היכנסו למדריך המלא למשכנתא

השאלה הגדולה והקריטית בשלב לקיחת משכנתא היא באיזה מסלול או מסלולים לבחור? אין תשובה ברורה, אין תשובה מוחלטת, אבל אחד מהעקרונות החשובים הוא – פיזור סיכונים. פעם (ממש מזמן) אנשים היו לוקחים הלוואת משכנתא במסלול אחד, היום (בשנים האחרונות) זה כבר אחרת לגמרי – לוקחים בכמה מסלולים – פשוט מפזרים את הסיכון על פני כמה מסלולים, וזו השיטה הנכונה ביותר לקחת משכנתא. זאת ועוד – מסלול פריים (ריבית משתנה) כבר לא "הזול" כמו פעם: בנק ישראל 3.25%, פריים 4.75%. מאז הסרת מגבלת השליש אפשר עד שני שליש במשתנה (כולל פריים), וחובה להשאיר לפחות שליש בקבועה. הרוב עדיין לוקחים פריים – ואז פונים למסלולים האחרים.

מסלולים הצמודים למדד הם אמנם בריביות נמוכות, אבל זאת טעות אופטית כי יש את ההצמדה שמתווספת לריבית הנקובה, כך שבפועל מדובר בריביות לא נמוכות, לפחות לא ביחס לריביות שבמסלול הלא צמוד. הנתון, למעשה, החשוב בהשוואה בין שני המסלולים – הצמוד ללא צמוד הוא הפער בריביות, הפער הזה מבטא את הציפיות לאינפלציה של הבנקים. אם אתם, הלקוחות סבורים שהמדד גבוה יותר מהפער בין הריביות שמתבטא במסלולים השונים (בין הצמוד ללא צמוד), אזי המשמעות שאתם סבורים שהריבית במסלול הלא צמוד אטרקטיבית יותר, והנה הדגמה – נניח שבמסלול הצמוד אתם יכולים לקבל משכנתא בריבית של 2% ואילו במסלול הלא צמוד אתם מקבלים משכנתא (שלמעט עניין ההצמדה, תנאייה האחרים זהים) בריבית של 4%, המשמעות היא שבבנקים צופים מדד של 2% (בקירוב). אם אתם מעריכים שהמדד יעלה ביותר מ-2%, נניח 4%, אזי הריבית האפקטיבית שאתם מעריכים על משכנתא צמודה היא 6% (בקירוב, זו לא ריבית פשוטה, עקרונית צריך להתייחס לזה כריבית דריבית), וזה כמובן הרבה יותר גבוה מה-4% הלא צמוד. מנגד, המצב מתהפך אם אתם סבורים שהערכת המדד של הבנקים היא ביתר, כלומר אתם סבורים שהאינפלציה תהיה נמוכה יותר ממה שמעריכים בבנק, במצב כזה האטרקטיביות של המשכנתא הצמודה עולה.

אבל זו כבר נבואה, ואיש לא יודע מה יהיה בעתיד, ולכן מומלץ, וזה אגב מה שכל הבנקים למשכנתאות (וחברות הביטוח שמספקות משכנתאות) ממליצים – לפזר את ההלוואה על פני מספר מסלולים. פיזור על פני מספר מסלולים – צמודים ולא צמודים מקטין את הסיכון, מקטין את החשיפה לריבית משתנה שעשויה לעלות, מקטין את החשיפה למדד באם המדד יעלה. כמו כן, רצוי לפזר גם בין מסלולים בריביות קבועות לעומת ריביות משתנות. ניתן לקחת משכנתא בריבית קבועה וידועה לאורך כל חיי המשכנתא, ובאופן הזה החשיפה למדד לא קיימת והחשיפה לשינויים בריבית (כתוצאה משינויים בריבית הבסיס על ידי בנק ישראל) לא קיימת. מסלול בריבית קבועה, לצד מסלול בריבית משתנה לצד מסלולים צמודים עדיין לא מבטיחים את המסלול הכלכלי ביותר. אתם לא יודעים ביום לקיחת המשכנתא, איזה מסלול הוא הטוב ביותר כלכלית, אבל אתם כן יודעים שאם תגוונו את המסלולים, אולי לא תבטיחו את המסלול הטוב ביותר, אבל תבטיחו לכם ראש שקט יחסית (לפחות בהיבט המשכנתא) – עשיתם מה שיכולתם כדי לפזר את הסיכון, הריבית שאתם משלמים היא לא הגבוה ביותר, ולא הנמוכה ביותר, אבל היא הפחות מסוכנת מכולן, והפחות תנודתית מכולן.

חשוב מאוד – על ההבדל בין ריבית משתנה לריבית קבועה – חייבים לקרוא לפני שלוקחים משכנתא – הריבית המשתנה שאתם מקבלים מהבנק לא נמוכה כפי שניתן לראות במבט ראשון…

עוד בנושא: הבנק מסרב לתת לכם משכנתא? ההון העצמי לא מספיק? -המדריך המלא למשכנתא חוץ בנקאית, משכנתא לרווקים – איך לוקחים משכנתא? האם יש הטבות? איך הבנקים מתייחסים לרווקים?.

בחודשים האחרונים כתבנו גם על יד2 מציגה דירות בחו"ל בפחות ממיליון שקל, קודם בקפריסין, פינוי-בינוי בסוקולוב הרצליה, היטל השבחה על ממ"ד בקומבינציה ועל מגדל נכנסת למשכנתאות.

איך בונים תמהיל משכנתא שעומד בשינויים

פיזור המשכנתא בין מסלולים נועד להקטין את התלות בגורם אחד, כמו ריבית או מדד. תמהיל טוב כולל בדרך כלל חלק בריבית קבועה, חלק בריבית משתנה וחלק בפריים, בהתאם לפרופיל של הלווה. כדאי לבדוק איך התמהיל מתנהג בתרחישים שונים.

תרחיש לדוגמה: עלייה בריבית, עלייה במדד, או שילוב של שניהם. תמהיל שמחזיק בכל התרחישים בלי שההחזר יעלה מעבר ליכולת, הוא תמהיל עמיד. כדאי גם לחשוב על הגמישות: חלקים שאפשר לפרוע בלי עמלה גבוהה מאפשרים להגיב לשינויים בעתיד.

דוגמה: נניח תמהיל של 900,000 שקל: שליש בקבועה לא צמודה, שליש בפריים ושליש במשתנה כל חמש שנים. אם הפריים עולה ב-1%, ההחזר על השליש הזה עולה בכ-150 שקל בחודש, והחלקים האחרים לא משתנים מיד. החישוב היפותטי ומעוגל.

האם יש תמהיל מומלץ אחד?

לא. התמהיל תלוי בהכנסה, ביציבות ובסובלנות לסיכון.

למה לא לקחת הכול בקבועה?

כי זה עלול להיות יקר יותר ופחות גמיש לפירעון מוקדם.

איך בודקים תרחישים?

במחשבון רגישות או בעזרת יועץ משכנתאות.

צעדים מעשיים – מדריך משכנתא: תפזרו בין המסלולים

1. לקבוע את רמת הסיכון שהמשפחה מוכנה לשאת.
2. לבנות כמה תמהילים חלופיים.
3. לבדוק כל תמהיל בתרחישים של עליית ריבית ומדד.
4. לבחור תמהיל שנשאר בתוך היכולת בכל התרחישים.

מומלץ לקרוא גם: משכנתא צמודה מול קבועה לא צמודה – מה זול יותר