לחץ כאן לריבית המשכנתא המעודכנת!

בעקבות החלטת הפיקוח על הבנקים בבנק ישראל להעלות את דרישות ההון העצמי של הבנקים החל ממשכנתאות בהיקף של 45% מערך הדירה, הבנקים מתחילים לייקר את המשכנתאות.  זה אמנם לא גורף בכל המערכת הבנקאית, זה גם תלוי בהיקף ההלוואה, תלוי בבנק עצמו (והמגבלות הספציפיות שחלות עליו בהינתן היקף המשכנתאות וערך הנכסים הממומנים), זה גם תלוי  כמובן בתחרות בין הבנקים. אלא שבינתיים בבנק מזרחי טפחות, הבנק המוביל בשוק המשכנתאות עם נתח שוק של 40% החליטו על העלאת ריבית המשכנתא בעקבות המהלך של המפקח על הבנקים, דודו זקן. במזרחי טפחות שמנוהל על ידי אלי יונס, העלו את הריבית בין 0.1% עד ל-0.25%, ונראה שבעקבות העלאה זו, גם בנקים אחרים יאמצו העלאה של ריבית המשכנתא.  

העלאת הריבית תהיה משמעותית בעיקר בהלוואות עם שיעור מימון גבוה ביחס לדירה כאשר ככל שהיקף המימון מערך הנכס יהיה גבוה יתר כך הלווים ירגישו זאת יותר דרך ההחזרים החודשיים (ההחזר יגדל בסכום משמעותי יותר). דודי מייזליק, ממרכנתיל דיסקונט העריך שבמשכנתא ממוצעת של 600 אלף שקל ל-20 שנה, ההחזר יושפע לרוב בסכומים לא משמעותיים, אבל במימון גבוה מאוד מערך הנכס, ההשפעה יכולה להגיע עד ל-150 שקל בחודש (ההחזר החודשי יעלה בסכום זה).

"נכון להיום, אנשים בגילים צעירים עם ילדים קטנים נמצאים בבעיות נזילות. בן אדם שנמצא במצב של קשיי נזילות לא ממש רוצה לחסוך באותו הרגע", אמר פרופסור יוג"ן קנדל במסגרת וועדת טרכטנברג שהוקמה לאור המחאה החברתית. קנדל הציע להנזיל את קרנות ההשתלמות – "ישנה הצעה שנמצאת על שולחן הוועדה לאפשר לאנשים ללוות כנגד קרן ההשתלמות שלהם.
"אבל ללוות את זה כתוספת בשכר החודשי. כמו שמעביד היום מחשב 7.5% מהשכר כתשלום עבור העובד בגין קרן ההשתלמות שלו, ומוסיף את ה-2.5% של העובד עצמו, ואז הוא מקבל הנחה במס ומעביר את זה לקרן השתלמות, אזי במקום להעביר את זה לקרן ההשתלמות אם יש לאותו בן אדם ילדים בגילאים 0 עד 2 שנים יעבירו את הכסף לבן אדם דרך שכר.
"זו אותה הטבת מס, מבחינת המדינה אין פה שום מתן הטבה נוספת. בגלל שאתה לא נותן את ההנחות במס על הריבית או על רווחי ההון בתוך קרן ההשתלמות, אז המדינה פה חוסכת כסף".
ההצעה הזו של קנדל נשמעה בעבר על ידי כלכלנים אחרים. אבל ירדה מהפרק בגלל שאנשי המיסים (ברשויות המס) חששו שהתהליך הזה ינוצל לתכנוני מיסים והרחבת הפטורים על ההכנסות השוטפות. 

בנק ישראל דורש מהבנקים לרתק יותר הון  בגין משכנתאות בשיעור העולה על 45%.  בשוק חוששים שזה יתגלגל על הלקוחות דרך ריבית גבוה יותר. אבל, הנה דעה אחרת – דודי מייזליק, ראש אגף המשכנתאות בבנק מרכנתיל, מסביר ל-BizportalTV כי ההגבלות האחרונות של בנק ישראל בקשר למשכנתא, לא ישפיעו במידה משמעותית על החזרי המשכנתא."למרות שמשכנתאות זה מוצר בטוח יחסית עדיין יש רמות שונות של סיכון בתוך הלוואות המשכנתא שבאות לידי ביטוי במדרגות של מימון על הנכס", אומר מייזליק בראיון, " ככל שההלוואה גדולה ביחס לנכס הסיכון גדל והקצאת ההון של הבנק מול המפקידים בבנק צריכה להיות גדולה יותר. כשההלוואה במימון של עד 45% לא יחול שינוי בהחזר; אם המשכנתא עד60%  ההשפעה מינורית – בין 10 ל-30 שקלים במשכנתא ממוצעת של 600 אלף שקל ל-20 שנה. הגדלה משמעותית יחסית בהחזר תהיה בהלוואות בשיעור מימון גבוה יותר כאן זה משליך  על הבנק שצריך להקצת/ לרתק  הון גבוה יותר וכאן תהיה השפעה על שיער הריבית של הלקוחות. קשה להעריך בכמה, אבל אם הריבית תעלה ב-0.5% אז זה יכול לתוספת של 150 שקל במשכנתא ממוצעת של 600 אלף שקל ל-20 שנה. צריך לזכור מניסיון העבר שלא כל ההשפעה מתגלגלת ללקוח. זה שוק תחרותי, הלקוחות עוברים מבנק לבנק".

היכנסו כאן לראיון המלא בביזפורטל

 היכנסו כאן למגבלות החדשות של בנק ישראל על לוקחי המשכנתא

בנק הפועלים מציע ללקוחותיו פיקדונות/ חסכונות  שקליים לשנתיים ולארבע שנים – "חיסכון זמין קצר" ו"חיסכון זמין".  תוכנית חיסכון שקלית היא תוכנית לא  צמודה למדד למשך שנתיים, עם ריבית עולה ותחנות יציאה מתום שנה (4 רבעונים) וכל רבעון (3 חודשים) לאחר מכן. שיעור הריבית במונחים שנתיים לתקופה של השנה הראשונה 1.05% (ריבית מתואמת שנתית), כאשר מתום השנה הראשונה ובכל רבעון בהמשך, הריבית תעלה בשיעור קבוע של 0.2% במונחים שנתיים.

שיעור הריבית השנתית המתואמת בתום מלוא תקופת החיסכון 1.3062%.הריבית מחושבת במונחי ריבית דריבית רבעונית. המינימום להפקדה – 10 אלף שקל ותחנות יציאה – מתום שנה וכל רבעון בהמשך.

התוכנית השנייה – "חיסכון זמין", היא תוכנית חיסכון שקלית (לא צמודה) ל-4 שנים, עם ריבית עולה ותחנות יציאה מתום שנתיים (4 חציונים) וכל חציון (6 חודשים) לאחר מכן.

שיעור הריבית במונחים שנתיים לתקופה של השנתיים הראשונות 1.35% (ריבית מתואמת שנתית ) כאשר מתום השנתיים הראשונות ובכל מחצית בהמשך, הריבית תעלה בשיעור קבוע של 0.5% במונחים שנתיים.

שיעור הריבית השנתית המתואמת בתום מלוא תקופת החיסכון 1.9834%.הריבית מחושבת במונחי ריבית דריבית חצי שנתית. גם כאן, המינימום להפקדה בתוכנית הוא 10 אלף שקל.תחנות יציאה -מתום שנתיים וכל חצי שנה בהמשך.

החסכונות האלו מניבים תשואה נמוכה ממה היה ניתן לקבל אם חוסכים בהם עד סוף התקופה, אבל צריך לזכור שיש כאן אפשרות יציאה בשלבים מוקדמים יותר ועל האפשרות/ אופציה הזו החוסכים/ מפקידים משלמים בריבית מעט נמוכה יותר. 

היכנסו למדריך – איך בוחרים פיקדון!

בשוק המשכנתאות מעריכים כי היקף המשכנתאות בחודש פברואר 2013 מסתכם ל-4.2-4.4 מיליארד שקל, בעד שרק לפני ימים ספורים העריכו כי היקף המשכנתאות יהיה כ-4 מיליארד שקל. ההיקף הגדול נובע מכך שלווים רבים החליטו לאור המגבלות שהטיל בנק ישראל על הבנקים שבסופו של דבר יתגלגלו על לוקחי המשכנתאות דרך ריבית גבוה יותר, להקדים ולהאיץ את לקיחת המשכנתא. בחודש ינואר היקף המשכנתאות הסתכם בכ-4 מיליארד שקל; הממוצע החודשי בשנת 2012 היה כ-3.9 מיליארד שקל  (2012). בפברואר הקודם (פברואר 2012) היקף המשכנתאות הסתכם בכ-3 מיליארד שקל.

בימים האחרונים כאמור  הנחית בנק ישראל מגבלות חדשות על לקיחת משכנתאות. הפיקוח על הבנקים שבבנק ישראל דורש להגדיל את ההפרשה בגין חובות המשכנתא במקרים מסוימים. המצב החש יגרום לבנקים להפריש בדוחות כספיים שלהם, אך לא צריך לדאוג להם – הם יתמחרו את הסיכון הזה דרך ריבית גבוה יותר ללקוחות. כן,  זה אחד מהתרחישים הסבירים שיקרו, שבמקביל מי שיפגע מהמהלך של בנק ישראל, וזו לא פעם ראשונה, יהיו רוכשי הדירות שיאלצו לשלם ריבית גבוה יותר. על פי ההערכות הריבית הממוצעת תעלה בין 0.1% ל-0.3% כשההחזרים על משכנתא ממוצעת בהיקף של כ-600 אלף שקל יגדלו בסדר גודל של 100 שקלים בחודש.

תעודות הסל נולדו על רקע ההנחה שלא ניתן להכות את המדדים. הרציונל הוא פשוט, במקום לנהל את הכסף באופן אקטיבי – ישירות או דרך ניהול כספים אקטיבי, בעיקר בעזרת קרנות נאמנות אקטיביות, תבחרו תעודת סל מתאימה ותקלו את המדד. ולמה זה טוב? כי בסופו של דבר כולם מתכנסים לבנצ'מרק, למדד. אולי יש איזה מנהל קרן שנותן יותר במך תקופה מסוימת, אבל מחקרים תומכים בכך שאין תשואה עודפת על פני זמן, אין ארוחות חינם, ולכן – כל שעוקב אחרי מדד הייחוס הוא הדרך הנוחה ביותר להשקיע. זה יכול להיות קרן מחקה וזו יכולה להיות תעודת סל. זה לא חד וחלק, מהצד השני, התומכים בניהול אקטיבי מנפנפים במחקרים שמראים שיש כאלו שמכים את השוק לאורך זמן, אבל בעולם ענף תעודות הסל מנח, וגם אצלנו, הוא צומח בקצבים מהירי העולים על קצב הגידול בתעשיית קרנות הנאמנות.

נכון לינואר 2013 (בוף החודש) תעשיית קרנות הנאמנות הוותיקה והגדולה מנהלת מעל 174 מיליארד שקל ותעיית תעודות הסל שצומחת בקצבים גבוהים יותר מנהלת 74.3 מילירד שקל.

בראש תעשיית תעודות הסל עומדת קסם עם היקף כספים מנוהל של 24.2 מיליארד שקל, אחריה תכלית עם 2.2 מיליארד שקל, והשלישית היא פסגות.

פסגות רכשה את חברת תעודות הסל של מיטב תמורת 153 מיליון שקל, ובכך היא הפכה לחברה השלישית בגודלה בתעשיית תעודות הסל עם היקף נכסים מנוהל של 21.3 מיליארד שקל. המכירה של מיטב, נזכיר, היא בעקבות המיזוג בין מיטב ודש והחלטת הממונה על ההגבלים העסקיים, פרופ' דיויד גילה  לאשר את המיזוג כפוף לכך שאחד הגופים ימכור את חברת תעודות הסל. לדש יש את תכלית, למיטב את מיטב תעודות סל שנרכשה למעשה מכלל (אז היא נקראה מבט תעודת סל).  

אחרי הרכישה, יהיה די צפוף בצמרת תעודות הסל, כששלוש החברות יחזיקו ביחד 91% מהתעשייה – קסם 32.5% מהיקף הנכסים המנוהלים בתעודות הסל; תכלית עם 29.9% מהיקף הנכסים המנוהלים ופסגות שלפני הרכישה היתה לה פעילות בהיקף של 10.5 מיליארד שקל רוכשת את מיטב תעודות סל שמנהלת כ-10.8 מיליארד שקל ומגיעה להיקף נכסים מנוהל של 21.3 מיליארד שקל – 28.7% מהיקף השוק.

השאלה, אם צפוף בצמרת זה טוב או רע לציבור, ולא בטוח שיש תשובה ברורה. מצד אחד, השלוש האלו יכולות להמשיך ולהתחרות בצורה אגרסיבית ביניהן וזה יהי לטובת הציבור. מצד שני, המצב הזה יכול לשרת את החברות – הן כבר הגיעו ליעד, הן שולטות יחדיו בשוק צומח, למה להתחרות באגרסיביות? הגיע הזמן ליהנות מרווחים מוגברים.  ימים יגידו איך יראה השוק הזה, נקווה שלא כמו בשוק התקשורת שבו שלוש חברות גדולות חילקו ביניהן את השלש כמעט שווה בשווה במשך שנים, עד שהגיעה התחרות (דרך הרגולציה) ופתאום הצרכן מקבל את אותו השירות בחצי מחיר (ואפילו פחות מכך).

בנוסף לשלוש השחקניות האלו, גם להראל תעודות סל יש פעילות בהיקף של 6.6 מיליארד שקל  – 8.9% מהיקף השוק. מנורה מבטחים ניסתה לרכוש את מיטב תעודות סל, אבל נסוגה מהמשא ומתן.

הרכישה של פסגות נעשית במחיר שנראה נמוך – 0.7% על היקף הנכסים (אחרי שמפחיתים את ההשקעה בגין ההון העצמי) זאת כנראה בגלל מרכיב גבוה של תעודות פיקדון שמניבות דמי ניהול נמוכים וכן הן תנודתיות מאוד בהיקף הנכסים, כאשר השוק מתאושש, הציבור מעדיף למכור תעודות פיקדון (ונכסים סולידיים אחרים) ולהגביר את ההשקעות הפחות סולידיות, היותר מסוכנות (שעשויות  להניב תשואה גבוהה יותר)

הרווחים של חברות תעודות הסל מגיעים ממספר מקורות. המקור הראשון אך כנראה לא העיקרי הוא דמי הניהול. להבדיל מניהול של קרנות נאמנות אקטיביות, כאן הניהול הוא פסיבי, אוטומטי, ובהתאמה הדמי ניהול נמוכים. מקור נוסף לרווחים הוא עשיית השוק בתעודה – המנפיק הוא גם עושה השוק ולכן הוא מזרים תמיד ביקושים והיצעים, אבל במחיר שונה במעט מהשווי ההוגן של התעודה. הוא אחראי על הסחירות בנייר, אך בתמורה הוא נהנה מיכולת למכור מעט מעל המחיר ההוגן, או לקנות במעט מתחת למחיר ההוגן – ההפרשים האלו מסתכמים לרווחים גבוהים.

חוץ מזה, עוסקים תעודות הסל גם בהשאלה של ניירות ערך. בתיקים שלהם יש ניירות ערך שמרכיבים את המדד והן הרי מחויבים לספק את תשואת המדד באופן מוחלט, כך שאין להם צורך לסחור בניירות אלו. זו השקעה מבחינתם לטווח ארוך (אלא אם הנייר יצא מהמדדים, או שהמשקל שלו במדד השתנה) ולכן התעודות משאילות ניירות לגופים שונים, על ההשאלה הזו הן גובות ריבית/ תשואה.

בנק ישראל מטיל (שוב) מגבלות על המשכנתאות.  הכותרת שלו היא משהו בסגנון – "אנחנו רוצים להבטיח את יציבות הבנקים לטובת כלל הציבור", אבל בפועל מדובר בכוונה להפחית את המשכנתאות ולהוריד את מחירי הדירות, אלא שזה על הגב שלנו – המפקח על הבנקים בבנק ישראל, מר דודו זקן, יודע שההנחיות החדשות שגורמות לבנקים להפריש עוד יותר על המשכנתאות שלהן, יביאו לכך שהבנקים יתמחרו את ההפרשה ואת הסיכון על הלקוחות, על מקבלי המשכנתאות – הריבית שהלקוחות ישלמו תהיה גבוה יותר, הבנקים ירוויחו יותר! כן, זו אולי המטרה של הפיקוח על הבנקים, שהם יהיו יציבים, שהם יהיו רווחים, שהמערכת לא תקרוס, אלא שבינתיים, הציבור, ורוכשי הדירות הפוטנציאלים קורסים!

לפניכם ריכוז כל השאלות והתשובות בנוגע למגבלות החדשות – מה המטרה של בנק ישראל?   מדוע דווקא עכשיו, מה זה יעשה להיקף המשכנתאות, כמה ריבית נשלם בעקבות המהלך הזה ועוד ועוד…

–          מהי מטרת הצעד בו נוקט בנק ישראל? 

הגידול המואץ בהלוואות לדיור בשנים האחרונות לווה בעלייה בסיכון הגלום בתיק ההלוואות לדיור בתאגידים הבנקאיים. המטרה של  ההנחיות  היא לוודא שהמערכת הבנקאית מקצה כריות הון והפרשה מספקות ומתאימות כנגד הסיכונים הגלומים בתיק ההלוואות לדיור. יש להדגיש כי הגדלת  כריות ההון במסגרת צעד זה הינה מתונה ומאוזנת ומאפשרת לתאגידים הבנקאיים להקטין במקביל  את ההון המוקצה בגין אותן הלוואות לדיור שבעבר נדרשה בגינן הקצאת הון גבוהה במיוחד, וכן  להקטין את ההון המוקצה בגין ערבויות חוק מכר, אם נמסרה הדירה למשתכן .

–          מדוע נדרש דווקא עתה צעד זה? האם קיים חשש ליציבות המשק הישראלי בעקבות ההתפתחויות  השליליות בשוק הדיור? 

צעד זה נדרש על רקע הגידול בשנים האחרונות בהיקף תיקי ההלוואות לדיור, ללא גידול מתאים בכריות ההון וההפרשה , במקביל לעלייה המשמעותית במחירי הדירות. התפתחויות אלה הביאו לגידול בסיכונים הגלומים בתיקי ההלוואות בתאגידים הבנקאיים. צעד זה מהווה  המשך לצעדים  קודמים שננקטו על ידי  הפיקוח על הבנקים בנושא הלימות ההון וההפרשה להפסדי אשראי, ובדומה להם פועל בכיוון של הקצאת הון הולם והפרשה מתאימה כנגד  הסיכונים, חיזוק עמידות המערכת הפיננסית לזעזועים ומיתון השפעה של התממשות סיכון פיננסי פוטנציאלי על הכלכלה הריאלית.

–          האם צעדים מסוג זה ננקטו גם במדינות אחרות בעולם, או שהם ייחודיים לישראל? 

צעדים מסוג זה אינם ייחודיים לישראל. למשל, מדינות רבות קבעו בשנים האחרונות משקלות סיכון  גבוהים יותר להלוואות לדיור לצרכי מדידת דרישות ההון, ביניהן אוסטרליה, אירלנד, נורבגיה, ספרד ועוד. במדינות נוספות כגון ארה"ב ואנגליה הועלו לאחרונה הצעות דומות. כך למשל: באוסטרליה קבעו משקלות סיכון למשכנתאות הנעות בין 50%  ל-100%, ובהתאם לשיעור המימון (LTV) בספרד קבעו משקלות סיכון למשכנתאות הנעות בין 35% ל-150%  ובהתאם לשיעור המימון. 

–          צעדים קודמים בהם נקט בנק ישראל בנושא המשכנתאות בוצעו בין היתר על רקע הרצון לצנן את  עליית המחירים בדרך של מיתון הביקוש להלוואות לדיור. האם צעד נוסף זה בתחום המשכנתאות אינו מעיד על כך שהצעדים הקודמים של בנק ישראל בנושא נכשלו במטרתם להוריד את המחירים בשוק הדיור ?

הצעד האמור מטפל ישירות בצורך לוודא את נאותות כריות ההון  וההפרשה, אשר מוקצות כנגד הסיכונים בתיק ההלוואות לדיור ב תאגידים הבנקאיים. הצעד אינו מכוון למיתון הביקוש להלוואות לדיור או להורדת מחירי הדירות. צעדים קודמים של בנק ישראל בנושא כוונו בין היתר גם לצינון מחירי הדיור והקטנת הסיכון הגלום במינוף יתר של משקי הבית.  על פניו נראה שלצעדים שננקטו הייתה  השפעה חשובה  במיתון ההתפתחויות השליליות בשוק הדיור, אם כי קיים קושי באמידת ההשפעה הכמותית של צעדים אלה.  הקושי באמידה, מקורו בעובדה שהמחירים בשוק הדיור מושפעים משילוב של מספר רב של גורמים ובהם: הריבית במשק, היצע הקרקעות, מלאי הדירות והתחלות הבניה, גורמי מיסוי, שיעור האבטלה ועוד.

–          ההנחיות החדשות מגדילות את דרישות ההון ע"י העלאת משקלות הסיכון על  הלוואות לדיור  בשיעור מימון הגבוהים מ-45%. מאידך, הנחיות אלה מביאות להקטנת דרישות ההון ע"י ביטול מכתב המפקח על הבנקים בנושא "הלוואות ממונפות לדיור בריבית משתנה ( ששיעור המימון שלהן הוא מעל 60%)  כן ע"י הקטנת מקדם ההמרה על  ערבויות חוק מכר לאחר מסירת הדירה למשתכן. כיצד משתלבים כל הצעדים הללו יחדיו? כיצד הצעד צפוי להשפיע, בסופו של דבר, על דרישות ההון? 

 הצעד צפוי להביא לקביעת דרישות הון אחידות בגין הלוואות לדיור בשיעורי מימון הגבוהים מ -45%  בהתאם לסיכון. בנוסף הצעד מקל בדרישות ההון בגין הלוואות ממונפות בריבית משתנה ובגין ערבויות חוק מכר לאחר מסירת הדירה למשתכן, בהתאם לרמת הסיכון הנמוכה יחסית הגלומה בהן. בסה"כ הצעד צפוי להגדיל את דרישות ההון באופן מידתי ובכך להביא לחיזוק יכולתם של התאגידים הבנקאיים לספוג הפסדים בלתי צפויים.

–          הצעד קובע משקלות סיכון חדשים להלוואות לדיור ומעלה אותם, בין היתר, מ-35% ל-50% ול-75%. בכך מחזיר בנק ישראל, למעשה, את משקלות הסיכון שהיו קיימים לפני 31.12.2009, כלומר, לפני יישום באזל II. האם משמעות הדבר היא שאימוץ כללי באזל II בישראל בנושא ההלוואות לדיור היה שגוי?

שינוי משקלות הסיכון למדידת דרישות ההון מקורו בצורך להתאים את משקלות הסיכון להתפתחויות בסיכונים שחל  ו במהלך התקופה האחרונה בתיק ההלוואות לדיור. לעניין זה יש לציין כי המלצות ועדת באזל מצפות מהמפקח להעריך בהתאם לתנאים המשתנים האם משקל  הסיכון שנקבעו עבור הלוואות בביטחון נכס למגורים הם  מספקים, ובמידה שאינם –  להעלותם. לפיכך, העלאת משקלי הסיכון במדידת דרישות ההון עולה בקנה אחד עם המלצות ועדת באזל.

–          הצעד בדבר ערבויות חוק מכר צפוי להשפיע על נוטלי המשכנתאות ועל שוק הנדל"ן ?

הצעד להקטנת דרישות ההון בגין ערבויות חוק מכר לאחר מסירת הדירה למשתכן, נועד להתאים את דרישת ההון לסיכון הנמוך יחסית הגלום בערבויות אלה. קשה לאמוד את ההשפעות על שוק הנדל"ן ועל נוטלי המשכנתאות כיוון שהשפעות אלה הן עקיפות בלבד ותלויות במספר רב של גורמים, אם כי ניתן לומר כי הקטנת משקל הסיכון של ערבויות חוק המכר תקטין את החבות הכוללת של ענף הבנייה והנדל"ן.

–          מה קובע הצעד בנושא ההפרשה הקבוצתית להפסדי אשראי ומה מטרתו?

הפיקוח  דורש מהתאגידים הבנקאיים לבחון ובהתאם לצורך לעדכן את השיטות שהם מיישמים לקביעת הפרשות הקבוצתיות להפסדי אשראי בגין הלוואות לדיור. התאגידים הבנקאיים נדרשים לוודא כי השיטות שהם מיישמים יביאו בחשבון את מכלול הגורמים המשפיעים על סיכויי הגבייה של הלוואות אלה. בנוסף, עליהם לוודא שיתרת ההפרשה הקבוצתית להפסדי אשראי המוחזקת בגין הלוואות לדיור לא תפחת משיעור של %0.35 מיתרת ההלוואות לדיור.

–          האם משמעות הצעד היא שהבנקים אינם מנהלים בצורה מושכלת את תיק ההלוואות לדיור? בפרט, האם הם אינם מחזיקים כריות הון  והפרשה  מספקות בגין הסיכונים הגלומים בתיק ההלוואות לדיור? 

התאגידים הבנקאיים מיומנים בניהול תיקי הלוואות. יחד עם זאת הניסיון בעולם מלמד כי משברים במערכות בנקאות מתפתחים פעמים רבות כתוצאה מחשיפת תאגידים בנקאיים להלוואות  לדיור ולענף הנדלן  ובעיקר על רקע התרחבות מואצת של היקפי ההלוואות לדיור. עוד עולה כי הערכת הסיכונים הגלומים בחשיפות אלה מורכבת במיוחד  וזאת בעיקר על רקע העובדה שמשברים בשוק הדיור  מתרחשים בתדירות נמוכה יחסית והיסטוריית ההחזרים של לווי האשראי לדיור טובה בהשוואה לתיקי הלוואות אחרים.

–          כיצד צעד זה צפוי להשפיע על ציבור רוכשי הדירות? האם הצעד צפוי לייקר נטילת משכנתאות חדשות? אם כן אז בכמה? 

מטרתו של הצעד היא לחזק את עמידות המערכת הבנקאית ויכולתה לעמוד בפני התממשות סיכונים, וזאת לטובת ציבור המפקידים, המשקיעים והציבור כולו. השפעת הצעד על ציבור נוטלי המשכנתאות תלויה  במספר רב של גורמים ובהם: יתרות ההפרשה הקבוצתית הקיימות,  רמות הלימות ההון, יכולת הבנק לספוג את עלות ייקור המשכנתאות מבלי לגלגל אותה על הלקוחות, יכולת המיקוח של  הלקוח מול הבנק ועוד. בהקשר זה נציין כי שוק ההלוואות לדיור מאופיין בתחרותיות גבוהה יחסית.

–          באיזה כיוון אם בכלל צפוי הצעד להשפיע על היקף היצע האשראי במשק? 

הצעד אינו צפוי להשפיע באופן מהותי על היצע האשראי במשק, שכן הוא משולב עם גורמים הפועלים להקטנת נכסי הסיכון – הפחתת מקדם ההמרה של ערבויות לפי חוק המכר כאשר הדירה נמסרה לרוכש וכן הורדת משקל הסיכון של חלק מהמשכנתאות מ-100% ל-75% בהקשר זה ראוי לציין כי הפחתת המקדם ההמרה על ערבויות חוק מכר מ-20% ל-10%  יכול ותקל על מתן אשראי לצורכי בינוי ונדל"ן.

–          האם הצעד צפוי להשפיע על לקוחות שנטלו משכנתה לפני פרסום ההנחיה? 

הצעד אינו צפוי להשפיע על לקוחות שנטלו משכנתה לפני מועד פרסום ההנחיה.

–          האם הגדלת משקל הסיכון של הלוואות בשיעור מימון העולה על 60% לא תפגע בזוגות הצעירים, שהלוואותיהם לדיור מאופיינות בשיעורי מימון גבוהים? 

הצעד מכוון, כאמור, קודם כל לשמירה על יציבות המערכת הבנקאית לטובת ציבור הלקוחות. הלוואות אשר נלקחות בשיעורי מימון גבוהים יותר הן הלוואות שהסיכון הגלום בהן  גבוה יותר ולפיכך מצריכות הקצאת הון גבוהה יותר. שוק ההלוואות לדיור מאופיין בתחרותיות גבוהה יחסית. השפעת הצעד על ציבור נוטלי המשכנתאות, ככל שתהיה כזו, תלויה במספר רב של גורמים ובהם: רמות הלימות ההון, יכולת הבנק לספוג את עלות ייקור המשכנתאות מבלי לגלגל אותה על הלקוחות, יכולת המיקוח של הלקוח מול הבנק ועוד.

–          מהי התחולה של ההנחיות החדשות והאם הן מבטלות הנחיות קודמות בנושא?

תחולת ההנחיה בנושא הקצאת הון בגין הלוואות לדיור היא מהלוואות שאושרו מיום 1 בינואר 2013 ואילך. 

כל השאלות והתשובות על המהלך של בנק ישראל והאם זה צפוי לפגוע בכם? (כן!)

דודי מייזליק – תהיה פגיעה קטנה בלוקחי המשכנתאות

 דודו זקן, המפקח על הבנקים בבנק ישראל פרסם טיוטת הנחיות לעניין אשראי לדיור ונדל"ן בנוגע להקצאת ההון וההפרשה לחובות מסופקים בגין הלוואות לדיור ושינוי משקל הסיכון של ערבות לפי חוק המכר. נתחיל בתוצאה המתבקשת – לוקחי המשכנתאות ישלמו יותר כי הבנקים יסווגו יותר משכנתאות בדרגת סיכון גבוה יותר וייאלצו להפריש לחובות מסופקים יותר מבעבר. הסיכון הזה יתגלגל על הלקוח. בשטח, לא בהכרח שהסיכון הזה גדל, ולכן הבנקים עשויים ליהנות מהתהליך הזה – הם מפרישים חשבונאית (לא כלכלית) על חובות משכנתא, אבל אם הלקוחות ישלמו כפי ששילמו עד עתה, בסוף ההפרשות האלו יתגלגלו לרווח בחזרה. זאת ועוד – הם יעלו את הריבית על המשכנתא בגלל שלכאורה הסיכון עלה. אז את מי משרת בנק ישראל – את רוכיש הדירות, הציבור, או את הבנקים? תחת מעטפת ציבורית ותדמית של משרתי ציבור נאמנים, המרוויחים כאן עוד עשויים להתברר הבנקים ולא אנחנו.

הפיקוח על הבנקים פרסם  הנחיות להתייעצות עם הוועדה המייעצת לענייני בנקאות, בנושאים הקשורים לאשראי לדיור (משכנתאות) ולנדל"ן. ההנחיות החדשות יחולו מיום 1.1.2013.

להלן עיקרי ההנחיות אשר נכללו בטיוטה החדשה:

א. לצורך חישוב יחסי הלימות ההון הלוואה לדיור משוקללת בשיעור של 35%, למעט הלוואה לדיור ממונפת בעלת רכיב של ריבית משתנה, אשר מחודש אוקטובר 2010 משוקללת ב-100%. על פי טיוטת ההנחיה החדשה, הקצאת ההון בגין הלוואות לדיור תעשה לפי שיעורי השקלול שלהלן:

•הלוואות לדיור ששיעור המימון בהן הוא עד 45%, ישוקללו ב-35% – נשאר ללא שינוי.

•הלוואות לדיור ששיעור המימון בהן, גבוה מ- 45% ועד 60%, ישוקללו ב- 50%, במקום ב- 35%.

•הלוואות לדיור ששיעור המימון בהן, גבוה מ- 60% ישוקללו ב- 75% לצרכי דרישת הון, במקום ב- 35% או ב- 100% (ראה בנקודה הבאה).

•במקביל תבוטל הדרישה (מאוקטובר 2010) לשקלל ב- 100% הלוואות בהן שיעור המימון עולה על 60% ובסכום של מעל 800 אלפי ש"ח ואשר שיעור הריבית המשתנה בהן 25%, במקומה, כאמור, יוחל שיעור שקלול של 75%.

ב. ההנחיות בטיוטה קובעות דרישה להגדלה של ההפרשה לחובות מסופקים בגין ההלוואות לדיור – כך שהיחס שבין יתרת ההפרשה הקבוצתית לבין יתרת ההלוואות לדיור יעמוד על שיעור מינימאלי של 0.35%. בסוף הרביע השלישי של 2012 עמד יחס זה, בממוצע, על כ-0.22%.

ג. בנוסף, קובעות ההנחיות בטיוטה הפחתה בהקצאת ההון הנדרשת בגין ערבויות חוק מכר במקרה שהדירה נמסרה כבר למשתכן. ערבויות אלה ישוקללו במקדם המרה לאשראי של 10% במקום 20%. מהלך זה מהווה הקלה בדרישות הקצאת ההון ועשוי להגדיל את היצע האשראי הבנקאי לענף הבינוי והנדל"ן.

ההנחיות האמורות נקבעו לנוכח הגידול המואץ באשראי לדיור בשנים האחרונות (גידול של כ- 76% בחמש השנים האחרונות), במקביל לעליה במחירי הדירות,  ומטרתן היא להגדיל את כריות ההון וההפרשה הנדרשות בגין העלייה בסיכונים הגלומים בתיק האשראי לדיור. במקביל, הצעד מקל בדרישות הון בגין ערבויות חוק מכר לאחר מסירת הדירה למשתכן, וזאת בגלל רמת הסיכון הנמוכה יחסית הגלומה בהן.

המפקח על הבנקים, דוד זקן: "ההנחיות האמורות נועדו לתת ביטוי טוב יותר לסיכון הגלום בהלוואות לדיור בתיקי הבנקים – הן בהקצאת הון והן בהפרשה לחובות מסופקים, ובכך לחזק את יכולתם של הבנקים לספוג הפסדים מבלי לפגוע ביכולתם להעמיד מימון לצרכי המשק."

כל השאלות והתשובות על המהלך של בנק ישראל והאם זה צפוי לפגוע בכם? (כן!)

מחירי הדירות עלו בשנה האחרונה ב-5% וברבעון האחרון של 2012 ב-1.6%. נתונים אלו הוצגו על ידי השמאי הממשלתי והם תוצאה של סקר השמאי  ב-20 הערים הגדולות בישראל. הערים שבהם היו עליות המחירים המשמעותיות ביותר היו –  רחובות, ראשון לציון והרצליה שבהן מחירי הדירות  השכיחות (4 חדרים) עלו ב-4% ברבעון האחרון של 2012.

בת"א, מחירה הממוצע של דירת 4 חדרים הוא 2.5 מיליון שקל עלייה של 9% בשנה האחרונה, אבל ירידה של 1% ברבעון האחרון של 2012.

בסקירה על הנתונים מסבירים במשרד השמאי הממשלתי כי המחאה החברתית לא עזרה להורדת מחירי הדירות . הם מציינים שחוסר וודאות ואי יציבות בכלכלה העולמית ובעיקר באירופה, והצהרות וההוראות שננקטו על ידי בנק ישראל, עשויי להשפיע על מחירי הדירות.

"הנתונים מהבדיקה של השמאי הממשלתי הראשי מתיישבים היטב עם נתוני לשכת השמאים על כך שמחירי הדירות ממשיכים, לצערנו, להפגין עוצמה ויציבות", אמר  יו"ר לשכת שמאי המקרקעין אוהד דנוס בתגובה לנתונים בסקר השמאי, "הממשלה אינה יכולה לנהל מערכה נגד שוק הנדל"ן רק באמצעי התקשורת, מבלי להתחייב באופן אמיתי לייצוב השוק באמצעות כלים תכנוניים עדכניים והתערבות ממשלתית הולכת וגוברת בשוק הדיור להשכרה בדרך של בנייה להשכרה לטובת הזוגות הצעירים והאזרחים שידם אינה משגת לרכוש דירה בבעלות. אנו תקווה שהממשלה החדשה תשכיל לטפל במשבר בדרך עוצמתית וממוקדת יותר מזו שהחליפה. אנו מזמינים את ראש הממשלה ושר האוצר לשמוע את תוכנית לשכת השמאים להורדת מחירי הדיור ולהצבתם ביעד הראוי של 80 משכורות לדירה".

היכנסו למדריך – איך בוחרים פיקדון!

בנק דיסקונט מציע ללקוחותיו פיקדון שקלי לשנה שהריבית בו בחצי השנה הראשונה משתנה ביחס הפוך לריבית הפריים ובחצי השנה השנייה היא קבועה. בפיקדון שנקרא הפוך וקבוע יקבלו המחזיקים בחצי השנה הראשונה, תשואה שנגזרת מהנוסחה הבאה – ריבית קבועה של 7.85% פחות פעמיים הפריים הממוצע, ומכאן שככל שהפריים עולה, הריבית המתקבלת עולה.  בהינתן ריבית פריים של 3.25% מדובר על תשואה של 1.35% במחצית הראשונה של הפיקדון.

במחצית השנייה, כך עולה ממידע שמפרסם  דיסקונט, הריבית היא קבועה ועומדת על 1.8%, כך שבסיכום של התקופה (שנה) מדובר בריבית של 1.57%.

המינימום להפקדה הוא 5 אלף שקל ואין תחנות יציאה.

בבנק דיסקונט מדגישים כי הפיקדון הפוך קבוע מתאים ללקוחות המאמינים שריבית הפריים תרד במהלך התקופה הקרובה ותישאר נמוכה עד סוף השנה. בבנק מדגישים כי קרן הפיקדון מובטחת, בכל מצב הלקוח יקבל לפחות ריבית של 0.05% בתום תקופת הפיקדון.

לאחרונה השיקו הבנקים פיקדונות אטרקטיבים לטווח הקצר – כך למשל בנק ירושלים ובנק יהב השיקו פיקדונות שהתשואה בהן בשנה ראשונה עשויה להיות גבוה מהתשואה המתבטאת בפיקדון זה של דיסקונט. עם זאת, לא ניתן להשוות את הפיקדונות בין הבנקים מאחר שבפיקדון בדיסקונט יש "סוכרייה" באם הפריים ימשיך לרדת, בעוד שבפיקדונות בריבית קבועה אין שינוי בריבית ובפיקדונות בריבית משתנה יש שינוי בריבית כלפי מטה.

היכנסו למדריך – איך בוחרים פיקדון!

תמיר פישמן קרנות נאמנות מפחיתה את דמי הניהול על קרן הנאמנות – תמיר פישמן אג"ח ללא מניות. דמי הניהול היו 0.6% והם יופחתו ל-0.45% שזה נמוך בקטגוריה של קרנות אג"ח מסוג זה. הירידה בדמי הניהול אולי קשורה לביצועים הפושרים של קרן הנאמנות הזו בשנה החולפת. בעוד שבקטגוריה התשואה הממוצעת מסתכמת ב-7.7%, הקרן של תמיר פישמן הניבה תשואה של 7.1%.

מנורה קרנות נאמנות מעלה את דמי הניהול בשתי קרנות נאמנות – מנורה מבטחים תל בונד 20 מחקה ומנורה מק"מ פלוס ללא מניות. 

במנורה מבטחים תל בונד 20 מחקה דמי הניהול יסתכמו ב-0.45% במקביל לשינוי מדיניות ומעקב אחרי המדד החדש – תל בונד 20, אם כי דמי הניהול באופן יחסי לקטגוריה נמוכים.

במנורה מקמ פלוס ללא מניות יבוטל שיעור ההוספה בשיעור של 0.17% ובמקביל יגבו דמי ניהול (שלא נגבו בעבר) בשיעור של 0.23%.