדבר על דירה להשקעה. הם מפספסים אפיק השקעה שיכול להניב להם אלפי שקלים בחודש מבלי לעבוד שעות נוספות!

כבר בגיל 18 חלמתי לקנות דירה להשקעה. באותו זמן עדיין לא עבדתי לפרנסתי, אבל כל הזמן חלמתי על נדל"ן. ומתוך התשוקה והחלום, התחלתי לקרוא ספרים בתחום הנדל"ן וההצלחה בחיים. הספר הראשון היה של נפוליון היל – "חשוב והתעשר", ספר שעיצב את חיי. לאחר מכן קראתי את הספר "אבא עשיר אבא עני", שהגביר את תאבוני לנדל"ן. אז אם אתם רוצים להתמחות במשהו שאתם אוהבים, הקיפו את עצמכם בחומרי העשרה בנושא, תמיד אפשר להעשיר את הידע.

החלום הופך למציאות

בגיל 21 (לפני 6 שנים)  התשוקה לרכוש לעצמי דירה הייתה כל כך חזקה, שהחלטתי פשוט ללכת על זה. נזכרתי שאני מכיר משהי שעוסקת בתחום המשכנתאות, צלצלתי אליה בלי לחשוב יותר מדי מה ואיך אני הולך להגיד לה. סיפרתי לה על החלום שלי ושאלתי אותה אם יש לה דרך לעזור לי. למזלי היא לא ניתקה לי את הטלפון בפרצוף וניסתה לעזור לי. בהתחלה חשבתי לגייס משקיעים, אבל ירדתי מהר מהנושא מכיוון שרציתי שזאת תהיה הדירה שלי בלבד. יועצת המשכנתאות הציעה רעיון מעניין: ״אתה הרי עובד היום ומרוויח 6 אלף שקל, אז אין שום סיבה שלא תקבל מבנק מסחרי הלוואה של 100 אלף שקל לכל מטרה. ואז תוכל לקבל משכנתא בסך 300 אלף שקל מהבנק כהלוואת משכנתא וכך תוכל לקנות דירה״.

למחרת רצתי לבנק ובקשתי הלוואה של 100 אלף שקל וקיבלתי! זה לא היה קל. פקיד הבנק סירב בהתחלה, אבל לא נבהלתי ולא התקפלתי. פניתי למנהל הסניף ואמרתי לו: אין לי שום בעיה אתכם, אבל אני זקוק להלוואה של 100 אלף שקל כדי לקנות דירה, והבנק שלידכם כבר אשר לי את ההלוואה, בתנאי שאעביר את הפעילות שלי אליהם. מכיוון שקיבלתי סירוב מכם, אני נאלץ לסגור את החשבון ולעבור לבנק אחר.

"שב!" הוא אומר, ושאל אותי "איזו ריבית קבלת מהם?"

לא היה לי שום מושג איזו ריביתי הבנקים נותנים. עניתי שקיבלתי ריבית טובה והוא מוזמן לתת את ההצעה שלו כדי שאשקול אותה. המנהל לא נכנס לוויכוחים, הוא שקע בצג המחשב שלו ואז אמר "אני יכול לתת לך הלוואה בריבית של 3%". אין לי מושג מאיפה קיבלתי את הביטחון, פשוט אמרתי לו 2%. אז מנהל הסניף אמר – "בחורצ'יק אתה קצת מגזים, אני בחיים לא אצליח לתת לך ריבית כזאת". באותו רגע נפל לי האסימון, זה משחק שיש לו חוקים משלו. אין בעיה, השבתי, כנראה שאאלץ להמשיך עם הבנק השני. רגע, תן לי לבדוק משהו" אמר המנהל. הוא שקע שוב בצג שלו ואז הכריז – 2.25%.

הבנתי שאפשר להתקדם. הוא דרש שאגיע עם תלושי המשכורת שלי ושני ערבים להלוואה. אין בעיה אמרתי, לא היה לי מושג מי יחתום לי ערבות, אבל אחרי 3 ימים הצלחתי לגייס את שתי אחיותיי הגדולות והגעתי לסניף לחתום ולקבל את ההלוואה. כשקבלתי את ההלוואה לחשבון, הרגשתי שהאדמה רועדת תחת רגלי, החלום שלי הולך ומתגשם. היו לי את כל התנאים כדי לקבל משכנתא, אבל לא הי לי מושג איזו דירה אני הולך לקנות. פשוט הייתי נחוש לקנות דירה ועדיף שתהיה קרובה לים. נכנסתי לאתר yad2 והתחלתי לחפש דירות עד 500 אלף שקל. להפתעתי קבלתי אלפי תוצאות, ויותר מכך גילתי שיש דירות ליד הים במחירים של 400 אלף שקל.

התחלתי לצלצל לבעלי הדירות ולקבוע פגישות עם פרטיים ומתווכים. במשך חודשיים בלבד ראיתי יותר מ- 100 דירות בכל רחבי הארץ. עד שהתמקדתי באזור אחד שעניין אותי, גבעת אולגה, שכונה במערב חדרה. הדירה שרציתי לקנות הייתה במרחק של עשר דקות הליכה מהים, בדיוק כמו שרציתי. קומה שניה, 50 מ"ר, עם פוטנציאל לפינוי בינוי באותו אזור (על כך ארחיב בהמשך).

חלפו חודשים נוספים במהלכם הבנק הערים עלי אי אלו קשיים, בין השאר בגלל גילי הצעיר (הייתי אז כאמור בין 21), אבל גם מכיוון שדו"ח ה-BDI שלי לא היה נקי ( דו"ח BDI הוא דו"ח המפרט את ההתנהלות הכלכלית של כל אדם בישראל). ואני כמו רבים וטובים עשיתי כמה שטויות בגיל צעיר. אך לבסוף, הצלחתי לקבל את המשכנתא ולקנות את הדירה הראשונה שלי ב-430 אלף שקל.  השכרתי אותה ב-2 אלף שקל בחודש, כלומר הרווחתי תשואה שעולה על 5%.

לאחר שנתיים בלבד הדירה זינקה והגיעה למחיר של 700 אלף שקל בזכות תוכנית פינוי בינוי שהחלה באזור, ערך הדירה שלי צפוי להכפיל את עצמו לאחר שיסתיים תהליך פינוי הבינוי ואני אזכה בדירה חדשה, בבניין רב קומות שמשקיף לים. לאחר רכישת הדירה הראשונה נכנסתי כל כולי לעסקי הנדל"ן. לפני כשנתיים החלטתי להרחיב את התמחותי בתחום וליזם נדל"ן בפועל. פניתי ללימודי הנדסה אזרחית במטרה להתמחות גם בענף הבנייה.

אתם יכולים לקנות דירה ללא הון עצמי!

אצל אנשים רבים המונח "השקעה בנדל"ן" נתפס כסמל סטטוס ומי שיכול להרשות זאת לעצמו, עושה זאת משום שיש לו מאות אלפי שקלים פנויים ולכן הוא יכול לבחור איך ואיפה להשקיע אותם. זאת אשליה מוחלטת, כל אחד יכול להשקיע בנדל"ן! הכינו את עצמכם נפשית - הדבר הראשון שתצטרכו לעבוד עליו לפני שתעברו לפרקטיקה המוסברת שבמדריך, הוא המטרה - מה אתם רוצים להשיג? מה יגרום לכם לתחושה שהשגתם את מה שרציתם? האם דירה קטנה בבאר שבע שמייצרת עבורם הכנסה של 2 אלף שקל בחודש, מספיקה לכם? או שאתם בכלל רוצים לגור בוילה מול הים? דמיינו את הנכס שלכם – מה שניתן לדמיין ניתן להשיג!

הדבר השני הוא לדמיין שיש בידכם כבר את הנכס שאתם חולמים עליו. כתבו לעצמכם על דף את החלום שלכם, כמה שיותר מפורט, בלשון הווה. אם לדוגמא אתם רוצים לקנות דירה להשקעה בבאר שבע, כתבו לעצמכם: אני בעלים של דירה בבאר שבע ששווה חצי מיליון שקלים, הדירה מניבה עבורי הכנסה פאסיבית של 2.5 אלף שקל בחודש. לאחר מכן, כתבו את המשימות שעליכם לעשות כדי להגשים את החלום שלכם. לדוגמא: ללכת פעם בשבוע לראות דירות, להתקשר לבנק, ללמוד עוד על הנושא וכו׳. העלו על מסך הטלפון שלכם תמונה של דירה שנראית לכם כמו דירת חלומותיכם, בנוסף הדפיסו את התמונה על דף ותלו את התמונה על הקיר בחדרכם.

מיקוד - שימו לב שבעת תהליך קניית נכס, יכול להופיע בילבול. אנו שוקעים בהתלבטויות: האם לקנות דירה עכשיו או לחכות עוד קצת? האם לקנות דירה בישראל או בחו"ל? האם לקנות דירה או להשקיע את הכסף במניות? ואולי בכלל הצעד הזה מסוכן מדי בשבילי כרגע? וכך פעמים רבות בחיים הפחדים עוצרים אותנו, ואנו נשארים תקועים באותו המקום. לכן, החליטו שאתם לומדים את  הנושא היטב, לאחר שיהיו בידכם את המידע והכלים להחליט, קבלו החלטה, ולכו אתה עד הסוף!

התמקדו באזור אחד בלבד! להסתובב ולראות דירות בכל הארץ זהו בזבוז זמן ואנרגיה, החליטו היכן המקום שמתאים עבורכם, והתמקדו בו, הכירו את האזור היטב, צאו לראות את כל הדירות באותו אזור, עד שתהיו מומחים לאזור ותוכלו לקבל החלטה מושכלת, האם המחיר של הנכס שאתם רואים הוא במחיר השוק? יותר ממחיר השוק? או פחות ממחיר השוק?

כך תהפכו למשקיעים חכמים יותר, ותנהלו משא ומתן מתוך ידע רחב ולא מתוך פחד.

מיקוד הוא הערך החשוב ביותר בתהליך. גם אם הוא גורם לכם לצמצום האפשרויות, ואתם מתים

לפרוש כנפיים מהר, זכרו שבלעדי מיקוד הטיסה עלולה להיות קשה וארוכה יותר. עבודה מנטאלית ומיקוד יסייעו לכם להתמודד עם התהליך שאתם הולכים לעבור כשאתם רוכשים נכסים להשקעה.

נדל"ן מניב = הכנסה פאסיבית

 אז איך מגיעים לנדל"ן מניב? איך מקבלים מימון? בעבר אנשים פחדו מהמילה "משכנתא" גם היום אנשים רבים נרתעים ממשכנתא. נדמה להם כי מדובר בחוב ארוך ומנופח שלא נגמר לעולם, שבגללו הם עשויים לאבד את נכסיהם ולהישאר ברחוב. מחשבה זו, עוצרת מאות אלפי אנשים בישראל להשקיע בנדל"ן ולהגיע לחופש כלכלי בעזרת הכנסה פסיבית מנדל"ן.

האם משכנתא עשויה לסכן אתכם? בהחלט כן. כמו שנסיעה ברכב יכולה להיות מסוכנת אם לא נוהגים עפ"י הכללים. הכל תלוי איך אתם משתמשים בכלי הזה שנקרא משכנתא. האם אתם יודעים לתכנן היטב את החזר המשכנתא? לבחור את המסלולים הנכונים? להתמקח על הריביות? להשקיע את הכסף בהשקעה רווחית? למחזר את המשכנתא כאשר הריביות בבנקים יורדות? הבנה טובה של הדברים תהפוך אותנו למשקיעי נדל"ן חכמים יותר ומצליחים יותר!

אז, אתחיל קודם בחשיפת הסוד של ההשקעה בנדל"ן ללא הון עצמי, לאנשים שיש להם בית המשמש למגורים. אלמד אתכם איך ממנפים את הנכס ללא מכירה או שיפוץ: בסך הכול, מה שאנחנו עושים הוא ניצול יעיל של את מסגרת המשכנתא.

מה זה אומר? נניח שיש לי בית ששווה מיליון וחצי שקל, ויש לי על הנכס משכנתא של חצי מיליון שקלים. הרי שאני יכול ללוות מהבנק עוד כסף בכדי לקנות דירה נוספת. החישוב הוא פשוט מאוד: אני חוצה את שווי הנכס לשנים ומוריד את סכום המשכנתא, הסכום שנותר, הוא הסכום שניתן לקבל כהלוואת משכנתא מהבנק, במקרה שלנו: 1.5 מיליון שקל לחלק לשנים שווה 750 אלף שקל, פחות המשכנתא – 500 אלף שקל – נותר 250 אלף שקל. זהו הסכום שאותו ניתן לקבל כהלוואה מהבנק. כעת יש לנו 250 אלף שקל ביד ואנו צריכים למצוא נכס שעולה חצי מיליון שקלים. על ידי משכון הבית החדש שאנו קונים להשקעה, נקבל מהבנק 50% משווי הנכס החדש, שהם חצי מיליון שקלים, כך שכעת יש לנו חצי מיליון שקל להשקעה בנדל"ן.

רוכשים דירה בלי להוציא שקל מהכיס

ותראו איזה יופי – לא הוצאנו שקל מהכיס, כל הכסף מהבנק.  אז ככה אפשר לקנות דירה בלי הון עצמי, אבל אם דירה שחלקה לא משועבד, ואפשר במקרים מסוימים לקנות דירה בלי הון עצמי בכלל.  הבנקים בישראל בתחרות עצומה למכור הלוואות ללקוחות ואנו רותמים זאת לעזרתנו – ראשית, אנו צריכים הלוואה רגילה לכל מטרה בסך 100 אלף שקל. בדרך כלל הריבית נעה בין 2% ל-5%  וניתן לפרוס את ההלוואה לחמש עד שבע שנים. את ההלוואה הזאת ניתן לקבל יחסית בקלות בכל בנק על ידי הצגת תלושי שכר של 5 אלף שקל ומעלה וניהול תקין של חשבון הבנק.

כדאי להימנע מלקחת את ההלוואה בחשבון הבנק שלנו מכיוון שזה עלול לפגוע  בקבלת המשכנתא. בנק המשכנתאות בודק את כל ההלוואות שקיימות לנו בחשבון ולפי זה מחליט האם לאשר לנו את המשכנתא ובאיזה סכום, לכן כדי לקבל אישור עקרוני,  כדאי מאוד שלא להצהיר לבנק על ההלוואה שלקחתם מבחינה חוקית בבנק אחר, אין בכך שום עבירה על החוק בגין הסתרת פרטים, ואגב,  לבנק אין שום דרך לבדוק אילו הלוואות יש לכם בבנקים אחרים. אך חשוב לזכור כלל פשוט – מינוף גדול אולי יביא לכם דירה, אבל הוא עלול להיות מסוכן – ראו כאן את המדריך – ככה לוקחים מימון של 100% לדירה – זהירות!.תחשבו מה יקרה אם המחיירם יירדו ואז אתם תישארו עם חוב שעולה על ערך הנכס? ואם גם השקעתם בדירה שנייה, בכלל מצבכם מסוכן - כה תוכלו לאבד לא רק את ההשקעה אלא גם את הדיר ההראשונה - בקיצור, יכול להיות מאוד מסוכן! 

איך להתנהל נכון מול הבנק ולקבל משכנתא בקלות?  כאשר ניגשים לבנק כדי לבחון קבלת משכנתא, הבנק ירצה לדעת מי אתם, כמה כסף אתם מרוויחים כל חודש, האם יש בבעלותכם דירה, האם יש לכם הלוואות, האם אתם נשואים, רווקים ועוד הרבה שאלות, על מנת להחליט האם לתת לכם משכנתא או לא ובאיזו ריבית, או מסלולים לתת לכם את המשכנתא. זכרו שלכל מילה שאנו אומרים יש משמעות גדולה. לפני שאנו ניגשים לבנק אנו צריכים לעשות עבודת בית. עלינו לדעת כמה כסף יש לנו כיום, לפי זה נוכל לדעת כמה כסף אנו יכולים לקבל מהבנק. אם יש לנו כבר דירה (או כמה דירות) אנו יכולים לקבל עד 50% הלוואה מהשווי של הדירה שאנו רוצים לקנות.  אם אין לנו דירה אנו יכולים לקבל עד 75% הלוואה משווי הדירה. קיימת אפשרות כאמור להגדיל את ההון העצמי על ידי הלוואה רגילה מהבנק, או על ידי משכון הבית שכבר בבעלותנו. גם אם יש על הנכס משכנתא, אפשר להגדיל את המשכנתא עד 50% מערך הנכס. ברוב המקרים שווי הנכס נמצא בעליה, כך שגם החלק היחסי שאנו יכולים לקבל מהבנק תחת המשכנתא הקיימת, עולה גם הוא. רק לאחר שביררנו בוודאות מהן היכולות הכלכליות שלנו ואיזה סכום נוכל לגייס מהבנק, נוכל להחליט איזה סכום להשקיע בנדל"ן.

אם לדוגמא יש לכם 100 אלף שקל ואין בבעלותכם דירה, אתם יכולים לקבל מהבנק עד 300 אלף שקל כדי לקנות דירה בשווי 400 אלף שקל.

מדריך - רכישת דירה להשקעה

אנשים מעל גיל 62 עד גיל 120 יכולים לקבל משכנתא!

משכנתא זו נקראת משכנתא הפוכה ומיועדת לאנשים מבוגרים והיא ניתנת גם לאנשים שאין להם הכנסות. הלוואת זו ניתנת על ידי חברות חוץ בנקאיות כדוגמת כלל מימון. הריבית היא בדרך כלל קבועה וצמודה למדד, נניח 5%-6% -  מדד של 1% שווה לריבית של 6%-7%. את ההלוואה ניתן לקחת למשך כל החיים, וההחזר החודשי מורכב מהריבית בלבד (וניתן לשלם את הריבית בסוף – הלוואת בלון), ואת תשלום הקרן הבנק גובה כאשר הנכס נמכר, או מהיורשים כאשר הלווה נפטר.

אם היורשים אינם רוצים לשלם את ההלוואה הבנק ימכור את הנכס וייקח את סכום הקרן, ואת יתרת הכסף יעביר ליורשים.

תוכנית משכנתא

בהלוואת משכנתא, ישנה חשיבות רבה לתוכנית משכנתא. מהי תוכנית משכנתא? ובכן תוכנית כזו  מורכבת ממספר מסלולים שונים, המחלקים את המשכנתא למספר הלוואות, עם ריביות ותנאים שונים מאחד לשני. תמהיל משכנתא זוהי תרכובת אישית לכל אחד לפי הצרכים הכלכליים שמתאימים לו, מכיוון שצריך לקחת בחשבון את גובה המשכנתא, את יכולת ההחזר שלכם, הלוואות שקיימות לכם כרגע בחשבון הבנק, קופות גמל שעשויות להשתחרר, מכירת הדירה בעוד מספר שנים ועוד.

פרמטרים שעשויים להשפיע את תמהיל המשכנתא שלכם -

מסלולים -  נקפוץ למים ונדבר על המסלולים הנפוצים כיום בכל הבנקים בישראל. מסלול הפריים שאותו רובכם מכירים, הפריים משתנה בכל חודש אך הריבית כיום מאוד זולה ואינה עשויה לעלות בתקופה הקרובה. ריבית הפריים מחושבת ע"פ ריבית בנק ישראל. בכל חודש בנק ישראל מודיע על גובה ריבית בנק ישראל ועל הריבית הזאת הבנקים מוסיפים מרווח קבוע של אחוז וחצי, כך נקבעת ריבית הפריים. לדוגמא אם ריבית בנק ישראל עומדת על 0.1% שנתי, ריבית הפריים תעמוד על 1.6% שנתי.

בנק ישראל מתיר לקחת עד שליש מגובה המשכנתא במסלול פריים (לא יותר) בנוסף, צריך לקחת בחשבון שאם ריבית בנק ישראל תעלה בעתיד, אז החזרי המשכנתא במסלול הזה יעלו משום שהריבית שנצטרך לשלם תהיה גבוהה יותר.

את מסלול הפריים אפשר לפרוס לכמה שיותר שנים, מכיוון שהריבית נשארת זהה. מה שמאפשר לנו להחזיר יותר בכל חודש במסלולים שהריבית עליהם יותר יקרה, אני ממליץ על 20 עד 25 שנה לא יותר, ככה תמיד תהיה לנו את האפשרות אם ההחזר חודשי יהיה גבוה מדי בהמשך הדרך  למחזר את המשכנתא ולהוריד את ההחזר החודשי על ידי פריסת הפריים ל-30 שנה.

חיסרון במסלול: צריך לקחת בחשבון שאם ריבית בנק ישראל תעלה בעתיד, החזרי המשכנתא יעלו מפני שהריבית שנצטרך לשלם תהיה גבוהה יותר.

מסלול בריבית משתנה צמודה למדד: בכל 5 שנים הריבית משתנה על ידי הבנק. השינוי מתבצע בדרך כלל לפי הריביות הממוצעות על המשכנתאות באותה תקופה או לפי ריביות איגרות החוב (נתון שמתפרסם באתר הבורסה). על אחוז הריבית הזאת צריך להוסיף את אחוז שיעור עליית המדד החודשי לאותו חודש. כיום האינפלציה השנתית מאוד נמוכה (%2%-1 שנתי), אבל צריך לקחת בחשבון שהמדד עלול לעלות במהלך חיי המשכנתא, והדבר יגרור עליה בהחזרי המשכנתא.

מסלול בריבית משתנה לא צמודה למדד: בדיוק כמו מסלול המשתנה, שמשתנה אחת לחמש שנים רק ללא הצמדה למדד. מה שקובע את גובה ההחזר, הוא שיעור הריבית המשתנה הנקבעת עפ"י העוגן המוזכר בסעיף הקודם.

מסלול ריבית קבועה צמודת מדד: הריבית תישאר קבועה לאורך כל תקופת ההלוואה, אבל צמודה למדד. בעקרון זאת ריבית יציבה למדי, מכיוון שהריבית לא משתנה, אך צריך לזכור שהיא צמודה למדד ויכולה לעלות בהתאם למדד.

מסלול בריבית קבועה לא צמודה למדד: הריבית היא קבועה לאורך כל התקופה, היא לא משתנה כלל גם כאשר המדדים והריביות עולות בשוק. שיעור הריבית הזאת ניתנת באחוזים יותר גבוהים מאלה שבמסלולים המשתנים וצמודי המדד. מסלול זה נותן לנו יציבות למשכנתא גם כשהריביות במשק יעלו. חשוב לי לציין שאנשים שלוקחים משכנתאות לתקופות קצרות ייהנו מריבית יותר נמוכה במסלול הריבית הקבועה הלא צמודה.

מיקום, מיקום מיקום

בהשקעה בנדל"ן יש חשיבות רבה למיקום. מיקום אינו בהכרח באזורי המרכז היקרים, להיפך אזורים אלו כבר נמצאים בשיא ועלית ערך הנכס הרבה יותר מתונה מנכס שנמצא באזורים המתפתחים בפריפריה. בדירה להשקעה אני ממליץ לקנות דירות עד 600 אלף שקל. הסיבה הראשונה היא שבדירות עד סכום זה, אחוזי התשואה גבוהים מאוד, בממוצע 5% ומעלה. מה שכמעט ואינו קיים בדירות ששווין מעל סכום זה. הסיבה השנייה היא הסיכויים הגבוהים של עלית ערך הנכס בשנים הקרובות. דירות במחירים כאלה עולות מהר יותר מאשר דירות שכבר שוות מיליון שקלים!

כשאני ממליץ לאנשים לקנות דירות בחצי מיליון שקלים הרבה אנשים אומרים: "אני לא רוצה לקנות דירה במקום שיש אוכלוסייה גרועה. אני לא אצליח להשכיר שם את הדירה. יש שם פשע..." ועוד מיני אמונות מגבילות. אז ראשית בישראל של שנת 2016 לכול מקום יש שוכרים ואפילו שוכרים טובים מאוד אם תפעלו נכון. מצב האוכלוסייה באותו מקום לא מעניין בכלל, מה שכן מעניין היא העובדה שכשאנו קונים דירה ב-400 אלף שקל בחדרה ומשכירים אותה ב-2 אלף שקל יש לי מעל5% תשואה בשנה וזה מה שאנו כמשקיעים צריכים לחפש. לאחר שאנו יודעים כמה כסף עלינו לגייס, עלינו לבדוק מה גובה ההכנסות שלנו ולפי זה אנו יודעים כמה אנו מסוגלים להחזיר לבנק בכול חודש.

נניח לדוגמא שהמשקיע מרוויח 1 אלף שקל בחודש, הבנק יאשר להחזיר שליש מההכנסה דהיינו 3,300 שקל בחודש, עכשיו נניח שאנו רוצים לקנות נכס במיליון שקלים וזקוקים למשכנתא של 700 אלף שקל. זמן הפירעון המקסימלי של משכנתא הוא 30 שנים ועד לגיל 75, ולכן ההחזר חודשי חייב להיות עד שליש מסכום ההכנסות שלכם, במידה וההחזר  החודשי יהיה גבוה משליש מהכנסתכם, הבנק לא יאשר את ההלוואה.

איזה נדל"ן לקנות וממה להתרחק?

השקעה בקרקע חקלאית זה כמו להשקיע בחלקה על הירח. סוג זה של השקעה קיבל תהודה בשנים האחרונות בעיתונות, ברדיו ודרך משרדי תיווך, כהשקעה רווחית מאוד. אך האם זו באמת השקעה רווחית? ראשית עלינו להבין מהי קרקע חקלאית -  קרקע שהמדינה הקצתה אך ורק למטרת חקלאיות, אך אין כלל אפשרות לבנות על הקרקע הזו.

אם כך איפה הרווח? הרווח כאן הוא עתידי וספקולטיבי. אם הקרקע הזו בעוד מספר שנים, או עשרות שנים, תופשר לבניה, שווי הקרקע יעלה במאות אלפי שקלים. לפני שאתם מתלהבים מהעסקה הזו, אחשוף בפניכם את כל הסודות שמשווקי הקרקעות לא מספרים לכם:

  • על הקרקע נצטרך לשלם "היטל השבחה" עבור עליית ערך השווי של הקרקע, עקב אישור התוכנית לבנייה. היטל ההשבחה הוא 50% מערך ההשבחה של הנכס. לדוגמא: עם הנכס היה שווה 500 אלף שקל וכעת הנכס השביח ושווה 600 אלף שקל, דהיינו הנכס השביח ב-100 אלף שקל, נצטרך לשלם מס שבח של 50 אלף שקל שהם 50% מהרווח.
  • מס שבח מורכב לחישוב - משתנה לפי המועד שבו רכשנו את הקרקע. אך אם נניח שקנינו את הקרקע אחרי שנת 2014 ,אז המס שבח הוא 25% מהרווח על הקרקע ומשולם בעת מכירת הקרקע.
  • מס ערך מוסף - יש לקחת בחשבון את המע"מ, גם כאשר מדובר באדם פרטי. אם רשויות המס יראו בעסקה "עסקת אקראי", למשל במכירת קרקע לקבוצת רכישה, יחויב המוכר בתשלום מע"מ על המכירה. מכיוון שזו עסקה לכל דבר המחויבות בתשלום מע"מ.
  • אגרות, היטלים ותשלומים אחרים - חשוב לזכור כי על הנכס ייתכנו תשלומים נוספים שמחייבות הרשויות, כמו היטלי פיתוח, דמי היוון, אגרות היתר, שירותי בנייה ועלויות תכנון.

הסיבה העיקרית שקרקע חקלאית, היא השקעה לא משתלמת היא מפני ש-80% מהקרקעות הללו אינם מופשרות לבנייה, ונשארות קרקעות חקלאיות. נתקלתי בלא מעט אנשי שיווק המוכרים קרקעות חקלאיות, שמספרים כי התוכנית נמצאת כרגע ב "וועדה המקומית" והקרקע תופשר בעוד מספר שנים. ברב המקרים זה רחוק מהמציאות. אמנם כל אחד רשאי להגיש את הבקשה לוועדה המקומית, אך אין זה אומר שהוועדה מחויבת להתייחס לבקשה הזו, בפועל התוכנית יכולה להיות מונחת על שולחן הוועדה המקומית עשרות שנים, מבלי שיקרה דבר.

קניית דירה מקבלן

דירה על הנייר טרום בניה – בקניית דירה על הנייר, אפשר לעשות עסקה רווחית. הקבלן זקוק מאוד לכסף כדי לבנות. בדרך כלל מחיר הדירה יהיה נמוך ב-10% משווי השוק. כך שהמשקיע יכול להרוויח תוך שנים אחדות כמה עשרות, או מאות אלפי שקלים על העסקה. אך חשוב מאוד לבדוק שאכן מדובר בקבלן מקצועי ואמין ויש לו ערבויות בנקאיות, ולא בקבוצת רכישה! בשום אופן אל תתפתו לקנות דירה בקבוצת רכישה, גם עם המחיר זול משמעותית.

ואני אסביר את ההבדלים - כאשר אנו רוכשים דירה מקבלן אנחנו מוגנים. גם אם הקבלן יפשוט את הרגל, מכיוון שיש לנו כמשקיעים ערבות בנקאית שמגנה על הכסף שלנו. זה אומר שהבנק הוא  האחראי לקחת את הקרקע ולבנות עליה, על ידי בחירת קבלן מקצועי אחר. מה שאומר שגם אם יש הפסדים ממכירה, הבנק משלם אותם מכיסו. לעומת זאת בקבוצת רכישה, כפי שהיינו עדים לאחרונה

לנפילתה של ענבל אור, הבנקים לא לוקחים אחריות, כיוון שמדובר בקבוצת רכישה שהתגבשה לצורך בנייה עצמאית. כלומר הסיכון כולו נופל על הקונים, ובקבוצת רכישה הקונים הם יזמים לכל דבר. בנוסף אחוזי המימון משתנים משמעותית, ברכישה מקבלן נוכל לקבל מהבנק עד 75%מימון, לעומת זאת בקבוצת רכישה נוכל לקבל רק עד 60% מימון בנקאי.

למדריך רכישת דירה מקבלן

דירות יד שניה

זהו התחום השקעה רחב ומעניין במיוחד. דירות יד שניה מתחלקות לשני סוגים:

עסקאות אקזיט - משקיע המעוניין להרוויח סכום כסף נכבד תוך זמן קצר באמצעות קניה ומכירה של הדירה.

נדל"ן מניב - למי שרוצים השקעה בטוחה ורווחית לתקופה ארוכה, באמצעות קניית דירה לתקופה של 10 עד 20 שנה ולהרוויח כסף בכל חודש מהשכרת הנכס ובנוסף ליהנות מעליית ערך הנכס במשך השנים. השקעה בנדל"ן מניב היא ההשקעה הטובה ביותר מכיוון שהמיסים בהשקעה זו הם הנמוכים ביותר, והעלייה של מחיר הנכס היא משמעותית. והחשוב מכל היא העובדה שנוצרת, לנו המשקיעים, הכנסה פאסיבית. אפילו את תשלום המשכנתא לא נצטרך לשלם, מכיוון שתשלום השכירות מכסה את המשכנתא בכל חודש. יתכן שאף יוותר לנו עודף, אם נבנה את תכנית המשכנתא בצורה שמתאימה לנו, בעוד 15 שנה כשנסיים את המשכנתא, תהיה לנו הכנסה פסיבית של כמה אלפי שקלים מבלי לעבוד כלל. מכיוון שזאת ההשקעה הטובה ביותר כדאי שנתמקד בה ונבין אותה יותר.

מה הסכום שכדאי להשקיע בדירת יד שניה? ומה התשואה משכירות? התשואה היא  בעצם הרווח שאנו מכניסים בכל חודש מהשכרת הדירה.

מהו אחוז התשואה של עסקה רווחית? קרוב ל-5% ואפילו יותר. היכן ניתן למצוא עסקה עם כזו תשואה חודשית? ניתן למצוא דירות קטנות בפריפריה, במחירים של 500 אלף שקל שמספקים תשואה כזו. חוץ מזה, חשוב להבין אם צפויה תשואת השבחה – עליית ערך הנכס. אנחנו מתמקדים בתשואת השבחה של 10% ומעלה בשנה. הנה דוגמה - אם קניתי דירה ב-400 אלף שקל מה הסיכוי שהדירה תעלה ב-10% ויותר לאזור ה-450 אלף שקל? אז נכון שאי אפשר לדעת בוודאות אם הנכס יעלה, אך ישנם כלים המאפשרים בדיקה של הסיכויים שדבר כזה אכן יקרה.

היכן ניתן למצוא עסקה עם 10% תשואת השבחה? אזורים שמיועדים ל-"פינוי בינוי" עולים בצורה חדה, ניתן לבחון אזורים אלה, דרך התב"ע של האזור המפורסם באינטרנט, באתר "משרד הבינוי והשיכון" או באתר העיריה של אותו אזור. תוכנית זו נותנת לקבלן, את הזכות לבנות בניין רב קומות במקום הבניין הישן, בתנאי שהדיריים הקימיים יקבלו דירה חדשה עם תוספת של 30 מ"ר משטח הדירה שלהם. תוכנית זו מתבצעת על שטח של כמה בניינים יחד.

אזורים שמיועדים לתמ”א 38 ,בנינים קטנים של 2 או 3קומות, הם הנכסים הקלים ביותר לתמ"א 38 ,מכיוון שקל לבצע את התוכנית על בניינים אלו. כך שבעצם ישנו סיכוי גבוה שקבלן ירצה לבנות במקום זה בניין גבוה יותר ואתם תקבלו דירה חדשה + 30 מ"ר משטח הדירה שהייתה לכם. כך שערך הנכס שלכם יעלה במאות אלפי שקלים. תוכנית זו יכולה להתבצע גם על בניין אחד בלבד. חשוב להדגיש כי בשני המקרים, הכל תלוי במיקום הדירה

כדאי לבדוק היטב עם האנשים שגרים באזור וגם עם יזמי נדל"ן וקבלנים את הסיכוי שפינוי בינוי אכן יתרחש במקום זה. דוגמא נוספת, סלילת כביש חשוב או חיבור של תחבורה קלה ונוחה לאזור, כמו מסילת רכבת שתחבר את העיר למרכז הארץ או לעיר מרכזית. בניית קניון או טיילת, שייצרו יותר מקומות עבודה באזור, ויביאו אחריהם את העובדים שירצו לעבור לגור באזור עבודתם מכללות ואוניברסיטאות, שיביאו לאזור כמות גדולה של סטודנטים שירצו לעבור לגור באזור לימודם.

מה מסתתר מאחורי התשואה החודשית איך מחשבים תשואה חודשית? נחשב את סכום שכירות הדירה בשנה, ניקח לדוגמה דירה שמושכרת ב-2 אלף שקל בחודש, הנמכרת ב-400 אלף שקל.

דוגמא לחישוב תשואה משכירות: נכפיל את סכום השכירות ב 12 חודשים (בסה"כ 24 אלף שקל בשנה), נחלק בסכום עלות הדירה כולל כל ההוצאות הנלוות, כמו: עו"ד 0.5% ,מתווך עד 2% + מע"מ, שמאי 600 שקל, פתיחת תיק בבנק: 1.2 אלף שקל, שיפוץ הנכס וכו' ובסה"כ נגיע ל-450 אלף שקל.

התשואה בדוגמה, היא 5.3% - 24 אלף שקל ביחס ל-450 אלף שקל – זו תשואה טובה, לכאורה כדאי לקנות את הדירה הזאת.

דירות שלא מומלץ להשקיע בהן - דירה בקומה 4 ללא מעלית; דירה עם הרחבה שלא נרשמה בטאבו; דירה שנמצאת במקום רועש, כמו ליד מסילת רכבת או מועדון; דירות שזקוקות לשיפוץ גדול מדי ונמכרות במחיר השוק;

איפה כדאי להשקיע? אזורים שסמוכים מאוד לאזורים שכבר החתימו את הדיירים על פינוי בינוי. נכסים ליד הים, אלה תמיד יהיו בעלי פוטנציאל לפינוי בינוי, מכיוון שהרבה אנשים רוצים לגור ליד הים, אפילו בשכונות מצוקה כמו נווה דוד, שער העלייה בחיפה, קרית ים, קרית חיים, אשקלון, טבריה, או גבעת אולגה בחדרה, אלו אזורים ליד הים שבסופו של דבר יפונו וייבנו במקומם בניינים רבי קומות.

דירות שכדאי להתרחק מהן: התרחקו מאזורים שכבר החתימו את הדיירים על תכנית "פינוי בינוי". המחיר של הנכסים הללו עולה בצורה דראסטית. חפשו מקומות בעלי פוטנציאל גבוה ל- "פינוי בינוי, אך יזמים טרם החלו בהחתמת הדיירים. התרחקו מאזורים שמשקיעים נוהרים אליהם לקנות דירות. בטווח הקצר ישנה עליית מחירים קטנה, לאחר מכן השוק באותו אזור מוצף בדירות של משקיעים, מה שגורם לירידת התשואה משכירות באופן דרמטי.

אסור להיגרר אחרי רוב המשקיעים - נסו לחשוב אחרת!

לסיכום, אנו צריכים לחפש דירה שעומדת בקריטריונים הבאים:

תשואה משכירת מעל:5% בשנה

תשואת השבחה בשנתיים מעל:10%

מדריך - רכישת דירה יד שנייה 

השלבים הפרקטיים בחיפוש דירה

7 צעדים לקניה נבונה של דירה להשקעה -

  1. חפשו באתר יד 2 באילו סכומים מושכרות דירות באזור בו אתם רוצים להשקיע. חישבו במחשבון האם קיימת באזור תשואה משכירות מעל 5%.
  2. בדקו באתר משרד "שיכון בינוי" ובאתר העיריה האם קיימות תכניות לפיתוח והתחדשות באזור.
  3. הסתובבו בשכונה ושאלו את האנשים שגרים באותו אזור, האם ידוע להם על התפתחויות שצפויות להתרחש באזור, כגון: פינוי בינוי, בנייה של קניון, טיילת או כביש ראשי.
  4. לאחר שהתמקדתם באזור שיש בו תשואה משכירות, מעל 5% וגם תשואה מהשבחה מעל 10% ,היכנסו ליד 2 והדפיסו את כל הנכסים באותו אזור (כולל מודעות של מתווכים), עד מחיר של 600 אלף שקל.
  5. מכיוון שמעל מחיר זה התשואה נשחקת - מחירם של נכסים מעל 2 חדרים עולה בצורה דרסטית ולכן אחוזי התשואה עליהם הולכים ויורדים.
  6. היכנסו לאתר מדל"ן ובדקו את מחירי הדירות שנמכרו באותו אזור ב- 3 חודשים האחרונים, מחקו מהדף את כל הנכסים שעולים יותר מ-10% משווי השוק.
  7. .קבעו יום אחד בשבוע לראות את כל הדירות האקטואליות באותו אזור, כאשר אתם רואים את הנכס צלמו את הנכס מבפנים ומבחוץ, התמקדו בחסרונות והיתרונות של הדירה ונסו להבין מדוע מוכרים את הדירה- אל תדברו על המחיר בשלב הזה.

היכנסו למשא ומתן ראשוני לאחר שאתם יודעים טוב מהו מחיר השוק, מהם החסרונות של הדירה, מדוע בעל הנכס רוצה למכור את הדירה. אבל קודם החליטו כמה כסף אתם מוכנים לשלם עבור הדירה ואז התקשרו לבעל הדירה והציעו לו מחיר נמוך יותר מהמחיר שאתם מוכנים לשלם.

הדגישו בשיחה את כל הסיבות למה המחיר שהצעתם הוגן (חשבו גם על דרך יצירתית לבוא לקראת המוכר בדברים שחשובים לו על מנת להוריד את המחיר. הנה דוגמה לשיחת משא ומתן שקיימתי לגבי דירה בחדרה: "שלום אבי, הדירה שלך נראית לי רלוונטית ואני מאוד רציני בעניין, אבל  אתה צריך להבין את העבודה שהבית זקוק לשיפוץ של 50 אלף שקל על הריצוף, האמבטיה והמטבח, בנוסף האזור שהדירה נמצאת הוא אזור עם אוכלוסייה מאוד חלשה ומחירי הדירות באזור עומדים על 450 אלף שקל במצב שלא מצריך שיפוץ, לכן החלטתי ש-400 אלף שקל  זהו סכום הוגן לשנינו לבצע את העסקה".

המוכר – "אני מבקש על הדירה 450 אלף שקל, אני מוכן להוריד את המחיר בעקבות הסיבות שציינת ל-450 אלף שקל, אך לא מעבר". אני:" הבנתי ממך שחשוב לך למכור את הדירה ולקבל את הכסף כמה שיותר מהר, אז אני מוכן לתת לך 30% מהמחיר כבר בתשלום הראשון ועוד %70 ברגע שאקבל את המשכנתא ומכיוון שכבר יש לי אשור עקרוני למשכנתא, את ההלוואה אוכל לקבל תוך שבועיים בלבד"

המוכר – "תן לי לחשוב על זה כמה ימים". לאחר שבוע העסקה נסגרה על 420 אלף שקל. מתחת למחיר שהייתי מוכן לשלם.

מדריכים רלבנטיים:

רכישת דירה להשקעה

רכישת דירה יד שנייה

רכישת מקבלן או מיד שנייה - מה עדיף? 

רכישת דירה מקבלן - כל מה שצריך לדעת

מחפש דירה להשקעה? מלאו פרטים ונציג לכם  הצעות

קראתי את תקנון האתר ואני מקבל את תנאי השימוש


על המחבר

יאיר מיכאלי

יאיר מיכאלי

השאר תגובה

תגובה 1

  • תודה על הכתבה! עזרה לי מאוד.
    במידה ואני רוכש דירה ולוקח עליה הלוואה ע"ס מיליון שח.
    האם אוכל לקבל בנוסף להלוואה לטובת דירה שנייה מחצית מסכום הבית ששוויו 2 מיליון, עוד מיליון שח?

    בנוסף- ציינת שמסלול ריבית קבועה לא צמודה עדיפה למי שלוקח משכנתא לטווח קצר. איך זה הגיוני? הרי הריבית כנראה לא תעלה דרמטית בשנים הקרובות, אז עדיף לקחת צמוד למדד ולשלם פחות...

    אשמח לתגובתך
    תודה
    אור

שינוי גודל גופנים
ניגודיות