בית המשפט המחוזי מרכז קבע שבעלי דירות שמכרו זכויות ליזם בעסקת קומבינציה בתמ"א 38/2 ישלמו היטל השבחה גם על שטחי הממ"ד. בבניין במתחם האלף בראשון לציון שמאי העירייה שם את ההיטל על כ-2.2 מיליון שקל.

בקומבינציה הבעלים מעבירים חלק מהזכויות ומקבלים דירות או שטחים בפרויקט. כאן היזם, צבי רפפורט בעלים ושות', קיבל היתר ל-70 דירות חדשות. בתמורה הוא מחזק את הבניין הקיים, מרחיב דירות קיימות ומוסיף ממ"דים. זה לא מסלול חיזוק רגיל שבו הבעלים בונה את החדר לעצמו.

השמאי כבר הוריד מהשומה את שטחי הממ"ד, כאילו הם פטורים כמו בממ"ד רגיל. בעלי הדירות ערערו, וועדת הערר נתנה פטור מלא גם על הזכויות שנמכרו ליזם. הוועדה המקומית, דרך עו"ד יעקב ברכה, ערערה למחוזי וביקשה להחזיר את הרכיב לשומה.

השופט מוטי פירר הפך את ההחלטה. זכויות בנייה לממ"ד הן זכויות מקרקעין, והשווי שלהן יכול לעלות אחרי תוכנית, כמו כל זכות אחרת. הפטור בחוק ניתן על בנייה בפועל מכוח היתר אישי, לא על מכירת הזכות. מי שמוכר ליזם לא נכנס לפטור, גם אם בסוף יישב ממ"ד בדירה.

היטל השבחה כברירת מחדל הוא 50% מעליית השווי. בתמ"א 38 לרוב יש פטור על הבסיס ו-25% על קומות מעבר לכ-2.5. כאן המחלוקת צרה: רק רכיב הממ"ד בעסקה. בעלי הדירות עוד יכולים לערער לעליון. על החישוב הכללי כתבנו כאן: היטל השבחה, כמה זה ומתי משלמים. מס שבח בנפרד אפשר לבדוק ב-מחשבון מס שבח.

השאלה שלי: האם 2.2 מיליון שקל על רכיב הממ"ד יישארו על הדיירים בקומבינציה, או שהעליון יחזיר את הפטור שנתנה ועדת הערר.