fbpx
יש לך שאלה?
מדריכי דירה ומשכנתא

היטל השבחה - כמה זה? ומתי משלמים?

קרדיט: shutterstock

מעודכן ל-03/2019

היטל השבחה הוא סוג של מס כתוצאה מהשבחת הנכס שלכם על רקע החלטות של וועדות הבנייה השונות - את ההיטל שמסתכם ב-50% מערך ההשבחה, אתם לא משלמים בעת החלטת הוועדה, אלא רק שתממשו את ההשבחה הזו - מכירת הנכס או ניצול הזכויות בהשבחה (בנייה נוספת). 

היטל השבחה - 50% מעליית הערך

היטל השבחה הוא מס שמוטל על מי שמשביח את הנכס. במקרים רבים היטל ההשבחה מוטל בעת מכירת הנכס, אז מוכר הדירה בעצם מכר במקביל לנכס/ דירה גם את יכולת ההשבחה ורשויות המס דורשות ממנו לקבל את המגיע להם.

היטל השבחה נובע מכך שבזמן שמוכר הדירה היה בעל הנכס הוא קיבל זכויות השבחה ונקבע כי בעת שיממש אותן או בעת שימכור את הנכס (שזה סוג של מימוש הזכויות האלו) הוא ישלם את ההיטל בפועל.

ככה מוגדר היטל השבחה בחוק – "היטל השבחה הוא תשלום חובה בעקבות אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג המעלים את שווי המקרקעין. את היטל ההשבחה מטילה הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה על הבעלים או על החוכר של המקרקעין. שיעור ההיטל הוא מחצית ההשבחה".

על פי החוק לאחר אישור התכנית (תוכנית ההשבחה), עורכת הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה לוח שומה, הכולל את פרטי המקרקעין שהושבחו בעקבות אישור התכנית, ואת שיעור ההשבחה. בהתאם ללוח השומה הוועדה מעדכנת את כל אחד מבעלי נכס שהושבח בשיעור ההשבחה שבגינו הוא חייב בהיטל, ובמקביל היא מעדכנת אותו בזכותו לערער על החיוב – מסתבר שערעורים על היטלי השבחה הן תעשייה גדולה, ובמקרים רבים המערער מקבל שומה מופחתת.

לוח השומה שזה בעצם השומה של כל בעלי הנכס במתחם (לרבות ההשבחה ושיעור ההשבחה)  מוצג במשרדי הוועדה המקומית ובמשרדי הוועדה המחוזית, תוך חצי שנה לכל המאוחר מיום אישור התכנית. את הערעורים על שומות אפשר להגיש לוועדת ערר לפיצויים ולהיטל השבחה בתוך שנה ממועד הצגת לוח השומה.

אבל למה בכלל לערוך שומה ולקבוע את היטל ההשבחה אם ממילא נדחה התשלום עד למימוש הנכס? הרי בעת המימוש ניתן יותר בבירור להעריך  את ההשבחה? מסיבה זו, לוועדה המקומית יש אפשרות לדחות את הערכת שיעור ההשבחה עד למימוש הזכויות בנכס באמצעות מכירתו, התחלת השימוש על פי התכנית או קבלת היתר בנייה. הוועדה צריכה כמובן לעדכן את בעלי הנכס  אם החליטה לדחות את עריכת השומה עד למימוש. בעלי הנכס יכולים לערער ולדרוש לשלם  את ההיטל.

למידע נוסף על ערעורים בפרט והיטל השבחה בכלל - אתר מנהל התכנון הממשלתי

למידע משפטי בנושא היטלי השבחה -  מרכז המידע על היטלי השבחה

 

הנכס הושבח – צריך לשלם היטל השבחה

השבחה עשויה להיות במקרים רבים דרמטית. אבל על פי החוק (ראו כתבה בתחתחית העמוד) ההשבחה היא רק על דירות בשטח של 140 מ"ר ומעלה. יתרה מכך, אם יש למוכר כמה דירות שביחד עולות על השטח - 140 מ"ר זה לא רלבנטי. הדבר היחיד הרלבנטי הוא השטח של הדירה שיש לה זכויות השבחה -  כך קבע בית המשפט העליון לגבי מוכר שהיתה לו דירה של 50 מ"ר בה היתה השבחה, אך היתה לו דירה שנייה ששטחה קרוב ל-120 מ"ר. העירייה (חולון) דרשה ממנו היטל השבחה, אך בית המשפט קבע שלא כך!

תחשבו על המקרה הבא -  אתם בעלי קרקע שניתן לבנות עליה בית בשטח של 200 מטר רבוע , והמדינה החליטה שניתן יהיה (על כל המגרשים באזור) לקבל זכויות בניה ל-400 מטר רבוע. הרווחתם בגדול ואם תפעלו לממש את הזכות הזו – דרך מכירת המגרש, דרך בנייה על המגרש, תצטרכו לשלם את היטל ההשבחה – חצי מההשבחה.

במקרים רבים החלטות של הוועדות המקומיות משביחות את הדירות בקומות העליונות, כאשר נקבעות החלטות המאפשרות בנייה על הגג או הרחבת השטח הבנוי על הגג - .בעלי הדירות כמובן מרוויים וכאשר הם ישביחו את הנכס או ימכרו אותו, הם יצטרכו לשלם את היטל ההשבחה.

איך נקבעת ההשבחה?

מי קובע מה גובה ההשבחה? בעיקרון העירייה, אבל לבעל הנכס כאמור יש זכות לערער. העירייה מזמינה שמאי שבודק ומעריך את עליית הערך – לרוב המתודולוגיה פשוטה – השמאי בוחן את תוספת השטח ומכפיל זאת בשווי של מ"ר באזור – לדוגמה , נניח שיש תוספת בנייה של 50 מ"ר ונניח ש-1 מ"ר שווה באזור 15 אלף שקל – כלומר יש השבחה של 750 אלף שקל, אבל – יש הוצאות כמובן וצריך לקחת אותם בחשבון (עלות בנייה, חומרים וכו'), ואז כשמחשבים את הנטו מגיעים להשבחה עצמה. נניח שההוצאות הצפויות הן 250 אלף שקל - משמע הרווח/ ההשבחה - 500 אלף שקל (750 אלף שקל של הכנסה פחות 250 אלף שקל הוצאות), ומכאן שההיטל יהיה 250 אלף שקל (מחצית מההשבחה).

פטור מהיטל השבחה בפיצול דירה

חוק התכנון והבניה מעניק כאמור פטור מההיטל למי שמרחיב את ביתו לשטח שאינו עולה על 140 מ"ר. אבל, במאי 2017  נקבע על ידי בית המשפט שהפטור יחול גם על 4 משפחות שרכשו יחד 2 דירות גדולות ופיצלו אותן. בית המשפט המחוזי בירושלים דחה את הערעור שהגישה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בירושלים, נגד פטור מהיטל השבחה לארבע משפחות שפיצלו שתי דירות גדולות. השופט ארנון דראל קבע - "יש לאפשר לאדם לשפר את תנאי המגורים שלו מבלי לשאת בנטל הכלכלי של ההיטל". כלומר, אין כאן ספק שהיתה השבחה, אבל היא נובעת מפיצול הדירה, היא נובעת מכך שהשטח  הכולל של הדירה לאחר הבנייה קטן מ-140 מ"ר וכל עוד היא לא נמכרת בטווח של 4 שנים קיים פטור.  לטענת המשפחות שבסופו של דבר התקבלה - , מאחר ששטח כל אחת מהדירות לאחר הפיצול נמוך מ-140 מ"ר יש להעניק להן את הפטור. הוועדה המקומית, בצדק מבחינתה, סירבה כי היא ראתה את ההשבחה מהפיצול, אלא שבית המשפט קיבל את עמדת וועדת הערר שקבעה שעל רקע התכלית הסוציאלית של הפטור, יש לתת למונח בנייה שבחוק פרשנות מרחיבה ולכלול גם מצבים של פיצול דירה קיימת במטרה לאפשר מגורים לשתי משפחות, ולא רק במקרים של בנייה חדשה על אותו שטח. זה עניין חשוב, ויש לו משמעות בנוגע לפיצול דירות - מסתבר שלמרות שפיצול הוא לרוב השבחה של הנכס/ הדירה, יש אפשרות (כמו במקרה זה) שלא יוטל מס השבחה.

כך או אחרת באוגוסט 2017 נקבע כי יפוצלו דירות רק אם מדובר בבנייה צמודה לקרקע ורק באזורים מסוימים. יהיה אפשר בדירות האלו לפצל דירה נוספת ולהשכירה , אך לא למכרה - ראו כאן מדריך על פיצול דירות. בכל מקרה, היטל ההשבחה יהיה שליש  מההיטל הרגיל ושליש נוסף באם יימכרו את הבית/ נכס.

אישור הפיצול וההיטל המופחת יביאו להסתערות של בעלי בתים - אחרי הכל, להקים דירה בגודל של 45 מטר עד 120 מטר זה בין 40 אלף שקל ל-100 אלף שקל , ובפועל הם משביחים את ערך הנכס שלהם בסכום משמעותי הרבה יותר - סדר גודל של 300 עד 500 אלף שקל (ויותר). זו הסיבה שצפוייה הצפה של בעלי בתים, וצריך לזכור שיש הגבלה - הוועדות תכנון יכולות לאשר לפחות 20% מהבתים, ונראה שבשלב ראשון זה בערך יהיה שיחעור המאושרים - כלומר, כל הקודם זוכה.

בית המשפט: לא משלמים פעמיים (על שתי השבחות)

בית המשפט העליון קיבל במארס 2018  פסק דין חשוב ביותר בנוגע להיטל השבחה. בית המשפט הורה לעיריית הרצליה לבטל היטל השבחה בסך 3 מיליון שקל שהטילה על חברת אקרו נדל"ן וסיים בעצם  סוגייה משפטית ממושכת תוך כדי ביטול של פסיקה קודמת של העליון (משנת 2014). הסיפור מתחיל ב-2009. אז אישרה עיריית הרצליה ליזמית אקרו נדל"ן לאחד שתי חלקות סמוכות שבבעלותה, מהלך שהוביל לכך שאחוזי הבנייה של החברה בשטחים שבבעלותה גדלו מ־160% ל־180%. בעקבות זאת טענה העירייה כי האישור שניתן לאיחוד החלקות השביח את הנכס, ולפיכך מצדיק גביית היטל. אקרו טענה כי התוכנית שאיפשרה את קבלת זכויות הבנייה הנוספות אושרה כבר ב־2003, וכי היטל ההשבחה בגינה שולם כבר בעת רכישת הקרקע ב־2007.

החיוב של העירייה הסתמך על פסק דין תקדמי של העליון מ־2014 - "פסיקת אליק רון" על קרקע בגבעתיים, לפיו ניתן לגבות היטל השבחה  בשתי פעימות: פעם בעת מכירת הקרקע המושבחת, ופעם בעת הוצאת היתר בנייה מהוועדה המקומית, עם מימוש תוספת הזכויות שיצרה ההחלטה. אלא שבית המשפט העליון קבע כי אפשר לגבות היטל השבחה בגין עליית שווי של מקרקעין אלא  פעם אחת, ואין לגבות תוספת להיטל השבחה בעקבות החלטה של ועדה מקומית -  "לא ניתן לייחס לתוכנית השבחה מאוחרת, שנתגבשה בעקבות הליך תכנוני נוסף", נכתב בפסק הדין, "ניתן לחייב בהיטל השבחה רק בגין השבחה שנבעה במישרין מהתוכנית עצמה". מדובר בפסיקה מאוד חשובה שעשויה להשפיע על עסקאות עתידיות וגם על עסקאות שכבר היו וששולמו בהם היטלי השבחה פעמיים.

עדכונים נוספים:

ספטמבר 2018 - במסגרת תוכנית תא 5000 הושבחו נכסים רבים ועלתה השאלה - מי חייב בהיטל השבחה. האם כמו ברוב המקרים - בעל הנכס, המוכר את הדירה. ואם כן, אז איך נקבע היטל ההשבחה? או הקונה כי לא מדובר עדיין בתוכנית השבחה מפורטת אלא כללית. מאחר ולא ניתן לקבוע בוודאות מה תהיה ההשבחה ובעצם התוכנית מוגדרת כלא מחייבת, אושר בכנסת תיקון 126 לחוק התכנון והבניה. התיקון מחריג את תוכניות הבניה הכוללניות מתוך ההגדרה של תכנית המחייבת תשלום היטל השבחה מצד בעל הנכס. התיקון קובע כי ניתן לקבוע את גובה היטל ההשבחה רק לאחר אישורה של תוכנית מפורטת וכי תשלום היטל ההשבחה יחול על רוכש הנכס, גם במקרה שרכש את הנכס לאחר שכבר אושרה תוכנית כוללנית.

על פי התיקון, תיווסף לשומת ההשבחה גם ההשבחה בשל התכנית הכוללנית, לאחר אישור תכנית מתאר מקומית או מפורטת. התיקון מכיל גם הוראות מעבר לפיהן יחול התיקון המחריג את התוכניות הכוללניות אם לא נמכרו הזכויות במקרקעין עד ליום 18.7.18.  במקרה בו נמכרו הזכויות במקרקעין עד ליום 18.7.18, לא יחול התיקון, אך במקרה כזה יוכל בעל הנכס לבקש, כי השומה בגין התכנית הכוללנית תיערך רק לאחר אישורה של תכנית מפורטת או תכנית מתאר מקומית אם בעל המקרקעין טרם שילם היטל ההשבחה לפי שומה סופית.

 

אוגוסט 2017 - תוכנית המתאר תא/5000 מגדילה את זכויות הבנייה הפוטנציאליות במקרקעין ברחבי תל אביב, שזה נהדר – בזכות התוכנית יוכלו לבנות ברחבי העיר עוד רבבות דירות. אבל התוכנית גם יצרה בעיה. עשרות רבות ואפילו יותר, בעלי דירות ומגרשים שמכרו לאחרונה את נכסיהם, קיבלו  מעיריית תל אביב חיובים בתשלום של רבבות שקלים ויותר. הסיבה – ערך הנכס הושבח, ויש לשלם בעת המימוש היטל השבחה.

בעת מכירת הנכס, על המוכר לשלם היטל מלא על 50% מההשבחה - כלומר מס של 50% על ההשבחה, אם כי, יש יוצאים מהכלל. הבעיה במקרה הזה היא שלא מדובר על תוכנית מתאר קונקרטית אלא בסוג של תוכנית תיאורטית שייקח זמן עד שתיושם בפועל. אז על זה לשלם מס? מצד אחד צודקים המוכרים שאומרים שלא מדובר בתוכנית קונקרטית שבפועל השביחה את הנכס, אך מצד שני – בעסקת המכירה, מן הסתם, התבטאו זכויות נוספות כערך נוסף למחיר הדירה – בכל זאת, אדם שמוכר נכס, ככל הנראה יודע מה זכויות הבנייה בנכס בפרט ובאזור בכלל.

יולי 2017 - פטור חלקי מהיטל השבחה בפיצול צמודי קרקע. על פי הצעה בכנסת פיצול  של מבנה צמוד קרקע, יזכה להקלות גדולות - לא ייגבה היטל השבחה מלא בעקבות פיצול הנכס, וגם ההיטל שייגבה, יפוצל לשתיים. על פי ההצעה המתגבשת - אדם שיבחר לפצל נכס שבבעלותו (לאחר אישור החוק) יחויב בשליש מהיטל ההשבחה על היחידה הנוספת כתוצאה מהפיצול, ושליש נוסף ייגבה רק בעת המכירה. כך שהיטל ההשבחה  יעמוד על מקסימום של שני שליש מהמצב הקיים.


איזה עוד מיסים יש בעת מכירת נכס? מס שבח כמובן. מס שבח הוא על הרווח/ שבח בעת מכירת דירה והוא מבטא באופן גס את המס על ההפרש בין מחיר המכירה למחיר הקנייה. הנה מדריך מס שבח.

מחשבון משכנתא

מחשבון מס רכישה

למדריכים נוספים:

איך מוכרים את הדירה? (במחיר הכי טוב)

איך יודעים אם מחירי הדירות גבוהים?

היטל השבחה - רק מעל 140 מ"ר

אפשר לשלם פחות היטל השבחה – אל תשלמו את ההיטל לפני שתבדקו עם שמאי מקרקעין – מלאו פרטים, ושמאי מומלץ, יבדוק אם תוכלו לשלם פחות

קראתי את תקנון האתר ואני מקבל את תנאי השימוש


על המחבר

מערכת הון

מערכת הון

השאר תגובה

תגובה 1

שינוי גודל גופנים
ניגודיות