fbpx
מדריכי דירה ומשכנתא

השכרה ארוכת טווח - המדינה מעודדת בנייה של אלפי יחידות דיור להשכרה ארוכה; האם כדאי?

מעודכן ל-03/2018

 

השכרה ארוכת טווח היא אחת מהתוכניות של האוצר להתמודד עם מצוקת הדיור ומחירי הדירות הגבוהים. בפרויקט שכירות ארוכת טווח נותנים מתנה לקבלן – קרקע במחיר מאוד נמוך, ובתמורה מתחייב הקבלן להשכיר את כל הדירות בפרויקט, כשרבע מהדירות יושכרו לזכאים בדמי שכירות נמוכים בכ-25%-30% ממחיר השוק.

תוכנית השכרה ארוכת טווח, אמורה להערכת האוצר, להקטין את הביקושים לדירות, לבלום את עליית מחירי הדירות, ולספק פתרונות דיור לאלפי משפחות בכל שנה.

התוכנית עלתה כבר ב-2011, כשב-2013 נמכרה הקרקע הראשונה שנותבה לפרויקט שכירות לטווח ארוך -  חברת רובינשטיין רכשה בתמורה ל-21 מיליון שקל בלבד קרקע לבניית פרויקט שיכלול 238 דירות ברעננה (בשכונת נאות עוזי הצמודה ללב הפארק). רבע מהדירות יושכר במחיר מפוקח והיתר בשכירות חופשית. רובינשטיין קיבלה את הקרקע כמעט בחינם – הערך הכלכלי של קרקע כזו יכול להיות גם פי 10 מהמחיר ששילמה למדינה. אך מנגד, היא לא יכולה למכור את הדירות, אלא רק להשכירן (וחלק כאמור במחיר מפוקח). איך שלא מסתכלים על זה, העסקה של רובינשטיין נראית כלכלית – היא חוסכת 30%-40% ואפילו יותר מהעלויות הכוללות (בזכות ההנחה על הקרקע), ומקבלת תשואה לטווח ארוך שעשויה להגיע ל-6%. יתרון נוסף זה הסיכון הקטן - היא לא תלויה בגוף אחד או שניים, יש לה מאות דיירים, התלות בכל דייר נמוכה. אבל, היתרון הגדול ביותר הוא האפשרות בסוף הדרך (אחרי 20 שנה) למכור את הדירות, ואז, היא עשויה להרוויח בענק -  ההנחה על הקרקע היא בעצם רווח נקי שיתבטא בהמשך, ואם מדובר על סדר גודל של 30%-40% מהעלות הכוללת (וכאמור אפילו יותר מכך), הרי שמדובר על מעין רווח שנתי נוסף של קרוב ל-2%, וזה עוד לפני הרווח היזמי ורווח ההשבחה ב-20 שנה – אז אולי זה נובע מכך שמדובר בפרויקט ראשון, ובהמשך עלות הקרקע תפתח, אך בינתיים, גם במכרזים הנוספים, הקרקע ניתנה במחירים מגוחכים.

השיטה הזו - ייזום של פרויקטים להשכרה ארוכת טווח, מייצרת רווחים נהדרים לקבלנים, אך היא לא טובה להם מבחינה תזרימית – היזם צריך בעצם לספק הון עצמי והון זר (מימון), ולקבל מדי שנה תשואה (שצפויה להיות ברוב הפרויקטים בין 5% ל-6%), אבל הוא צריך כסף שוטף כדי להמשיך ולבנות. הוא לרוב לא יכול להעמיד סכום עתק ולהשקיע בפרויקטים מסוג זה גם אם התשואה טובה. כלומר, יזמים עם כיסים עמוקים ומימון נוח, ילכו על התוכניות האלו, אך כאלו שאין להם הון והמימון יקר להם, יעדיפו לדלג על הפרויקטים האלו, ולכן העניין במכרזים להשכרה ארוכת טווח הוא יחסית נמוך (למרות הרווחים).

זו הסיבה שניסו באוצר לעניין את הגופים המוסדיים (שמנהלים את החיסכון הפנסיוני – קרנות פנסיה, קופות גמל, ואת ההשקעות השוטפות שלנו לרוב דרך קרנות נאמנות). אך, אלו עדיין לא מעוניינים להשקיע במיזמים כאלו – הסיבה היא התמקדות בתשואה השוטפת מדמי השכירות, שכאן עשויה להגיע ל-6% (אך בפרויקטים אחרים היא צפויה להיות נמוכה יותר  - באזור ה-5%). המוסדיים רואים פרויקטים של נדל"ן מסחרי  שמניבים 8% ו-9%, ומעדיפים את התשואה הזו. מעבר לכך, הם לא לוקחים בחשבון את הרווח בהמשך – אחרי 20 שנה, עם מימוש הדירות. זה זמן ארוך מדי מכדי להתייחס לזה בתחשיבים שלהם, ואין להם דרך להציג את הרווחים העתידיים האלו באופן שוטף – ואם כך מה זה שווה? הם הרי נבחנים באופן שוטף על ידי החוסכים, והם רוצים להציג תשואה היום לא בעוד 20 שנה. עם זאת, נראה שככל שהבנייה להשכרה ארוכת טווח תתרחב, כך יימצאו פתרונות להשקעת המוסדיים – מדובר בכסף מאוד גדול, ובתשואה כוללת מרשימה, שחבל שלא תגולגל לחיסכון הפנסיוני.

עד כאן, הצד של הקבלנים והמשקיעים, עכשיו לצד של השוכרים

השכרה לטווח ארוך - יתרונות לשוכרים

פרויקט רובינשטיין על הפארק ברעננה המיועד להשכרה ארוכת טווח החל להיות מאוכלס באמצע 2016. מדובר ב-14 בניינים בני 6 קומות כשבכל בניין 17 דירות. הדירות בפרויקט הן בנות 4-4.5 חדרים, וכן יש מספר דירות גדולות יותר.

ולנתוני שכר הדירה -  דירה 4 חדרים בקומה ראשונה הושכרה ב-5,800 שקל, ולזכאים (מדובר באותם מבחנים של מחיר למשתכן) שנהנים ממחיר מפוקח הושכרה דירה דומה ב-4,200 שקל. דירות 4.5 חדרים הושכרו באזור ה-6,300 שקל, ולזכאים בכ-4,800 שקל. ההשכרה היא לשנתיים ומעלה (עד 20 שנה) כאשר ככל שתקופת ההשכרה עולה, שכר הדירה יורד.

ומה בעצם היתרונות בפרויקטים להשכרה ארוכת טווח?

  • ביטחון וודאות – בעל הבית לא יכול "לזרוק" אותך מהדירה. היא מובטחת לך עד סיום החוזה לטווח ארוך; וכן ביטחון לגבי המחיר – בעל הבית לא יכול להזניק את המחיר, המחיר צמוד למדד המחירים לצרכן.
  • לא משתעבדים למשכנתא – אין חוב גדול שצריך להחזיר אותו באופן שוטף ומשתעבדים אליו
  • כלכלית עדיף במקרים רבים שכירות על פני רכישת דירה – זאת ועוד: המחירים עכשיו גבוהים, ובהתאמה הסיכון להפסד עתידי גדלו לעומת שנים קודמות במידה ורוכשים דירה.
  • מיקום – מתוכננים פרויקטים רחבים להשכרה לטווח ארוך במרכז הארץ.

מול היתרונות האלו, חשוב לזכור שדירה בבעלות, בעיני רבים, זה ביטחון ויציבות, בעוד שהשכרה היא משהו זמני וארעי. אנשים קונים דירות לא בהכרח משיקולים כלכליים, אלא גם משיקולים פסיכולוגיים. אז נכון שהשכרה לטווח ארוך היא בוודאי יותר בטוחה ויציבה מהשכרה לטווח קצר, ועדיין - האלטרנטיבה של רכישת דירה, בעיני רבים טובה יותר, ולכן החיסרון בהשכרת דירה לטווח ארוך הוא פשוט לפספס הזדמנויות לקנות דירה בטווח הזמן הזה, מי ששוכר דירה ל-10 שנים כבר לא יחשוב על רכישת דירה בטווח הזה, ואז הוא יכול לפספס הזדמנויות או לפספס מכיוון שמחירי הדירות עלולים להמשיך ולעלות.

הדיירים בפרויקט השכרה ארוכת טווח יהיו מחויבים לשמור על הדירה – אסור יהיה להם לעשות מנגל במרפסות, אסור לתלות כביסה במרפסת, אסור לקדוח בחיפויים, מותר להחזיק בעלי חיים (למעט תרנגולת), מותר להתקין פרגולה, אבל כפוף לצבע שייבחר על ידי החברה. כמו כן, הניהול יישאר בידי החברה היזמית שתחזיק בעובדי אחזקה ועובדי ניקיון ותהנה מדמי וועד הבית. וועד הבית בפרויקט ברעננה של חברת רובינשטיין יהיה 300 עד 425 שקל בחודש (הזכאים פטורים מתשלום וועד הבית).

נראה שזה פתרון בהחלט לא רע, אבל בתנאי שהשוק יוצף בדירות כאלו – לא 238 בפרויקט אחד, אלא 20 אלף ב-100 פרויקטים על פני 4-5 שנים. בינתיים, שר האוצר כחלון בעיקר זורק סיסמאות לאוויר, אבל אם זה יהפוך למעשים, זה בהחלט עשוי לספק פתרון לאלפי משפחות.

התוכנית – 2,300 דירות בהשכרה ארוכת טווח עד סוף השנה; רבבות דירות בשנים הקרובות

חברת דירה להשכיר שמשמשת כזרוע הביצועים של הפרויקט להשכרה ארוכת טווח וכפופה בעצם לשר האוצר משה כחלון, צפויה על פי הודעת האוצר, לשווק תוכניות לבניית 2,300 דירות להשכרה ארוכת טווח עד סוף השנה. זה עוד לא אומר כמובן שמחר בבוקר יגורו שם – זה לוקח זמן, תב"ע, בנייה, שיווק, אפשר להעריך באופן גס, שתוכניות שישווקו עכשיו ליזמים ימסרו ללקוחות במקרה הטוב בעוד שנתיים וחצי שלוש שנים.

על כל פנים, מדובר בחמישה פרויקטים להשכרה ארוכת טווח שישווקו עד סוף השנה - 1,675 דירות שישווקו בפרויקטים בירושלים, ראשון לציון, קרית ביאליק, קרית גת ואשקלון. הפרויקטים בראשון לציון היו כבר בתוכנית מדובר על פרויקט אחד  של 180 יח"ד ופרויקט שני של 450 יח"ד. בנוסף ישווקו -  כ­400 יח"ד בשכונת אפק בקרית ביאליק, 245 יח"ד בכרמי גת ו­400 יח"ד באשקלון. כל החמישה האלו מסתכמים ל-1,675 דירות ועם הפרויקטים שכבר קיימים מדובר ב-2,300 דירות להשכרה לטווח ארוך.

בכל הפרויקטים של השכרה לטווח ארוך יכולו הזכאים (זוגות צעירים ויחידים אשר יעמדו בקריטריונים)  לשכור דירה לטווח של חמש שנים, בעלות מופחתת (בלפחות 20%  ממחיר השוק) וכן הם יוכלו להאריך את חוזה השכירות בחמש שנים נוספות (עד לתקופה של 10 שנים) -  באתר דירה להשכיר תוכלו לקבל מידע מפורט על הפרויקטים, על הקריטריונים להתמודדות ועוד

מתחילת השנה שיווקה חברת דירה להשכיר  629 יח"ד בשני פרויקטים -  350 יח"ד במתחם הגדנ"ע בדרום תל אביב וכ­279 יח"ד במתחם אלנבי בירושלים. בשנת 2015 שיווקה החברה פרויקט אחד ל­189 יח"ד בחיפה וב­2014 שווקו שני פרויקטים -  בשכונת מורשה ברמת השרון ל­246 יח"ד ובשכונת גליל ים בהרצליה ל­184 יח"ד. לפני כן שווק הפרויקט ברעננה (בפועל, נרכש דרך מנהל מקרקעי ישראל, עוד לפני שדירה להשכיר הפכה לזרוע הפעילות של ההשכרה לטווח ארוך).

במכרזים של דירה להשכיר למכירת הקרקעות יש דגש כמובן על כך שרבע מהדירות יושכרו במחירים של 80% ממחירי השוק. שאר הדירות יושכרו בשכירות ארוכת טווח בהתאם למחירי השוק, כאשר לשוכרים יוצע חוזה שכירות בן חמש שנים, במהלכו יוצמדו דמי השכירות למדד המחירים לצרכן, עם אופציה להארכת החוזה בחמש שנים נוספות.

על רקע ההכרזה להפוך את ההשכרה לטווח ארוך לאחד הפתרונות המרכזיים למשבר בשוק הדירות, אמר שר האוצר כחלון - "חשוב מאוד לשלב את המגזר הפרטי בשוק לשכירות ארוכת טווח ולהגדיל את היצע הדירות להשכרה באופן דרמטי. אנחנו רואים יעד חשוב בהקמתן של תוכניות שכירות ארוכת טווח, לצד תוכנית "מחיר למשתכן". עד סוף השנה נשווק פרויקטים בהיקף של כ-2,300 יחידות דיור לשכירות ארוכת טווח ואנחנו מתכוונים להגביר את הקצב ולהגיע להיקף של עשרות פרויקטים לשנה, במרכז הארץ ובפריפריה"

עוזי לוי, מנכ"ל דירה להשכיר, זרוע הביצוע של תוכנית השכירות לטווח ארוך, אמר - "הציבור מצביע ברגליים. אנו עדים לביקוש חסר תקדים לדירות להשכרה לטווח ארוך, אותן מציעה התוכנית. הן ציבור הדיירים והן קהילת היזמים מביעים עניין רב בפרויקטים שהחברה יוזמת - זה בא לידי ביטוי בהצלחת השיווקים בפרויקטים השונים דוגמת הגדנ"ע בתל אביב והרצליה – גליל ים. בתקופה הקרובה ובהתאם להנחיית שר האוצר, תפרסם החברה מכרזים נוספים באזורי הביקוש והפריפריה, על מנת להגדיל את כמות יחידות הדיור המוצעות במתכונת זו".

ואכן, הקצב לא מספיק. נשים בצד את הפרויקט ברעננה שהיה ראשוני עוד לפני שהוגדרו המטרות, והכללים באופן מוחלט, ולפני שהוגדרה זרוע הביצוע – דירה להשכיר (שקמה בתקופתו של יאיר לפיד כשר אוצר), ונתייחס לפרויקט הדגל של התוכנית (במסגרת דירה להשכיר). שימו לב לנתונים.

שכירות ארוכת טווח בהרצליה (גליל ים) - והנה התוצאות

ההגרלה בפרויקט דיור להשכרה ארוכת טווח בהרצליה, הזכירה את ההגרלות של תוכנית מחיר למשתכן. בהגרלה זכו 68 זכאים במגורים בשכירות למשך עד 10 שנים עם שכ"ד מפוקח וקבוע. מספר המתמודדים היה פי 20! כלומר, משפחה אחת מתוך 20 משפחות זכתה בהנחה של 20% בשכר הדירה. זה רק ממחיש שצריך לבנות יותר, וצריך לבנות מהר.

ומה היה שכר הדירה? -  כ-3,600 שקל ל-3 חדרים וכ-4,700 שקל ל-4 חדרים

יתר הדירות – 205 דירות (מתוך 273 דירות בפרויקט כולו) יושכרו לזכאים נוספים לאותה התקופה, אך לא באותם התנאים, אלא במחירי שכירות לפי השוק (שכירות במחיר חופשי).

בפרויקטים להשכרה ארוכת טווח נותנים עדיפות לבני המקום – מתוך 1,371 הזכאים שנרשמו להגרלה בהרצליה -  758 מהנרשמים הם זכאים תושבי העיר הרצליה ו-613 מהנרשמים הם זכאים מכלל המדינה. הקצאת הדירות נקבעה כאמור עם עדיפות לתושבי המקום -  58 יחידות דיור בעדיפות לזכאים בני מקום ו-10 יחידות דיור עבור שאר זכאים מכל הארץ. על פי הנחיות שנקבעו במכרז קיימת עדיפות לנכים המרותקים לכיסאות גלגלים שזכו לקדימות על פני שאר המתמודדים.

הפרויקט בהרצליה מהווה למעשה מעין המשך טבעי לקיבוץ גליל ים שנמצא בתוך העיר. הפרויקט כולל חמישה בנייני מגורים שבהם 273 יחידות דיור בתמהיל  של דירות 2, 3, ו-4 חדרים, דירות גן ופנטהאוזים. האכלוס צפוי להיות בנובמבר 2016. שכר הדירה יכלול תשלום לחברת הניהול מטעם הקבוצה.

שכר הדירה החודשי בדירות 3 חדרים בפיקוח כ-3,600 שקל וללא פיקוח כ-4,900 שקל. שכר הדירה החודשי בדירות 4 חדרים בפיקוח - כ-4,700 שקל וללא פיקוח כ-6,500 שקל. היזמית של הפרויקט – אפריקה מגורים.


מדריכים רלבנטיים: 

השכרה לטווח ארוך - אולי זה הפתרון למצוקת הדיור (המקרה של גליל ים בהרצליה)

המדריך לשוכר - ככה תמצאו את הדירה המתאימה לכם ותשמרו על הזכויות שלכם כשוכרים.

מה זה בעצם מדד שכר דירה?


 מחשבון שכר דירה - מחשב את השינויים בשכר דירה (משמש גם כהצמדה בחוזי שכר דירה). בעזרת המחשבון תוכלו לדעת (מצד השוכרים) אם העלייה בשכר הדירה שלכם סבירה (או לא); וככה תוכלו לדעת (המשכירים) אם השכר דירה שקבעתם, סביר או לא.


פנייה למומחה משכנתא – האתר מפנה לגוף מקצועי, איכותי, עם רקורד מוכח. השאירו פרטים ויחזרו אליכם בהקדם

קראתי את תקנון האתר ואני מקבל את תנאי השימוש


על המחבר

רונית מורגנשטרן

רונית מורגנשטרן

כתבת ופרשנית וותיקה ומנוסה בעיתונות הכלכלית - כתבת בכירה במעריב במשך 15 שנה בתחומי התעשייה והאנרגיה; כתבת בהארץ בתחומי הכלכלה והתעשייה.

השאר תגובה

3 תגובות

שינוי גודל גופנים
ניגודיות