לא ניתן להתעלם יותר מהמגמה הזו: הציבור הישראלי מצביע ברגליים, ומחפש היום – יותר מתמיד – להשקיע דווקא בקרקעות. הסיבה לכך היא שחסמי כניסה שעצרו בעבר את המשקיעים הפרטיים מלגשת לשוק הקרקעות האטרקטיבי הוסרו, והוא נפתח לציבור הרחב. ואף על פי כן, ישראלים רבים ממשיכים להירתע מהשקעה בשוק זה, ויש שיאמרו שבעיקר בגלל הפחד מהלא-נודע.
זה נכון מה שאומרים – אנחנו מפחדים ממה שאנחנו לא מכירים, ועובדה זו לא פוסחת על בחירותינו בתחום ההשקעות. ואכן, השקעה בקרקעות תצריך מכם ללמוד עולם מושגים חדש שאינו מוכר למשקיעים בדירות, והיערכות שונה לחלוטין הן מבחינת אורך רוח והתנהלות. ועם זאת, באמצעות הבנת מספר עקרונות יסוד מעולם הקרקעות, תוכלו להגיע למצב בו אתם משקיעים מתוך החלטה מושכלת ולא מתוך ניחוש. בכדי להגיע לנקודה הזו, חשוב שתכירו כמה מושגים חשובים מעולם הקרקעות, דוגמת קרקע צהובה , ותבינו מספר כללים שיסייעו לכם לנווט בבטחה בשוק מרתק זה.
מושגי יסוד על קצה המזלג
עקרון יסוד אחד בהשקעה בשוק הקרקעות הוא שככלל, עדיף למכור קרקע רק אחרי שעברה כמה וכמה שלבים בהתקדמות ההליך התכנוני שלה מאז שנרכשה, כי התקדמות הליך זה משמעותו השבחה.
הבעיה היא שכדי להתקדם בהליך התכנוני, בעל הקרקע צריך לצלוח שלל אתגרים בירוקרטיים, ולא תמיד ישנה וודאות לגבי מתי והאם בכל אישורים אלה יתקבלו. וזו הסיבה העיקרית לכך שישראלים רבים חוששים מהשקעה בשוק הקרקעות, על אף שהמחירים בו נוחים ונגישים והביקוש בו (נכון להרגע) עדיין יחסית נמוך.
אך אכן ישנה דרך לקבל ודאות משמעותית לגבי האופק התכנוני של הקרקע, וזאת על ידי ביצוע סקר שוק ושאילת השאלות הנכונות והמדויקות. אם תלמדו לבחון את הנתונים הנכונים, תוכלו לדעת בסבירות גבוהה – עוד לפני שרכשתם נתח מקרקע מסוימת – מה הצפי התכנוני שלה.
אם אתם שוקלים רכישת קרקע לבנייה, כדאי להתחיל מהיכרות עם כמה מושגים בסיסיים הקשורים לסטטוס התכנוני של הקרקע. המונח 'קרקע חקלאית' מתייחס לכל קרקע שאינה זמינה עדיין לבנייה, כלומר כזו שעדיין לא השלימה את התהליך התכנוני שלה. השאלה המכרעת היא עד כמה הקרקע קרובה להפשרה לבנייה, הן מבחינת הזמן הנדרש והן מבחינת ההליכים הבירוקרטיים.
'קרקע חקלאית', על פי הגדרתה המשפטית, יכולה להיות במרחק רב או בקרבה גדולה לנקודת המפנה בה תהפוך ל'קרקע זמינה לבנייה', משמע קרקע שניתן להתחיל לבנות עליה באופן רשמי. האתגר הוא להבין עד כמה הקרקע קרובה לשלב זה. לדוגמה, יש קרקעות שכבר מיועדות לבנייה במסגרת תוכניות קיימות ומאושרות, אך עדיין לא הושלמו כל האישורים הנדרשים להפיכתן לזמינות לבנייה. ההבדלים בין שלבים אלו עשויים להיות קטנים, וזהו בדיוק חלון ההזדמנויות למשקיעים לבצע רכישה עם פוטנציאל השבחה.
מושג נוסף שכדאי להכיר לפני שנכנסים לשוק הקרקעות הוא 'קרקע צהובה'. מדובר בקרקע שהייעוד שלה כאזור לפיתוח עירוני כבר אושר על ידי הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה. משמעות הדבר היא שיש וודאות לגבי פיתוח עתידי על הקרקע, והיא מיועדת לבנייה. עם זאת, חשוב לזכור שזיהוי קרקע צהובה לבדו אינו מספיק; מומלץ לוודא שהחלו הליכי תכנון בוועדה המקומית, אשר אחראית על קידום התכנון המפורט שיביא את הקרקע לשלב שבו ניתן יהיה להוציא היתרי בנייה.
כיצד מוצאים קרקע לבנייה
רבים לא מבינים מדוע בכלל יש צורך לבדוק את כל הנתונים הללו, שהרי עקרונית, משקיע יכול לרכוש קרקע שהיא כבר זמינה לבנייה באופן סופי. הבעיה עם קו החשיבה הזה היא שקרקע שהיא כבר זמינה לבנייה היא קרקע שכבר מיצתה את פוטנציאל ההשבחה שלה. משמע, השקעה בשלב זה היא כבר לא ממש 'השקעה'.
מציאת קרקע לבנייה בעלת פוטנציאל גבוה אינה משימה פשוטה, ולכן משקיעים פרטיים רבים פונים למומחים לאיתור עסקאות השבחה. עם זאת, חשוב להימנע מהחלטות פזיזות ולוודא שההשקעה בקרקע המדוברת אכן מתאימה לצרכים שלכם. במקום לשאול אם הקרקע היא קרקע חקלאית – שכן מדובר בסוג הקרקע הרלוונטי להשקעות – כדאי להתמקד בשאלות חשובות יותר: מהו הסטטוס התכנוני הנוכחי של הקרקע? אילו תוכניות חלות עליה? כמה זמן עשוי להימשך ההליך התכנוני? ומהן התוכניות שנותרו לאישור עד להפיכת הקרקע לזמינה לבנייה? תשובות לשאלות אלו יאפשרו לכם לקבל תמונה ברורה ומדויקת על מצב הקרקע והפוטנציאל שלה.
אם אתם מחזיקים בקרקע בהליך תכנוני מתקדם, עליכם להבין כי השלב בו שווי הנכס שלכם עולה מגיע ברגע בו הוועדה המקומית לתכנון ובנייה מאשרת את התוכנית המפורטת על הקרקע, ממנה ניתן להוציא היתרי בנייה. תכנית זו כוללת פירוט מלא של תכנון הקרקע: מיקום המבנים וסוגיהם, פריסת תשתיות הניקוז, הכבישים, המדרכות ועוד. בנוסף, התכנית כוללת הליך איחוד וחלוקה, המגדיר את זכויות בעלי הקרקעות, כלומר מצהיר מהו החלק שמוקצה לכל אחד מהם ומה חלקם היחסי במגרש. זהו השלב בו בעלי הקרקעות יכולים לצפות קפיצת שווי משמעותית של הנכס, המהווה את אחד הרגעים הקריטיים בתהליך ההשקעה.
לתקוע יתד לפני כולם
בתקופה קשה כמו זו שאנחנו חיים בה היום, כולנו משוועים למעט יציבות. ואמנם גם השקעות מלוות בסיכונים מסוימים, אבל השאלה היא באיזו רמה. ושוק הקרקעות, לעומת שווקים אחרים, מציע לנו אי של יציבות, יחסית להשקעות מסוגים אחרים. לאור כל האמור, ייתכן כי בימים אלה, קרקע צהובה עשויה להיות השקעה חכמה לטווח הרחוק – בהנחה, כמובן, שבוועדה המקומית לתכנון ובנייה כבר החלו בהליכי תכנון בנייה עליה.