בית משותף מתחלק לדירה הפרטית שלכם, ובכן, לשטח המשותף, זה כולל למשל מחסנים, מדרגות ומקלטים וכן מעליות. כל עוד השימוש סביר, אין בעיה של כל דייר לעשות שימוש ברכוש המשותף. אך מה קורה כשהשימוש לא סביר? פה מתחילות הבעיות. אבל בעיקרון, כל עוד לא נפגעה אפשרות השימוש של שאר הדיירים, מובן שמדובר בשימוש סביר אלא אם הוחלט אחרת באסיפת הדיירים או בתקנון משותף.

כך למשל אפשר להחליט באסיפה או בתקנון שחלק מהגג יהיה שייך רק לדירה אחת, אפשר גם לקבוע שהמעלית תהיה רק עבור בעלי הדירות הגרים בקומות הגבוהות אם בעלי הדירות בקומות הנמוכות מסרבים לשלם.

אפשר גם לקבוע בתקנון – כך במקרה של הגג – כי כל הרכוש המשותף יהיה שייך לדירה אחת. חדרי מדרגות, מעליות ומקלטים ומחסנים, עם זאת לא יכולים להיות שייכים לדירה אחת, אפילו אם כתוב כך בתקנון.

דוגמאות לשימוש לא סביר:

שימוש של שכן אחד במקלט כמחסן רק לציודו – לא רק שזה פוגע בשימוש של הדיירים האחרים, אלא יש בכך סכנת חיים. גם שימוש במחסן למגורים פוגע בשימוש של השכנים האחרים.

מה לגבי מערכת סטריאו, ריהוט וגינה על הגג? אם לא נקבע בתקנון כי מדובר בשימוש מותר, השכן לא יוכל לעשות זאת.

תליית שלט, וילון, קישוט או פרסומת מהחלון על הקיר החיצוני מותרת אם מדובר בגודל סביר המותר על פי החוק שאינו מהווה הפרעה ממשית למי מהשכנים. אך שלט גדול או שלט המפריע בצורה ממשית לשכנים אינו שימוש סביר

דוגמאות לשימוש סביר

כמובן שבניית סוכנה בחצר למשל אינה נחשבת שימוש לא סביר בבית משותף, גם שימוש במחסן לציוד נחשב סביר, כל עוד הוא בכמות סבירה ולא מדובר באגרנות. כך למשל הצבת אופניים במחסן זה שימוש סביר. אבל אם תציבו אותם במדרגות ותפריעו לתנועה, זה כבר לא שימוש סביר.

אם יש ספק, יש תביעה

אם השכנים לא מגיעים להסכמה בנוגע לרכוש המשותף תוגש תביעה למפקח על רישום המקרקעין. נציין כי רק בעלי דירות יכולים להגיש תביעה או שוכרים מעל 25 שנה. גם ועד הבית יכול להגיש את התביעה. יש לציין שהתביעה היא במחיר אגרת תובענה רגילה בבית משפט השלום. ראו כאן

הסבר מורחב: איך לנהל את הרכוש המשותף בצורה הוגנת

הרכוש המשותף כולל את החלקים בבניין שאינם שייכים לדירה מסוימת, כמו חדר המדרגות, הגג, המקלט והחצר, אלא אם נקבע אחרת ברישום. ניהול הוגן שלו דורש החלטות שקופות של הדיירים, תקציב ועד בית מסודר ותיעוד. כשדייר אחד משתמש בשטח לצרכים פרטיים, למשל מחסן, כדאי שהדבר יוסדר בהסכמה ובכתב.

החלטות על שיפוץ או שינוי ברכוש המשותף כפופות לרוב לרוב מסוים של בעלי הדירות, בהתאם לסוג ההחלטה.

דוגמה להמחשה: נניח שוועד הבית מחליט להמחשה לשפץ את הלובי בעלות של 24,000 ש"ח, ובבניין 12 דירות. אם החלוקה שווה, כל דירה משלמת 2,000 ש"ח. אם החלוקה לפי גודל הדירה, הדירות הגדולות ישלמו יותר. חשוב לקבוע את שיטת החלוקה לפי התקנון ומראש. המספרים להמחשה בלבד.

האם מותר לסגור חלק מחדר המדרגות?

בדרך כלל נדרשת הסכמה של הדיירים ולעתים גם היתר.

מי מחליט על שימוש בגג?

זה תלוי ברישום ובתקנון, ולכן כדאי לבדוק בנסח.

מה עושים כשדייר לא משלם ועד בית?

פונים אליו בכתב, ואם צריך, למפקח על הבתים המשותפים.

צעדים מעשיים

• הוציאו נסח ובדקו מה רשום כרכוש משותף.
• קבעו תקציב שנתי לוועד.
• תעדו בכתב כל החלטה.
• הסדירו בהסכם כל שימוש פרטי בשטח משותף.

בשורה התחתונה: רכוש משותף הוא של כולם, ולכן הוא דורש כללים ברורים. תיעוד, שקיפות והסכמות כתובות הם הדרך לשמור על הבניין ועל היחסים בין השכנים.

להמשך קריאה: מחשבון דמי ועד בית כמה זה מצטבר בשנה

בית משותף – מה זה ומה צריך לדעתבית כנסת ליד הבית או בבניין משותף – איך זה משפיעכמה עולה להחזיק בית פרטי