fbpx
יש לך שאלה?
מדריכי דירה ומשכנתא

למה היזמים עוזבים את תמ"א הריסה ובנייה לטובת חיזוק?

DIMRI 12A
מעודכן ל-04/2019

בתחילתו היה נראה שתמ"א הריסה ובנייה יעקוף את תמ"א חיזוק, אך התנגדות העיריות הפכה את התמונה. למה זה קרה?

קורים לא מעט מקרים שבהם יזמים נסוגו מתמ"א 38/2 (הריסה ובנייה) לתמ”א  (חיזקו)38/1.  הסיבה לכך היא עיריות שמגבילות את זכויות הבנייה לתמ"א מסוג הריסה ובנייה מחדש (תמ"א 2\38) במקומות מסוימים כך שהרווחיות נפגעת. לפעמים זה מגיע לבית המשפט. כך למעשה נרשמת עלייה במספר הפרויקטים במסלול חיזוק המבנים, וירידה במסלול ההריסה ובנייה מחדש .

בשנת 2014 הוחל בבנייתן של 1,141 דירות במסלול תמ"א הריסה ובנייה, ואילו במסלול השני הוחל בבנייתן של 933 דירות. במילים אחרות - פער של 208 דירות, בין שני המתווים, שהלך וגדל ב-2015, ואילו ב-2016 הגיע לשיא של 1,522 בין שני המסלולים.

עם השנים הפער הצטמק. ב-ב-2017  חל זינוק במספר הדירות שהוחל בבנייתן במסלול החיזוק, ובנייה והריסה עלה רק מעט. ב-2018 הפער הצטמצם ל-460 דירות בין שני המסלולים, בעקבות ירידה תלולה במספר הדירות שהוחל בבנייתן במסלול ההריסה ובנייה מחדש.

 

תור הזהב של תמ"א חיזוק

מה שקרה הוא שהמדינה העניקה לדיירים בבניינים שמיועדים לחיזוק (בניינים שנבנו עד שנת 1980 וקריטריונים נוספים) זכויות בנייה נוספות, או במילים פשוטות אפשרות לבנות עוד דירות ושטחים נוספים, על המגרש שעליו בנוי הבניין. וכך נוצר התמריץ הכלכלי ליזמים לבצע בפועל את החיזוק עבור דיירי המבנה. תחילה נקבע מסלול אחד בלבד לתוכנית, לפיו הבניין יחוזק ויתווספו לו כ-2.5 קומות על הגג, וכן אלמנטים נוספים לדירות הקיימות של ממ"דים, מרפסות ומעליות, מה שכאמור מימן את עלות הפרויקט כולו.

עם זאת, לפני כעשור נהגה מסלול חדש, תמ”א 2\38, שבו לא חוזקו המבנים, אלא נהרסו לחלוטין, כמו בפרויקט פינוי בינוי, והוקמו מחדש. זאת לפי מפתח של זכויות הבנייה של התוכניות התקפות באותם האזורים, בתוספת לזכויות הקיימות של התמ"א. וכך למעשה נבנות יותר דירות מהמסלול הראשון.תחילה ההעדפה הייתה להריסה ובנייה, מבחינת הדיירים הם מקבלים בניין חדש וחזק יותר, ואילו היזמים מקבלי יותר דירות.

העיריות חוסמות את מודל ההריסה ובנייה

אז מה קרה? תחילה המדינה הודיעה כי אינה שותפה לפרשנות מפליגה שנתנו ועדות ערר שונות לזכויות הבנייה הנרחבות שמאפשר מסלול הריסה ובנייה, וכי לא לשם כך נוצרה התוכנית. בכך נעצר שטף בנייה שהוסיף המון דירות. במשך כשנה הוקפאה הגרסה הזו של תמ"א 38, עד שבנובמבר 2016 אושרה גרסה 3א' לתמ"א, שנועדה להסדיר את הזכויות המוקנות בשיטת ההריסה והבנייה.

אבל הנוסחה החדשה לא הצליחה, בשל התנגדות העיריות, וחלקן הוציאו הנחיות להגבלת התמ"א בגרסת ההריסה ובנייה מחדש, זאת משום שהיא מגדילה את היקף האוכלוסייה במיקומים שסובלים ממילא מתשתיות עירוניות מיושנות, ויוצרים עומס בחניות ובכבישים. וכן כי מיזמים אלו באים על חשבון השקעה במשרדים, המשלמים ארנונות גבוהות יותר לעירייה.

תיקון 3א

תיקון 3א' הבחין בין גובה הבניין לזכויות הבנייה שהיזם קיבל, ובפועל רוב הרשויות לא היו מוכנות לתת את מלוא הזכויות בפרוייקטים, מה שהפך אותם לפחות אטרקטיביים עבור היזמים. לכן העיריות או לא מאשרות פרויקטים או מעכבות אותם בדרישות שונות.

חיסרון נוסף למסלול תמ"א 2\38  הוא שבעוד פרויקטים של פינוי-בינוי מאושרים באמצעות תב"עות (תכניות בניין עיר), שנדונות בוועדות המחוזיות, תמ”א 38 מאושרת בהליכי רישוי והם חשופים לרגולציה מקומית. בתמ”א מסוג הריסה ובנייה מחדש אין זהות בין הערים השונות, ואין זהות בתוך הערים וגם לא בלוחות הזמנים.

תיקון 3 א' נועד לפתו ראת הבעיה.התיקון העניק יותר ודאות, אבל ביטל את המתווה הזה של התמ"א. וגם תוצאות הבחירות האחרונות בשלטון המקומי הביאו להחלפת ראשי ערים רבים, כשלהרבה מהם יש אג'נדה שלא רוצה לראות עודף בנייה במרכזי הערים המיושנים.

כמו כן הבעיה בפרויקטים אלו שאין בהם התחשבות בהשפעה על הסביבה, השכונה או הרובע, משום שזה חידוש רק של הבניין, להבדיל מהתחדשות עירונית. ואילו העירייה היא זו שצריכה לתת מענה, ולפתח את הסביבה בכל הקשור לתשתיות שנובעות מפרויקט כזה והמקורות הכספיים שלה לזה הם תקציבי פיתוח והיטלי השבחה. הבעיה היא שפרויקטים של תמ"א 38 נהנים מפטור מהיטלים - ולכן אין להן מקורות תקציביים, ואם אין מקורות תקציביים, העיריות מצמצמות את הזכויות לתמ"א 38 ובעיקר  תמ"א 38/2.

ומה טומן העתיד?

הצפי להמשך הגידול בהיקפים של תמ"א 1\38, לעומת מסלול ההריסה ובנייה מחדש, בא לידי ביטוי במספר היתרי הבנייה שנתנו בשנה שעברה הרשויות המקומיות המרכזיות, שבהן מתבצעים פרויקטים של חיזוק מבנים.

מנתוני הרשות להתחדשות עירונית עולה, כי מספר ההיתרים שניתנו לבניינים שביקשו לבצע תמ"א 1\38 עולה על מסלול 2\38. המשמעות הברורה היא שבתקופה הקרובה ייבנו יותר פרויקטים מסוג חיזוק מבנים. בערים ירושלים, הרצליה ופתח תקוה הנתונים מצביעים על יתרון ברור של תמ"א מסוג החיזוק. לעומת זאת דווקא ברמת גן ובגבעתיים, המספרים טרם מצביעים על המדיניות החדשה שמעדיפה את התמ"א המקורית.

תמא 38 - מי סופג פרויקט לא כלכלי?

מהם התיקונים לתמא 38 ומה עוד צריך לדעת

 

פנייה למומחה משכנתא – האתר מפנה לגוף מקצועי, איכותי, עם רקורד מוכח. השאירו פרטים ויחזרו אליכם בהקדם

קראתי את תקנון האתר ואני מקבל את תנאי השימוש


על המחבר

דרור ניר קסטל

דרור ניר קסטל

השאר תגובה

שינוי גודל גופנים
ניגודיות