האם מגיעה לי התראה על תמ"א 38? האם אני זכאי לפיצויים? האם אני יכול לשלם שכר דירה זהה אחרי העבודות? זכויות השוכרים בתמ"א 38

הוחלט שהבניין שבו אתם גרים עובר תמ"א 38 מסוג חיזוק. לבעלי הדירות מובטח פיצוי על תקופה זו וכן הערך משתבח. השוכרים פחות מרוצים מהרעש והלכלוך וגם לא ירוויחו כלום משיבוח הנכס, למעט בטיחות ונוחות.

שוכרי הדירות רשאים לבקש פיצוי בדמות הנחה בשכר דירה משום שמצב הדירה השתנתה מאז החוזה. כמו כן הם יכולים לבקש ששכר הדירה לא ישתנה לאחר השבחת הנכס. כך הם יזכו לדירה גדולה יותר באותו שכר דירה.

אופציה נוספת היא להעניק לשוכרי הדירה אפשרות להתגורר בדירה החדשה והמשודרגת – דירה גדולה יותר,עם מרפסת,חנייה ושלל הטבות שיתקבלו בפרויקט במחיר המקורי שאותו ישלמו לפני ובמהלך השיפוצים ולאותה תקופת זמן שבה ארכו השיפוצים או כל תקופה אחרת שתוסכם בין הצדדים.

בכל מקרה, כדי להימנע מבעיות צריך כבר בשלב החוזה לקבוע סעיף הכולל הודעה מוקדמת וכן התייחסות לשכר הדירה בזמן העבודות ולאחריהן.

מגיעה לכם התראה מספקת לפני תחילת העבודות או הודעות על התקדמות הפרויקט – כדי לתכנן את צעדיכם בעתיד. בנוסף לגילוי הנאות ותום הלב המתחייב בסעיף הוסיפו את הנקודות הבאות שבהן בעלי הדירות יחויבו להודיע לכם:

1. חתימת הרוב המינימלי הדרוש של בעלי הדירות על החוזה המחייב עם היזם או הקבלן.
2. הגשת בקשה להיתר בנייה.
3. קבלת אישור ועדה מקומית לתכנון ולבנייה לבקשה.
4. קבלת היתר בנייה.

אם זה פינוי-בינוי:

1. הפקדת התב"ע (תוכנית בניין עיר).
2. אישור התב"ע בוועדות השונות (בכל אחת מהוועדות לפי הצורך).
3. קבלת היתר בנייה.

אם בכל זאת אתם לא רוצים ליפול על בניין שמתוכננת בו תמ"א 38, ולספוג רעש ולכלוך ונגישות לחניות וכד ' שימו לב: בית משותף ישן ללא מעלית אשר לו בין 2-4 קומות הוא מועמד סביר לפרויקט תמ"א. גם בניינים שקיבלו היתרי בנייה לפני שנת 1980 הם מועמדים סבירים כאלה. בנוסף, שימו לב אםם בחצר הבניין מופיע שילוט של קבלנים.

תמא 38 – מי סופג פרויקט לא כלכלי?ועדת הערר: מכירת זכויות בתחילת תמא 38 אינה עסקה המחויבת במס רכישה

איך שוכר מנהל משא ומתן מול המשכיר לפני עבודות תמ"א

שוכר בבניין שעובר עבודות תמ"א 38 אינו צד להסכם בין בעלי הדירות ליזם, ולכן מעמדו תלוי בעיקר בחוזה השכירות ובמשא ומתן עם המשכיר. מי שמבין מראש את לוחות הזמנים של הפרויקט ואת היקף העבודות יכול לבקש התאמות בשכר הדירה או בתנאי החוזה לפני שהרעש מתחיל.

גם המשכיר עשוי להעדיף פתרון מוסכם. שוכר שעוזב באמצע התקופה משאיר את הדירה ריקה בזמן העבודות, ומציאת שוכר חדש בתקופה כזו קשה. לכן יש מקום להציע הנחה זמנית, הארכת חוזה בתנאים קבועים, או אפשרות להמשיך לגור בדירה אחרי שהיא תורחב.

דוגמה: נניח ששוכר משלם 4,500 שקל בחודש, והעבודות צפויות להימשך שנה. אם יסכם עם המשכיר על הנחה של 10% בתקופת העבודות, יחסוך 5,400 שקל בשנה. אם המשכיר יתחייב לא להעלות את שכר הדירה גם אחרי התוספת לדירה, החיסכון יימשך גם בהמשך. המספרים בדוגמה היפותטיים.

האם השוכר יכול לעזוב בגלל העבודות?

זה תלוי בתנאי חוזה השכירות ובמידת הפגיעה בשימוש בדירה. כדאי להתייעץ עם עורך דין לפני עזיבה.

כדאי לכתוב את ההסכמות?

כן. כל שינוי בשכר הדירה או בתנאים צריך להופיע בתוספת כתובה לחוזה.

מה עם נזק לתכולה?

כדאי לברר עם המשכיר ועם היזם מי אחראי לנזק לתכולה ואם יש ביטוח שמכסה אותו.

צעדים מעשיים – האם שוכרים זכאים לפיצוי בתמ"א 38

1. לבקש מהמשכיר את לוח הזמנים המשוער של העבודות.
2. לתעד את מצב הדירה בתמונות לפני תחילת העבודות.
3. להציע למשכיר הסדר כתוב לתקופת העבודות.
4. לבדוק אם ביטוח התכולה מכסה נזקים שנגרמים מעבודות בבניין.

להרחבה באתר: תמ"א 38 – המדריך השלם