האם שכר הדירה יעלה? כנראה שכן ויש כמה סיבות טובות לכך – כלכלית עדיף לשכור מאשר לקנות דירה (ברוב המקרים, לא בכולם); המס על דירה שלישית היה מהלך שבוטל; הריבית חיה (בנק ישראל 3.25%, פריים 4.75%) וכשהריבית עולה גם שכר הדירה צפוי לעלות איתה; וגם היצע הדירות קטן במקביל להשכרה השיתופית של תיירים.

מחשבון שכר דירה – ככה תדע אם בעל הבית שלך העלה יותר מדי את דמי השכירות

מה עדיף – לקנות דירה או לשכור אותה? זה תלוי כמובן בתקופה, זה תלוי בריבית, אבל אולי חלקכם יהיה מופתע – לרוב עדיף לשכור. השיקולים לרכישת דירה הם מעבר לכלכליים, זה עניין של פסיכולוגיה – ביטחון בנכס, משהו מוצק, אבל אם נפעל רק על פי שיקולים כלכליים, נקבל (לרוב) שעדיף לשכור דירה.

מהסיבה הזו, ובעיקר מכיוון שיש כיום רבים שלא יכולים לקנות דירה, חלק מאוד רחב מהציבור שוכר דירות. כאן, תוכלו לקרוא את המדריך לשוכר דירה. בפועל, בשנים האחרונות, מחירי דהירות זינקו הרבה יותר מהעלייה בשכר הדירה, אבל כשמסתכלים קדימה זה עשוי להשתנות מכמה סיבות

1. הריבית מתישהו תעלה, וכשהיא תעלה, התשואה האלטרנטיבית של משקיעי הנדל"ן תעלה, ואז הם ידרשו תשואה גבוה יותר מהדירה שלהם, והנה הדגמה.

נניח שלמשכיר דירה שערכה 2 מיליון שקל, יש שכר דירה של 40 אלף שקל בשנה. זו מבחינתו השקעה טובה – היא מייצרת לו תשואה של 2%, בעוד שבאפיקים הסולידיים התשואה שהוא מקבל היא אולי 1.5% בשנה. אבל זה יכול להתהפך – אם הריבית תעלה בחצי אחוז כדי שהתשואה הסולידית בהתאמה תעלה בשיעור קרוב, ואז כבר יש איזון בין האלטרנטיבות, וצריך לזכור – תשואה מהשכרת דירה זה לא פשוט כמו להשיג תשואה בפיקדון, קרן נאמנות או פיקדון. יש התעסקות עם הנכס ועם השוכרים. מצד שני, יש גם יתרונות באחזקת הדירה כתוצאה מהשבחת הדירה (עליית מחיר) – כלומר, הרווח של משכיר דירה נובע מהתשואה ומעליית ערך הדירה.

2. העלאת המיסים למשקיעים – מס הרכישה על משקיעים בדירות עלה בשנת 2015, ולכן בהתאמה התשואה שלהם ירדה (ראו כאן – מס רכישה על דירה שנייה), זה משפיע על הנכונות של משקיעים חדשים לרכוש דירות ולהשכיר, זה מקטין את היצע הדירות להשכרה, וזה עלול בהתאמה להביא לעליית מחירי הדירות – ככל שההיצע קטן אזי המחיר עולה.

3. דירות שמושכרות לתיירים – מסתבר שיש כ-20 אלף דירות שמושכרות לתיירים, בעיקר במסגרת Airbnb. מדובר בתחום הולך וגדל של השכרה שיתופית, שבעצם מקטין את היצע הדירות. נכון, חלק מהדירות האלו מושכרות רק בעונות מסוימות ולא על פני כל השנה, ועדיין – האפשרות להשכיר אותן בתקופה מסוימת מוציא אותן משוק הדירות להשכרה לישראלים. הרי אם בשכירות לתיירים במשך כמה חודשים עושים תשואה טובה יותר מהשכרה לישראלים בכל השנה, אז ברור מה עדיף למשכירים.

על רקע זה, הוחלט בכמה מקומות בעולם לקנוס את הדירות המושכרות האלו מהחוק. בברלין הוחלט על כך, לאור עלייה של 56% בשכר הדירה ונקבע קנס של 100 אלף אירו.

למדריכים רלבנטיים נוספים:

למדריך משכירי דירות

למדריך שוכרי דירות

מס על השכרת דירה – כמה ואיך ניתן לחסוך?

הסבר מורחב: איך שוכרים מתכוננים לעלייה בשכר הדירה

שכר הדירה מושפע מהריבית, ממחירי הדירות ומהיצע הדירות להשכרה. כשיש סיבות לצפות לעלייה, שוכרים יכולים להתכונן: לבנות תקציב עם מרווח, לבחון חוזה לתקופה ארוכה יותר, ולבדוק אזורים חלופיים. ההכנה מראש מקטינה את הלחץ כשמגיע מועד חידוש החוזה.

חשוב לבדוק את המחירים באזור לפני כל משא ומתן, כדי לדעת מה סביר.

שוכרים שמשלמים בזמן ושומרים על הדירה נמצאים בעמדה טובה יותר במשא ומתן.

דוגמה להמחשה: נניח שאתם משלמים להמחשה 5,200 ש"ח, וצפויה עלייה של 5% בחידוש. זה 260 ש"ח בחודש, 3,120 ש"ח בשנה. מי שמתקצב מראש את התוספת לא נאלץ לקצץ בבת אחת. המספרים להמחשה בלבד.

האם כדאי לחתום לשלוש שנים?

זה נותן יציבות, אבל פחות גמישות.

איך בודקים מחירים?

בפרסומים של דירות דומות באזור.

האם בעל הבית יכול להעלות באמצע?

רק לפי מה שקבוע בחוזה.

מה אם העלייה גבוהה מדי?

בדקו אזורים חלופיים ואת עלות המעבר.

האם יש סיבה להעדיף הצמדה?

היא שקופה, אבל מעבירה את סיכון האינפלציה לשוכר.

צעדים מעשיים

• בנו תקציב עם מרווח.
• בדקו מחירים באזור.
• התחילו משא ומתן מוקדם.
• שקלו חוזה לתקופה ארוכה.

בשורה התחתונה: עלייה בשכר הדירה לא חייבת לתפוס אתכם לא מוכנים. תכנון, מידע ומשא ומתן נותנים לכם יותר שליטה.

להמשך קריאה: מחשבון הצמדה למדד כמה תעלה השכירות שלכ