מדד תשומות הבניה המעודכן

הראל פיננסים מפרסמים סקירה מאקרו כלכלית, שבה עפר קליין, ראש אגף כלכלה ומחקר, מתייחס להודעת הריבית הצפויה בשבוע הבא. קליין כותב בסקירתו כי "לאור החולשה שאנו ממשיכים לראות בנתוני היצוא, והמשך התחזקות השקל מול סל המטבעות מאז החלטת הריבית הקודמת (ועל אף שבנק ישראל רכש ביוני כ-2 מיליארד דולר), להערכתנו, בנק ישראל ימשיך לרכוש מט"ח בכמות גדולה על מנת למנוע התחזקות נוספת בשער השקל מול סל המטבעות. כמו כן, על רקע הנתונים האחרונים שהיו חלשים משמעותית (ייצור תעשייתי) לא ניתן לפסול שימוש בכלים מוניטריים נוספים בהמשך".

כלכלני הראל פיננסים ממשיכים לחזות כי מגמת העליה במדד תשומות הבניה תימשך במהלך החודשים הקרובים עד ספטמבר. על פי התחזית האחרונה של בית ההשקעות, העליה במדד תשומות הבניה תעמוד על 0.1% ביולי עד ספטמבר, בדומה לתחזית לגבי החודשים יוני – אוגוסט.

תחזית כלכלני הראל לגבי המדד הצפוי מתפרסמות באופן שוטף וכוללות בין השאר התייחסויות לאינפלציה בחודשים אלו. תחזית האינפלציה לחודש יולי עומדת על 0.2%. במקביל להערכה זו, מעדכנים כלכלני הראל כי מדד המחירים לצרכן בתקופה זו (שלושה חודשים) יעלה ב-0.1%. כמו כן מעריכים בהראל כי סעיף הדיור שבמדד המחירים לצרכן יעלה בחודשים שבין יוני לספטמבר ב-1.5% וגם מדד מחירי דירות בבעלות הדיירים יעלה ב-0.5%.

מנהל הקרן מגדל (1A)י 10/90 M.Q.Model (מספר קרן: 5105572) החליט להעלות את שוויו של סקיילקס אג"ח ד-ל (מס' בורסה: 1134642) ("האג"ח"), שהונפק על ידי סקיילקס קורפוריישן בע"מ, המוחזק בקרן. ההחלטה האמורה התקבלה בעקבות עליית שווין של מניות פרטנר, המשועבדות להבטחת פירעונו של האג"ח.

המחיר שנקבע לאג"ח: 58.42 אג' (בהתאם למנגנון שערוך שקבע מנהל הקרן). המחיר האחרון שנקבע לאג"ח על ידי מנהל הקרן: 55.96 אג' (בהתאם למנגנון שערוך שקבע מנהל הקרן). שיעור השינוי בשווי האג"ח: כ-4.40%. שיעור השינוי בשווי הנקי של נכסי הקרן כתוצאה מהשינוי הנוכחי בשוויו של האג"ח הינו כ-0.05%.

שיעור ההשפעה המצרפית של כל השינויים בשווי האג"ח (כולל השינוי הנוכחי), שחלו מאז הדוח האחרון שהגיש מנהל הקרן לגבי הקרן ביום 16.07.15 בדבר קביעת שווי נכס בקרן לפי הנחיות הדירקטוריון (אסמכתא: 2015-03-074754), על השווי הנקי של נכסי הקרן הינו כ-0.21%.

שיעור ההשפעה המצרפית של כל השינויים בשווי האג"ח (כולל השינוי הנוכחי), שחלו מהיום בו הוא שוערך לראשונה על ידי מנהל הקרן, על השווי הנקי של נכסי הקרן הינו כ-0.08%.

מגדל קרנות נאמנות מבהירה כי דוח זה אינו כולל התייחסות לקרנות אחרות המנוהלות על ידי מנהל הקרן בהן ההשפעה של השינויים האמורים על השווי הנקי של נכסי הקרנות לא עלתה על 0.2%.

מעודכן ל-11/2022

השקעה בנכס מניב – רכישת דירה והשכרתה, התבררה בעשורים האחרונים כמשתלמת במיוחד. במקביל לתשואה שמייצר הנכס דרך דמי השכירות, ערך הנכס/ הדירה עלה משמעותית. הסיבה העיקרית היא הריבית הנמוכה ששררה במשק במשך שנים רבות, כך שהאפיקים הסולידיים הניבו תשואה אפסית, ושלחו את המשקיעים לחפש אלטרנטיבות אטרקטיביות יותר בתחומים אחרים. אלא שבמהלך שנת 2022 פתח בנק ישראל במהלך של העלאות ריבית, במקביל לבנקים מרכזיים אחרים בעולם בגלל התפרצות אינפלציונית משמעותית. הריבית הגבוהה החזירה את האפיקים הסולידיים לקדמת הבמה, ואף הגדילה את הסיכוי לירידה של מחירי הדירות בגלל ירידה בביקושים על רקע המשכנתאות שהתייקרו.

מחשבון מס על שכר דירה – ככה תוכלו לבחור במסלול עם המס הנמוך ביותר, וככה תוכלו לדעת כמה לשלם?

 מחשבון מס על שכר דירה

למחשבון שכר דירה 

בינתיים זה עדיין לא קורה, ומעבר למשקיעים בדירות, יש גם רבים שקיבלו דירות בירושה ומעדיפים להחזיק את הדירות ברשותם ויש כאלו שרוכשים דירות לילדים ובינתיים משכירים אותן. כאן, תוכלו להבין את הרציונל שבהשקעה בדירות (לצד חסרונות), ואת כל השלבים שצריך ליישם כאשר מעוניינים לרכוש דירה; במדריך הזה ננסה לענות על כל מיני שאלות שעולות כשבאים להשכיר דירה – היכן מפרסמים? האם צריך מתווך? איך כותבים חוזה שכירות? ועוד. ורגע לפני, כמה כלי עזר – כאן, תוכלו לקבל את כל המידע על מדד שכר הדירה בשנים האחרונות – זה חשוב לצורך החלטה על גובה שכר הדירה והשינוי בשכר הדירה לעומת שנה קודמת, וכאן תוכלו להבין אילו מיסים עליכם לשלם כמשכירי דירות ואיך ניתן להימנע מתשלום (בדרך לגיטימית כמובן) או להפחית את המס.

איך מפרסמים?

החלטתם על השכרת דירה בבעלותכם; השלב הבא הוא לפרסם עובדה זו ברבים. אתם יכולים לתלות שלט מחוץ לדירה, להודיע לשכנים ולאנשים מהסביבה; לפרסם בחינם בלוחות הנדל"ן להשכרה באינטרנט (יד 2, WINWIN, הומלס ואחרים), בתשלום בלוחות העיתונים, ו/או לפנות למתווך מורשה, שישכיר את דירתכם תמורת עמלה (מקובל חודש דמי שכירות פלוס מע"מ). עם זאת, מתווכים רבים מסכימים שלא לקבל דמי תיווך מהמשכיר, ולהסתפק בדמי תיווך מהשוכר.

הרוב מפעילים את כל התותחים – אינטרנט ובמקרים רבים גם תיווך, אבל חשוב להבהיר שבמקרים רבים מדובר על הכפלות של כוח ופרסום, וזה לא בהכרח חיובי. ברגע שהדירה מתפרסמת בלוחות האינטרנט השונים היא גם מתפרסמת אצל המתווכים – מה אכפת להם לפרסם את הדירה ולזכות בדמי תיווך מהשוכרים? אין עם זה בעיה, אלא שמדובר בעצם על עלות נוספת לשוכרים שעשויה להוביל לכך שהם לא יתעניינו בדירה. אם אתם פונים גם ישירות למתווכים אז מדובר בכמות גדולה של אנשים שחשופים לדירה.

אין עם זה בעיה, רק שאם אתם לא סוגרים (ולא משנה מה הסיבה) הדירה כבר יכולה להופיע תקופה ארוכה אצל מתווכים ובאתרים, וזה מעלה חשש אצל שוכרים פוטנציאליים שמשהו לא בסדר. הם כבר ראו את הדירה באתר, הם כבר שמעו עליה ממתווך לפני תקופה, אז למה היא עדיין בשוק, איך זה שהיא עדיין לא נמכרה?

שפרו הופעה

עוד לפני שפרסמתם את הדירה, תדאגו למראה מטופח של הדירה המיועדת להשכרה; תסיידו, תסתמו חורים, תרכיבו נורות במקומות שהן חסרות; כדאי אפילו להשקיע כמה אלפי שקלים בהחלפת ריצוף ישן לריצוף קרמיקה מודרני, או פרקט – ריצוף יפה מקפיץ את מראה הדירה ואת שווייה, וההשקעה תחזור בתוספת שתקבלו בדמי השכירות. כנ"ל לגבי ארונות המטבח. כמובן שרצוי לנקות את הדירה ובמיוחד את המטבח והשירותים. הוציאו מהדירה את כל הרהיטים שאינכם מתכוונים להשאיר לשוכרים – כך הדירה תיראה גדולה ומרווחת יותר.

מומלץ לצלם את חלקי הדירה השונים לפני כניסת השוכרים. הצילומים מבטיחים שאם יתעורר בעתיד ויכוח בנוגע לפגם מהותי בנכס המושכר, כמו למשל חור בקיר – יהיו בידיכם הוכחות.

דאגו להכיר את השוכרים שלכם

בחירת השוכר אינה מתבצעת על פי שיקולים כלכליים בלבד; ישנם כאלה שאינם מעוניינים להשכיר את הדירה לצעירים, ישנם כאלה שאינם מסכימים להשכיר לעובדים זרים, ושיקולים רבים אחרים, כמו "כימיה" עם השוכר והאם ניתן לתת בו אמון.

בשורה התחתונה חשוב למצוא דיירים "טובים", שמשלמים בזמן ומשתפים אתכם פעולה. בפגישה עם השוכרים הפוטנציאליים בררו האם הם מייעדים את הדירה למטרת מגורים או למטרת עבודה; כמה אנשים יתגוררו בדירה; אם אתם מעדיפים שלא תהיה חיית מחמד בדירתכם, תבררו זאת מראש והכניסו סעיף מתאים לחוזה, כמו גם אם יש לשוכרים תחביבים מרעישים שעלולים להפריע לשכנים. כשהם יביעו רצון להתקדם במו"מ, תבקשו את מספר הטלפון של בעלי הדירה הקודמים בה הם התגוררו כדי לבקש מהם חוות דעת על השוכרים ועל מוסר התשלומים שלהם.

כל הצעדים האלה חשובים כדי להימנע בעת סיום החוזה מהפתעות כמו דיירים שגרמו נזקים לדירה, לא שילמו את שכר הדירה, הותירו חשבונות מים וחשמל לא משולמים, והכי גרוע – בכלל לא מתכוונים לפנות את הנכס, מה שאומר פנייה מצדכם לערכאות משפטיות, דבר שכרוך בהרבה בזבוז זמן ומפח נפש. (איך להשכיר דירה בלי להיפגע?)

מנסחים חוזה

הגעתם להסכמות והשוכרים נראים לכם מתאימים. הגיע הזמן לחתום על חוזה; רבים מהמשכירים מורידים חוזים סטנדרטים מהאינטרנט או ממחזרים חוזים ישנים ובכך מנסים לחסוך שכר טרחת עורך דין. עו"ד גובה מקסימום חודש שכירות כשכר טרחה – לפעמים זה כדאי, בכל זאת מדובר בחוזה שמותאם למקרה הספציפי, אבל במקרים רבים אפשר להסתפק בחוזה הסטנדרטי. זאת שאלה של ניהול סיכונים שכל אחד צריך לחשוב ולהחליט בעצמו. הרוב מסתפקים בחוזה סטנדרטי, אבל כשיש בעיות אז לפעמים זה לא מספיק (אגב, גם בחוזים ספציפיים לפעמים יש בעיות שלא נחזו מראש).

מה כולל החוזה?

את תחילת מועד חוזה השכירות, פינוי הדירה, ואת מועד סיום החוזה, תאריך היציאה מהדירה של השוכרים.

סכום מדויק של גובה דמי השכירות בשקלים או בדולרים. אם יש הצמדה של דמי השכירות למדד או לדולר – לציין זאת בחוזה. מועד התשלום – מתי משולמים דמי השכירות. האופן שבו מבוצע התשלום – צ'קים, העברה בנקאית, או כסף מזומן. אם קיבלתם צ'קים מראש לכל תקופת השכירות – הוסיפו לחוזה את מספרם הסידורי של הצ'קים, הסכום של כל אחד מהם ואת מועד פירעונם.

את הביטחונות הדרושים לכם כדי להבטיח שדמי השכירות ישולמו במועד, ואת התחייבות הדיירים לשמור על הדירה. קיימים מספר סוגי ביטחונות:

ערבות בנקאית בגובה של החל ממספר חודשי שכירות, ועד כל תקופת השכירות. למשכיר זו הבטוחה הטובה ביותר, כי היא מאפשרת מימוש מיידי בגין הפרה יסודית של החוזה.

ניתן לדרוש מהשוכר שיפקיד בידי המשכיר, או נאמן, סכום מזומן שיהווה פיקדון להבטחת קיום התחייבויות השוכר ויוחזר לידי השוכר לאחר תום תקופת השכירות ובכפוף למילוי כל התחייבויותיו.

שטר חוב – שטר התחייבות כלפי בעלי הדירה, שמעמדו כמעמד צ'ק, בגובה 6 חודשי שכירות. במקרה של הפרה יסודית של החוזה מצד השוכר ניתן להגיש את שטר החוב להוצאה לפועל כדי לממשו. מומלץ להחתים שני ערבים טובים גם על גבי שטר החוב.

צ'ק ביטחון – צ'ק ביטחון הוא צ'ק רגיל עליו כתוב סכום הכסף המובטח למשכיר במקרה של הפרת חוזה, ללא תאריך, חתום בידי השוכרים. שימו לב, שהצ'ק יהיה סחיר. בקשו צ'קים פתוחים נוספים המיועדים לתשלומי חובות לעירייה, לחברת החשמל וכד'.

ערבים – דרשו שניים לפחות, שגם הם חתומים יהיו על החוזה ועל התחייבויות השוכרים כלפיכם. בידקו אם הערבים טובים וברי פירעון על ידי המצאת תלושי שכר וכד', כי במקרה של אי תשלום של השוכר, תצטרכו לרדוף אחרי הערבים, שזה סיפור בפני עצמו.

לאסור על המשכיר להשכיר את המושכר ו/או חלק ממנו בשכירות משנה ו/או להכניס אחרים למושכר, אלא בכפוף להסכמת המשכיר בכתב ומראש.

ציינו בחוזה את כל הליקויים הקיימים בדירה (למשל, מרצפות שבורות, חור בקיר וכד') כדי להימנע מוויכוחים מיותרים בהמשך. ציינו את הפריטים שנשארים בדירה המושכרת (מקרר, מערכת ישיבה, מיטה זוגית וכד'). אם סיכמתם שאתם משאירים בדירה, בחדר אחד למשל, פריטים שלכם לאחסון, ציינו גם אותם בחוזה.

לציין את חובת השוכרים לשאת בהוצאות התיקון של כל נזק הנגרם לנכס כתוצאה מרשלנות, הזנחה או טיפול פגום. בנוסף – התחייבות של השוכרים להודיע לכם מיד על כל נזק שנגרם לדירה – בין אם מדובר בשמשה שהתנפצה, תריס שנפל או צינור מים שהתפוצץ; את האופן שבו יתוקנו הנזקים – על ידי המשכיר, בעל מקצוע מטעם המשכיר (עדיף) או בעל מקצוע מטעם השוכרים.

לציין את חובת השוכרים לשאת בכל ההוצאות השוטפות של הנכס המושכר – ארנונה ומים, חשמל, טלפון, גז ודמי ועד הבית. לשם כך, לדאוג שהשוכרים יעבירו מייד את החשבונות השוטפים (ארנונה ומים, גז וטלפון) על שמם ולקבל מהם צ'קים פתוחים כמפורט לעיל. דאגו לבדוק מול הרשויות אם הדבר בוצע. שימו לב – יש רשויות כמו חברת הגז שאינן מאפשרות העברה על שם השוכר. העברת תשלום הארנונה על שם השוכר צריך להיות בסמוך לחתימת החוזה או חידושו, אחרת העיריה לא תסכים לכך.

יש לציין את הסכמת השוכרים לאפשר לכם, בתיאום מוקדם, לבקר בדירה מפעם לפעם, כדי להתרשם ממצבה, וגם, בתיאום מוקדם, להראות את הדירה לשוכרים פוטנציאליים במהלך החודש האחרון לסיום השכירות. אתם יכולים לחייב את השוכרים בחוזה להשאיר אחריהם דירה מסוידת ונקייה.

החוזה צריך לכלול את האופציה, בהסכמת שני הצדדים, להאריך את החוזה. האופציה מעגנת מראש הארכה של חוזה השכירות ואת התנאים שבה תתבצע. יחד עם זאת, החוזה צריך לכלול את האפשרות לסיימו באמצעות מתן הודעה מראש (בדרך כלל, בין חודש לחודשיים).

אפשר לנסות לחייב בחוזה את השוכרים המבקשים לעזוב את הדירה לפני תום מועד השכירות, למצוא עבורכם דיירים מחליפים, באותם התנאים של החוזה המקורי. אולם, דעו לכם שסעיף 22 לחוק השכירות והשאילה, תשל"א 1971, עומד לצידם של השוכרים בעניין זה, וקובע באופן מפורש כי השוכר יהיה רשאי להעביר את זכות השכירות שבידו, גם אם העניין נאסר בהסכם השכירות. אתם יכולים להוסיף לסעיף זה תנאי לפיו, אתם תאשרו את השוכר החלופי.

סעיף הפרה יסודית – החוזה יכלול סעיף המפרט מה ייחשב להפרה יסודית של חוזה השכירות, כך שהוא יביא לביטולו המיידי. בדרך כלל, מדובר על אי תשלום דמי השכירות במועד, או אי תשלום חשבונות שוטפים. ברוב המקרים, אי תשלום במועד לא מביא אוטומטית לביטול החוזה, משום שלעיתים יש לשוכר בעיה זמנית בהמצאת התשלום. אתם יכולים לקבוע פיצוי בגין כל שבוע איחור בתשלום, למשל.

חוזה שכירות בלתי מוגנת + חוזה להדפסה

כאמור חוזה שכירות מאוד חשוב להמשך – אם יש לכם חוזה טוב, תוכלו למנוע בעיות עתידיות. זה נכון לשני הצדדים – המשכירים והשוכרים. אז מאיפה משיגים חוזה? אל דאגה כבר נפנה אתכם למקומות הרלבנטיים.  רק לפני זה – כשמדברים על חוזה שכירות מתכוונים ברוב הגדול של המקרים על חוזי שכירות בלתי מוגנת – מדובר בשכירות "רגילה" לא כזו שהיתה מעוגנת בדמי מפתח וכו' (סוג הולך ונעלם של השכרות שנעשו בעיקר כדי להגן על הדיירים שבעיקר שכרו/ קיבלו דירות מהמדינה ומנהל מקרקעי ישראל)

חוזה שכירות בלתי מוגנת הוא חוזה עם התחלה וסוף, להבדיל מחוזה שכירות עם דמי מפתח. בחוזה כזה, הפרה משמעותית מאפשרת שימוש בכלים משפטיים, לדוגמה – המשכיר יכול לפנות את השוכרים באם הפרו באופן משמעותי את החוזה. החוזה לרוב מנוסח ומועבר על ידי המשכירים (ולפעמים מדובר בחוזים סטנדרטיים – ראו בהמשך), ולכן חשוב לשוכרים לבדוק את החוזה ולהבין את המלכדות הקיימות בו. חשוב להבהיר – לשוכרים החוזה הוא מסגרת החובות והזכויות שלהם. נכון, יש את חוק שכירות הוגנת, אבל החוק הזה מתייחס בעיקר למהי דירה ראויה ואילו הוצאות ייפלו על המשכיר ואיזה על השור בתקופת השכירות, ולא מכיל את כל הבעיות שעלולות לעלות בין המשכירים לשוכרים.

חוץ מחוזה שכירות בלתי מוגנת יש גם חוזים נוספים – חוזה שכירות משנה מבטא חוזה בין שוכר הדירה לבין גורם אחר לחלוטין שחותם על השוכר על חוזה שכירות ונכנס בנעליו. אגב, לצורך זה צריך את אישור המשכיר.

במקרים רבים (שגם הולכים ומתרבים) השכירויות הן לטווח קצר – זה יכול להיות השכרות לתיירים, לחברים, דרך Airbnb ועוד. חוזה מתאים במקרים האלו הוא שונה – חוזה שכירות קצר הוא גם קצר בתוכן שלו, אם כי הוא עדיין מכיל את כל סוגי ההפרות האפשרויות ובין היתר הוא צריך לכלול את אחריות כל אחד מהצדדים במקרים של פגיעות, תקלות ועוד.

בחוזה שכירות רגיל יש כאמור כמה סעיפים מרכזיים לרבות – מטרת השכירות, משך תקופת השכירות, שכר הדירה, אחריות על תשלום הוצאות, הפרות, זכויות לפיצוי במקרה של הפרות, ערבויות וביטחונות. כמובן שיש גם פרק מבוא עם פרטים כליים ובסיום החוזה יש חתימות של המשכירים והשוכרים.   בחוזה חשוב להדגיש את אופציית היציאה (תחת תנאים מסוימים) וכן לדאוג שתהיה אופציה להמשך. בנוסף חשוב להבהיר בחוזה את היחסים השוטפים בין המשכיר לשוכרים – מתי הוא יכול להגיע? מי אחראי לתיקונים (למרות שזה הוסדר בחוק שכירות הוגנת).

חוזה שכירות מומלץ – מומלץ על ידי עיריית תל אביב (שרוב תושביה גרים בשכירות)

והנה הסברים על סעיפים עיקריים בחוזה זה (וטיפים)

כתב ערבות ושטר חוב

והערה – מדובר על חוזים סטנדרטיים שעשויים להתאים לרוב המשכירים והשוכרים, אבל בעיריית תל אביב מדגישים – השימוש בחוזה השכירות הינו באחריותם הבלעדית של הצדדים לחוזה. לא תהיה לעירייה כל אחריות בנוגע ליישום הוראות החוזה בין הצדדים או לפרשנותו. אין בחוזה השכירות ובחומרי ההסבר הנלווים לו כדי להוות ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי אצל עו"ד. נכון, זה ברור, אבל חשוב להדגיש.

ואם כבר עסקינן בעיריית תל אביב שימו לב מה מציעה העירייה לתושבים – שוכרי דירות תושבי העיר זכאים לקבל ייעוץ משפטי בבית הצעירים, ברחוב מזא"ה 9, בעלות מסובסדת וללא מטרות רווח (הנחה נוספת תינתן למחזיקי דיגיתל). הייעוץ ניתן בשיתוף לשכת עורכי הדין מחוז תל-אביב והמרכז, ומיועד לכל מי שזקוק לעזרה בנושאי חוזים, שכירת דירה ועוד. האמת, זה שווה – אם אתם צריכים תנצלו את זה.

מה קורה אם יש לכם שוכר שמסרב לפנות הדירה?

גם זה קורה; כדי להקטין את הסיכוי שזה יקרה, יש לקבוע בחוזה פיצוי מוסכם בגין כל יום איחור בפינוי הדירה בתום תקופת השכירות. רצוי שגובה הפיצוי יהיה מרתיע (לפחות גבוה פי ארבע מדמי השכירות היומיים). בנוסף עומדים לזכות המשכיר סעדים ותרופות להם הוא זכאי על פי דין, כולל הוצאה לפועל, משטרה, תביעה בבית משפט. נאחל לכם לא להגיע למצבים כאלה ואפשר להתנחם בכך, שאלו מצבים נדירים. אגב, על פי החוק, אין לכם זכות להחליף את המנעולים בדירה כדי למנוע מהדייר הסרבן להיכנס אליה. להרחבה בעניין – איך מטפלים בשוכרים בעייתיים? 

לאחר סיום חוזה השכירות

הדיירים פינו את הדירה בהתאם למועד סיום החוזה? בקרו יחד אתם בדירה, מייד לאחר הפינוי, כדי לבחון את מצבה. אם חייבתם את השוכרים בחוזה לסייד את הדירה בעזיבה, הקפידו שזה בוצע; שימו לב למצב המטבח, האמבטיה והשירותים, דוד השמש או החשמל וכן את מצבם של הרהיטים שהשכרתם יחד עם הנכס.

מחשבון מס על שכר דירה – ככה תוכלו לבחור במסלול עם המס הנמוך ביותר, וככה תוכלו לדעת כמה לשלם?

 מחשבון מס על שכר דירה

למחשבון שכר דירה 

מס על דירה שלישית – מה זה בעצם אומר?

יניב חברון, אנליסט הפועלים ברוקראז', מפרסם סקירת מאקרו כלכלית ומפחית את תחזית המדד לשיעור של 0.9% ב- 12 החודשים הקרובים.

חברון כותב בסקירתו כי נתוני סחר חוץ מוסיפים להצביע על רפיון  לאחר שהיצוא התעשייתי ירד במחצית הראשונה ב- 6% לעומת המחצית הקודמת. העלייה בתוצר ברבעון הראשון של השנה (2.0%, לעומת 2.1% בעדכון הקודם)  משקפת עליות בהוצאה לצריכה פרטית ובהוצאה לצריכה ציבורית וירידות ביצוא סחורות ושירותים ובהשקעות בנכסים קבועים. סקר מגמות בעסקים מספק חדשות טובות  ועולה בקנה אחד עם סקר החברות שפרסם בנק ישראל המצביע על רמת פעילות טובה ברבעון השני.

יניב חברון מתייחס למדד המחירים לצרכן לחודש  יוני, אשר עלה ב- 0.3%, לעומת תחזית של 0.2%. חברון כותב: "בשנה האחרונה המדד ירד ב- 0.4%. לא היו הפתעות גדולות בסעיפי המדד  ונראה שהאינפלציה חוזרת בהדרגה לטריטוריה חיובית. הפחתנו את תחזית האינפלציה לשיעור של 0.9% ב- 12 החודשים הקרובים, זאת בשל ייסוף השקל, ירידת מחירי הנפט והוזלה צפויה במחירי מוצרי החלב.  בתרחיש הבסיסי  לא צפויה ריבית בנק ישראל להשתנות עד סוף השנה. התוואי בשנה הבאה יהיה תלוי מאוד בקצה העלאות הריבית בארה"ב".

הפועלים על האג"ח המקומי – לאור מלחמת המטבעות וריביות השפל בכל העולם  ולאור המדיניות הצפויה של בנק ישראל כחלק מהתנהלות מול עולם הריביות הגלובלי, אנו ממשיכים להמליץ על החזקה בתיק האג"ח במח"מ של 4-5 שנים , תוך איזון בין המרכיב השקלי למרכיב המדדי. אנו ממליצים להחזיק את החלק הארוך בעיקר דרך האפיק הצמוד, ואילו את החלק הקצר דרך השקלים. החלק הבינוני עדיין נהנה מעדיפות לשקלים, אם כי אנו סבורים כי ניתן להסיט ממנו לאפיק הצמוד בהדרגה.

הפועלים על שוקי המניות בחו"ל: מגמת העלייה  במרבית שוקי המניות העולמיים נרשמה על רקע גיבוש תוכנית החילוץ של כלכלת יוון (השלישית מאז 2010). בלימת הטלטלה בשוק המניות הסיני לצד נתוני צמיחה מפתיעים של הכלכלה הסינית ברבעון השני (7%) והציפיות להמשך הקלות מוניטאריות ותמיכה פיסקאלית בסין סיפקו רוח גבית נוספת לשוקי המניות בעולם. גישתנו החיובית לגבי כיוון שוקי המניות המובילים בטווח הבינוני, מתבססת על הערכתנו לחזרה לתוואי הצמיחה בארה"ב, המשך צעדים מרחיבים בגוש האירו, סין ויפן, היעדר לחצים אינפלציוניים, מחירי נפט נמוכים, סביבת ריבית נמוכה וחוסר באלטרנטיבות השקעה. אי לכך, אנו מרגישים בנוח לצאת מהעמדה ההגנתית בה נקטנו בחודש האחרון, אולם, אנו ממשיכים להפנות את תשומת הלב לכך שרמת הסיכון בשווקים עלתה. בין הגורמים שמגבירים את הסיכון במחצית השנייה של 2015, העצבנות בשוקי המניות בסין, הבחירות הצפויות בפורטוגל וספרד לקראת סוף השנה, התחלת העלאת הריבית בארה"ב, תחזית להתכווצות ברווחיות החברות האמריקאיות בשני הרבעונים הקרובים ואתגרים גיאו-פוליטיים. מחירי הנפט ירדו כ- 3% על רקע התגברות הערכות כי הקלות הסנקציות, לאחר החתימה על הסכם הגרעין בין המעצמות לאיראן, תגדיל את היצע הנפט בשווקים.

הפועלים על שוק המניות המקומי: שבוע חיובי נרשם בבורסה המקומית, בהשפעת השווקים הגלובליים. אנו מעריכים כי המדיניות המוניטארית המרחיבה של בנק ישראל, קרי סביבת הריבית הנמוכה, העדר דרמות בפן הכלכלי, מחירי הנפט הנוחים (טובה ליצואניות ולמרבית החברות המקומיות מלבד סקטור הגז) צפויים להמשיך להטיב עם פעילות החברות המקומיות. מנגד, התחזקות השקל לאחרונה ביחס למטבעות השונים, ובייחוד ביחס לאירו ולדולר עלולה להכביד על היצוא המקומי (למעלה מ- 60% מהכנסות חברות המעו"ף נובעות מפעילותן בחו"ל) בעת של האטה בסחר הגלובלי. אנו מחזיקים בגישה חיובית לגבי שוק המניות המקומי לטווח הבינוני ומעריכים כי התנהגותו תושפע מהתנהגות שוקי המניות המובילים בעולם. אנו מרגישים בנוח לצאת מהעמדה ההגנתית בה נקטנו בחודש האחרון, אולם, אנו ממשיכים להפנות את תשומת הלב לכך שרמת הסיכון גברה.

חברת אאורה ישראל, בבעלות יעקב אטרקצ'י, מהחברות המובילות בישראל בתחום הבנייה למגורים, הודיעה על תחילת שיווק פרויקט "הרא"ה" הממוקם ברחוב הרא"ה המיתולוגי בלב רמת גן. היקף הפרויקט, אשר בנייתו תושלם עד חודש אוקטובר 2018, מוערך בכ- 350 מיליון שקל.

למדריך תמ"א 38

למדריך פינוי בינוי

פרויקט "הרא"ה" הוא מתחם מגורים חדש ואיכותי הכולל 3 מגדלים בני 9 קומות ובסך הכל 240 יחידות דיור. הפרויקט יוקם ברחוב הרא"ה המיתולוגי (במקום בניינים 90-102 ברחוב), הנחשב לאחד הרחובות המרכזיים ברמת-גן. מדובר בפרויקט אורבני המתכתב עם הרחוב בו הוא שוכן ומקדם מגמה של יצירת חיי קהילה ופעילות עירונית ושכונתית ברחוב תוסס. המתחם סמוך לגבעתיים וגובל בשכונת הלל היוקרתית כמו גם בשדרות ירושלים ושדרות בן גוריון. בשנים האחרונות, הפך הרחוב לאחד האטרקטיביים בגוש דן ומהווה מוקד משיכה ליזמים ומשקיעים.

אאורה תקים את הפרויקט בהליך של תמ"א 38/2 הגדול בישראל עד כה, במסגרתו יהרסו 7 הבניינים הקיימים כיום במתחם ובמקומם יוקמו, במקשה אחת, 3 מגדלים חדשים מעל חניון תת קרקעי שייבנה עבור דיירי הפרויקט.

הפרויקט הוכרז על ידי קבינט הדיור כמתחם פינוי בינוי שייהנה מהטבות מיסוי ופטורים ובמסגרתו כל אחד מ-80 בעלי הדירות הקיימים יקבל דירה חדשה הגדולה בכ-25 מ"ר מדירתו הנוכחית. זאת, בנוסף לחניה תת קרקעית ומרפסת שמש. בתקופת ביצוע הפרויקט, יקבלו כל בעלי הדירות הללו דיור חלופי במימון החברה.
כיום, כמעט שאין בנייה מתקדמת בעלת מאפיינים מודרניים בלב המרחב העירוני באזורי הביקוש ולכן הרעיון העומד בבסיסו של הפרויקט הוא מתן מענה לביקושים הגוברים למגורים מתקדמים בסביבה עירונית אופיינית בלב אזורי הביקוש של גוש דן. לאור זאת, ייבנו במסגרת הפרויקט דירות בתמהיל מגוון ביותר: דירות 4,3,2 ו-5 חדרים, דירות גן, מיני-פנטהאוזים ופנטהאוזים. מתחם המגורים יכלול גם חנייה תת קרקעית עבור כל דייר, מרפסת שמש וסביבה מטופחת. סטנדרט הבנייה בפרויקט מאפיין מפרט פנים עשיר המורכב מהמותגים המובילים בשוק.

את הפרויקט תכנן משרד האדריכלים ברעלי, לויצקי, כסיף אדריכלים, ממשרדי האדריכלים המובילים בתחום הבנייה למגורים.

120 הדירות הראשונות בפרויקט ישווקו בשלב ההשקה (עד ה- 31.07) במחירי pre-sale, המגלמים הנחה של כ- 7% במחירי הדירות. בין היתר, תשווק החברה בשלב ההשקה דירות 2 חדרים בגודל 60 מ"ר + 8 מ"ר מרפסת במחיר של החל מ- 1,270,000 שקל, דירת 3 חדרים בגודל 64 מ"ר + 12 מ"ר מרפסת במחיר של החל מ- 1,490,000 שקל ודירות 4 חדרים בגדלים שונים הנעים בין 87-93 מ"ר + 12 מ"ר מרפסת במחיר של החל מ- 1,850,000 שקל.

יעקב אטרקצ'י בעלים ומנכ"ל אאורה ישראל אמר היום, "בעיצומה של תקופה סוערת בענף הנדל"ן הישראלי, המשלבת בלבול וחוסר וודאות לצד ניסיונות ראשונים של הממשלה החדשה ליזום שורת צעדים שיובילו לשינוי מגמה בענף, אנו גאים להשיק פרויקט רחב היקף שמציע פתרון ממשי ומענה לביקושים הגוברים לדירות ממגוון סוגים באזורי הביקוש. מתחם הרא"ה מציע אופציה כמעט נדירה במחוזותינו למגורים מתקדמים בתוך מתחם חדש המבוסס על תפיסה אורבנית המחייה את הרחוב. אופי הפרויקט, מיקומו ותמהיל הדירות המגוון המוצע בו הופכים את הפרויקט לאטרקטיבי עבור מגוון רחב של קהלי יעד ומתאים למשקעים ולמשפחות המבקשות ליהנות מתרבות מגורים איכותית, אורבנית ומודרנית".

למדריך תמ"א 38

למדריך פינוי בינוי

1מיטב דש מפרסמים סיכום שבועי של נכסי תעשיית קרנות הנאמנות, ומדווחים כי ההסכם ביוון וההתערבות הממשלתית בסין הביאו לרגיעה בקצב הפדיונות בקרנות המסורתיות שאיבדו השבוע כ-280 מיליון שקל, המתחלקים לפדיונות של כ-240 מיליון שקל בקרנות המנוהלות וכ-40 מיליון שקל בקרנות המחקות. הקרנות הכספיות שאיבדו כ-190 מיליון שקל בשבוע האחרון.

אישור הסכם החילוץ ביוון והתערבות הממשל בשוק המניות בסין, הציתו עליות חדות במדדי המניות בארץ ובעולם והתבטאו בגיוסים נאים של כ-200 מיליון שקל בקרנות המנייתיות – האפיק המגייס ביותר בשבוע החולף. הקרנות המחקות ממשיכות במגמת הפדיונות, אם כי בקצב נמוך יותר מהקצב הממוצע שבוע קודם לכן. זאת, בהובלת קרנות מחקות על מדדי אג"ח ממשלתי (180 מ' שקל) וקרנות מחקות על מדדי אג"ח שקלי (35 מ' שקל). מן הצד השני נרשמו גיוסים בקרנות המחקות על מדדי המניות בארץ ובחו"ל (125 מ' שקל).
שבוע המסחר התאפיין במגמה חיובית. עליות במדדי המניות בסין ובאירופה לא איחרו להגיע אל ישראל, מה שהתבטא בעליות שערים נאות במדדי המניות בארץ ובעליות באגרות החוב הממשלתיות והקונצרניות. המגמה החיובית ששררה בשוק המקומי הביאה לירידה של כ-70% בקצב הפדיונות בקרנות המסורתיות לעומת השבוע הקודם. תעשיית קרנות הנאמנות רושמת פדיונות של כ-1.8 מיליארד שקל מאז תחילת החודש, מתוכם כ-1.3 מיליארד שקל בקרנות המנוהלות, כ-200 מיליון שקל בקרנות המחקות וכ-340 מיליון שקל בקרנות הכספיות. כך, עפ"י אומדנים והערכות שבוצעו ע"י כלכלני מיטב דש.

קרנות אג"ח כללי, בדגש על קרנות מעורבות עם חשיפה מנייתית, קרנות 10/90 וכו', רשמו בשבוע שעבר פדיונות של מיליונים בודדים. זאת, לעומת פדיונות של כ-270 מיליון שקל בשבוע הקודם לו.

אגרות החוב הקונצרניות נסחרו השבוע במגמה חיובית – מדדי התל-בונד 20,40,60 רשמו עליות של עד כ-0.5%. בהמשך לכך, מדד קונצרני כללי עלה ב-0.6%. בעקבות התשואות החיוביות באפיק, קרנות אג"ח קונצרני הכפילו השבוע את הגיוסים לכ-80 מיליון שקל, המתחלקים לגיוסים של כ-60 מיליון שקל בקרנות המחקות וכ-20 מיליון שקל בקרנות המנוהלות.

אגרות החוב הממשלתיות רושמות החודש עליות שערים: מדד ממשלתי כללי עלה מתחילת החודש ב-0.15% בהובלת השחרים לטווח ארוך שזינקו ב-1.5%. למרות העליות שנרשמו החודש ומתחילת השבוע באפיק הממשלתי, קרנות אג"ח מדינה המשיכו לאבד נכסים. זאת, לאחר פדיונות  של כ-470 מיליון שקל השבוע. מתחילת החודש הפדיונות בקרנות אג"ח מסתכמים ביותר מ-1 מיליארד שקל – האפיק הפודה ביותר החודש בתעשיית קרנות הנאמנות.

המשך פדיונות באפיק השקלי: הקרנות הכספיות רשמו השבוע פדיונות של כ-190 מיליון שקל – עלייה של כ-50% בקצב הפדיונות לעומת השבוע הקודם. בהמשך לכך, נרשמו פדיונות קלים של כ-15 מיליון שקל בקרנות השקליות המסתכמים לפדיונות של כ-100 מיליון שקל מתחילת החודש.

קרנות אג"ח חו"ל רשמו השבוע פדיונות של כ-70 מיליון שקל וכ-150 מיליון שקל מתחילת החודש. זאת, בעקבות תנודתיות גבוהה באגרות החוב הממשלתיות בארה"ב ובגרמניה ולמרות פיחות השקל אל מול הדולר שנרשם מתחילת החודש.

עליות שערים במדדי המניות: מדדי ת"א 25 ות"א 100 רשמו השבוע תשואה של עד כ-2.5%. בהמשך לכך, מדד ת"א 75 זינק ב-3.3%. הקרנות המנייתיות1 פתחו, אמנם, את חודש יולי עם פדיונות של כ-70 מיליון שקל, אך לאחר עליות שערים חדות במדדי המניות בארץ ובעולם בשבוע הקודם, הן עברו לצבירה חיובית. זאת, לאחר גיוסים של כ-200 מיליון שקל השבוע.

תעשיית הקרנות מנהלת נכון ל-16.07.15 כ-247.5 מיליארד שקל. הקרנות המסורתיות (בנטרול הקרנות הכספיות) מנהלות כ-215.3 מיליארד שקל והקרנות הכספיות שמנהלות כ-32.2 מיליארד שקל.

מיטב דש גיוסים ופדיונות שבועיים – יולי

פסגות קרנות נאמנות מדווחת על החלטת מנהל קרן להעלות את שווים של סקיילקס אג"ח ד-ל (מס' בורסה: 1134642) ("סקיילקס ד") וסקיילקס אג"ח ו-ל (מס' בורסה: 1134659) ("סקיילקס ו"), שהונפקו על ידי סקיילקס קורפוריישן בע"מ (ביחד: "האג"חים"), המוחזקים בקרנות. ההחלטה האמורה התקבלה בעקבות עליית שווין של מניות פרטנר, המשועבדות להבטחת פירעונם של האג"חים.

העלאת השווי תקפה לקרנות הבאות:
פסגות (0A)(!) מודל קונצרני לונג שורט קרן ממונפת (מספר קרן: 5111364).
פסגות (4D) גמישה ממוקדת (מספר קרן: 5118146).
פסגות מודל קונצרני (1B)(!) ניהול מבוקר (מספר קרן: 5112651).
פסגות (0A)(!) מודל קונצרני (מספר קרן: 5112545).
פסגות (2B)י 30/70 תיק לונג שורט (מספר קרן: 5108725).
פסגות (2C) אג"ח משולבת + 15% (מספר קרן: 5110424).

המחיר שנקבע לסקיילקס ד: 56.40 אג' (בהתאם למנגנון שערוך שקבע מנהל הקרן). המחיר האחרון שנקבע לסקיילקס ד על ידי מנהל הקרן: 41 אג' (בהתאם למנגנון שערוך שקבע מנהל הקרן). שיעור השינוי בשווי סקיילקס ד: כ-37.56%.

המחיר שנקבע לסקיילקס ו: 54.90 אג' (בהתאם למנגנון שערוך שקבע מנהל הקרן). המחיר האחרון שנקבע לסקיילקס ו על ידי מנהל הקרן: 39.90 אג' (בהתאם למנגנון שערוך שקבע מנהל הקרן). שיעור השינוי בשווי סקיילקס ו: כ-37.59%.

בנוסף, מגדל קרנות נאמנות מדווחת כי מנהל קרן החליט להעלות את שווים של סקיילקס אג"ח ד-ל (מס' בורסה: 1134642) ("סקיילקס ד") וסקיילקס אג"ח ו-ל (מס' בורסה: 1134659) ("סקיילקס ו"), שהונפקו על ידי סקיילקס קורפוריישן בע"מ (ביחד: "האג"חים"), המוחזקים בקרנות. ההחלטה האמורה התקבלה בעקבות עליית שווין של מניות פרטנר, המשועבדות להבטחת פירעונם של האג"חים.

העלאת השווי תקפה לקרנות הבאות:
דיביאם High Yield (2B)(!) (מספר קרן: 5107743).
מגדל (1A)(!) אג"ח הזדמנויות – קרן נאמנות (מספר קרן: 5126511).

המחיר שנקבע לסקיילקס ד: 55.96 אג' (בהתאם למנגנון שערוך שקבע מנהל הקרן). המחיר האחרון שנקבע לסקיילקס ד על ידי מנהל הקרן: 48.68 אג' (בהתאם למנגנון שערוך שקבע מנהל הקרן). שיעור השינוי בשווי סקיילקס ד: כ-14.95%.

המחיר שנקבע לסקיילקס ו: 50.72 אג' (בהתאם למנגנון שערוך שקבע מנהל הקרן). המחיר האחרון שנקבע לסקיילקס ו על ידי מנהל הקרן: 44.13 אג' (בהתאם למנגנון שערוך שקבע מנהל הקרן). שיעור השינוי בשווי סקיילקס ו: כ-14.93%.

שיעור ההשפעה המצרפית של כל השינויים בשווי סקיילקס ד (כולל השינוי הנוכחי), שחלו מאז הדוח האחרון שהגיש מנהל הקרן לגבי דיביאםHigh Yield (!)(2B)  ביום 10.6.15 בדבר קביעת שווי נכס בקרן לפי הנחיות הדירקטוריון (אסמכתא: 2015-03-045546), על השווי הנקי של נכסי הקרן האמורה הינו כ-0.34%.

שיעור ההשפעה המצרפית של כל השינויים בשווי סקיילקס ד (כולל השינוי הנוכחי), שחלו מהיום בו הוא שוערך לראשונה על ידי מנהל הקרן, על השווי הנקי של נכסי דיביאםHigh Yield (!)(2B)  הינו כ-0.07%.

מעודכן ל-11/2022

שוק השכירות – תמונת מצב 

שכירת דירה היא פתרון מצוין לרבים ולא רק מסיבות כלכליות. חלק גדול משוכרי הדירות אומנם עושה זאת בגלל שאין לו אפשרות להעמיד הון ראשוני כדי לקנות דירה או שאין לו יכולת להתחייב למשכנתא ארוכת טווח, אבל שוק הדירות להשכרה מלא בצעירים שעוזבים את ההורים, כאלו שנמצאים "בין דירות" ורבים אחרים שפשוט שוכרים דירה כדרך חיים. אמנם הרוב עדיין מעדיף לרכוש דירה, אבל כמות השוכרים הולכת וגדלה, ויש בזה יתרונות – גמישות, ניידות, חוסר מחויבות למקום מסוים. כלכלית, לאורך זמן,  זה עשוי להיות נכון יותר מאשר לרכוש דירה. כן, תתפלאו אבל כלכלית במקרים לא מעטים עדיף לשכור ולא לקנות. כאן תמצאו את היתרונות והחסרונות של השכרה לעומת רכישה (לרבות החישוב הכלכלי).

 מחשבון מס על שכר דירה

שכירות ארוכת טווח – המדינה מעודדת בנייה של אלפי יח"ד, האם כדאי? 

דירה להשכיר היא לא עניין של מה בכך. שוק הדירות השכורות חם כל השנה, אבל בקיץ במיוחד – הקיץ הוא תקופת הנדידה של השוכרים, שמחפשים להתמקם לפני שנת הלימודים של הילדים או של עצמם – במוסדות להשכלה גבוהה. אם אתם סטודנטים, רצוי שתמצאו דירה הרבה לפני פתיחת שנת הלימודים, כי אם תחכו לרגע האחרון, מחירי השכירות שתידרשו לשלם יהיו גבוהים יותר.

כיום, למעלה מ-2.3 מיליון איש גרים בשכירות – יותר מ-30% מהאוכלוסייה. מסתבר כי דירה שכורה היא אופציה של המונים.

שוק הדירות השכורות בישראל הולך ומשתכלל, וגם הולך ומתייקר. ככל שמחירי הדירות עולים וליותר אנשים קשה להעמיד הון ראשוני לרכישת דירה, כך הביקוש לדירות שכורות עולה, ואיתו גם מחירי הדירות האלה. זה היה המצב במשך שנים רבות – עלייה מתמדת של מחירי הדירות בגלל הריבית הנמוכה ששררה במשק. אבל בשנת 2022, המצב השתנה. בעקבות התפרצות אינפלציונית בארץ ובעולם, החלו בנקים מרכזיים, כולל בנק ישראל, להעלות את הריבית, וכעת היא גבוהה משמעותית ממה שהיתה במשך השנים האחרונות. עליית הריבית, שמייקרת את המשכנתאות, מתחילה לצנן את שוק הדיור מבחינת ביקושים לרכישת דירות, וכעת צפוי כי המציאות החדשה תתחיל להתבטא גם במחירי הדירות. כאשר אלו יתחילו לרדת, או לכל הפחות לא ימשיכו לעלות, ייתכן שגם מחירי השכירויות יושפעו, דווקא כלפי מעלה, שוב בגלל הריביות הגבוהות שלא יאפשרו רכישת דירה. עם זאת, שוק הדירות ושוק השכרת הדירות עוברים תהפוכות גדולות והתערבות ממשלתית ורגולטורית משמעותית כדי להילחם במחירים, ולכן קשה מאוד עד בלתי אפשרי להבין איך ייראו השווקים האלה בעתיד.

ואחרי השיעור הקצר במימון – איך בכלל שוכרים דירה? מבחינת השוכרים, שכר דירה זה חשוב מאוד, אולי הכי חשוב, אבל זה לא העניין היחיד –  צריך לדעת לחפש דירות, צריך לדעת לבחור דירות, צריך לדעת איזה חוזה מתאים ועוד. אז הנה שלבים ודגשים בשכירת דירה.

חיפוש דירה

קודם כל תחליטו על תקציב שאתם מקצים לדמי השכירות החודשיים ועל מיקום שאתם מעדיפים, ועכשיו תתחילו לחפש.

איך מחפשים? בעידן האינטרנט יש לוחות כמו יד 2, WINWIN הומלס ואחרים, בהם תוכלו למצוא שפע של הצעות. אתרי האינטרנט מאפשרים גם להפעיל את שירות הסוכן החכם שיתריע בהודעת SMS על כל דירה חדשה שנכנסת למאגר בהתאם לנתוני החיפוש שהגדרתם. כשמדובר באזורי ביקוש גבוהים כמו תל אביב, זהו יתרון חשוב.

בנוסף יש את ההצעות בלוחות העיתונים, על גבי לוחות בקמפוס האוניברסיטה, במקום העבודה, וגם על העצים בשדרה. עוד אפיק מסודר הוא מתווכים מורשים שיש להם גישה לדירות שלאו דווקא מפורסמות באמצעי הפרסום המקובלים; במקרה זה תידרשו (לא תמיד) לשלם עמלת תיווך שגובהה בדרך כלל דמי שכירות לחודש פלוס מע"מ.

אתם גם יכולים ליזום ביקוש באמצעות פוסט בפייסבוק, על כך שאתם מחפשים דירה במקום מסוים, לשאול חברים, שכנים וקרובי משפחה.

שלב שני – בדק בית וסביבה

תבדקו כמה אופציות, ואל "תקפצו" על הדירה הראשונה שראיתם. קחו איתכם מישהו נוסף, שלא יגור בדירה, רצוי ביקורתי, שייתן חוות דעת אובייקטיבית על הדירה; אתם יכולים גם להביא איש מקצוע. בקרו בדירה בשעות שונות של היום – דירה שקטה בערב יכולה להתגלות כרועשת בשעות היום. חפשו סימני רטיבות ועובש בקירות ובתקרה, חפשו סימני ריקבון בארונות המטבח, בדקו את סוגי המנעולים על הדלתות – דלת פלדלת בכניסה עדיפה; בקומת קרקע וקומה ראשונה מומלץ שיהיו סורגים בחלונות. עכשיו ודאו שכל הברזים מפיקים מים בלחץ תקין, שכל מפסקי החשמל פועלים, ושהמזגן תקין. בררו אם המים בדירה מחוממים באמצעות דוד שמש, דוד חשמל או גז. דוד שמש מפחית משמעותית את העלויות. מומלץ לצלם את כל הליקויים הנראים לעין; הצילומים גם מבטיחים שאם יתעורר בעתיד ויכוח בנוגע לפגם מהותי בנכס המושכר, כמו למשל חור בשיש במטבח – יהיו בידיכם הוכחות. בכל מקרה, גיליתם ליקוי בדירה – חייבו בחוזה את המשכיר לתקנו לפני שאתם נכנסים אליה. אם יש לכם חיית מחמד, ודאו מראש, עוד לפני שהגעתם לשלב החוזה, שבעל הדירה מסכים לגידול בעלי חיים בדירה. בחוזה עצמו ודאו שאין סעיף האוסר זאת. בררו מראש עם המשכירים את גובה התשלומים השוטפים הקבועים של הדירה – הארנונה, דמי ועד הבית והחזקת הגז (אם בבניין מותקנת מערכת גז מרכזית). תבדקו את דמי השכירות המקובלים בסביבה.

סביבה: סיירו ברחוב, האם יש מטרדי רעש בסביבה? בדקו את מצב החנייה באזור בשעות שונות של היום; האם יש תחבורה ציבורית באזור שמתאימה לצרכים שלכם? מה הקרבה של הדירה לסופרמרקט? במידה והדירה מיועדת למשפחה, בדקו את גני הילדים ואת בתי הספר באזור. אל תהססו לבצע בדיקה של חדר האשפה – הוא מעיד על איכות השכנים, כמוהו גם חדר המדרגות והלובי. נסו לדבר עם שכנים ולדלות מהם אינפורמציה לגבי חיי השכנות בבניין ואם הבניין מיועד לשיפוץ בקרוב, לתמ"א 38, למשל, כשאז תהיו נידונים למגורים בתנאי אתר בנייה. בדקו את גובה הארנונה לדירה – סכום זה יצטרף לדמי השכירות שתשלמו על הדירה באופן קבוע, ויש לקחת אותו בחשבון בחישוב הכולל של שכירת הדירה.

בדיקת בעלי הבית

ודאו קודם כל שמשכיר הדירה הוא אכן בעליה, או מיופה כוח מטעם הבעלים; את זה ניתן לבדוק באמצעות השוואת פרטי תעודת הזהות של המשכיר עם אלה המופיעים בחשבון הארנונה. ניתן לבדוק זאת גם על ידי נסח הטאבו של הדירה, המופיע באתר האינטרנט של דואר ישראל; הבדיקה כרוכה בתשלום סמלי של כמה עשרות שקלים. אם יש לדירה יותר מבעל בית אחד, צריך לוודא שתנאי ההשכרה מוסכמים על כולם.

בעלי בית "קשים" יכולים למרר לכם את תקופת השהייה בדירה השכורה. לא תמיד ניתן להימנע מכך, אבל ליתר ביטחון, בקשו מהמשכירים את הטלפון של השוכרים הקודמים; א. הבקשה תשפיע עליהם כך שינסו להיות אתכם "בסדר" כמה שהם יכולים. ב. דברו עם הדיירים הקודמים ובקשו חוות דעת על בעלי הבית; תשאלו אם הוא נוהג לבקר בדירה לעיתים תכופות, ללא התראה מראש, גורר תיקונים דחופים וכד'. ג. אם הבעלים יסרבו לתת לכם את הטלפון של השוכרים הקודמים, גם זו אינדיקציה לאופי שלהם. תבדקו אצל השכנים, אם בעל הדירה מחליף שוכרים בתדירות גבוהה.

אם מדובר בדירה המושכרת לראשונה, כל הנ"ל אינו רלוונטי; אפשר לשאול את השכנים מה הם יודעים על בעלי הדירה.

כפי שאתם שואלים ובודקים, גם בעל הדירה ישאל אתכם שאלות כי הוא מעוניין לדעת מי יגור בנכס היקר אותו הוא מפקיד בידיכם. הוא יבדוק את הכנסותיכם, אולי את חשבון הבנק שלכם ואולי גם את דירוג האשראי שלכם – כן, יש גם כאלה.

ועכשיו – חוזה

מצאתם את הדירה שלכם? בקשו טיוטת חוזה כדי לעבור עליו בפרוטרוט לפני שחותמים עליו. יש מקרים רבים בהם מבצע החוזה הוא עורך דין מטעם הבעלים, כשאז נסחט מכם גם שכר טרחה לעו"ד; נסו בכל מחיר להשית את שכר הטרחה לעו"ד על בעלי הדירה – יש כאלה שמסכימים. גם אתם יכולים להביא עו"ד מצדכם ולשלם לצד שלכם.

לפני החתימה על החוזה – חשוב שהדירה תהיה מבוטחת בביטוח מבנה, המכסה נזקים כגון הצפה או שריפה. בררו את אופן התשלום – אחת לחודש, או במספר תשלומים לאורך השנה, או בתשלום אחד מראש לכל התקופה. לא פעם תוכלו לקבל הנחה על דמי השכירות אם תשלמו שנה מראש.

ועוד לפני החתימה – ודאו שהדירה נקייה מחובות לעירייה, לחברת החשמל, לחברת הגז ולתאגיד המים. בצעו יחד עם המשכירים קריאת מונה של חברת החשמל וקריאה של מד המים.

טיוטת החוזה בידיכם? גם אם מדובר בחוזה שכירות סטנדרטי, מומלץ שגורם בעל ידע משפטי יקרא אותו.

אילו פרטים ייכללו בחוזה? תאריך הכניסה לדירה, שהוא גם תחילת מועד חוזה השכירות, ותאריך היציאה מהדירה – מועד סיום החוזה. סכום מדויק של גובה דמי השכירות בשקלים או בדולרים. אם יש הצמדה של דמי השכירות למדד או לדולר – לציין זאת בחוזה. נסו לסכם הצמדה למדד מקסימלי או שער מרבי של הדולר. מועד התשלום – מתי משולמים דמי השכירות. האופן שבו מבוצע התשלום – צ'קים, העברה בנקאית, או כסף מזומן. אם מסרתם צ'קים מראש לכל תקופת השכירות – הוסיפו לחוזה את מספרם הסידורי של הצ'קים, הסכום של כל אחד מהם ואת מועד פירעונם. הגבילו את סחירות הצ'קים על ידי מחיקת המילה "לפקודת" והוספת המילים "למוטב בלבד" ועליהן "קרוס". כך תבטיחו שרק האדם שעבורו נרשמו הצ'קים יוכל להפקיד אותם בבנק. בקשו לציין בחוזה את האופציה להאריכו ובאילו תנאים.

ומה אם אתם מחליטים לצאת מהדירה קודם למועד סיום החוזה? לשם כך קבעו סעיף בחוזה המציין את האפשרות לסיים את החוזה באמצעות מתן הודעה מראש (תבקשו 90 יום); בנוסף, סעיף המציין את אפשרותכם לעזוב את הדירה לפני תום מועד השכירות, בתנאי שתמצאו דיירים חלופיים באותם התנאים של החוזה המקורי. שכירות משנה – אם אתם שוכרים את הדירה מאדם השוכר בעצמו את הדירה מבעל בית, וודאו שחוזה השכירות המקורי מתיר שכירות משנה. ציינו גם אתם בחוזה מול בעל הדירה את האפשרות להשכיר את הדירה בשכירות משנה (תלוי בהסכמתו, כמובן), ובמיוחד כשמדובר בדירה גדולה שמאפשרת לכם להשכיר חדר אחד בה לשוכר משנה כדי להקטין את העלויות שלכם.

תוסיפו סעיף שאם בעלי הדירה רוצים למכור את הדירה אותה אתם שוכרים, שתקבלו על כך הודעה מראש ושתוכלו לסיים את חוזה השכירות במועד שנקבע. אתם יכולים לבקש הנחה בדמי השכירות תמורת שיתוף פעולה מצדכם בביקורי קונים פוטנציאליים בדירה.

ציינו בחוזה את כל הליקויים הקיימים בדירה (למשל, מרצפות שבורות, חור בקיר וכד') כדי להימנע מוויכוחים ותשלום סכומים מיותרים במועד סיום החוזה. תנסו להוסיף לסעיף הליקויים את המילים "כולל מום או בלאי נסתרים", ליקויים שלא יכולתם לשים לב אליהם כמו חוטי חשמל שנאכלו על ידי חולדה… הוספת המילים הנ"ל תמנע מצב בו יסרב בעל הדירה לבצע את התיקון הנדרש.

הפרה יסודית – בסוף כל סעיף בחוזה יש לציין אם הפרת סעיף זה היא בבחינת הפרה יסודית של החוזה. הפרה יסודית מתייחסת בדרך כלל לאי תשלום שכר הדירה – שיהיה רשום משך הפיגור, אי עמידה במועד העזיבה וכד'). הפרה יסודית גוררת קנסות (לרשום במדויק כמה) ועד ביטול החוזה. רצוי להכניס גם סעיפי הפרה יסודית שיפעלו לטובתכם כשוכרים, כמו עמידה בהתחייבות המשכיר לתקינות הנכס.

וודאו שקיים סעיף הקובע, שכל העלויות הנוגעות לתיקון או הוצאה הקשורה לתשתית הדירה והבניין, פרט לתשלומים השוטפים, חלות על המשכירים. כלומר, אם דוד השמש הפסיק לפעול, על המשכיר לתקן אותו; אם בבניין מתוכננים שיפוצים, העלויות היחסיות חלות על בעל הדירה. קבעו לוח זמנים לביצוע התיקונים כדי להימנע מגרירת זמן על ידי המשכיר, וקבעו עם המשכיר האם אתם רשאים להזמין בעל מקצוע לתיקון הליקוי על חשבונו – גם את זה תוסיפו לחוזה.

סעיף נוסף בחוזה מפרט את חובתכם לשאת בהוצאות השוטפות של הנכס המושכר – ארנונה ומים, חשמל, גז, טלפון קווי ודמי ועד הבית.

אם יש בדירה פריטים המושכרים יחד עם הדירה (מקרר, מערכת ישיבה וכד') יש לפרט אותם בחוזה ולחייב בו את המשכיר לתקן כל פריט שניזוק כתוצאה מבלאי טבעי (כלומר, לא כתוצאה מרשלנות השוכרים).

ביטחונות וערבויות

כדי להבטיח את דמי השכירות והתחייבותכם לאחזקת הדירה באופן סביר, ידרשו המשכירים מכם ביטחונות וערבים. המסמכים לגבי הביטחונות והערבים יצורפו לחוזה כנספחים. רוב המשכירים ידרשו מכם מספר ערבים ושטר חוב, אך יש אופציה לביטחונות נוספים.

קיימים מספר סוגי ביטחונות: ערבות בנקאית בגובה של החל ממספר חודשי שכירות, ועד שנה ויותר של דמי השכירות. ערבות בנקאית היא הבטוחה ביותר מבחינת המשכיר, והיא נהוגה יותר ויותר בעיקר באזורי ביקוש כמו תל אביב. מבחינת השוכר, זו האפשרות הפחות נוחה, משום שהיא כרוכה בעמלה והקצאת סכום כסף גדול לטובת הערבות; המשכיר יכול לממש אותה באופן מיידי וללא מתן הודעה מוקדמת. לכן, בחוזה הקפידו לפרט את הנסיבות שיובילו למימוש הערבות הבנקאית (לרוב, מהי הפרת חוזה מצדכם) ולכך שהמשכירים יודיעו לכם מראש על הכוונה לממשה.

שטר חוב – שטר התחייבות כלפי בעלי הדירה, בדרך כלל בגובה מספר חודשי שכירות. בעלי הדירה יכולים להגיש את שטר החוב להוצאה לפועל ולממשו במקרה של הפרת החוזה מצדכם ניתן להגיש הגם במקרה זה יש להגביל את סחירות שטר החוב: מחקו את המילה "לפקודת" וכתבו במקומה "למוטב בלבד". כך תמנעו את העברת השטר לגורם שלישי.

צ'ק ביטחון – צ'ק ביטחון הוא צ'ק רגיל עליו כתוב סכום הכסף המובטח למשכיר במקרה של הפרת חוזה, ללא תאריך, חתום בידיכם. צ'ק ביטחון נוסף מיועד בדרך כלל לתשלומי חובות לעיריה, לחברת החשמל וכד'. רוב משכירי הדירות דורשים לקבל צ'קים פתוחים (חתומים, אך לא כוללים סכום או תעריך פירעון) ולכן, הקפידו שעל כל צ'ק ביטחון שאתם משאירים בידי בעלי הדירה, יהיו כתובות המילים "צ'ק ביטחון". הקפידו שעל הצ'ק נכתב "למוטב בלבד" ושמשורטט עליו "קרוס".

ערבים – תצטרכו להביא מספר ערבים מטעמכם (בדרך כלל בין אחד לשלושה), שגם הם חתומים על החוזה ועל התחייבויותיכם כשוכרים של הדירה.

ביטוח

הנוהג המקובל הוא שבעל הדירה מבטח את המבנה – אתם יכולים לבטח את התכולה וכדאי לרכוש גם פוליסת ביטוח צד ג' המכסה בין היתר מקרים בהם אורחים ומבקרים נפצעים במהלך שהותם בדירה.

כדאי – לפני שאתם נכנסים לדירה, רצוי שתחליפו את המנעולים לדלת הכניסה כדי להימנע מהפתעות.

חוזה שכירות בלתי מוגנת

החוק לשכירות הוגנת שאושר ב-2017 הוא באמת נחמד, אם כי רחוק מלהיות מושלם. כך או אחרת, שום חוק לא יחליף את החוזה. חוזה טוב כאמור מונע בעיות עתידיות, וכאן חשוב להיות זהירים וקפדניים מכמה סיבות. ראשית, החוזה לרוב מנוסח ומועבר על ידי המשכירים (ולפעמים מדובר בחוזים סטנדרטיים – ראו בהמשך), ולכן חשוב לשוכרים לבדוק את החוזה ולהבין את המלכודות הקיימות בו. שנית – החוזה הוא המקום היחיד שבו מעוגנות הזכויות של השוכר, כשבנוסף יש עכשיו בזכות חוק שכירות הוגנת הגדרות של מהי דירה (צריך שיהיה מטבח, שירותים וכו') והגדרות למי אחראי על מה מבחינת תיקונים ועלויות ועוד. אבל החוק לבד לא מספיק – החוזה הוא בעצם עדיין העיקר.

החוזה הסטנדרטי הוא חוזה שכירות לא מוגנת – לא חוזה שכפוף לחוק הגנת הדייר (דמי מפתח ועוד שלאט לאט נעלמים מהאופק). חוץ מחוזה שכירות בלתי מוגנת יש גם חוזים נוספים – חוזה שכירות משנה,  מבטא חוזה בין שוכר הדירה לבין גורם אחר לחלוטין שחותם על השוכר על חוזה שכירות ונכנס בנעליו. אגב, לצורך זה צריך את אישור המשכיר.

במקרים רבים השכירויות הן לטווח קצר – זה יכול להיות השכרות לתיירים, לחברים, דרך Airbnb ועוד. חוזה מתאים במקרים האלו הוא שונה – חוזה שכירות קצר הוא גם קצר בתוכן שלו, אם כי הוא עדיין מכיל את כל סוגי ההפרות האפשרויות ובין היתר הוא צריך לכלול את אחריות כל אחד מהצדדים במקרים של פגיעות, תקלות ועוד.

בחוזה שכירות רגיל יש כאמור כמה סעיפים מרכזיים לרבות – מטרת השכירות, משך תקופת השכירות, שכר הדירה, אחריות על תשלום הוצאות, הפרות, זכויות לפיצוי במקרה של הפרות, ערבויות וביטחונות. כמובן שיש גם פרק מבוא עם פרטים כליים ובסיום החוזה יש חתימות של המשכירים והשוכרים. בחוזה חשוב להדגיש את אופציית היציאה (תחת תנאים מסוימים) וכן לדאוג שתהיה אופציה להמשך. בנוסף חשוב להבהיר בחוזה את היחסים השוטפים בין המשכיר לשוכרים – מתי הוא יכול להגיע? מי אחראי לתיקונים (למרות שזה הוסדר בחוק שכירות הוגנת) .

והנה חוזה שכירות להדפסה –

חוזה שכירות מומלץ – מומלץ על ידי עיריית תל אביב (שרוב תושביה גרים בשכירות)

והנה הסברים על סעיפים עיקריים בחוזה זה (וטיפים)

כתב ערבות ושטר חוב

והערה – מדובר על חוזים סטנדרטיים שעשויים להתאים לרוב המשכירים והשוכרים, אבל בעיריית תל אביב מדגישים – השימוש בחוזה השכירות הינו באחריותם הבלעדית של הצדדים לחוזה. לא תהיה לעירייה כל אחריות בנוגע ליישום הוראות החוזה בין הצדדים או לפרשנותו. אין בחוזה השכירות ובחומרי ההסבר הנלווים לו כדי להוות ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי אצל עו"ד. נכון, זה ברור, אבל חשוב להדגיש.

ואם כבר עסקינן בעיריית תל אביב שימו לב מה מציעה העירייה לתושבים – שוכרי דירות תושבי העיר זכאים לקבל יעוץ משפטי בבית הצעירים, ברחוב מזא"ה 9, בעלות מסובסדת וללא מטרות רווח (הנחה נוספת תינתן למחזיקי דיגיתל). הייעוץ ניתן בשיתוף לשכת עורכי הדין מחוז תל-אביב והמרכז, ומיועד לכל מי שזקוק לעזרה בנושאי חוזים, שכירת דירה ועוד. זה שווה, אם אתם צריכים תנצלו את זה.

דירות שותפים

סטודנטים וצעירים אחרים שוכרים במקרים רבים דירה עם שותפים – פחות פרטיות, אך חוסך משמעותית את עלות השכירות.

רצוי שכל אחד מהשותפים יחתום על חוזה אישי מול בעלי הבית; כאשר שותפים חותמים על חוזה השכירות ביחד, מספיק שאחד מהם מפר את החוזה כדי שהחוזה יבוטל. כמו כן, כדאי להכין הסכם בין השותפים שמסכם מראש את חלוקת ההוצאות המשותפות והמשימות בתחזוקה השוטפת של הדירה. שימו לב – אם אתם סטודנטים, חיילים או נכים, תוכלו לקבל הנחה משמעותית בארנונה ברוב הערים.

עוזבים את הדירה ששכרתם?

דאגו לקבל מהמשכיר בחזרה את כל הביטחונות. עדיף שתוודאו שכל תשלומי דמי השכירות והתשלומים השוטפים שולמו ושלא נותרו חובות, גם אם זו בעיה של השוכר הבא או של בעלי הדירה כדי להימנע מרדיפה שלהם אחריכם שיכולה להגיע גם לתביעות משפטיות.

כאמור, זהו מדריך כיצד לשכור בצורה המיטבית; במקרים רבים השוכרים נאלצים להתפשר אם הם לחוצים בזמן, או בהיצע הקיים בסביבה אותה הם מעדיפים. אז התפשרתם? שימו לב עד כמה. שיהיה לכם בהצלחה ושתיהנו מדירה נעימה, סביבה נחמדה ובעלי בית נוחים.

שכירות ארוכת טווח – המדינה מעודדת בנייה של אלפי יח"ד, האם כדאי? 

פסגות ממזגת את הקרנות פסגות אלפא (00) שקלית ללא מניות (מס' הקרן – 5110804) עם פסגות (00) שקלית סולידית והשאלות (מספר קרן: 5112248). המיזוג צפוי להתבצע בתאריך: 03/08/2015.  סיבת המיזוג: לאפשר ניהול מאוחד על ידי מנהל הקרן של הקרנות המתמזגות, אשר חשופות לנכסים שקליים בלבד. רשות המסים אישרה את המיזוג ביום 2.7.15.

המיזוג יבוצע באופן המפורט להלן: המיזוג צפוי להתבצע בתאריך: 3.8.15, או במועד אחר, כפי שיוחלט על ידי מנהל הקרן בכפוף להוראות הדין, עליו יודיע מנהל הקרן. בכוונת מנהל הקרן למזג את פסגות (00) שקלית סולידית והשאלות (להלן: "הקרן הנקלטת") לתוך פסגות אלפא (00) שקלית ללא מניות (להלן: "הקרן הקולטת") (הקרן הקולטת והקרן הנקלטת יקראו להלן ביחד: "הקרנות המתמזגות").

הקרן הנקלטת תמוזג לתוך הקרן הקולטת. מנהל הקרן יעביר את הנכסים של הקרן הנקלטת לחשבון הקרן הקולטת, וימיר את יחידות הקרן הנקלטת ליחידות בקרן הקולטת, באופן ששווי היחידות לאחר המיזוג, בידי מי שהחזיק ערב המיזוג ביחידות של כל אחת מהקרנות המתמזגות לא ישתנה כתוצאה מן המיזוג. מנהל הקרן לא ימיר במזומנים שברי יחידה שיווצרו עקב המיזוג, אולם יכול ושברי היחידה האמורים יומרו במזומנים על ידי המפיצים בהתאם לנהלים כפי שיהיו קיימים אצל כל מפיץ. הנאמן של הקרנות המתמזגות, יובנק חברה לנאמנות בע"מ, יפקח על המיזוג. במועד ביצוע המיזוג יפקעו הסכם הקרן והתשקיף של הקרן הנקלטת, יבוטלו יחידות הקרן הנקלטת והקרן הנקלטת לא תהיה קיימת עוד.  הסכם הקרן וכן התשקיף של הקרן הקולטת ישארו בתוקף לאחר השלמת המיזוג.

שכר מנהל הקרן בקרן הקולטת "פסגות אלפא (00) שקלית ללא מניות": % 0.68. השכר בקרן הנקלטת "פסגות (00) שקלית סולידית והשאלות": % 0.42. כיוון שהסכם הקרן הקולטת הוא זה שיהיה בתוקף בתום המיזוג- המשמעות היא העלאת שכר מנהל הקרן למחזיקי הקרן הנקלטת מ-0.42% ל-0.68%.

להלן עיקרי מדיניות ההשקעות של הקרן הקולטת:
(א) (1)  נכסי הקרן יהיו רק הנכסים המפורטים להלן, כולם או חלקם: אגרות חוב לא צמודות נקובות בש"ח (לרבות מלוות ממשלתיים לא צמודים נקובים בש"ח ותעודות חוב לא צמודות נקובות בש"ח) מזומנים בש"ח ופקדונות בש"ח לזמן קצוב (להלן ביחד: "נכסים שקליים").
(2) משך החיים הממוצע של כלל הנכסים השקליים שיוחזקו בקרן לא יפחת משנה ולא יעלה על שנתיים.
(3) לפחות 85% מהשווי הנקי של נכסי הקרן יהיו הנכסים המפורטים להלן, כולם או חלקם:
(א)  אגרות חוב לא צמודות ומלוות לא צמודים, שהוצאו בידי מדינת ישראל, שיתרת התקופה עד למועד שנקבע לפדיונם (של ניירות הערך הנ"ל לסוגיהם) אינה עולה על שנתיים או ששיעור הריבית שהם נושאים נקבע מחדש אחת לשנה לפחות.
(ב)  אגרות חוב לא צמודות, מלוות לא צמודים ותעודות חוב לא צמודות, שדורגו בידי חברה מדרגת בדירוג הגבוה ביותר בסולם הדרגות שקבעה, שיתרת התקופה עד למועד שנקבע לפדיונן אינה עולה על שנתיים.
(ג)  מזומנים בש"ח ופיקדונות בש"ח לזמן קצוב.
בס"ק זה: "אגרות חוב" ו"מלוות" – למעט אגרות חוב ומלוות הניתנים למימוש או להמרה לניירות ערך אחרים.
(4) לא תהיה בקרן חשיפה למניות וחשיפה למט"ח.
(5) מנהל הקרן לא יקנה ולא יצור בעבור הקרן אופציות וחוזים עתידיים ולא יבצע בעד הקרן עסקות מכירה בחסר ועסקות מכר חוזר.
(6) לא תהיה בקרן חשיפה לאג"ח שאינן בדירוג השקעה.
(7) הקרן היא קרן מוגבלת בניירות ערך חוץ.
כפוף לאמור לעיל ולהוראות כל דין רשאי מנהל הקרן להשקיע את אמצעי הקרן על פי שיקול דעתו המוחלט, והוא מוסמך גם לקבוע את סכום המזומנים שיכללו בנכסי הקרן מעת לעת.
(האמור בס"ק (א) לסעיף זה לעיל כפוף לס"ק (ב) לסעיף זה להלן).
(ב) חריגה של השקעות הקרן ממדיניות ההשקעות של הקרן לא תחשב כהפרת החובה להשקיע את נכסי הקרן בהתאם למדיניות זו, אם נתקיימו התנאים הקבועים בדין או בהוראות רשות ניירות ערך לפיהם לא יראו בחריגה זו הפרת הוראות הדין.

הבדלים במאפיינים נוספים:
(א) השכר המירבי של מנהל הקרן בהתאם להסכם הקרן בקרן הקולטת הינו: 3% מהשווי הנקי השנתי הממוצע של נכסי הקרן, ואילו השכר המירבי של מנהל הקרן בהתאם להסכם הקרן של הקרן הנקלטת הינו: 5% מהשווי האמור.
(ב) השכר המירבי של הנאמן בהתאם להסכם הקרן בקרן הקולטת הינו: 0.2% מהשווי הנקי השנתי הממוצע של נכסי הקרן, ואילו השכר המירבי של הנאמן בהתאם להסכם הקרן של הקרן הנקלטת הינו: 0.1% מהשווי האמור.

מנורה מבטחים קרנות נאמנות מדווחת כי בכוונת מנהל הקרן לבצע מיזוג של קרנות הנאמנות הבאות: מנורה מבטחים (0B)(!) תיק אג"ח מדינה (מספר קרן: 5120092) והקרן מנורה מבטחים (0A)(!) תיק השקעות סולידי ללא מניות (מספר קרן: 5108832).

מנורה מבטחים קרנות נאמנות מדווחת כי המיזוג צפוי להתבצע בתאריך: 17/08/2015. סיבת המיזוג: לתכלית עסקית וכלכלית, כאשר מטרתו העיקרית היא לאפשר ניהול ותפעול מאוחדים של הקרנות תוך השגת חיסכון בעלויות ויצירת יתרון לגודל הקרן בהינתן, בין השאר, העובדה שהקרנות הינן קרנות דומות במאפייניהן.

המיזוג יבוצע באופן המפורט להלן: בכוונת מנהל הקרן למזג את קרן הנאמנות "מנורה מבטחים (0B)(!) תיק אג"ח מדינה" (מספר קרן: 5120092) (להלן: "הקרן הנקלטת") לתוך קרן הנאמנות "מנורה מבטחים (0A)(!) תיק השקעות סולידי ללא מניות" (מספר קרן: 5108832) (להלן: "הקרן הקולטת"). המיזוג הינו לתכלית עסקית וכלכלית, על מנת לאפשר, בין השאר, ניהול ותפעול מאוחדים של הקרנות תוך השגת חיסכון בעלויות ויצירת יתרון לגודל הקרן.

מנהל הקרן ימזג את פעילותה של הקרן הנקלטת עם הקרן הקולטת, בדרך של העברת כל נכסיה והתחייבויותיה של הקרן הנקלטת, לקרן הקולטת, וימיר את היחידות בקרן הנקלטת ליחידות בקרן הקולטת, באופן ששווי היחידות לאחר המיזוג, בידי מי שהחזיק ערב המיזוג ביחידות של הקרנות המתמזגות לא ישתנה כתוצאה מן המיזוג, למעט שינוי הנובע ממס או מתשלום חוב החלים עקב המיזוג על הקרנות שהתמזגו. באופן כללי, במסגרת מיזוג של קרנות פטורות לא צפוי שינוי ו/או תשלום הנובע ממס.

היה וכתוצאה מהמיזוג יווצרו חלקי יחידות (שברים), למיטב ידיעתו של מנהל הקרן הטיפול בשברים יתבצע ע"י המפיצים כך שבעלי היחידות יקבלו את התמורה בגין השברים ביום המיזוג או במועד מימוש היחידות על ידי המחזיק. המיזוג ייערך בהתאם להוראות הדין ובכפוף לעמידה בתנאי פקודת מס הכנסה. במועד ביצוע המיזוג יפקעו הסכם הקרן והתשקיף של הקרן הנקלטת, יבוטלו יחידות הקרן הנקלטת והקרן הנקלטת לא תהיה קיימת עוד. הסכם הקרן וכן התשקיף של הקרן הקולטת יישארו בתוקף לאחר השלמת המיזוג.

הבדלים עיקריים במדיניות ההשקעות של הקרנות: להלן עיקרי מדיניות ההשקעות של הקרן הנקלטת השונים ממדיניות ההשקעות של הקרן הקולטת:  בהתאם להסכם הקרן ובכפוף להוראות כל דין, שיעור החשיפה בקרן לאגרות חוב שהונפקו על ידי המדינה ו/או בערבותה, לא יפחת מ- 75%. הקרן עשויה ליצור חשיפה לאג"ח שאינן מדורגות בדירוג השקעה. שיעור החשיפה בקרן למטבע חוץ לא יעלה, בערכו המוחלט, על 30%. מנהל הקרן יהיה רשאי לקנות, למכור ו/או ליצור אופציות שקל-דולר, לבצע עסקאות בחסר ועסקאות השאלת ניירות ערך.

הנאמן של הקרן הנקלטת הוא מזרחי טפחות חברה לנאמנות בע"מ. הנאמן של הקרן הקולטת הוא יובנק חברה לנאמנות בע"מ.

שכר מנהל הקרן בקרן הקולטת עומד על % 1.17. השכר בקרן הנקלטת עומד על  % 1.29. בסמוך למועד המיזוג ידווח מנהל הקרן על אודות העלאת שכרו בקרן הקולטת לכדי שיעור שישקלל הן את שכרו בקרן הקולטת עובר למיזוג והן את שכרו בקרן הנקלטת עובר לו, כך שלאחר המיזוג יעמוד שכרו בקרן הקולטת על שיעור של  1.24% מהשווי הנקי השנתי הממוצע של נכסי הקרן. המשמעות היא, שעבור מחזיקי הקרן הקולטת "מנורה מבטחים (0A)(!) תיק השקעות סולידי ללא מניות" – מדובר בהעלאה של שכר מנהל הקרן, ואילו עבור מחזיקי הקרן הקולטת "מנורה מבטחים (0A)(!) תיק השקעות סולידי ללא מניות" – מדובר בהורדה של שכר מנהל הקרן.

הבדלים במאפיינים נוספים בין הקרנות:

פרופיל החשיפה:
פרופיל החשיפה של הקרן הנקלטת הינו: 0B.
פרופיל החשיפה של הקרן הקולטת הינו: 0A.

סיווג הקרן בפרסום:
סיווג הקרן בפרסום של הקרן הנקלטת הינו: "אג"ח בארץ- מדינה, אג"ח מדינה כללי".
סיווג הקרן בפרסום של הקרן הקולטת הינו: "אג"ח בארץ – כללי".

נכס הייחוס של הקרן:
נכס הייחוס של הקרן הנקלטת הינו מדד אג"ח ממשלתיות.
נכס הייחוס של הקרן הקולטת הינו מדד אג"ח כללי.

תוספת הוספה:
בהתאם להסכם הקרן של הקרן הנקלטת זכאי מנהל הקרן לקבל מאת מי שרוכש יחידה את מחיר היחידה בתוספת הוספה של עד 5% ממחיר היחידה. עד שלא יוחלט אחרת על ידי מנהל הקרן לא נגבית תוספת הוספה עבור רכישת יחידות בקרן.
בהתאם להסכם הקרן של הקרן הקולטת, זכאי מנהל הקרן לקבל מאת מי שרוכש יחידה את מחיר היחידה בתוספת הוספה של עד 1% ממחיר היחידה. עד שלא יוחלט אחרת על ידי מנהל הקרן לא נגבית תוספת הוספה עבור רכישת יחידות בקרן.

שכר הנאמן:
בהתאם להסכם הקרן של הקרן הנקלטת, זכאי הנאמן לקבל שכר שנתי בשיעור שלא יעלה על 0.05% מהשווי הנקי השנתי הממוצע של נכסי הקרן. שכר נאמן הקרן הנקלטת בפועל: שכר שנתי בשיעור 0.05% מהשווי האמור.
בהתאם להסכם הקרן של הקרן הקולטת, זכאי הנאמן לקבל שכר שנתי בשיעור שלא יעלה על 0.1% מהשווי הנקי השנתי הממוצע של נכסי הקרן. שכר נאמן הקרן הקולטת בפועל: שכר שנתי בשיעור 0.1% מהשווי האמור.

מגדל קרנות נאמנות מודיעה על הורדת שכר מנהל הקרן מגדל (0A) ריבית משתנה פרימיום קרן נאמנות (מספר קרן: 5101597). שיעור השכר עמד עד כה על שיעור של % 0.65 מהשווי הנקי השנתי הממוצע של נכסי הקרן, ויעמוד לאחר השינוי על % 0.49.

בנוסף מדווחת מגדל כי מנהל הקרן התחייב לא להעלות את שכר מנהל הקרן בקרן, לפחות עד ליום 1.1.16 (כולל). מגדל קרנות נאמנות מציינים כי בהתאם להסכם הקרן, זכאי מנהל הקרן לקבל שכר שנתי מרבי השווה ל-3.5% מהשווי הנקי השנתי הממוצע של נכסי הקרן, אך כאמור לעיל, החל מהמועד האמור לעיל, יקבל בפועל מנהל הקרן שכר שנתי כמפורט בדיווח זה.

האם מחירי הדירות יעצרו אחרי עלייה מואצת בשמונה השנים האחרונות? אורי גרינפלד מבית ההשקעות פסגות מעריך כי העלייה במחירי הדיור עשויה להתמתן עד כדי עצירה במחצית השנייה של 2016. זאת במידה והשיפור בנתונים יימשך וקצב התחלות הבנייה יעלה ויגיע לקצב של כ-55 אלף יחידות דיור בשנה בדומה לקצב בסוף שנות ה-90.

גרינפלד כותב בסקירתו כי "האמרה הנפוצה ביותר בכל הקשור למחירי הדירות הגואים היא כי הבעיה בענף הדיור נובעת קודם כל מבעיית היצע חמורה. המחסור החמור בדירות (שלפי ההערכות עומד על כ-100 אלף יחידות דיור) פגש ריבית אפסית והביא לעלייה של 100% במחירי הדירות בשמונה השנים האחרונות".

"הריבית במשק תעלה אמנם, להערכתנו, במחצית הראשונה של השנה הבאה אך מתווה עליית הריבית צפוי להיות איטי והשפעתו על הביקוש לדירות יהיה שולי ביותר, לפחות בשנים הקרובות. לכן, בלימה של עליית מחירי הדירות תגיע ככל הנראה רק משיפור בצד ההיצע ולא כתוצאה מירידה משמעותית בביקוש. זו הסיבה גם שהמעקב אחר המגמות בבנייה חשוב ביותר", כותב גרינפלד.

גרינפלד מציין כי הנתונים האחרונים שהתפרסמו בענף לא מאותתים על שינוי קרוב במגמת עליות המחירים אך ייתכן ולאחר מספר שנים של דשדוש אנו עדים לתחילתו של שינוי במגמת ההיצע שבתורו עשוי להביא לשינוי במגמת המחירים בעוד מספר רבעונים:

– בהשקעה בבנייה למגורים נרשמה ברבעון הראשון של השנה עלייה של 2.0%. זו העלייה הראשונה לאחר שבעה רבעונים ברציפות של התכווצות בסעיף זה.
– ברבעון הראשון נבנו 11.5 אלף יחידות דיור (נתון מנוכה עונתיות) – כלומר, קצב של למעלה מ-46 אלף יחידות דיור בשנה. גבוה מהממוצע של השנים האחרונות.
– גם במספר היחידות בגמר הבנייה נרשמה עלייה גבוהה במיוחד. ב-12 החודשים האחרונים הושלמו בנייתן של 46 אלף יחידות דיור, זו הכמות הגבוהה ביותר ב-15 השנים האחרונות (!).
– בשלושת הרבעונים האחרונים כמות יחידות הדיור שנסתיימו בנייתן היה גבוה מקצב התחלות הבנייה. המשמעות של נתון זה היא שלאחר עלייה של 7.5 שנים בהיקף הדירות ש"נמצאות בקנה", כנראה בשל אי הוודאות בענף, קצב סיום הפרויקטים מאיץ.
– שיפור בנתוני יחידות הדיור שנסתיימו בנייתן אינו משפיע ישירות על מחיר הדירה שכן מחירי הדירות נקבעים בהתאם לביקוש וההיצע עוד בשלב התחלות הבניה. עם זאת, עלייה בכמות יחידות הדיור שנסתיימו בנייתן לוחצת על היצע הדירות הנוכחי ובכך עשויה ללחוץ את מחירי השכירות, לפגוע בביקוש לדירות להשקעה ובכך גם להשפיע על מחירי הדירות.
– הביקוש לעובדי בניין גדל במהירות בחודשים האחרונים. תוך ארבעה חודשים נרשם גידול של 50% במספר המשרות הפנויות של העובדים בענף וזה נמצא כעת ברמתו הגבוהה בשנתיים וחצי האחרונות (מאז תחילת סדרת הנתונים).
– הביקוש הרב לעובדים גם יוצר לחצי שכר. בשלושה מתוך ארבעה סיווגים של ענף הבנייה נרשמו עליות של 17%-24% בשכר הריאלי בשנתיים וחצי האחרונות.
• בסקר הערכת המגמות בעסקים של הלמ"ס, ענף הבינוי רשם מאזן חיובי גבוה במיוחד( מאזן = כמה עסקים מדווחים על שיפור לעומת כמה מדווחים על הרעה). בשנים 2011-2014 ממוצע המאזן היה 4.2- נק'. מתחילת השנה המאזן עולה באופן ניכר וכעת הוא עומד על 10.6 נק' רמתו הגבוהה מאז תחילת הסקר לפני חמש וחצי שנים.

בשורה התחתונה, כותב גרינפלד כי "נתוני הבנייה לרבעון השני של השנה יתפרסמו בעוד חודשיים ולהערכתנו אלו צפויים להציג שיפור. בהסתכלות קדימה, במידה והשיפור בנתונים יימשך וקצב התחלות הבנייה יעלה ויגיע לקצב של כ-55 אלף יחידות דיור בשנה (בדומה לקצב בסוף שנות ה-90), אנו מעריכים כי העלייה במחירי הדיור עשויה במחצית השנייה של 2016 להתמתן עד כדי עצירה".