fbpx
מדריכי דירה ומשכנתא

האם כשהמדד יורד גם המשכנתא יורדת?

מעודכן ל-03/2018

 

מדד המחירים לצרכן בדרך כלל עולה, אבל היו כבר חודשים (לא מעטים) שבהם המדד למחירים ירד. ובכלל בשנים 2014-2015  המדד היה שלילי, כאשר ב-2015 המדד ירד ב-1%.  בשנת 2016 המדד היה סביב האפס, ונראה שב-2017 הוא כבר יהיה חיובי (משמעותי), ועדיין - יש חודשים עם מדד שלילי - מה קורה כאשר המדד שלילי?

האם נשלם פחות תשלומים בגין המשכנתא כאשר המדד יורד? מה קורה בעצם למשכנתא (להיקף החוב שלנו) כשהמדד שלילי? - האם ערך המשכנתא יורד בהתאמה, בדומה למצב "הטבעי" שבו המדד עולה וערך המשכנתא עולה?   ובכן, אם מדובר במשכנתא שהיא לא צמודה, אז אין לירידת המדד משמעות.

 אבל, אם מדובר במשכנתא שהיא צמודה למדד אמורה להיות לירידה במדד השפעה ישירה על היקף המשכנתא, אחרי הכל – המשכנתא צמודה למדד ואם הוא יורד ערכה גם יורד.  אז זהו שלא בהכרח –  יש שתי שיטות שהבנקים מיישמים. הראשונה, איכשהו הגיונית; השנייה (מודגשת למטה), לא הגיונית ולא הגונה כלפי המלווים.

נתחל בראשונה - לרוב קרן המשכנתא צמודה למדד אבל היא מוגבלת בקרן הרצפה (הסכום הנומינלי שנלקח), הקרן לא יכולה להיות מתחת  לערכה המקורי. כלומר, אם לדוגמה לקחנו משכנתא של 1 מיליון שקלים ומיד בחודשים הראשונים לאחר קבלת המשכנתא, המדד ירד ב-2%, זה לא ישפיע על החוב שלנו – 1 מיליון שקלים, למרות שלכאורה בחישוב ההצמדה ערך ההלוואה הוא 980 אלף שקל. מנגד, אם לקחנו הלוואה של 1 מיליון שקלים, והאינפלציה עלתה ב-2% אז ערך החוב שלנו לבנק עולה ל-1.02 מיליון שקל ועכשיו אם המדדים ירדו ערך החוב יכול בהתאמה לרדת. אם לדוגמה, המשכנתא תרד ב-1%, אז ערך החוב (המשכנתא) תרד בהתאמה ל-1.01 מיליון שקל (בקירוב).במילים פשוטות – מדדים שליליים עשויים להקטין את קרן החוב שלנו, אבל לא מתחת לקרן הבסיסית. בהקשר זה חשוב להדגיש כי גם אם יש פה ושם מדדים שליליים, בסך הכל המדד הוא חיובי ונע בין 1% ל-3% בשנה (בשנים האחרונות) כך שבסה"כ משכנתא שהיא צמודה למדד עולה בסיכום שנתי בשיעור זה (גם אם פה ושם היא יורדת).

ואם כך, אם המשכנתא שלקחנו היא צמודה, והמדד כל שנה עולה, איך בכלל אפשר לסגור את המשכנתא? התשובה נעוצה בהחזרים החודשיים – ההחזרים גדלים בכל תקופה בשיעור עליית המדד, והם מבטאים תשלום מסוים בגין הריבית ותשלום מסוים בגין הקרן. ייתכן (ונפוץ, תלוי בסוג המשכנתא ותקופת הפירעון שלה) שבשלב הראשון הקרן של המשכנתא עולה, אבל מתישהו הקרן מתחילה לאט לאט לרדת, עד שהיא נסגרת. אגב, זה נכון גם למשכנתא צמודה בריבית משתנה וגם למשכנתא צמודה בריבית קבועה.

גישה שנייה של הבנקים בטיפול במדדים השליליים היא חסרת צדק בצורה משוועת  -  מסתבר שיש בנקים שמחשבים את ההצמדה בשיטה מאוד לא סימטרית - זה עובד כך , כאשר המדד עולה, אז כמובן שהקרן עולה; אבל כאשר המדד יורד, הם לא מפחיתים את ערך הקרן (כאילו המדד היה ללא שינוי). השיטה הזו לא סימטרית ומאוד לא הוגנת - לדוגמה בשנת 2015 ירד המדד ב-1%, אבל אם פועלים בגישה הזו, אז מקבלים שהמדד עלה בקרוב ל-1.5%. 

השיטה הזו גם לא ידועה לרבים מלקוחי המשכנתאות, ולכן חשוב מאוד לבדוק את העניין, ולהבין את שיטת הבנק בחישוב המדד. 

היכנסו למדריך המלא למשכנתא 

למחשבון משכנתא

למחשבון הצמדה למדד

 

מעוניינים לשמוע הצעות להשקעה בנדל"ן? מלאו פרטים ונציג האתר יחזור אליכם

קראתי את תקנון האתר ואני מקבל את תנאי השימוש


על המחבר

מערכת הון

מערכת הון

השאר תגובה

שינוי גודל גופנים
ניגודיות