fbpx
חדשות

גרים בצפון הישן? העירייה דורשת היטל השבחה, אפילו אם תוכנית הרובעים פוגעת בשווי

עיריית תל אביב

יותר מ-300 עררים הוגשו עד היום על היטלי ההשבחה שנשלחו למוכרי דירות ברובעים 3 ו-4 בת"א בצפון הישן תל אביב.  לפני כשנה אושרו שתי תוכניות באזור: האחת תא/3616/א והיא חלה על רובע 3 בעיר, והשנייה תא/3729/א שחלה על רובע 4. תוכניות אלו מוכרות גם בשם "תוכנית הרובעים". מטרת התוכניות לקבוע סל זכויות ברור לתוספות בנייה לאזורים היותר מבוקשים בתל אביב.

העירייה טענה שתוכנית הרובעים שיפרה את הוודאות של בעלי הדירות ושל הזמינות לביצוע חיזוקים ותוספות - אבל בעוד זכויות הבנייה ברורות, לאף אחד אין מושג מה קורה עם היטל השבחה ואם צריכים לשלם או לא לשלם, אפילו בבתים שאין בהם עוד פרויקטים בפועל.

גם התוכניות לא העלו בינתיים את ערך הדירות. בענף השמאות אומרים כי אין הבדל בשווי דירות בין דירות שמחוץ לתוכנית הרובע ולהן זכויות מכוח תמ"א 38, לעומת הדירות בתחום רובע 3, הכוללות זכויות מכוח תוכנית הרובע.

  גבולות רובע 3 הם נחל הירקון מצפון, הים במערב, אבן גבירול במזרח והרחובות בוגרשוב, בן ציון ומרמורק בדרום. מרבית הבניינים ברובע הוקמו בשנות ה-30 וה-40, והוא כולל גם חלק ניכר מהמבנים המוכרזים לשימור על פי הכרזת אונסק"ו משנת 2003 על העיר הלבנה כעל אתר מורשת עולמית. כך הרבה רואים בו את תל אביב העיקרת ובו עיקר הביקוש בעיר.

רובע 4 גדול יותר בשטחו, והוא תחום בין אבן גבירול במערב, נחל הירקון בצפון, נתיבי איילון במזרח ושדרות שאול המלך בדרום. בסך-הכול משתרעים שני הרובעים על כ-5,300 דונם. גם הוא אזור מבוקש בפני עצמו. בעקבות הביקוש  החלה בנייתן של יותר מ-1,400 דירות ברובעים.

יש גם הבדל בסוג ההתחדשות בשני הרובעים: ברובע 3 נוהגים בדרך-כלל בתמ"א 38 המקורית (תמ"א 38/1) משום שבדרך-כלל המבנים ברובע זה מוקמים על מגרשים קטנים יחסית. חלקו הדרומי של הרובע כלול בהכרזה של אונסק"ו ולא רק שהמבנים אינם ניתנים להריסה - בשטח שמדרום לרחוב ארלוזורוב מותר להקים בהם 5.5 קומות (הקומה האחרונה היא קומה חלקית). מצפון לארלוזורוב ניתן להקים בסך-הכול 6.5 קומות, אולם גם שם אין בדרך-כלל היתכנות כלכלית לתמ"א 38 בשיטת ההריסה והבנייה מחדש (תמ"א 38/2).

רובע 4 שונה הוא כאמור חדש יותר, ובו אפשר להגיע לגובה של 7.5 קומות, זה הופך את האפשרות לבצע תמ"א 38/2 לקלה יותר, ואולם התמשכות ההליכים במשך השנים, עד לפרסום מסמכי מדיניות עירוניים לגבי תמ"א 38, גרמה לעיכובים, וכתוצאה מכך חלק ניכר מהפרויקטים גם ברובע 4 הם של חיזוק ובנייה.

בניגוד לתמ"א 38, שמעניקה פטור מלא לדיירים וליזמים מהיטלי השבחחה, תוכניות הרובעים לא פטרו את הבעלים מהיטלי השבחה - וכל מי שביקש למכור דירה ברובעים 3 ו-4 מאז אישור התוכנית קיבל שומה לתשלום היטל השבחה מהעירייה.

בעלי הדירות והשמאים שמטעמם טוענים כי רוב ההשבחות אם לא כולן, כלולות בתמ"א 38, ותרומת תוכניות הרובעים להעלאת שווי הדירות הייתה אפסית.

כך יותר מ-300 עררים הוגשו עד היום על היטלי ההשבחה של העיריות. בחלק ניכר מהשומות, קיבלו השמאים המכריעים את עמדת בעלי הדירות כי תוכניות הרובעים לא השביחו כלל את שווי הנכסים ברובעים 3 ו-4 ולכן איפסו את היטל ההשבחה. במקרים אחרים הם פסקו על היטלים נמוכים משמעותית מדרישות העירייה. כך למעשה היטלי ההשבחה מגיעים לסכומים אסרונומיים לא מוצדקים ולכן מוקפא שוק היד השנייה בתל אביב (ראו כאן). היטלי ההשבחה מגיעים לכ-15% מגובה עסקה ממוצעת בשני הרובעים.

יתר על כן, יש מחלוקת על כמה מהתמורה על הדירה יש להשאיר בנאמנות בידי עורכי הדין, עד לקביעת גובה ההיטל. העירייה דורשת מאות אלפי שקלים, שזה חלק גבוה מאוד ממחיר העסקה, לאחר מכן הנושא נבדק על ידי שמאי מכריע, ולא פעם העירייה עוררת לוועדת הערר המחוזית לתכנון ולבנייה, ולאחר מכן לבתי משפט. לכמה שנים הכסף הזה יוקפא - אף אחד לא יודע. כל זה מעכב מאוד את מימוש העסקאות שמבוצעות ברובעים.

על פי השמאים בפרויקט מסוים התוכנית לא רק שלא השביחה בכלום את הנכס, לדבריהם היא אף גרעה ממנו זכויות בנייה, דבר שגרם לירידה בשוויו. זאת, משום שתמ"א 38 המקורית כללה אפשרויות לתוספת של יותר קומות מאשר זו של תוכנית רובע 3, וגם לא התחשבה במגבלות של אונסק"ו על מתחם העיר הלבנה. כך שבמקרים מסוימים ברובע התוכנת מורידה במעט משווי הנכס.

איך תוכנית הרובעים פגעה בעסקאות יד שנייה בתל אביב

שאמה הכהן: "תהיה תמ"א ברמת גן"

 

 

 

חשוב לגוון את תיק ההשקעות – רוצים לקבל הצעות השקעה בשוק הגרמני (בתחום המחסנים הלוגיסטיים) עם תשואה גבוהה וסיכון יחסית נמוך? השאירו פרטים ונציג חברה ישראלית עם 15 שנות ניסיון ואלפי משקיעים, יציע לכם רעיונות השקעה  

קראתי את תקנון האתר ואני מקבל את תנאי השימוש


על המחבר

דרור ניר קסטל

דרור ניר קסטל

השאר תגובה

שינוי גודל גופנים
ניגודיות