עדכון אוקטובר 2026: מדרגות מס הרכישה על דירה יחידה ב-2026 מוקפאות עד 15.1.2028: 0% עד 1,978,745 ש"ח, 3.5% עד 2,347,040 ש"ח, 5% עד 6,055,070 ש"ח, 8% עד 20,183,565 ש"ח ו-10% מעל הסכום הזה. לחישוב: מחשבון מס רכישה.

לא שנה טובה למשקיעים, אבל אם בכל זאת רוצים ליהנות מתשואות גבוהות, השכונות הזולות באזורי הביקוש זכו לתשואה הכי גבוהה

בשנים האחרונות הממשלה מנסה להרחיק את המשקיעים במיסויים ובעוד גזירות, כך שהשוק עובר פחות ליזמים ויותר למשפחות ולזכאי דיור למשתכן. ועדיין – יש דירות שמספקות תשואה בהחלט ראויה, ובכלל – במצב שבו התשואה המתקבלת באפיקים סולידים עדיין מאוד נמוכה (בגלל הריבית הנמוכה), דירות עשויות להיות השקעה מעניינת, למרות המיסים (יודכר כי מס רכישה על דירות להשקעה גבוהה משמעותית ממס רכישה על דירה ראשונה).

אלו השכונות שעדיין מניבות תשואה לא רעה על הנכס, לפי נתוני אתר יד 2.

דירות 3 חדרים

קריית חיים בחיפה

זו השכונה שהניבה את התשואה הנאה ביותר היא קריית חיים בחיפה, 19.2% על דירות 3 חדרים. התשואה נובעת משכירות הנכס, וגם העלייה בערך הנכס. מחיר אותה דירת 3 חדרים עלה בקריית חיים ב-15.3%, ולכך יש להוסיף תשואה של 3.9% משכירות שנתית.

נווה שאנן בחיפה

דירת 3 חדרים בשכונת נוה שאנן הניבה תשואה של 12.4%: עלייה של 9.4% במחיר הדירה, ועוד תשואה של 3% משכירות.

ביפו ג' נרשמה תשואה כוללת של 11.5%, יפו ד' הניבה תשואה של 10.3%.

תל גיבורים חולון

תל גיבוריםזכתה לתשואה ממוצעת של 9.5%.

הצפון הישן תל אביב

בצפון הישן של תל אביב עמדה התשואה על 8.5%

מחשבון מחירי הדירות

בית הכרם בירושלים

בעלי דירות להשקעה בשכונת בית הכרם בירושלים נהנו מהתשואה הגבוהה ביותר על דירת 4 חדרים: 14.7%: מחירי הדירות עלו ב-12.1% ל-2.907 מיליון שקל. שכר הדירה הממוצע הוא 6,248 שקל בחודש, תשואה שנתית של 2.6%.

כנצלסון ראשון לציון

שכונת כצנלסון בראשון לציוןנהנתה מעליית מחירי דירות 4 חדרים ב-9.5% 1.946 מיליון שקל בממוצע. שכר דירה ממוצע עמד על 4,820 שקל בחודש, תשואה של 3%.

קריית עבודה חולון

בשכונת קריית עבודה בחולון ישתשואה ממוצעת כוללת של 11.2% לנכס, עלייה של 8.1% במחירי הדירות ותשואה שנתית ממוצעת של 3.1% משכירות.

הסיבה לעליית המחירים בשכונות אלו היא שמחיר למשתכן והמיסוי על המשקיעים פגע כאמור במקומות בעלי היצע, לכן המשקיעים מחפשים את השכונות הזולות באזורי ביקוש, ואלו השכונות שזכו לעליות המחירים הגבוהות.

מחירי הדירות – לאן?

שכר הדירה – לאן?

מחשבון תשואה

הסבר מורחב: מה מסתתר מאחורי תשואה גבוהה

שכונה עם תשואה גבוהה על נכס אינה בהכרח ההשקעה הטובה ביותר. תשואה גבוהה נובעת לעיתים ממחירי דירות נמוכים, שמשקפים סיכון גבוה יותר: ביקוש חלש, תחלופת שוכרים גבוהה או סיכוי נמוך לעליית ערך. כדי להשוות נכון בודקים את התשואה הכוללת, שכר דירה ועליית ערך יחד.

דוגמה להמחשה: נניח ששכונה א' מציעה דירה ב-1,000,000 ש"ח עם שכר דירה של 4,000 ש"ח, תשואה של 4.8%, ושכונה ב' מציעה דירה ב-2,000,000 ש"ח עם שכר דירה של 5,500 ש"ח, תשואה של 3.3%. אם בשכונה ב' צפויה עליית ערך של 4% בשנה ובשכונה א' רק 1%, התשואה הכוללת בשכונה ב' גבוהה יותר. המספרים להמחשה בלבד.

טעות נפוצה היא לבחור שכונה רק לפי טבלת תשואות, בלי לבקר בה. סיור ברחובות ושיחה עם מתווכים מקומיים חושפים לעיתים דברים שהמספרים לא מראים.

איך יודעים מה התשואה בשכונה?

משווים בין מחירי עסקאות שבוצעו לבין שכר הדירה בדירות דומות.

האם תשואה גבוהה מסוכנת?

לא בהכרח, אבל חשוב להבין מאיפה היא נובעת.

מה עם הוצאות?

חשבו גם את התשואה נטו, אחרי תחזוקה, ביטוח ותקופות ללא שוכר.

צעדים מעשיים לפני שמחליטים

• חשבו את התשואה הכוללת, שכירות ועליית ערך, בכל שכונה.
• בררו למה מחירי הדירות בשכונה נמוכים.
• בדקו כמה זמן דירות עומדות שם ריקות.
• השוו את התשואה נטו, אחרי כל ההוצאות.

לחישוב לפי הנתונים שלכם: מחשבון שכר הדירה בערים הגדולות

---

עדכונים: 24.10.2026 – נוספה פסקת עדכון (מדרגות מס רכישה 2026), ונוסף קישור למחשבון.